商业地产计划书

李世海

前言

糜不有初，鲜克有终，凡事计划周全，对事物有明确的计划和定义才能不走弯路和少走弯路。市场经济时代，全民商业，竞争非常激烈，信息和人脉的时代，商场如战场，商业出现过剩，大量闲置危机，经营危机，诚信危机等现象。所以需要看谁更专业，谁最能考虑全面，有实力，创意（最好有创新）而且考虑长远，坚持诚信，谁就能繁荣发展。尤其用人要品德好和理论实践经验兼备思想前卫的人做管理。以智谋得市场、以文德治天下，做大事重点要考虑每一个关键的点和关键的细节，不能拘于不重要的小节。良好的事业发展是互利共赢的，没有互利和人性是不能够长远和有的大发展。不专业或不科学管理就很可能产生纠纷和大面积闲置危机，不是危言耸听，市场上许许多多的前车之鉴。还有就是要三合：质效合力，性价合壁，人企合一。解决问题最好的方法就是请教高人，集思广益，不可闭门造车。把握重点，在市场上灵活、随机应变，坚持准则。创造良好的发展环境和目标，再加上合适的人才及相互配合（人合），大事成就。

我的工作计划分以下几个部分，只是纲要的内容，有些只是设想阶段，具体因环境因素还无法实施。

团队组成 ,人员搭配

市场调研,分析, 及定向

项目确定,分析及可行性方案和报告

品牌创立和品牌推广方案

营销方案,招商方案及招商流程

收尾和项目维护方案

第一章团队组成 ,人员搭配

成事的第一要素是人。人以类聚，道不同不相为谋。打造无坚不摧的团队。

要做到奖励明确，人员搭配和制度管理完善科学。首先分工职责明确，相互配合，互不干涉，人无头不走，没有规矩不成方圆。不明确很难顺利进行。商场如战场，名不正言不顺，没有职权的将军很难战胜强大的对手。管理上各负其责，不能捣乱，只能帮助，奖励分明，采取必要的措施（如群策群力，集思广益，民主集中），用人之长，用人唯贤才有凝聚力，调动相关人员的积极主动性，才能做好项目。

公司管理架构：很重要

管理职责：

第二章市场调研,分析, 及定向

地理位置：朝阳区

面积：

周遍环境：大方位位于CBD，商业，新老社区之间，邻近北京东南四环内，交通便利，连通三四环，临近亦庄和通州两大卫星城。。。。周遍有大面积的绿化带，厂库房，物流中心，工业基地和将要建造大面积住宅和现代化商业，

附：未来十年北京城区规划图

商圈范围及主力客户群

商业区人群，居住市民，来京物务工人员，商业区客户，过路的等

商业环境的SWOT分析

优势：

位于四环里，临主街，周遍有大型农贸市场，汽配城，海鲜批发，陶瓷城等，附近有大型建材、五金、灯具、工艺、家具城，旧货市场等，并有京津轻轨铁路通过，商业氛围浓厚，位于新老城区之间。

劣势：人文环境老旧，人流不是很大，过路的多，因北京商业发展现状，存在经营风险。

周边商业发展状况市场状况和分析

周边商业发展情况

十里河商业区发展了十几年，以成为具有品牌和文化的综合成熟以建材为主的商业区，十八里店紧邻十里河商区，又临近山水文园等社区商业区和东南四环，周遍有大量的商业环境，其位置在未来发展前景可观，将来商业逐渐完善，而且可能三年一小变，五年一大变。

项目开发总体思路

用观察法和从北京整体发展和未来十年北京东南方向商业发展情况来看，加上周遍有大型商业区，又位于新老社区连接处，东南四环和京津轻轨交接处，所以应考虑大型商业，大型社区服务和有巨大潜力的新兴行业为主。要考虑，利益，长远，品牌，适宜性等原则，易多元化综合，相辅相成和适宜行业运作。尊重市场导向，顺应消费者心愿。可建立专业和

灵活的商业市场。

市场调研

第三章项目确定,分析及可行性方案和报告

商业地产和住宅是基本完全不同的类型，考虑范围和运作形式、针对的市场大部分都不一样，不可同一而论，可以考虑有创新，做到有创意，整合整体使其优势最大化，包括人力资源，渠道，经营管理，合作等，以低成本（该花的一定不要花，否则就无效），高频率，开发二级、三级市场使利益最大化，在纲要和准则基础上确定方案和细则。

1、本地块商业价值评价

项目商业功能定位

根据第二章，定位大型富有文化的综合中高档商业街，可考虑做郊区专业综合市场，和周边商业相辅相成最适宜的行业，互补，有创意，符合市场定位，也可做新创意、新型商业的商业项目。范围例如尾货市场、展厅，人文展示基地、建材展示洽谈、行业团体活动中心，团购联盟，（农工商贸交流）基地，商务，新奇特生活展销城，中高档商品体验式消费中心，多功能综合商业文化展销批发交流中心，和各大部委或展会分期合作等等，选择最适合当时当地有发展的业态和当地的市场溶为一体。灵活，随机应变（商业模式不是一成不变的），品牌经营的模式。可考虑文化和商业并举。

在招商过程中用排除法筛选和确定以下拟定项目及预计面积

服装市场等综合商业（二万平米），家具、建材（包括展示、体验式消费区）（二万平米），京津地区发展交流基地（农、工、商）专利产品推广中心（一万平米）、新奇特产品展销城（一万平米）、商务文化生活（游泳馆，羽毛球馆等）（一万平米），农产品展销城（一

万平米），展销活动城（定期）（如品牌活动，啤酒节、嘉年华、购物节、音乐外交）（二万平米），和政府、团体、策划活动基地（二万平米），医院（一万平米），专利产品推广中心（一万平米），

命名：北京十八里店国际商贸中心

2、设计方面

考虑风水：用吉祥的设计和物品摆放在重要位置。

设计标准：方便，畅通，经典，适用，节能，人性化，醒目

设计细则：

（1）风格定位：（如白色主体，现代新型建筑设计风格）

（2）明确车行方向指示

（3）有标志性建筑的楼牌或标志建筑物

（4）利用科学的色彩在商业的运用

（5）商业配套完善，公共部分设计和谐

（6）利用太阳光照明等节能等创新建筑设计

（7）新修路桥，打开周边的行车通路

（8）组合业态的功能及区位设计

（9）利用光学，色彩学在商业方面的运用

（10）考虑在第三层设立通道，考虑长远规划，考虑层高5或7米以上等等

3、商业格局设想：