长沙房地产市场深度分析研究

长沙房地产市场深度分析研究（三）城市规划对房地产发展的影响从较长的时期来看，2001年修编后的城市总体规划规定，到2020年长沙市人口将增加到350万，城市用地规模由原来的250平方公里增加至350平方公里，城市空间结构为"一主二次四组团"，即一主--河东主城区，二次--河西新城、星沙马坡岭新城，四组团--捞霞组团、高星塘岭组团、含浦组团、暮云组团。

城市规划区由原来的966平方公里扩大到2890平方公里，其中都市区1450平方公里，按照长沙整体规划修编后的蓝图，长沙通过10-15年的努力，将建设成一个人口300万，城区面积350平方公里的大都市，按此速度，长沙还要增加住宅面积4000万平方米，每年要新增住宅面积200多万平方米，房地产市场仍有巨大的发展空间。

随着长沙城市版图的不断扩大，交通条件的日趋完善，城市的住宅规划用地规模亦发生明显的变化，多家品牌发展商挥师长沙，在长沙的东、西、南、北片区圈得大片土地，各展优势，向市场展现了一幅逐鹿问鼎的新战国图。

据了解，目前长沙预计开发规模超过1000亩的楼盘就有10个左右，未来一年时间内就有4-5个大型住宅群落成城市的东、北、西三面。

（四）外围资金看好本地市场房地产开发投资大幅攀升从市场的产品、价格以及居民的消费观念来分析，长沙市的房地产市场发展还未完全成熟，商品房价格还停留在较低的水平，发展空间广阔，加上近几年产业发展秩序不断规范，市场投资环境向好，吸引了不少异地的开发商如深圳天健、大连万达、南都置业、浙江中天、香港兆祥、广东碧桂园、阳光100等大品牌发展商先后落户星城。

2002年，长沙市共完成房地产开发投资81.56亿元，同比增长29.09%，进入2003年，截至1-6月份，已完成房地产开发投资48.66亿元，同比增长达50.8%，创历史最高水平。

外来品牌发展商的进驻，同时也会将他们优秀的作品带到长沙，必然引起长沙房地产市场的革新。

随着房地产开发投资的大幅攀升，房屋竣工面积也呈现快速增长的局面，2002年竣工房屋面积达322.12万㎡，同比增长96.53%，进入2003年，截至1-6月份，房屋竣工面积达135.35万㎡，同比增长60.3%，今年房屋竣工面积主要集中在下半年完成，供货量将出现大幅攀升，市场竞争将更为激烈。

（五）投资存在风险产品决定胜负长沙预售商品房批出量及成交量近几年增长迅速，2002年的增幅分别高达58.20%及42.28%，但每年的上市量均明显大于成交量，统计1999-2002年，全市商品房预售面积大于销售面积高达373.15万㎡，接近2002年全年的供应量，令到供求关系日趋紧张，市场供应压力及商品房的空置在逐年加大。

而另一方面长沙市期房的成交量占总成交量的比例则呈逐年上升的走势，进入2003年，1-6月份期房成交量占了总成交量的近80%，创历史高位。

以上数据显示，长沙商品房的空置量主要来源于旧有的产品，新产品的销售速度正在加快，2003年1-6月批准预售量较同期增长7%，综观这批新上市的楼盘，如南都、西街花园、亚华、香舍花都等，无论规模上、园林设计上、产品素质上均有较大幅度的提升，深受置业人士的追捧，销售情况乐观；由此可见，市场目前空置量主要集中在旧有的产品。

为消费者用心打造高素质的产品是开发商赢得市场的关键。

（六）价格走势平稳，消费日趋成熟长沙房地产价格结构现状长沙房地产市场目前高素质的住宅价格在￥3000元/㎡左右，而新兴住宅区域的价格在￥1500-2300元/㎡，经济适用房价格在1100-1300元/㎡，住宅市场总体价格的区间级差不大，与更为成熟的京、沪、穗等地的情况相比，长沙的住房价格结构呈现明显的扁平形态，部分产品的价格仍有上升的空间与可能。

长沙市商品房成交均价走势图自1999年新的房改政策实施以来，长沙市的商品房成交均价走势平稳，并呈现稳中有升的趋势，其中产品不断地更新换代对市场的稳步发展起到积极作用，市场在经历了数年的发展后进入了较为平稳的成熟阶段，消费需求亦日渐成熟。

为迎合市场的需求变化，一些以市场为先导的发展商专门聘请国内、外著名的市场顾问公司、规划设计公司参与项目的打造与经营，新推出市场产品的综合质素正以惊人的速度跳升。

（六）二手商品房交投不旺，市场有待进一步激发年份二手成交面积(万㎡)二手成交金额(亿元)2000 51.8 6.44 2001 64.3 8.04 2002 66.5 9.09长沙市民目前的居住用房主要是房改房房及单位宿舍，多属早期住宅产品，普遍存在设计规划不合理、居住空间狭小、环境缺乏园林绿化等缺陷。

随着收入水平的不断提高，人们对居住条件的要求也随之提高，市场存在着巨大的二次置业需求。

进入2000年后，长沙的二手房成交量一直在60万㎡左右徘徊，其增幅远低于商品房成交量的增幅，说明长沙市以旧换新、以小换大、以二手房带动商品房市场的梯次消费的局面尚未形成，同时由于政策的支持力度不够，房改房上市受众多的条框限制，令到房改房上市操作困难，若二手房市场能够有效激发，相信会为长沙房地产持续稳定地发展增添新动力。

三、长沙房地产分析（一）长沙楼盘横向分析（二）长沙别墅横向分析表1：在以上资料中缺少表2：从上表数据比较可以看出从右两表可以看出多数别墅楼盘占地面积主要集中在200000平方米以下，建筑面积主要集中在50000平方米，容积率幅度在0.4――0.6之间，大盘数量较少有金鹰城、骏景花园、长沙绿色和平别墅。

从右表可知，售均价集中在2000元/㎡～2500元/㎡，高价格别墅盘较少，如山水芙蓉国际新城、金鹰城。

与上表1的涵盖内容有关。

概述：长沙拥有别墅楼盘数量不少，但别墅的素质普遍不高，售价偏低。

这与当地地价不高有关。

长沙写字楼横向分析：表3：从表1中可以看出：在长沙写字楼市场中普遍的配套设施不足。

表4：从右两图可以看出长沙写字楼占地面积主要集中在5000平方米5500平方米之间。

超高层建筑不 多写字楼普遍售价在4000 元/㎡～5000元/㎡综述：长沙写字楼市场.公寓横向分析从右两图可以看出长沙公寓占地面积主要集中在10000平方米——20000平方米之间，建筑面积主要集中在30000平方米——60000平方米之间。

从右表中可以看出长沙公寓主要售价主要集中在2000元/㎡——3000元/㎡天心区区域分析从天心区区域房地产类别分类分析：1、以下是天心区9个楼盘实例个案右图可以看出天心区的商品房 住宅类的情况。

从右图可以看出天心区的平均售价集中在2000元/㎡——3000元/㎡，在长沙市属于中高价位。

综述：商业篇长沙CBD不过3平方公里,但细加考察,又发现可分为几个不同的片区。

先看五一大道。

因拓宽不久,两厢建筑尚有不少在酝酿之中,可圈可点的要算银华大厦和小天鹅酒店,南厢的新富城也小有名气。

但整体而言,五一大道两厢目前商务尚未形成规模,商务氛围不浓。

再看芙蓉中路。

这条路上有神龙大酒店、金源大酒店两家高档宾馆,有小公司云集的东成大厦、顺天楼、平安大厦等。

尽管芙蓉中路定位为金融街,但从商务格局的历史和现实的综合素质来评价,目前只能称得上是长沙CBD的中档片区。

三看韶山路。

目光不妨锁定在解放路与韶山路的交汇处:西北角有省政府、华侨大厦,东北角有华天大酒店,西南角有人寿保险大厦、湘泉大酒店,东南角则有通程大酒店、湖南大剧院。

韶山路的西端有友谊、阿波罗、东塘等大型百货商场。

这些顶级建筑的存在吸引了顶级涉外机构的进驻,使得这里成为省会长沙的一个高级涉外商务区。

也就是说,从目前已成格局而言,与解放路相邻的韶山路地段似可称为长沙CBD的上流(或涉外)片区。

在这个片区的西端――解放东路,已成为长沙市酒吧一条街(颇像北京三里屯酒吧街);在这个片区的东端――林立的IT城一个挨着一个。

在这个片区往来的商务人士,不是发迹富豪,就是白领职员。

当然,与商务人士往来密切的达官贵人也在这个片区扮演着重要角色。

在如此豪华阵容地段,对开发商而言无疑极适合打造豪宅。

从这个角度看,位于通程大酒店对面的大型社区――维一星城,其定位无疑与这里的区位特征相吻合。

一．五一商圈以五一市民绿化广场为圆心，以五一大道为轴的五一广场商务圈，以商业为主打、以商业带动商务。

在这一商务圈，平和堂、万代广场、新大新等先后崛起，沃尔玛、铜锣湾、王府井等商业巨子也纷纷抢占黄金码头。

五一商圈是长沙市商业服务业最发达的地区，其主要的经营形态包括：百货业、餐饮业、休闲娱乐业、超级市场等。

五一路、黄兴路、蔡锷路、解放路等城市主干道交错穿行，交通便捷；黄兴路步行街、万达购物广场、平和堂、家乐福等大型购物场所星罗棋布，生活配套齐全。

人流量高已经成为本地区一个最显著的特征。

截至2002年，日本SOGO崇光百货、马来西亚百盛、法国家乐福、天健商业广场、美国普尔斯马特等国际商业巨头纷纷手持数亿资金，争相落户于五一广场商圈。

从城市和人口规模考虑，长沙外资商业巨头的密集度已超过上海、北京，五一广场商圈的繁华繁荣也比得上上海南京东路、北京王府井商圈。

长沙人口不足200万，五一广场商圈却密布5家大型外资商家，而上海南京东路却没有1家大型的外资连锁商家。

定义：五一广场商业特区：这一概念的提出源自1995年，它东抵文运街、犁头街；西达三泰街、藩城堤；南起药王街、东牌楼；北至新安巷、紫荆街，形状接近正方形，面积达25公顷。

五一广场的商业街：五一广场商业特区的核心部分。

如今日本平和堂、日本SOGO 崇光百货、马来西亚百盛、法国家乐福、万代广场购物中心、沃尔玛、友谊名店、新友谊广场(锦绣)、东汉名店、新大新时代广场、天健步行商业广场以一个环状围绕于五一广场四周，以其形象而生动的伫立，描绘了一个真实的“商圈”。

二、马王堆商圈长沙城市的功能定位是“西文东市”。

东部地区天然形成的市场群，是东部地区楼市发展的原动力之一。

东市，即商贸市场核心区，涵盖了远大路和火星路两厢的广大区域。

政府规划按板块结构建成辐射全国的区域性专业市场群，使之成为长沙区域性商贸中心的核心展示极、带动发展极和财源聚集极，成为拉动芙蓉区经济繁荣的前沿阵地，而马王堆已经开始具备这种强大的辐射功能，成为比较成熟的商圈。

三、溁湾镇商圈长期以来，河西的商业一直是通程商业广场“一花独秀”的局面，但随着长沙城市化的进程，河西发展前景越来越受到人们的关注，尤其是创业白领的大量涌入，使得河西的消费实力迅速上升，其商圈潜力日益受到人们的关注。

把商业广场分割成若干个产权铺面对外租售，主要为下岗职工、中小产业者提供创业平台，针对高校区和社区提供服务，定位为服装、百货、休闲娱乐、餐饮，使之成为河西老百姓的消费中心。

四、解放西路1 中央娱乐区凸现市民文化经过长期发展，解放西路休闲、饮食、娱乐功能逐渐突出，解放西路酒吧一条街、坡子街民食民俗商业街等功能分区明显的街区的出现，使得该片区域凸现出CED （CenterentertainmentDistrict中央娱乐区）氛围。