物业管理处组织架构及工作职责

1工作关系图

2物业管理处的职能

2.1物业管理处是物业管理机构，在物业公司的具体指导下，依据有关物业管理政策、法

规，按照《物业管理委托合同》实施全方位的管理、服务和经营。

2.2认真抓好各项措施的落实，贯彻执行“业主的满意就是我们的追求”的服务宗旨，竭

诚为广大用户和业主提供全面服务。

2.3按规章制度的要求执行各项工作，严格按作业文件完成各项工作任务，做好质量记录。

2.4文件、资料及质量记录的管理。

3物业管理处的工作职责范围

3.1对所承接的物业进行验收、接管

3.2房屋及共用设施的管理

3.2.1负责业主入伙手续的办理。

3.2.2受理装修申报，组织装修审批，对装修进行过程跟踪、监督、验收，制止违章，装

修资料归档。

3.2.3对房屋、共用设施(如天面、楼梯、墙、地、天花、信报箱、宣传栏等)进行巡视检查，

如有故障申报维修。

3.2.4对小区所有共用照明(包括设备房内照明、应急灯)进行管理维修。

3.3水电管理

3.3.1对业主的用电/水进行管理，违章用电/水的日常检查、协调处理。

3.4来访接待

3.4.1负责门岗接待与把关，做好出入人员的监管，有效控制外来人员进入；

3.5清洁、绿化、消杀、垃圾清运

3.5.1负责小区公共部位的清洁卫生。

3.5.2负责小区内绿化的保养，保证植物完好。

3.5.3负责垃圾及时清运、定期安排环境消杀。

3.6日常巡检与管理

3.6.1巡视小区，检查共用设施的运行、使用情况，发现异常及时跟进处理。

3.6.2保证公共场地合理使用、维护公共秩序，及时发现和处理有损于业主公共利益的行

为。

3.6.3定期检查空置房屋、空置楼层，并组织清扫，安排维护。

3.6.4注意人员的流动情况，即时清除推销人员。

3.6.5检查二次装修户的装修秩序及消防安全。

3.6.6妥善管理物业内各种钥匙，建立业主档案资料。

3.7公共区域标识

3.7.1负责公共区域标识的设置、维护与管理。

3.7.2统一管理告示牌。

3.8组织对业主服务

3.8.1办理装修申报与验收手续、物资出入放行手续。

3.8.2负责提供有偿服务（维修、保洁等）。

3.8.3统一受理业主需求、投诉，并组织落实、整改。

3.8.4负责组织小区业主联谊会和社区文化活动的实施。

3.8.5定期公布物业管理服务费用收支帐目，并接受业主委员会和业主的监督。

3.8.6负责受理业主投诉，组织业主意见征询活动，定期走访业主，了解业主对管理处各

项服务的意见及建议。

3.8.7协同有关部门迅速、妥善处理各类突发事件，并积极消除因此而带来的不良影响。

3.8.8负责派发各类对业主函件及政府公文，对维修、保养等影响相应服务提供的活动，

做好事前通知，当事安排及事后恢复工作。

3.9消防管理

3.9.1根据公安消防部门的有关规定和要求，结合实际情况，编制应急防火预案和紧急疏

散示意图，从专业管理的角度搞好消防安全管理，建立防火管理档案。

3.9.2对物业内各种消防设备的使用进行监督，定期检查消防器材，确保使用正常。

3.9.3做好所辖物业的员工业务培训工作与业主宣传工作，按计划组织消防演习。

3.9.4做好消防安全日检、月检及节假日前安全检查工作，对火险隐患及时限期整改。3.10安全防范管理

3.10.1结合物业实际，制定安全管理总体方案和各种防范措施。

3.10.2保护公共区域和要害部位的安全，维护物业内的公共秩序。

3.10.3做好重点监控录像的登记工作。

3.11停车场管理

3.11.1引导车辆按指定位置，整齐停放，不得阻塞通道，杜绝交通事故发生。

3.11.2负责停放车辆的收费工作，严格执行收费制度，规范操作，保证服务质量。

3.11.3负责停车场的使用、维护与管理。

4各岗位职责与工作责任

4.1管理处经理

4.1.1负责管理处全面工作，对物业公司经理和业主负责。

4.1.2负责对小区物业实施一体化综合管理，贯彻执行物业管理的有关法规、政策，完成

与公司签订的管理目标和经营指标。

4.1.3负责制订管理处年度物业管理方案、财务预算，审核各工作计划、培训计划及设备

维修保养计划，并组织实施，控制管理成本。

4.1.4落实岗位责任制及各项管理制度、质量运作的执行情况。

4.1.5每月月底，组织主持召开管理处例会，总结本月工作完成情况，讨论编制下月工作

计划。

4.1.6每周组织一次对水、电、气、房屋、共用设施、小区环境等综合性检查，对不合格

服务及发现的问题，制定纠正预防措施，限期整改。

4.1.7负责每月向物业公司提交《物业管理状况月报表》，汇报质量管理情况，为管理评审

提供依据，从而持续改进，提高服务水平。

4.1.8负责管理处日常管理的对外联络事务，保持良好的公共关系，定期组织召开业主联

谊活动。

4.1.9负责对二次装修的审批，落实安全，防火管理措施。

4.1.10布置管理处每日工作，并负责检查，落实工作执行情况。

4.1.11每日对小区管理日志等进行检查，对当日发生的问题及处理方法进行评定或提出有

效建议。

4.1.12负责组织管理处例会和非固定性会议，并组织对业主意见征询活动，对业主投诉和

有建设性的建议须上门回访。

4.1.13完成上级交办的其他工作任务。

4.2工程主管

4.2.1直接向管理处经理负责，确保小区系统设备的安全运行。

4.2.2负责制定小区设施、设备月度维修保养计划以及年度维修保养计划。

4.2.3每日工作

A.热情接待业主来电、来访，文明用语，耐心解答业主问题；

B.规范执行岗位责任制、操作规程、员工守则和各项规章制度，承上启下，及时完成

上级下达的各项工作任务；

C.检查下属岗位纪律及精神状态，发现不对及时纠正；

D.负责业主二次装修申报工程方面的审批手续，并做好装修监督管理工作；

E.对业主的报修项目及时进行维修和处理，做到零修、小修不过夜，大修3天之内有

解决，如无法解决及时向领导汇报，并向业主及时作出解释，同时对处理结果进行回访及相关记录；

F.查看运行、巡视值班记录，核对前一天未完成工作，做好当天工作安排，为业主提

供快捷、方便服务；

G.管理好、使用好小区设施、设备，使之处于良好的运行状态，设备保持高效、低耗、

安全运行，做到“三干净”(设备干净、机房干净、工作场地干净)、“四不漏”(不漏电、不漏油、不漏气、不漏水)、“五良好”(使用性良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好)，严格检查和督导下属。

H.做好日常工作安排，做到维修迅速及时，保证质量，不留问题。设备发生故障时，

有效地组织力量抢修，保证小区的正常运作；

I.每天至少抽查1遍小区内的共用照明、开关、电梯机房、水泵房、发电机房、供水、

消防设施、监控中心设备等运作情况，发现问题及时处理，并作好记录，遇不能解决的问题，及时转递相关部门，或向经理汇报；