个人住房抵押贷款综合概述(ppt 54页)
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个人住房抵押贷款综合概述PPT课件( 54页)
22
第二节 个人住房抵押贷款的相关计算
一、每月还款额的计算
1.等额本息偿还方式
P
RRRR
RRR
01
2
3
……
4
n-2 n-1 n
R P i(1 i)n (1 i)n 1
式中，R是每月还款额(本金+利息)，i为贷款月利率 (年利率/12)，P为贷款本金，n为贷款总(月)期数。 //
23
第二节 个人住房抵押贷款的相关计算
5
第一节 个人住房抵押贷款概述
一次性付款和抵押贷款购房的比较
一次性付款购房的优点：(1)节省利息支出； (2)购房后没有定期的经济压力；(3)转手容易。
一次性付款购房的缺点：(1)一次性付款压力 大；(2)资金沉淀，机会成本较高。
抵押贷款购房的优点：(1)提前消费；(2)可 将资金用于其他投资。
抵押贷款购房的缺点：(1)还款压力大，心理 负担重；(2)变现较慢。 //
1年
5.56 4.73 3.89 6.12
贷款利率(2010年10月20日起)
2年
3年
4年
5年
3.50
5.60
5.60
5.96
5.96
4.76
4.76Βιβλιοθήκη 5.075.073.92
3.92
4.17
4.17
6.16
6.16
6.56
6.56
5年以上 4.05 6.14 5.22 4.30 6.75
15
第一节 个人住房抵押贷款概述
30
第二节 个人住房抵押贷款的相关计算
【解】根据例1，第二期期初贷款余额为496948.97 元，第二期应还利息为2484.74元。
第二节 个人住房抵押贷款的相关计算
一、每月还款额的计算
1.等额本息偿还方式
P
RRRR
RRR
01
2
3
……
4
n-2 n-1 n
R P i(1 i)n (1 i)n 1
式中，R是每月还款额(本金+利息)，i为贷款月利率 (年利率/12)，P为贷款本金，n为贷款总(月)期数。 //
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第二节 个人住房抵押贷款的相关计算
5
第一节 个人住房抵押贷款概述
一次性付款和抵押贷款购房的比较
一次性付款购房的优点：(1)节省利息支出； (2)购房后没有定期的经济压力；(3)转手容易。
一次性付款购房的缺点：(1)一次性付款压力 大；(2)资金沉淀，机会成本较高。
抵押贷款购房的优点：(1)提前消费；(2)可 将资金用于其他投资。
抵押贷款购房的缺点：(1)还款压力大，心理 负担重；(2)变现较慢。 //
1年
5.56 4.73 3.89 6.12
贷款利率(2010年10月20日起)
2年
3年
4年
5年
3.50
5.60
5.60
5.96
5.96
4.76
4.76Βιβλιοθήκη 5.075.073.92
3.92
4.17
4.17
6.16
6.16
6.56
6.56
5年以上 4.05 6.14 5.22 4.30 6.75
15
第一节 个人住房抵押贷款概述
30
第二节 个人住房抵押贷款的相关计算
【解】根据例1，第二期期初贷款余额为496948.97 元，第二期应还利息为2484.74元。
《住房抵押贷款》课件
市场风险
总结词
由于市场变动导致资产价值下降的风 险
详细描述
市场风险是指由于市场利率、汇率、 房价等变动导致的资产价值下降的风 险。为了降低市场风险，银行需要对 市场趋势进行密切关注，并采取相应 的风险管理措施。
利率风险
总结词
由于利率变动导致银行收入下降的风险
详细描述
利率风险是指由于利率变动导致的银行收入下降的风险。为了降低利率风险，银行可以采取利率对冲策略，通过 购买或出售金融衍生品来对冲利率变动的风险。
《住房抵押贷款》ppt课 件
• 住房抵押贷款简介 • 住房抵押贷款的种类 • 住房抵押贷款的申请流程 • 住房抵押贷款的风险与防范 • 住房抵押贷款的还款方式
01
住房抵押贷款简介
定义与特点
定义
住房抵押贷款是一种以住房为抵 押物，向银行或其他金融机构申 请的贷款。
特点
贷款期限长，利率相对较低，还 款方式灵活，主要用于购买住房 或进行住房改善。
01
02
03
04
身份证明
提供有效的身份证明原件及复 印件。
收入证明
提供银行流水、工资单等收入 证明材料。
房产证明
提供房屋所有权证或购房合同 等房产证明材料。
其他材料
根据不同贷款机构的要求，可 能需要提供其他相关材料。
选择合适的贷款机构
了解贷款机构的资质 和信誉度。
选择符合自己需求的 贷款机构，并了解其 具体要求和申请流程 。
还款成本。
THANKS
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公积金抵押贷款
总结词
公积金抵押贷款是指由公积金管理部门或银行提供的，以公积金缴存余额为担保 的住房抵押贷款。
详细描述
第6章-个人住房贷款PPT课件
土地使用权；
3、所有权、使用权不明或者有争议的财产； 4、以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设 施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；
5、依法被查封、扣押、监管的财产； 6、法律、行政法规规定不得抵押的其他财产；
2021/3/19
5
.
三、不同类型房地产抵押规定
1.以具有土地使用年限的房地产抵押的
2021/3/19
14
.
4、抵押房地产处分时的注意事项
❖ (1)对以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物设定的房 地产抵押进行处分时，应当从处分所得的价款中缴纳相当于 应当缴纳的土地使用权出让金的款项后，抵押权人才可优先 受偿。
❖ (2)处分抵押房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押 财产一同处分，但新增的房屋不属于抵押财产，故处分新增 房屋所得的价款，抵押权人无权优先受偿。
第六章 个人住房贷款
教学内容： 1、房地产抵押 2、个人住房贷款代办业务
2021/3/19
1
.
案例思考:
❖ 金屋地产2007年1月以其合法拥有的一写字楼(评估 价500万元)向甲银行抵押贷款200万元,期限5年,由 于各方面原因未办理抵押登记;2008年1月又向乙银 行抵押贷款200万元,期限4年, 办理了抵押登记.试问:
所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规
定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。
2.以共有的房地产抵押的
抵押人应事先征得其他共有人的书面同意。
3.预购商品房贷款抵押的
商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房
预售许可证。
4.以已出租的房地产抵押的
抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告
用范围内的土地使用权同时设定抵押权。（ 房地同时抵押，对土地的取得方式无限制）
3、所有权、使用权不明或者有争议的财产； 4、以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设 施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；
5、依法被查封、扣押、监管的财产； 6、法律、行政法规规定不得抵押的其他财产；
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三、不同类型房地产抵押规定
1.以具有土地使用年限的房地产抵押的
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4、抵押房地产处分时的注意事项
❖ (1)对以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物设定的房 地产抵押进行处分时，应当从处分所得的价款中缴纳相当于 应当缴纳的土地使用权出让金的款项后，抵押权人才可优先 受偿。
❖ (2)处分抵押房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押 财产一同处分，但新增的房屋不属于抵押财产，故处分新增 房屋所得的价款，抵押权人无权优先受偿。
第六章 个人住房贷款
教学内容： 1、房地产抵押 2、个人住房贷款代办业务
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案例思考:
❖ 金屋地产2007年1月以其合法拥有的一写字楼(评估 价500万元)向甲银行抵押贷款200万元,期限5年,由 于各方面原因未办理抵押登记;2008年1月又向乙银 行抵押贷款200万元,期限4年, 办理了抵押登记.试问:
所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规
定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。
2.以共有的房地产抵押的
抵押人应事先征得其他共有人的书面同意。
3.预购商品房贷款抵押的
商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房
预售许可证。
4.以已出租的房地产抵押的
抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告
用范围内的土地使用权同时设定抵押权。（ 房地同时抵押，对土地的取得方式无限制）
住房抵押贷款PPT课件
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• 贷款成数与违约率 • 在不同的贷款成数区间内，违约率的变化对贷款成数的敏感程度不同。
• 贷款已履行时间与贷款损失程度
累计违约率% 10
8 6 4 2
6
7
8
贷款成数
损失程度% 25 20 15 10
5
9 0 24 48 72 96 120 履行时间（月）
12
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第19页/共36页
• 可变利率抵押贷款（ARM） • 我国目前的可变利率抵押贷款 • 贷款利率：参照贷款基准利率，主要由人民银行指导制定。 • 利率调整周期：1年 • 美国的可变利率抵押贷款 • 美国的可变利率抵押贷款出现较晚（70年代） • 美国ARM现状 • 基准利率：最流行的是1年期的国库券利率 • 附加利率：反映了贷款过程中的服务成本以及借款人在贷款 合同中拥有的某些权利的价值（如提前还款权）
5
第5页/共36页
• 贷款承保者 • 住房抵押贷款涉及三个险种： • 与贷款者人身相关的保险：被保险人在保险期限内因遭受意外伤害 事故导致死亡或伤残，而丧失全部或部分还贷能力时 • 与抵押房产损失相关的保险 以上两个险种在上海市合并为“上海个人抵押住房综合保险” • 另外，当贷款成数过高，贷款方可能因借款人违约遭受较大损失时， 贷款方可能要求对借款人违约行为进行保险 • 目前，我国住房贷款保险的承保者主要是商业性的保险公司
• 固定还本与固定还款抵押贷款的比较
• 贷款余额变化的比较
1000
固定还本
固定还款 600
200 0 24 48 72 96
（P0 = 10万、r 月 =8%、N=120 ）
120
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• 贷款成数与违约率 • 在不同的贷款成数区间内，违约率的变化对贷款成数的敏感程度不同。
• 贷款已履行时间与贷款损失程度
累计违约率% 10
8 6 4 2
6
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贷款成数
损失程度% 25 20 15 10
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• 可变利率抵押贷款（ARM） • 我国目前的可变利率抵押贷款 • 贷款利率：参照贷款基准利率，主要由人民银行指导制定。 • 利率调整周期：1年 • 美国的可变利率抵押贷款 • 美国的可变利率抵押贷款出现较晚（70年代） • 美国ARM现状 • 基准利率：最流行的是1年期的国库券利率 • 附加利率：反映了贷款过程中的服务成本以及借款人在贷款 合同中拥有的某些权利的价值（如提前还款权）
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• 贷款承保者 • 住房抵押贷款涉及三个险种： • 与贷款者人身相关的保险：被保险人在保险期限内因遭受意外伤害 事故导致死亡或伤残，而丧失全部或部分还贷能力时 • 与抵押房产损失相关的保险 以上两个险种在上海市合并为“上海个人抵押住房综合保险” • 另外，当贷款成数过高，贷款方可能因借款人违约遭受较大损失时， 贷款方可能要求对借款人违约行为进行保险 • 目前，我国住房贷款保险的承保者主要是商业性的保险公司
• 固定还本与固定还款抵押贷款的比较
• 贷款余额变化的比较
1000
固定还本
固定还款 600
200 0 24 48 72 96
（P0 = 10万、r 月 =8%、N=120 ）
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个人住房抵押贷款.pptx
抵押贷款与质押贷款的区别与联系
抵押贷款
质押贷款
1、抵押财产为不动 产或动产；
2、债务人不转移抵 押财产的占有
1、质押财产为动产 或权利；
2、债务人将质押物 移交债权人占有。
债务期满前所有权属于抵押人
与出质人，签定合同后都要依法办 理登记
抵押贷款与保证贷款的区别与联系
保证贷款
保证人所承担的实 际责任发生在贷款偿还 时，而不是发生在保证 贷款时，所以是一种 “未来责任”。是一种 虚拟的保证责任。
（2）德国文化时期
德国的gage：指的是作为履行合同的担保而交付的存放 物，借款人一般会实际转移动产，作为gage,就象今天人们 在当铺所做的一样，在这种情形下，它被称为活的gage.
当贷款的抵押物是房地产时，这种安排就无法实现。在这 种情形下，gage要求在违约时贷款人能取得房地产的所有 权，但不能在gage之外寻求补偿，也即借款人拥有一个履 行义务或者向贷款人出售房地产的选择权，一项卖权。
抵押贷款
是现实的责任担保， 此抵押行为是借款方获得 贷款时必须发生的现实行 为，抵押人必须提供实在 的抵押财产。
二、抵押权的基本概念
1、抵押权的概念
在抵押人违约的情况下，抵押权人对抵押财产享有优先 受偿权。
2、抵押权的特点
（1）属于担保物权 （2）抵押权担保的债权具有优先受偿权 （3）用益权可设立抵押权
四、住房抵押贷款的定价
1、影响抵押贷款利率的因素
融资成本、贷款条件、借贷双方的信贷关系、服务费等 综合考虑以上因素，但最终取决于市场供求和市场竞争。
2、抵押贷款利率的确定
在实际计算中，抵押贷款利率等于实际利率、预期通货 膨胀率和各种风险补偿率（违约风险、利率风险、流动性风 险、提前还款风险、政策风险、期限风险等）。
个人住房抵押贷款培训课件
…
…
பைடு நூலகம்
0.00
等额本息法第1年每月的还款情况
月份 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
合计
贷款余额
偿还本金
9997.13
2.86
36.42
偿还利息 100.00
1198.02
等额本金还款法与 等额本息还款法的比较
1. 在支付方式上 2. 在贷款余额上：等额本金还款法的贷款余
额始终小于等额本息还款法的贷款余额，但 是两者的差距不大。 3. 在节约利息上：两种方式是一样的。
第三节 个人住房贷款的发放
一、签订借款合同
二、贷款额度、期限和利率
（一）贷款额度 （二）贷款期限 （三）贷款利率
三、贷款还款方式
（一）等额本金还款法（递减还款法） （二）等额本息还款法 （三）累进偿还法 （四）提前还款
有一宗等额本金偿还的抵押贷款，额度为 10000元，贷款期限为30年，贷款利率为 12%。
（三）贷款检查方式与程序
二、贷款档案的建立与管理
（一）借款人相关资料 （二）借款合同的相关资料 （三）贷后管理相关资料
三、清户撤押
复习思考题
（一）名词解释： 个人住房贷款；抵押权 （二）简答： 1. 简述个人住房贷款的概念、特点及种类。 2. 物权的分类和抵押权的特点。 3. 我国个人住房贷款业务的发展趋势怎样？ 4. 简述个人住房贷款的几种还款方式。 5. 银行贷后管理包括哪些方面的内容？
个人住房抵押贷款
掌握
1. 个人住房贷款的概念、特点及种类。 2. 物权的分类和抵押权的特点。 3. 我国个人住房贷款业务的发展趋势判断。 4. 个人住房贷款的几种还款方式。 5. 银行贷后管理的内容。
个人贷款概述(PPT94页).pptx
@商业助学贷款指银行按商业原则自主向个人发放的用于支持境内 高等院校困难学生学费、住宿费和就读期间基本生活费的商业贷款。 实行“部分自筹、有效担保、专款专用和按期偿还”的原则。
第一章
性质与发展
个人贷款概述
个人消费贷款
住房贷款 汽车贷款 教育贷款 住房装修贷款
产品的种类
按产品用途分类 个人经营贷款
按担保方式分类
@贷款期限。贷款期限（含展期）不得超过5年，其中，二手车贷款的贷款期 限（含展期）不得超过3年。借款人可在贷款全部到期之前提前30天申请 展期，每笔贷款只可展期一次，展期期限不得超过1年。
@贷款额度
第一章
性质与发展
个人贷款概述
个人消费贷款
住房贷款 汽车贷款 教育贷款
产品的种类
按产品用途分类 个人经营贷款
产品的要素ຫໍສະໝຸດ 第一章个人贷款概述
性质与发展 产品的种类
概念与意义 概念：以自然人发放的个人消费、生产经营等贷款
意义：增加收入来源、分散风险
特征
品种多、用途广
贷款便利 还款方式灵活 低资本消耗
个人贷款概述
产品的要素
第一章
个人贷款概述
性质与发展
产品的种类
按产品用途分类
个人贷款概述
产品的要素
第一章
个人贷款概述
个人消费贷款 个人经营贷款
住房贷款 汽车贷款
教育贷款
住房装修贷款
耐用消费品贷款
旅游贷款
医疗贷款
商用房贷款 经营贷款 农户贷款 下岗失业小额担保贷款
个人贷款概述
产品的要素
第一章
个人贷款概述
个人贷款概述
性质与发展
产品的种类
按产品用途分类
第一章
性质与发展
个人贷款概述
个人消费贷款
住房贷款 汽车贷款 教育贷款 住房装修贷款
产品的种类
按产品用途分类 个人经营贷款
按担保方式分类
@贷款期限。贷款期限（含展期）不得超过5年，其中，二手车贷款的贷款期 限（含展期）不得超过3年。借款人可在贷款全部到期之前提前30天申请 展期，每笔贷款只可展期一次，展期期限不得超过1年。
@贷款额度
第一章
性质与发展
个人贷款概述
个人消费贷款
住房贷款 汽车贷款 教育贷款
产品的种类
按产品用途分类 个人经营贷款
产品的要素ຫໍສະໝຸດ 第一章个人贷款概述
性质与发展 产品的种类
概念与意义 概念：以自然人发放的个人消费、生产经营等贷款
意义：增加收入来源、分散风险
特征
品种多、用途广
贷款便利 还款方式灵活 低资本消耗
个人贷款概述
产品的要素
第一章
个人贷款概述
性质与发展
产品的种类
按产品用途分类
个人贷款概述
产品的要素
第一章
个人贷款概述
个人消费贷款 个人经营贷款
住房贷款 汽车贷款
教育贷款
住房装修贷款
耐用消费品贷款
旅游贷款
医疗贷款
商用房贷款 经营贷款 农户贷款 下岗失业小额担保贷款
个人贷款概述
产品的要素
第一章
个人贷款概述
个人贷款概述
性质与发展
产品的种类
按产品用途分类
第6章 个人住房贷款 《房地产金融》PPT课件
利率未变,那么该家庭每月还贷本息为多少?
解:已知P=50(万元),月利率i=6.55%/12,n=15×12=180(月),则:
6.55%
6.55% 180
×
(
1
+
)
i(1 +i)n
12
12
A=P×
=500
000×
=4 369.29(元)
6.55% 180
(1 +i)n −1
(1 +
) −1
12
第二节 个人住房贷款工具
贷款的态度。
第四节 违约风险的相关分析
二、个人住房贷款的违约风险分析
(一)理性违约的条件分析
房价的升跌是由许
多因素引起的,例如
市场需求与供给情
况、政策法规因素、
人文环境因素等,这
些因素的变化均可
能导致房价的改变。
除此之外,随着时间
第四节 违约风险的相关分析
二、个人住房贷款的违约风险分析
(一)理性违约的条件分析
i′(1 +i′)n−m
A'=P'×
(6.5)
(1 +i′)n−m −1
第二节 个人住房贷款工具
一、月等额偿还按揭贷款
例6-2:在例6-1中,假设该家庭已按等额本息偿还了5年,从第6年开始年利率上升为7%,
那么第6年年初开始该家庭的月供是多少?仍然采用等额本息偿还按揭贷款的方式。
解:已知P=50(万元),月利率i=6.55%/12,n=15×12=180(月),m=60(月),i'=7%/12,则:
=A×
(6.1)
i(1+i)n
解:已知P=50(万元),月利率i=6.55%/12,n=15×12=180(月),则:
6.55%
6.55% 180
×
(
1
+
)
i(1 +i)n
12
12
A=P×
=500
000×
=4 369.29(元)
6.55% 180
(1 +i)n −1
(1 +
) −1
12
第二节 个人住房贷款工具
贷款的态度。
第四节 违约风险的相关分析
二、个人住房贷款的违约风险分析
(一)理性违约的条件分析
房价的升跌是由许
多因素引起的,例如
市场需求与供给情
况、政策法规因素、
人文环境因素等,这
些因素的变化均可
能导致房价的改变。
除此之外,随着时间
第四节 违约风险的相关分析
二、个人住房贷款的违约风险分析
(一)理性违约的条件分析
i′(1 +i′)n−m
A'=P'×
(6.5)
(1 +i′)n−m −1
第二节 个人住房贷款工具
一、月等额偿还按揭贷款
例6-2:在例6-1中,假设该家庭已按等额本息偿还了5年,从第6年开始年利率上升为7%,
那么第6年年初开始该家庭的月供是多少?仍然采用等额本息偿还按揭贷款的方式。
解:已知P=50(万元),月利率i=6.55%/12,n=15×12=180(月),m=60(月),i'=7%/12,则:
=A×
(6.1)
i(1+i)n
第6章个人住房抵押贷款
PPT文档演模板
第6章个人住房抵押贷款
•2
•
第二节 个人住房抵押贷款的相关计算
【例1】某购房人向银行申请个人住房抵押贷款，贷 款金额为50万，贷款期限为10年，贷款年利率为6%， 若购房人按月等额本息还款，试计算每期还款额，前2 期期末应当偿还的本金、利息及贷款本金余额。
【解】 (1)每期还款额R =P×[i×(1+i)n]÷[(1+i)n-1] =500000×[5‰×(1+5‰)120]÷[(1+5‰)1201] =5551.03(元) //
PPT文档演模板
第6章个人住房抵押贷款
•1
•
第一节 个人住房抵押贷款概述
五、个人住房抵押贷款的利率
我国个人住房抵押贷款实行浮动利率，对已经发生的 贷款，利率调整的当年仍执行调整前的利率，并于利率 调整的次年1月1日起执行新的利率。
贷款年限 公积金贷款 商业贷款(基准利率) 商业贷款(下浮15％) 商业贷款(下浮30％) 商业贷款(上浮10%)
第6章个人住房抵押贷款
•1
•
第一节 个人住房抵押贷款概述
六、个人住房抵押贷款的担保
(1)现房——以所购买的房地产为担保(抵押形式)。
(2)期房——由房地产开发商提供阶段性担保(以保证 形式)，担保期限为贷款发放之日起至购房者取得房地产 权属证书并办妥房地产抵押登记为止。 //
PPT文档演模板
四、个人住房抵押贷款的额度
个人住房抵押贷款的额度最高不超过所购房价的 80%，通常最高为70%，即首付款比例要达到30%。
个人住房抵押贷款的最高额度经常根据市场情况调 整。中国人民银行规定从2008年10月27日起，商业性 个人住房抵押贷款的最低首付款比例调整为20%。为 抑制炒房，2010年4月，国务院决定将购买商品住房 的首付款比例调整到30%及以上，对购买第二套(含)以 上住房的，要求首付比例不得低于50%。 //
住房抵押贷款课件
பைடு நூலகம்
3.1 住房抵押贷款概述
一、个人住房抵押贷款概念（mortgage）
（三）作用 1.最重要的信贷业务 美国，住房抵押贷款占信贷业务的20%以上， 香港 26% 中国大陆 份额小，不断增加
3.1 住房抵押贷款概述
一、个人住房抵押贷款概念（mortgage） （三）作用
2.最优质的信贷资产 盈利性： ①期限长，收益高。 40w 20年 利息? ②贷款相关的费用收入。主要是手续费（1%-1.5%），国内
政策性贷款（VA，FHA）&一般贷款（普通商业贷款） 5.贷款用途
新购房，第二次抵押贷款，维修贷款，建房贷款
3.2 各国住房抵押贷款的种类
二、日本住房抵押贷款的分类
1. 按资金用途：
一般住房贷款、公寓贷款、别墅贷款、改建翻新贷款、定期租地贷款
2. 贷款申请人：
两代人合作：两代人互以各自的产权为彼此担保，共同贷款 优势：增加了贷款限额，增强了还款能力，降低了贷款风险
3.1 住房抵押贷款概述
一、个人住房抵押贷款概念（mortgage）
（二）特征 1.面向个人而不是企业或项目 2.与住房有关的贷款。（不是只用于购房） 购房、修葺、装修 3.贷款金额大，期限长。 10-30y 100+
3.1 住房抵押贷款概述
一、个人住房抵押贷款概念（mortgage）
（三）作用 1.最重要的信贷业务 2.最优质的信贷资产 3.促进作用---房地产业
3.1 住房抵押贷款概述
二、运作程序（mortgage） （二）基本流程
1．贷款申请及受理 购房意向-贷款意向-初步申请（表2-1） 2．贷款审查与资信评估
房产价值 & 贷款人资信（还款能力和还款意愿） 3．协商贷款条件
3.1 住房抵押贷款概述
一、个人住房抵押贷款概念（mortgage）
（三）作用 1.最重要的信贷业务 美国，住房抵押贷款占信贷业务的20%以上， 香港 26% 中国大陆 份额小，不断增加
3.1 住房抵押贷款概述
一、个人住房抵押贷款概念（mortgage） （三）作用
2.最优质的信贷资产 盈利性： ①期限长，收益高。 40w 20年 利息? ②贷款相关的费用收入。主要是手续费（1%-1.5%），国内
政策性贷款（VA，FHA）&一般贷款（普通商业贷款） 5.贷款用途
新购房，第二次抵押贷款，维修贷款，建房贷款
3.2 各国住房抵押贷款的种类
二、日本住房抵押贷款的分类
1. 按资金用途：
一般住房贷款、公寓贷款、别墅贷款、改建翻新贷款、定期租地贷款
2. 贷款申请人：
两代人合作：两代人互以各自的产权为彼此担保，共同贷款 优势：增加了贷款限额，增强了还款能力，降低了贷款风险
3.1 住房抵押贷款概述
一、个人住房抵押贷款概念（mortgage）
（二）特征 1.面向个人而不是企业或项目 2.与住房有关的贷款。（不是只用于购房） 购房、修葺、装修 3.贷款金额大，期限长。 10-30y 100+
3.1 住房抵押贷款概述
一、个人住房抵押贷款概念（mortgage）
（三）作用 1.最重要的信贷业务 2.最优质的信贷资产 3.促进作用---房地产业
3.1 住房抵押贷款概述
二、运作程序（mortgage） （二）基本流程
1．贷款申请及受理 购房意向-贷款意向-初步申请（表2-1） 2．贷款审查与资信评估
房产价值 & 贷款人资信（还款能力和还款意愿） 3．协商贷款条件
个人住房抵押贷款概述
mengfanyu@
个人住房抵押贷款的资产特性分析
• 流动性较差 – 它的贷款周期长、贷款金额大，银行每月从借款人收 回偿还的金额十分有限。若出现违约事件时，银行须 拍卖抵押物，又得等一段不算短的时间才能收回贷款 本息。可见，对银行而言，抵押贷款是一项流动性相 当低的金融资产。 – 解决流动性问题可以采取的方式 » 借款人提前清偿 » 缩短贷款期限 » 证券化，即转卖出售
• 价格领导模型
– 贷款利率＝最优惠利率(PRIME RATE)＋违约风险溢价＋期限 风险溢价
• 低于最优惠利率定价 • 客户盈利性分析定价
mengfanyu@
个人住房抵押贷款的定价 cont.
影响个人住房抵押贷款利率的因素
• 个人住房抵押贷款价格的表现形式是贷款利率。
» 同其他产品的价格一样，首先由市场供求关系决定。是市 场供求双方作用的结果。
因而贷款机构融资成本低于市场融资成本，以支撑贷款的低利
率。如德国住房抵押贷款市场的合同储蓄计划，是通过借款人
自愿参加低于市场利率的储蓄，获得长期的、低于市场的固定
利率贷款。
3. 由政府实施的强制性的储蓄计划，如新加坡住房公积
金制度。
mengfanyu@
个人住房抵押贷款的定价 cont.
个人住房抵押贷款的资产特性分析
• 解决流动性问题可以采取的方式 – 借款人提前清偿 » 银行无法准确预测收益，同时又可能造成闲置资金，降低银 行预期收益 – 缩短贷款期限 » 使借款人每月偿还的金额提高，加大还款负担，则易造成借 款人支付能力不足，从而减少贷款资金的需求面，而无益于 住房抵押贷款的发展 » 据测算，贷款期限和流动性水平的关系是，随着贷款期限的 增加(从1年开始)，其流动性水平下降很快，但到了10年以 后，期限的增加对流动性改善的影响已不显著，特别是贷款 期限为20年或 30年时，其流动性状况相差已经很小 – 证券化 » 将银行持有的抵押贷款债权予以证券化，将长期资产短期化， 亦可提高资金流动性水平，能在保证银行利润和不损害借款 人利益的情况下，达到促进贷款资金流动的目的，这也是各 国对抵押债权证券化进行大量研究和推行的原因
个人住房抵押贷款的资产特性分析
• 流动性较差 – 它的贷款周期长、贷款金额大，银行每月从借款人收 回偿还的金额十分有限。若出现违约事件时，银行须 拍卖抵押物，又得等一段不算短的时间才能收回贷款 本息。可见，对银行而言，抵押贷款是一项流动性相 当低的金融资产。 – 解决流动性问题可以采取的方式 » 借款人提前清偿 » 缩短贷款期限 » 证券化，即转卖出售
• 价格领导模型
– 贷款利率＝最优惠利率(PRIME RATE)＋违约风险溢价＋期限 风险溢价
• 低于最优惠利率定价 • 客户盈利性分析定价
mengfanyu@
个人住房抵押贷款的定价 cont.
影响个人住房抵押贷款利率的因素
• 个人住房抵押贷款价格的表现形式是贷款利率。
» 同其他产品的价格一样，首先由市场供求关系决定。是市 场供求双方作用的结果。
因而贷款机构融资成本低于市场融资成本，以支撑贷款的低利
率。如德国住房抵押贷款市场的合同储蓄计划，是通过借款人
自愿参加低于市场利率的储蓄，获得长期的、低于市场的固定
利率贷款。
3. 由政府实施的强制性的储蓄计划，如新加坡住房公积
金制度。
mengfanyu@
个人住房抵押贷款的定价 cont.
个人住房抵押贷款的资产特性分析
• 解决流动性问题可以采取的方式 – 借款人提前清偿 » 银行无法准确预测收益，同时又可能造成闲置资金，降低银 行预期收益 – 缩短贷款期限 » 使借款人每月偿还的金额提高，加大还款负担，则易造成借 款人支付能力不足，从而减少贷款资金的需求面，而无益于 住房抵押贷款的发展 » 据测算，贷款期限和流动性水平的关系是，随着贷款期限的 增加(从1年开始)，其流动性水平下降很快，但到了10年以 后，期限的增加对流动性改善的影响已不显著，特别是贷款 期限为20年或 30年时，其流动性状况相差已经很小 – 证券化 » 将银行持有的抵押贷款债权予以证券化，将长期资产短期化， 亦可提高资金流动性水平，能在保证银行利润和不损害借款 人利益的情况下，达到促进贷款资金流动的目的，这也是各 国对抵押债权证券化进行大量研究和推行的原因
个人住房抵押贷款综合概述共55页
13、遵守纪律的风气的培养，只有领 导者本 身在这 方面以 身作则 才能收 到成效 。—— 马卡连 柯 14、劳动者 团结一 致，是 取得最 后胜利 的保证 。—— 列宁 摘自名言网
15、机会是不守纪律的。——雨果
31、只有永远躺在泥坑里的人，才不会再掉进坑里。——黑格尔 32、希望的灯一旦熄灭，生活刹那间变成了一片黑暗。——普列姆昌德 33、希望是人生的乳母。——科策布 34、形成天才的决定因素应该是勤奋。——郭沫若 35、学到很多东西的诀窍，就是一下子不要学很多。——洛克
个人住房抵押贷款综合概述
11、战争满足了，或曾经满足过人的 好斗的 本能， 但它同 时还满 足了人 对掠夺 ，破坏 以及残 酷的纪 律和专 制力的 欲望。 ——查·埃利奥 特 12、不应把纪律仅仅看成教育的手段 。纪律 是教育 过程的 结果， 首先是 学生集 体表现 在一切 生活领 域—— 生产、 日常生 活、学 校、文 化等领 域中努 力的结 果。— —马卡 连柯(名 言网)
15、机会是不守纪律的。——雨果
31、只有永远躺在泥坑里的人，才不会再掉进坑里。——黑格尔 32、希望的灯一旦熄灭，生活刹那间变成了一片黑暗。——普列姆昌德 33、希望是人生的乳母。——科策布 34、形成天才的决定因素应该是勤奋。——郭沫若 35、学到很多东西的诀窍，就是一下子不要学很多。——洛克
个人住房抵押贷款综合概述
11、战争满足了，或曾经满足过人的 好斗的 本能， 但它同 时还满 足了人 对掠夺 ，破坏 以及残 酷的纪 律和专 制力的 欲望。 ——查·埃利奥 特 12、不应把纪律仅仅看成教育的手段 。纪律 是教育 过程的 结果， 首先是 学生集 体表现 在一切 生活领 域—— 生产、 日常生 活、学 校、文 化等领 域中努 力的结 果。— —马卡 连柯(名 言网)
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每月还款额固定，但 本金比重逐月递增、 利息比重逐月递减。//
19
第一节 个人住房抵押贷款概述
等额本息还款的特点： (1)客户还贷压力均衡； (3)贷款人操作相对简单，方便安排收支； (4)还款总利息较其他还款法要高。 等额本息还款的适用： 经济收入比较稳定，或对自己未来的工作及未来经 济状况有信心的购房者。//
第一期还款额=4166.67+2500=6666.67(元)
最后一期应还利息 =[500000-(120-
1)×4166.67]×5‰=20.83(元)
最后一期还款额=4166.67+20.83=4187.50(元)
//
28
第二节 个人住房抵押贷款的相关计算
二、提前还贷的相关计算
提前还款分为提前结清贷款和部分提前还款。 部分提前还款又分为合同还款日提前还款和非合同 还款日提前还款两种。 合同还款日提前还款是指在借款合同约定的还款日 提前还款； 非合同还款日提前还款是指在合同约定以外的任意 时间提前还款。//
第三期开始每月还款额 =399433.71×[5‰×(1+5‰)118]÷[(1+5‰)1181] =4489.46(元) //
31
第二节 个人住房抵押贷款的相关计算
2.非合同还款日提前还款
【例4】某购房人向银行申请个人住房抵押贷款，贷 款额为50万元，贷款期限是10年，贷款年利率为6%， 若借款人按月等额本息还款，月还款额为5551.03元， 贷款发放日为3月15日。购房人在第一期正常还款后， 于5月5日还款10万元，从5月15日起恢复正常还款。 试计算提前还贷后的贷款余额及第二期正常还贷(月还 款额为5551.03元)后的贷款余额。 //
六、个人住房抵押贷款的担保
(1)现房——以所购买的房地产为担保(抵押形式)。 (2)期房——由房地产开发商提供阶段性担保(以保证 形式)，担保期限为贷款发放之日起至购房者取得房地产 权属证书并办妥房地产抵押登记为止。 //
16
第一节 个人住房抵押贷款概述
七、个人住房抵押贷款的违约处理
(1)借款人逾期还款，银行按逾期天数加收逾期额万 分之四的罚金，连同应偿还的贷款本息一并计收。
第一节 个人住房抵押贷款概述
相关概念——期房和现房
期房是指房地产开发商从取得商品房预售许可 证至取得房地产权证(大产证)期间的商品房。期房 在港澳地区被称做为“楼花”。
现房是指消费者在购买时具备入住条件的商品 房，即开发商已办妥所售房屋的大产证(房产证和 土地使用证)的商品房。 //
11
第一节 个人住房抵押贷款概述
1年
5.56 4.73 3.89 6.12
贷款利率(2010年10月20日起)
2年
3年
4年
5年
3.50
5.60
5.60
5.96
5.96
4.76
4.76
5.07
5.07
3.92
3.92
4.17
4.17
6.16
6.16
6.56
6.56
5年以上 4.05 6.14 5.22 4.30 6.75
15
第一节 个人住房抵押贷款概述
5
第一节 个人住房抵押贷款概述
一次性付款和抵押贷款购房的比较
一次性付款购房的优点：(1)节省利息支出； (2)购房后没有定期的经济压力；(3)转手容易。
一次性付款购房的缺点：(1)一次性付款压力 大；(2)资金沉淀，机会成本较高。
抵押贷款购房的优点：(1)提前消费；(2)可将 资金用于其他投资。
抵押贷款购房的缺点：(1)还款压力大，心理 负担重；(2)变现较慢。 //
7
第一节 个人住房抵押贷款概述
发展个人住房抵押贷款业务的好处： (1)对个人：提前改善居住条件。 (2)对开发商：提前回笼资金，促进房地产业繁荣。 (3)对银行：扩大业务，增加利润(优质资产)。//
8
第一节 个人住房抵押贷款概述
二、个人住房抵押贷款的类型
1.按照贷款性质划分 (1)商业贷款(商业银行发放) (2)公积金贷款(政策性贷款，公积金管理中心负责运作) (3)组合贷款(公积金贷款+商业贷款) //
【例1】某购房人向银行申请个人住房抵押贷款，贷 款金额为50万，贷款期限为10年，贷款年利率为6%， 若购房人按月等额本息还款，试计算每期还款额，前2 期期末应当偿还的本金、利息及贷款本金余额。
【解】 (1)每期还款额R
=P×[i×(1+i)n]÷[(1+i)n-1] =500000×[5‰×(1+5‰)120]÷[(1+5‰)120-1] =5551.03(元) //
(2)借款人连续几期没有偿还贷款本息或贷款合同期 满没有还清全部贷款本息的，银行有权将抵押的房地 产拍卖、变卖并就价款优先受偿，或经借款人同意直 接折价受偿，或由担保人代为归还贷款本息。
(3)借款人提前还贷(详见第四节)。 //
17
第一节 个人住房抵押贷款概述
八、个人住房抵押贷款的偿还方式
根据中国人民银行《个人住房担保贷款管理办法》 的规定，贷款期限在1年期以内(含)的，实行到期一次 还本付息，利随本清。对于贷款期限在1年期以上的， 大多采用按月分期偿还本息的方式。
6
第一节 个人住房抵押贷款概述
个人住房抵押贷款在我国通常被称为“按揭”。 “按揭”一词的来源有两种说法： (1)按揭是英文“Mortgage”的粤语音译，本意是 抵押，后于20世纪90年代从香港引入内地房地产市场 并逐渐流行，现成了“个人住房抵押贷款”的俗称。 (2)“按揭”是个组合词，“按”的意思是“抵押”， “揭”的意思是“解押”。 //
3
第一节个人住房抵押贷款概述
1.抵押贷款
抵押贷款通常是指借款人(个人或法人)以自己或第三 人现有的不动产为担保而向银行申请贷款的行为。
抵押贷款的特点： (1)抵押物既可以是房地产，也可以是其他财产 (2)抵押物既可以是自己的，也可以是他人的 (3)抵押物是现有的财产 (4)贷款用途多样，但通常不得用于权益性投资 (5)抵押物价值通常需要评估 //
24
第二节 个人住房抵押贷款的相关计算
(2)第一期应还利息 =期初贷款本金余额×贷款月利率i =500000×(6%/12)=2500(元)
第一期应还本金 =月还款额-应还利息 =5551.03-2500=3051.03(元)
第一期期末(第二期期初)贷款本金余额 =期初贷款本金余额-当期已还本金额 =500000-3051.03=496948.97(元) //
按月分期还款的方式有等额本息、等额本金、等比 还款、等差还款等方式，其中以等额本息最为常见。
银监会规定借款人的房地产支出(月还款额+物业管 理费)占其可支配收入的50%以下，否则应增加共同借 款人或延长贷款期限或减少贷款额度等。 //
18
第一节 个人住房抵押贷款概述
1.等额本息还款方式
等额本息还款法即 借款人每月按相等的 金额偿还贷款本息， 其中每月贷款利息按 月初剩余贷款本金计 算并逐月结清。
25
第二节 个人住房抵押贷款的相关计算
(3)第二期应还利息 =期初贷款本金余额×贷款月利率i =496948.97×(6%/12)=2484.74(元)
第二期应还本金 =月还款额-应还利息 =5551.03-2484.74=3066.29 (元)
第二期期末(第三期期初)贷款本金余额 =期初贷款本金余额-当期已还本金额 =496948.97-3066.29=493882.68(元)
30
第二节 个人住房抵押贷款的相关计算
【解】根据例1，第二期期初贷款余额为496948.97 元，第二期应还利息为2484.74元。
提前还贷的10万元中包含有第二期应还利息，故该 10万元中属于本金的是100000-2484.74=97515.26 元。
则 第 二 期 期 末 的 贷 款 余 额 为 496948.9797515.26=399433.71元。
14
第一节 个人住房抵押贷款概述
五、个人住房抵押贷款的利率
我国个人住房抵押贷款实行浮动利率，对已经发生的 贷款，利率调整的当年仍执行调整前的利率，并于利率 调整的次年1月1日起执行新的利率。
贷款年限 公积金贷款 商业贷款(基准利率) 商业贷款(下浮15％) 商业贷款(下浮30％) 商业贷款(上浮10%)
2.按照房地产性质划分 (1)商品房抵押贷款 (2)经济适用房抵押贷款 (3)其他政策性住房抵押贷款(房改房、两限房等) //
12
第一节 个人住房抵押贷款概述
三、个人住房抵押贷款的期限
个人住房抵押贷款的期限最长不超过30年，目前贷 款期限10-20年的较为常见。
此外，银行还要结合贷款申请人的年龄来确定贷款 期限。贷款申请人贷款时的年龄与贷款期限之和通常 不超过其法定退休年龄(男性60周岁，女性55周岁)。 //
4
第一节 个人住房抵押贷款概述
2.个人住房抵押贷款
个人住房抵押贷款特指购房人将其所要购买的房地产 抵押给银行，从银行贷款后用于支付所要购买的房地产， 购房人按约定还本付息，还清后解除抵押。
个人住房抵押贷款的特点： (1)抵押物就是其所要购买的房地产 (2)抵押贷款只能用于购买房地产 (3)办理抵押的房地产不转移占有关系 //
27
第二节 个人住房抵押贷款的相关计算
【例2】某购房人向银行申请个人住房抵押贷款，贷 款额为50万元，贷款期限是10年，贷款年利率为6%， 若购房人按月等额本金还款，试计算第一期和最后一 期的还款额，以及相应的本金和利息。
【解】
每期应还本金 Pn=500000÷120=4166.67(元) 第一期应还利息=500000×5‰=2500(元)
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第二节 个人住房抵押贷款的相关计算
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第一节 个人住房抵押贷款概述
等额本息还款的特点： (1)客户还贷压力均衡； (3)贷款人操作相对简单，方便安排收支； (4)还款总利息较其他还款法要高。 等额本息还款的适用： 经济收入比较稳定，或对自己未来的工作及未来经 济状况有信心的购房者。//
第一期还款额=4166.67+2500=6666.67(元)
最后一期应还利息 =[500000-(120-
1)×4166.67]×5‰=20.83(元)
最后一期还款额=4166.67+20.83=4187.50(元)
//
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第二节 个人住房抵押贷款的相关计算
二、提前还贷的相关计算
提前还款分为提前结清贷款和部分提前还款。 部分提前还款又分为合同还款日提前还款和非合同 还款日提前还款两种。 合同还款日提前还款是指在借款合同约定的还款日 提前还款； 非合同还款日提前还款是指在合同约定以外的任意 时间提前还款。//
第三期开始每月还款额 =399433.71×[5‰×(1+5‰)118]÷[(1+5‰)1181] =4489.46(元) //
31
第二节 个人住房抵押贷款的相关计算
2.非合同还款日提前还款
【例4】某购房人向银行申请个人住房抵押贷款，贷 款额为50万元，贷款期限是10年，贷款年利率为6%， 若借款人按月等额本息还款，月还款额为5551.03元， 贷款发放日为3月15日。购房人在第一期正常还款后， 于5月5日还款10万元，从5月15日起恢复正常还款。 试计算提前还贷后的贷款余额及第二期正常还贷(月还 款额为5551.03元)后的贷款余额。 //
六、个人住房抵押贷款的担保
(1)现房——以所购买的房地产为担保(抵押形式)。 (2)期房——由房地产开发商提供阶段性担保(以保证 形式)，担保期限为贷款发放之日起至购房者取得房地产 权属证书并办妥房地产抵押登记为止。 //
16
第一节 个人住房抵押贷款概述
七、个人住房抵押贷款的违约处理
(1)借款人逾期还款，银行按逾期天数加收逾期额万 分之四的罚金，连同应偿还的贷款本息一并计收。
第一节 个人住房抵押贷款概述
相关概念——期房和现房
期房是指房地产开发商从取得商品房预售许可 证至取得房地产权证(大产证)期间的商品房。期房 在港澳地区被称做为“楼花”。
现房是指消费者在购买时具备入住条件的商品 房，即开发商已办妥所售房屋的大产证(房产证和 土地使用证)的商品房。 //
11
第一节 个人住房抵押贷款概述
1年
5.56 4.73 3.89 6.12
贷款利率(2010年10月20日起)
2年
3年
4年
5年
3.50
5.60
5.60
5.96
5.96
4.76
4.76
5.07
5.07
3.92
3.92
4.17
4.17
6.16
6.16
6.56
6.56
5年以上 4.05 6.14 5.22 4.30 6.75
15
第一节 个人住房抵押贷款概述
5
第一节 个人住房抵押贷款概述
一次性付款和抵押贷款购房的比较
一次性付款购房的优点：(1)节省利息支出； (2)购房后没有定期的经济压力；(3)转手容易。
一次性付款购房的缺点：(1)一次性付款压力 大；(2)资金沉淀，机会成本较高。
抵押贷款购房的优点：(1)提前消费；(2)可将 资金用于其他投资。
抵押贷款购房的缺点：(1)还款压力大，心理 负担重；(2)变现较慢。 //
7
第一节 个人住房抵押贷款概述
发展个人住房抵押贷款业务的好处： (1)对个人：提前改善居住条件。 (2)对开发商：提前回笼资金，促进房地产业繁荣。 (3)对银行：扩大业务，增加利润(优质资产)。//
8
第一节 个人住房抵押贷款概述
二、个人住房抵押贷款的类型
1.按照贷款性质划分 (1)商业贷款(商业银行发放) (2)公积金贷款(政策性贷款，公积金管理中心负责运作) (3)组合贷款(公积金贷款+商业贷款) //
【例1】某购房人向银行申请个人住房抵押贷款，贷 款金额为50万，贷款期限为10年，贷款年利率为6%， 若购房人按月等额本息还款，试计算每期还款额，前2 期期末应当偿还的本金、利息及贷款本金余额。
【解】 (1)每期还款额R
=P×[i×(1+i)n]÷[(1+i)n-1] =500000×[5‰×(1+5‰)120]÷[(1+5‰)120-1] =5551.03(元) //
(2)借款人连续几期没有偿还贷款本息或贷款合同期 满没有还清全部贷款本息的，银行有权将抵押的房地 产拍卖、变卖并就价款优先受偿，或经借款人同意直 接折价受偿，或由担保人代为归还贷款本息。
(3)借款人提前还贷(详见第四节)。 //
17
第一节 个人住房抵押贷款概述
八、个人住房抵押贷款的偿还方式
根据中国人民银行《个人住房担保贷款管理办法》 的规定，贷款期限在1年期以内(含)的，实行到期一次 还本付息，利随本清。对于贷款期限在1年期以上的， 大多采用按月分期偿还本息的方式。
6
第一节 个人住房抵押贷款概述
个人住房抵押贷款在我国通常被称为“按揭”。 “按揭”一词的来源有两种说法： (1)按揭是英文“Mortgage”的粤语音译，本意是 抵押，后于20世纪90年代从香港引入内地房地产市场 并逐渐流行，现成了“个人住房抵押贷款”的俗称。 (2)“按揭”是个组合词，“按”的意思是“抵押”， “揭”的意思是“解押”。 //
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第一节个人住房抵押贷款概述
1.抵押贷款
抵押贷款通常是指借款人(个人或法人)以自己或第三 人现有的不动产为担保而向银行申请贷款的行为。
抵押贷款的特点： (1)抵押物既可以是房地产，也可以是其他财产 (2)抵押物既可以是自己的，也可以是他人的 (3)抵押物是现有的财产 (4)贷款用途多样，但通常不得用于权益性投资 (5)抵押物价值通常需要评估 //
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第二节 个人住房抵押贷款的相关计算
(2)第一期应还利息 =期初贷款本金余额×贷款月利率i =500000×(6%/12)=2500(元)
第一期应还本金 =月还款额-应还利息 =5551.03-2500=3051.03(元)
第一期期末(第二期期初)贷款本金余额 =期初贷款本金余额-当期已还本金额 =500000-3051.03=496948.97(元) //
按月分期还款的方式有等额本息、等额本金、等比 还款、等差还款等方式，其中以等额本息最为常见。
银监会规定借款人的房地产支出(月还款额+物业管 理费)占其可支配收入的50%以下，否则应增加共同借 款人或延长贷款期限或减少贷款额度等。 //
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第一节 个人住房抵押贷款概述
1.等额本息还款方式
等额本息还款法即 借款人每月按相等的 金额偿还贷款本息， 其中每月贷款利息按 月初剩余贷款本金计 算并逐月结清。
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第二节 个人住房抵押贷款的相关计算
(3)第二期应还利息 =期初贷款本金余额×贷款月利率i =496948.97×(6%/12)=2484.74(元)
第二期应还本金 =月还款额-应还利息 =5551.03-2484.74=3066.29 (元)
第二期期末(第三期期初)贷款本金余额 =期初贷款本金余额-当期已还本金额 =496948.97-3066.29=493882.68(元)
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第二节 个人住房抵押贷款的相关计算
【解】根据例1，第二期期初贷款余额为496948.97 元，第二期应还利息为2484.74元。
提前还贷的10万元中包含有第二期应还利息，故该 10万元中属于本金的是100000-2484.74=97515.26 元。
则 第 二 期 期 末 的 贷 款 余 额 为 496948.9797515.26=399433.71元。
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第一节 个人住房抵押贷款概述
五、个人住房抵押贷款的利率
我国个人住房抵押贷款实行浮动利率，对已经发生的 贷款，利率调整的当年仍执行调整前的利率，并于利率 调整的次年1月1日起执行新的利率。
贷款年限 公积金贷款 商业贷款(基准利率) 商业贷款(下浮15％) 商业贷款(下浮30％) 商业贷款(上浮10%)
2.按照房地产性质划分 (1)商品房抵押贷款 (2)经济适用房抵押贷款 (3)其他政策性住房抵押贷款(房改房、两限房等) //
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第一节 个人住房抵押贷款概述
三、个人住房抵押贷款的期限
个人住房抵押贷款的期限最长不超过30年，目前贷 款期限10-20年的较为常见。
此外，银行还要结合贷款申请人的年龄来确定贷款 期限。贷款申请人贷款时的年龄与贷款期限之和通常 不超过其法定退休年龄(男性60周岁，女性55周岁)。 //
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第一节 个人住房抵押贷款概述
2.个人住房抵押贷款
个人住房抵押贷款特指购房人将其所要购买的房地产 抵押给银行，从银行贷款后用于支付所要购买的房地产， 购房人按约定还本付息，还清后解除抵押。
个人住房抵押贷款的特点： (1)抵押物就是其所要购买的房地产 (2)抵押贷款只能用于购买房地产 (3)办理抵押的房地产不转移占有关系 //
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第二节 个人住房抵押贷款的相关计算
【例2】某购房人向银行申请个人住房抵押贷款，贷 款额为50万元，贷款期限是10年，贷款年利率为6%， 若购房人按月等额本金还款，试计算第一期和最后一 期的还款额，以及相应的本金和利息。
【解】
每期应还本金 Pn=500000÷120=4166.67(元) 第一期应还利息=500000×5‰=2500(元)
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第二节 个人住房抵押贷款的相关计算