昆山市房地产市场简报(PPT35).pptx
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昆山市场调研简报
中航城 东方国际广场
44-91㎡ 43-73㎡ 58-120㎡
8600元/㎡ 11000-13000 元/㎡ 11000元/㎡
隆祺丽景
弘基财富广场 黄埔城市花园 帝景天成
办公楼 住宅 住宅
150-400㎡ 88-132㎡ 90-138㎡
6500元/㎡ 8500元/㎡ 8000元/㎡
区域项目产品价格表
销 售 率
80%
预定
项目卖点提炼
外在优势：
绝版地段：东部城市副中心核心位置 便捷交通：前进路地铁沿线 豪华商务生活平台：项目周边是较成熟的生 完善配套：学校、医院、银行配套完善 活圈，有黄浦公园、弘基财富广场、格林菲 尔华美达大酒店、高尔夫练球场等。是为成
苏州绕城接青浦高速公路
昆山经济概况
昆山是江苏的“东大门”，1989年9月28日撤 县设市，现拥有国家级经济技术开发区、综 合保税区等著名园区。在国家统计局公布的 全国百强县（市）排名中，昆山已多年蝉联 第一。 2009年昆山市实现地区生产总值（GDP） 2009年昆山市实现地区生产总值（GDP） 年昆山市实现地区生产总值 1780亿元，财政收入360亿元， 1780亿元，财政收入360亿元，其中地方一 亿元 360亿元 般预算收入156亿元， 般预算收入156亿元，继续高居全国各县 156亿元 （市）之首。 之首。 截止目前，全市累计批准65个国家和地区投 资项目近5000个，合同外资260亿美元，实际 到位170亿美元，其中世界500强跨国公司投 资项目61个。
物 业 费 工程进度
1.3元/平米/月 封顶
未知 在建
销售价格
11000-13000元 6500元/平米（低 /平米（酒 密度办公楼） 店式公寓）
8500元/平米
昆山房地产市场报告
昆山房地产市场报告1. 引言本报告旨在分析和评估昆山房地产市场的现状及未来发展趋势。
通过对市场规模、供需状况、价格走势等方面的综合分析，本报告将为投资者、开发商和政府部门提供有针对性的建议和决策支持。
2. 市场概述昆山作为江苏省苏州市下辖的县级市，位于长江三角洲经济区。
近年来，昆山房地产市场呈现出快速发展的趋势，成为投资热点之一。
该市房地产市场以住宅项目为主导，商业地产和工业地产也具有较高的发展潜力。
3. 市场规模根据最新的统计数据，截至2021年底，昆山市房地产市场总规模达到XX亿元，同比增长XX%。
其中，住宅项目市场规模占比最大，商业地产和工业地产分别占比XX%和XX%。
4. 供需状况4.1 供应情况昆山房地产市场的供应主要来自于开发商的新建项目。
根据统计数据，2021年度昆山市新增住宅供应面积为XX万平方米，商业地产新增供应面积为XX万平方米，工业地产新增供应面积为XX万平方米。
4.2 需求情况昆山作为一个经济发展迅速且人口流入较多的城市，其房地产市场需求较为旺盛。
2021年度昆山市房地产交易量达到XX万平方米，其中住宅交易量占比最大，商业地产和工业地产分别占比XX%和XX%。
5. 价格走势昆山市房地产价格走势相对平稳，呈现出逐年稳步上升的趋势。
尽管受到宏观经济环境和政策调控等因素的影响，房价增速有些波动，但总体来说市场持续性较高。
6. 投资机会6.1 住宅项目根据市场分析，昆山市住宅项目依然是最具投资潜力的领域之一。
由于城市人口增长和经济发展带来的需求，住宅项目的供需矛盾仍然存在。
投资者可以考虑布局昆山的优质住宅项目，获得较好的回报。
6.2 商业地产昆山市商业地产市场也具有较大的投资机会。
随着城市经济的发展和消费水平的提高，商业地产的需求不断增加。
投资者可以关注昆山市核心商圈地段的商业地产项目，获得稳定的租金收益。
6.3 工业地产昆山市工业地产市场作为其经济发展的重要支撑，也具备一定的投资潜力。
昆山房地产市场报告
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一、开发投资稳步增长，结构进一步调整。
◆ 全市房地产开发完成投资28.09亿元，比上年增长26.6%，占全社会固定资产投资的
比重为15.9%，是固定资产投资增长的一个重要因素。
◆ 投资结构发生变化。住宅完成投资22.55亿元，比上年增长26.7%，占80.3%，上升
了0.1百分点；办公楼完成投资0.48亿元，比上年增长134.7%，占1.7%，上升了0.8百分 点；商业营业用房完成投资3.73亿元，比上年增长65.0%，占13.3%，上升了3.1百分点。
旅游资源 古镇周庄以“中国第一水乡”闻名海内外，
赵陵山良渚文化遗址被誉为1992年中国十大考古发现之 一；顾炎武墓、秦峰塔、文昌阁等历史名胜广受注目； 阳澄湖、淀山湖等现代化旅游项目，令人乐而忘返。
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交通运输 昆山地处中国东南沿海长江三角洲的东部，东距上海50公里，
西邻苏州37公里。
航空 上海虹桥机场（距45公里，约半小时车程），上海浦东机场（距
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昆山是国际资本投入的高密度地区之一
至2001年底 ，已累计批准世界54个国家和地区的投资企业2300多家，合同 外资115亿美元 ，到帐外资52亿美元 ，已投产企业1100余家。昆山是台湾 同胞在祖国大陆投资最密集的地区之一 ， 合同台资近70亿美元，占江苏省 的四分之一、全国的十分之一 。
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月底，全市商品房空置面积仅13.70万平方米，同比下降30.0%，其中住宅空置7.51万 平方米，同比下降50.8%，空置率为7.4%。
五、拆迁规模猛增。
◆ 昆山市加快城市化进程，新一轮城市扩建和老城区改造的热潮正在掀起，拆迁规
模迅速增长。仅市区的新城和临丰两公司的拆迁还建房屋施工面积就达157.52万平方 米，占总量20.8%。全市拆迁还建竣工房屋面积38.30万平方米 ，比上年增长482.1%。 随着城市范围的扩大和乡镇的合并，近两年内我市的拆迁面积还将进一步扩大。
昆山房地产市场报告.doc
资产投资02-07年，昆山全市固定资产投资额累计达1204.131204.131204.13亿元，年均增长22.722.722.7。
02-07年，昆山全市房地产投资累计达305.79305.79305.79亿元，年均增长29.829.829.8，其中07年达到88.7688.7688.76亿元。
人民生活07年昆山城镇居民人均可支配收入219272192721927元，突破两万元大关，同比增加291129112911元，增长15.315.315.3，自2005年以来首次达到1515 15以上。
二、经济运行状况国内生产总值昆山市历年GDP增长情况102100 91600 68900 48300 41300 29537 0 300 600 900 1200 1500 02年03年04年05年06年07年0 50000 100000 150000 200000 GDP（亿元）人均GDP（元）年份02年03年04年05年06年07年昆山市GDP（亿元）3054305707309321152昆山市人均GDP（元）2953741300483006890091600102100资料来源上海新联康研展部2008-3 2007年，昆山全年实现地区生产总值115211521152亿元，较06年增长23.623.623.6，远远高于全国11.411.411.4、江苏14.814.814.8、苏州16.116.116.1的增幅。
昆山市辖101010个镇和1 1 1个国家级经济技术开发区101010镇即玉山镇、巴城镇、周市镇、陆家镇、花桥镇、淀山湖镇、张浦镇、周庄镇、千灯镇、锦溪镇；1 1 1个开发区为昆山经济技术开发区昆山市区位图昆山市区划图交通出行航空距上海虹桥机场454545公里，约半小时车程；距浦东机场100100100公里，约1 1 1小时车程。
02-07年，昆山全市房地产投资累计达305.79305.79305.79亿元，年均增长29.829.829.8，其中07年达到88.7688.7688.76亿元。
人民生活07年昆山城镇居民人均可支配收入219272192721927元，突破两万元大关，同比增加291129112911元，增长15.315.315.3，自2005年以来首次达到1515 15以上。
二、经济运行状况国内生产总值昆山市历年GDP增长情况102100 91600 68900 48300 41300 29537 0 300 600 900 1200 1500 02年03年04年05年06年07年0 50000 100000 150000 200000 GDP（亿元）人均GDP（元）年份02年03年04年05年06年07年昆山市GDP（亿元）3054305707309321152昆山市人均GDP（元）2953741300483006890091600102100资料来源上海新联康研展部2008-3 2007年，昆山全年实现地区生产总值115211521152亿元，较06年增长23.623.623.6，远远高于全国11.411.411.4、江苏14.814.814.8、苏州16.116.116.1的增幅。
昆山市辖101010个镇和1 1 1个国家级经济技术开发区101010镇即玉山镇、巴城镇、周市镇、陆家镇、花桥镇、淀山湖镇、张浦镇、周庄镇、千灯镇、锦溪镇；1 1 1个开发区为昆山经济技术开发区昆山市区位图昆山市区划图交通出行航空距上海虹桥机场454545公里，约半小时车程；距浦东机场100100100公里，约1 1 1小时车程。
昆山市房地产市场简报共36页
• 2019年4月25日 国务院副总理曾培炎提出运用信贷、税收等经济杠杆， 遏制投机性炒房，控制投资性购房，对普通住房给予 政策优惠，同时强调对平价房的支持。
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• 2019年4月30日 七部委联合发表声明，提出强化规划调控，改善住房 供应结构；加大土地供应调控力度，严格土地管理； 调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管；加强 房地产信贷管理，防范金融风险；明确享受优惠政策 普通住房标准，合理引导住房建设与消费。
• 2019年6月1日 七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》正式实 施，对个人购买住房不足２年转手交易的，销售时按 其取得的售房收入全额征收5%营业税；个人购买普通 住房超过２年（含２年）转手交易的，销售时免征营 业税；对个人购买非普通住房超过２年（含２年）转 手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款 后的差额征收营业税。
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（一）、从宏观经济面看，昆山楼市仍处于上升周期内
就房地产自身而言，昆山楼市尚未构成一个完整的 自身周期；从经济学的角度分析，房地产周期是以宏观 经济周期为核心和依据，与GDP的周期有密切的关联。 再从中国的经济周期看，江、浙、沪的经济面和昆山自 身的发展来看，本轮经济周期的调整点在2019年左右， 昆山房地产业的发展不可能脱离于宏观经济周期之外。 房价仍将保持平衡上升的势头，当然不排除期间小范围 小幅度的回落。房产新政的继续出台，短期内可能引发 市场的观望气氛，但不会从根本上改变这个上升周期。
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四、小 结
2019系列政策接连出台，促使市场观望气氛较为 浓厚
未来政府还将会持续出台相关政策来进行规范市 场
市场各种物业涨跌互现。供应量较大的中档住宅 有降价的可能性；经济适用房及市中心房源，可 能在新政后出现一定的涨幅
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• 2019年4月30日 七部委联合发表声明，提出强化规划调控，改善住房 供应结构；加大土地供应调控力度，严格土地管理； 调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管；加强 房地产信贷管理，防范金融风险；明确享受优惠政策 普通住房标准，合理引导住房建设与消费。
• 2019年6月1日 七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》正式实 施，对个人购买住房不足２年转手交易的，销售时按 其取得的售房收入全额征收5%营业税；个人购买普通 住房超过２年（含２年）转手交易的，销售时免征营 业税；对个人购买非普通住房超过２年（含２年）转 手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款 后的差额征收营业税。
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（一）、从宏观经济面看，昆山楼市仍处于上升周期内
就房地产自身而言，昆山楼市尚未构成一个完整的 自身周期；从经济学的角度分析，房地产周期是以宏观 经济周期为核心和依据，与GDP的周期有密切的关联。 再从中国的经济周期看，江、浙、沪的经济面和昆山自 身的发展来看，本轮经济周期的调整点在2019年左右， 昆山房地产业的发展不可能脱离于宏观经济周期之外。 房价仍将保持平衡上升的势头，当然不排除期间小范围 小幅度的回落。房产新政的继续出台，短期内可能引发 市场的观望气氛，但不会从根本上改变这个上升周期。
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四、小 结
2019系列政策接连出台，促使市场观望气氛较为 浓厚
未来政府还将会持续出台相关政策来进行规范市 场
市场各种物业涨跌互现。供应量较大的中档住宅 有降价的可能性；经济适用房及市中心房源，可 能在新政后出现一定的涨幅
2019年江苏省昆山上半年房地产市场分析报告-PPT课件
解读：此次新政之所以备受社会各界关注，原因在于其较大的优惠幅度及“认房不认贷” 政策，这种试探性 地挑战“认房又认贷”的中央限购底线，在当下的背景，只会无疾而终。
房地产市场政策—地方
2019年6月27日 上海
非沪籍单身被限购 沪上多数区县已执行
部分区县称“非沪籍单身人士”目前已列入被限购人群，黄浦、
国务院：稳定和严格实施房地产市场调控政策
解读：中央再次强调稳定和严格实施房地产市场调控政策，表明中央坚持房地产调控的态度依旧坚决， 政策短期内放松的可能性极小。
房地产市场政策—中央
2019年6月18日 住建部新闻发言人
住建部：将继续严格执行差别化住房信贷政策
解读：差别化住房信贷政策，尤其是首套房信贷利率的优惠，对于首套房客户购房具有一定的保护及促 进作用。满足首次购房家庭的贷款需求成为信贷政策的重点，将推动刚需型产品成为供应及成交热点。
解读：存款准备金率下调主要目的是缓解银行体系的流动性压力，避免信贷收缩影响实体经济，流动性增加 后，必定会有部分资金进入楼市，此举对企业和个人信贷自然也是好消息。
金融货币政策
中国人民银行决定，从2019年6月18日起
下调金融机构人民币存贷款基准利率 调整利率浮动范围
中国人民银行决定，自2019年6月8日起 下调金融机构人民币存贷款基准利率。金 融机构一年期存款基准利率下调0.25个百 分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百 分点；其他各档次存贷款基准利率及个人 住房公积金存贷款利率相应调整。 自同日起：（1）将金融机构存款利率浮 动区间的上限调整为基准利率的1.1倍； （2）将金融机构贷款利率浮动区间的下 限调整为基准利率的0.8倍。
-69% 1% 66%
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《昆山房地产市场快报(2021年06月)》
（2021年06月）》目录房地产政策房地产政策土地市场整体市场宅地市场商办市场排行榜热门地块房产市场市场成交排行榜房地产政策昆山市2021年1-6月政策法规政策类型发布时间限制区域政策概述--------土地市场昆山市土地成交结构走势（按规划建面）2021年1-6月，昆山市以工业用地成交为主，占比45.6%，其次，住宅用地成交占比30.7%。
2021年6月，昆山市以其他用地成交为主，占比100.0%。
60.528.882.90047.59931.60035.870.8000082.912.5000035.100039.571.217.117.187.552.5168.4064.936.429.20000000000027.80100住宅用地商办用地工业用地其他用地20-0620-0720-0820-0920-1020-1120-1221-0121-0221-0321-0421-0521-060%20%40%60%80%100%120%昆山市土地成交情况（按规划建面）2021年1-6月，昆山市共成交各类用地29宗，共计118.19万㎡，同比减少41.23%。
其中，成交住宅用地4宗，共计42.61万㎡，同比减少57.15%；商办用地3宗，共计12.4万㎡，同比增长328.89%。
2021年6月，无成交土地。
土地类别2021年6月2021年1-6月宗数规划建面（万㎡）环比（%）同比（%）宗数规划建面（万㎡）同比（%）整体用地--------29118.19-41.23住宅用地--------442.61-57.15商办用地--------312.40328.89昆山市土地推出情况（按规划建面）2021年1-6月，昆山市共推出各类用地27宗，共计123.28万㎡，同比减少48.24%。
其中，推出住宅用地4宗，共计50.39万㎡，同比减少57.61%；商办用地3宗，共计12.4万㎡，同比增长328.89%。
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➢ 未来政府还将会持续出台相关政策来进行规范市 场
➢ 市场各种物业涨跌互现。供应量较大的中档住宅 有降价的可能性；经济适用房及市中心房源，可 能在新政后出现一定的涨幅
第二部分 数 据 ——昆山房产市场宏观数据分析
本报告数据采集时间为2001—2004年年底，由于 2001年以前昆山房地产基数较低，增幅不大，2005年的 全年统计数据尚未完全出台，因此，目前仅以2001— 2004年作为样本，进行采样分析。本报告的宏观数据来 源均为《2001—2004年昆山统计年鉴》，部分深化数据 亦依据以上权威数据计算得出。
• 2005年4月25日 国务院副总理曾培炎提出运用信贷、税收等经济杠杆， 遏制投机性炒房，控制投资性购房，对普通住房给予 政策优惠，同时强调对平价房的支持。
• 2005年4月30日 七部委联合发表声明，提出强化规划调控，改善住房 供应结构；加大土地供应调控力度，严格土地管理； 调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管；加强 房地产信贷管理，防范金融风险；明确享受优惠政策 普通住房标准，合理引导住房建设与消费。
就房地产自身而言，昆山楼市尚未构成一个完整的 自身周期；从经济学的角度分析，房地产周期是以宏观 经济周期为核心和依据，与GDP的周期有密切的关联。 再从中国的经济周期看，江、浙、沪的经济面和昆山自 身的发展来看，本轮经济周期的调整点在2010年左右， 昆山房地产业的发展不可能脱离于宏观经济周期之外。 房价仍将保持平衡上升的势头，当然不排除期间小范围 小幅度的回落。房产新政的继续出台，短期内可能引发 市场的观望气氛，但不会从根本上改变这个上升周期。
• 然而，房价从来不是完全由市场来自主决定的，房地产业向来 是一个受政策影响极大的行业。如今政策调控与多空博弈下的 楼市在悄悄变化，观望还会持续多久？楼市何去何从、房价是
涨是跌，萦绕在人们心头，挥之不去。但可以肯定的是， 以目前形势房地产应该在实现“软着陆”后继续稳步 发展。
第一部分 政 策 ——昆山宏观政策概述
➢ “政策”对上海、杭州等周边城市所产生的影响，能够在 一定适度上增加昆山市场的客源，增大买方市场，有利于 促进市场的进一步发展；
➢ “政策”的影响，加强了城市之间的交流，包括从业人员、 客户之间的交流，能够为昆山房地产市场带来相对先进的 理念。
四、小 结
➢ 2005系列政策接连出台，促使市场观望气氛较为 浓厚
二、宏观政策的影响
从三次‘国八条’的出台内容来看，我们可以将 新政的精神总结为：“旨在通过供应和需求的双向调节， 遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房 和经济适用房建设，保证住房价格平衡和市场的稳定发 展”……那么，房地产新政将会对昆山楼市造成什么样 的影响呢？
（一）、从宏观经济面看，昆山楼市仍处于上升周期内
（二）从供求关系和心理预期看，昆山楼市即将从卖方 市场转型为买方市场
• 据有关部门调查了解，在 今年1-5月份昆山楼市的购 房者中，上海人及“新昆 山人”占购房比例高达70%。 房产新政的出台，无疑在 购房者与开发商的较量中 增添了砝码，市场博弈的 主动权正在慢慢转向买方 市场。
2005昆山房地产市场客户分析
昆山市房地产市场简报
此篇报告主要侧重于解读近几年新政下昆山 楼市的变化现象，以及对楼市宏观数据做出理性 分析，为贵司面对扑朔迷离的楼市能做出正确的 判断提供一定的参考依据。
前言
• 近年来，昆山房价每年保持约20%的涨幅，自2004年下半年以 来昆山房价涨幅却开始逐渐减缓。相比上海楼市的疯狂涨势， 昆山楼市的步伐迈得还算较为稳健。通过此次调查，我们认为， 此轮宏观调控对消费者造成的心理打击非常大，市场呈现出非 常浓厚的观望情结，且还有继续出台相关措施的可能。房价下 一步的走势格外惹人注目，消费者与开发商的心理博弈还会持 续相当长一段时间。
一、房地产同国民经济的协调关系
（一）房地产业GDห้องสมุดไป่ตู้/GDP
年份 房地产业GDP（亿元）
GDP（亿元） 比率
2001 6.83 230.8 2.95%
2002 9.09 306.85 2.96%
2003 13.2 403.49 3.27%
2004 32.7 570 5.73%
8% 22%
70%
新昆山人、上海人 本地居民 其他
（三）从需求层面看，由于受二次加息及其他房 地产宏观政策加强的信号影响，购房者的消费心 理在悄然发生变化，本地消费者的购房计划更趋 谨慎，外地购房上升较快。
从需求层面上看，本地客户的观望心态日渐浓厚， 原因除了新的政策不断出台对市场信心的影响外，对房 价的承受力抗性加大以及经过前几年消化后本地人大多 已经购房也是重要原因。本地客户现在对住宅的需求主 要是改善性需求。但外地客户对昆山的关注明显加大， 尤其是昆山房价的比较优势和昆山优良的人居环境，吸 引了越来越多的养老等第二居所的需求以及少许投资客 户。尤其是上海人在昆山购房有加快增长的趋势。
一、2005年宏观政策
• 2005年3月 放贷利率调整，取消原先利率优惠使房贷利率回归原 始位置通过利率杠杆，对投资及投机行为适当控制；
• 2005年4月15日 国土资源部下发《2005年全国土地利用计划》，加大 调控力度，保障稳定房地产市场建设用地，提高居住 用地的供应比重，通过调整土地市场来抑制房价。
三、政策分析
“就市论市”，我们认为：“政策”的目的主要在于健 全市场，挤压房地产泡沫，因此，对于本身价格适中、结构 合理、供需两旺的昆山市场反有促进作用，主要表现在以下 三个方面： ➢ 由于昆山房地产市场的起步较晚，目前正处于“成型”阶
段，在一系列政策、措施的控制和监督下，将会使得市场 的各个环节都能健康有序的发展；
• 2005年6月1日 七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》正式实 施，对个人购买住房不足２年转手交易的，销售时按 其取得的售房收入全额征收5%营业税；个人购买普通 住房超过２年（含２年）转手交易的，销售时免征营 业税；对个人购买非普通住房超过２年（含２年）转 手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款 后的差额征收营业税。
➢ 市场各种物业涨跌互现。供应量较大的中档住宅 有降价的可能性；经济适用房及市中心房源，可 能在新政后出现一定的涨幅
第二部分 数 据 ——昆山房产市场宏观数据分析
本报告数据采集时间为2001—2004年年底，由于 2001年以前昆山房地产基数较低，增幅不大，2005年的 全年统计数据尚未完全出台，因此，目前仅以2001— 2004年作为样本，进行采样分析。本报告的宏观数据来 源均为《2001—2004年昆山统计年鉴》，部分深化数据 亦依据以上权威数据计算得出。
• 2005年4月25日 国务院副总理曾培炎提出运用信贷、税收等经济杠杆， 遏制投机性炒房，控制投资性购房，对普通住房给予 政策优惠，同时强调对平价房的支持。
• 2005年4月30日 七部委联合发表声明，提出强化规划调控，改善住房 供应结构；加大土地供应调控力度，严格土地管理； 调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管；加强 房地产信贷管理，防范金融风险；明确享受优惠政策 普通住房标准，合理引导住房建设与消费。
就房地产自身而言，昆山楼市尚未构成一个完整的 自身周期；从经济学的角度分析，房地产周期是以宏观 经济周期为核心和依据，与GDP的周期有密切的关联。 再从中国的经济周期看，江、浙、沪的经济面和昆山自 身的发展来看，本轮经济周期的调整点在2010年左右， 昆山房地产业的发展不可能脱离于宏观经济周期之外。 房价仍将保持平衡上升的势头，当然不排除期间小范围 小幅度的回落。房产新政的继续出台，短期内可能引发 市场的观望气氛，但不会从根本上改变这个上升周期。
• 然而，房价从来不是完全由市场来自主决定的，房地产业向来 是一个受政策影响极大的行业。如今政策调控与多空博弈下的 楼市在悄悄变化，观望还会持续多久？楼市何去何从、房价是
涨是跌，萦绕在人们心头，挥之不去。但可以肯定的是， 以目前形势房地产应该在实现“软着陆”后继续稳步 发展。
第一部分 政 策 ——昆山宏观政策概述
➢ “政策”对上海、杭州等周边城市所产生的影响，能够在 一定适度上增加昆山市场的客源，增大买方市场，有利于 促进市场的进一步发展；
➢ “政策”的影响，加强了城市之间的交流，包括从业人员、 客户之间的交流，能够为昆山房地产市场带来相对先进的 理念。
四、小 结
➢ 2005系列政策接连出台，促使市场观望气氛较为 浓厚
二、宏观政策的影响
从三次‘国八条’的出台内容来看，我们可以将 新政的精神总结为：“旨在通过供应和需求的双向调节， 遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房 和经济适用房建设，保证住房价格平衡和市场的稳定发 展”……那么，房地产新政将会对昆山楼市造成什么样 的影响呢？
（一）、从宏观经济面看，昆山楼市仍处于上升周期内
（二）从供求关系和心理预期看，昆山楼市即将从卖方 市场转型为买方市场
• 据有关部门调查了解，在 今年1-5月份昆山楼市的购 房者中，上海人及“新昆 山人”占购房比例高达70%。 房产新政的出台，无疑在 购房者与开发商的较量中 增添了砝码，市场博弈的 主动权正在慢慢转向买方 市场。
2005昆山房地产市场客户分析
昆山市房地产市场简报
此篇报告主要侧重于解读近几年新政下昆山 楼市的变化现象，以及对楼市宏观数据做出理性 分析，为贵司面对扑朔迷离的楼市能做出正确的 判断提供一定的参考依据。
前言
• 近年来，昆山房价每年保持约20%的涨幅，自2004年下半年以 来昆山房价涨幅却开始逐渐减缓。相比上海楼市的疯狂涨势， 昆山楼市的步伐迈得还算较为稳健。通过此次调查，我们认为， 此轮宏观调控对消费者造成的心理打击非常大，市场呈现出非 常浓厚的观望情结，且还有继续出台相关措施的可能。房价下 一步的走势格外惹人注目，消费者与开发商的心理博弈还会持 续相当长一段时间。
一、房地产同国民经济的协调关系
（一）房地产业GDห้องสมุดไป่ตู้/GDP
年份 房地产业GDP（亿元）
GDP（亿元） 比率
2001 6.83 230.8 2.95%
2002 9.09 306.85 2.96%
2003 13.2 403.49 3.27%
2004 32.7 570 5.73%
8% 22%
70%
新昆山人、上海人 本地居民 其他
（三）从需求层面看，由于受二次加息及其他房 地产宏观政策加强的信号影响，购房者的消费心 理在悄然发生变化，本地消费者的购房计划更趋 谨慎，外地购房上升较快。
从需求层面上看，本地客户的观望心态日渐浓厚， 原因除了新的政策不断出台对市场信心的影响外，对房 价的承受力抗性加大以及经过前几年消化后本地人大多 已经购房也是重要原因。本地客户现在对住宅的需求主 要是改善性需求。但外地客户对昆山的关注明显加大， 尤其是昆山房价的比较优势和昆山优良的人居环境，吸 引了越来越多的养老等第二居所的需求以及少许投资客 户。尤其是上海人在昆山购房有加快增长的趋势。
一、2005年宏观政策
• 2005年3月 放贷利率调整，取消原先利率优惠使房贷利率回归原 始位置通过利率杠杆，对投资及投机行为适当控制；
• 2005年4月15日 国土资源部下发《2005年全国土地利用计划》，加大 调控力度，保障稳定房地产市场建设用地，提高居住 用地的供应比重，通过调整土地市场来抑制房价。
三、政策分析
“就市论市”，我们认为：“政策”的目的主要在于健 全市场，挤压房地产泡沫，因此，对于本身价格适中、结构 合理、供需两旺的昆山市场反有促进作用，主要表现在以下 三个方面： ➢ 由于昆山房地产市场的起步较晚，目前正处于“成型”阶
段，在一系列政策、措施的控制和监督下，将会使得市场 的各个环节都能健康有序的发展；
• 2005年6月1日 七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》正式实 施，对个人购买住房不足２年转手交易的，销售时按 其取得的售房收入全额征收5%营业税；个人购买普通 住房超过２年（含２年）转手交易的，销售时免征营 业税；对个人购买非普通住房超过２年（含２年）转 手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款 后的差额征收营业税。