大连XX商业地产项目市场调查计划书
大连XX商业地产项目市场调查计划书
大连X X商业地产项目市场调查计划书(总7页)-CAL-FENGHAI.-(YICAI)-Company One1 -CAL-本页仅作为文档封面，使用请直接删除2大连XX商业地产项目市场调查计划书一、项目任务（一）总体任务：为XX地产项目经营定位提供科学依据（二）细分为：1、塔楼经营项目的确定2、塔楼目标市场选择，需求量预测3、塔楼档次定位、功能定位、价格定位4、塔楼经营项目的发展战略及主要营销策略5、群楼经营项目的确定6、群楼市场定位与经营战略二、市场调查计划（一）大连市酒店市场供求现状及趋势调查1、调查内容（1）大连酒店市场总体供求现状：酒店类型结构、主要酒店经营现状（2）大连酒店市场需求现状：需求总量、需求结构（3）大连酒店市场发展趋势：影响大连酒店市场发展的因素、发展态势2、指标（1）五年内各类型酒店数目、经营面积总计；年营业收入总计；行业年平均利润率；亏损企业比率（2）五年内主要酒店营业额，变化比率；年平均入住率；淡旺季入住率（3）五年内来大连旅游者、商务旅行者人数；淡旺季人数（4）各类型酒店价格、淡旺季浮动范围（5）其他3、调查对象（1）大连市旅游局、商委；（2）主要酒店：五星级、四星级酒店、商圈内及附近酒店为全面调查，三星级酒店为典型抽样调查4、调查方法（1）调查对象的访谈调查（2）统计资料的调查（二）大连市商住两用公寓市场供求现状及趋势调查1、调查内容（1）大连商住两用公寓市场总体供给现状：商住两用公寓项目名称（2）主要商住两用公寓经营现状、经营特色、经营方式（租/售）（3）大连商住两用公寓市场需求现状：需求总量、需求结构（4）大连商住两用公寓市场发展趋势：影响大连商住两用公寓市场发展的因素、未来发展趋势（5）北京、上海等城市商住两用公寓发展总体情况（6）国家有关部门、市政府有关部门对商住两用公寓下达的有关政策（7）其他2、指标（1）五年内各类型商住两用公寓数目、建筑面积总计；行业年平均利润（2）五年内主要商住两用公寓营业额；变化比率；年平均入住率；淡旺季入住率（3）商住两用公寓出租价格、销售价格（4）其他3、调查对象（1）大连市房地产开发办（2）商住两用公寓：（目前已知）庸景台、恒元公寓等（3）公寓消费者4、调查方法（1）调查对象的访谈调查（2）统计资料的调查（3）email问卷调查（三）消费者酒店/公寓消费需求与行为特征调查1、调查内容：（1）消费需求特征调查（2）消费行为特征调查（3）消费需求特征和行为特征的变化趋势2、调查指标、专项（1）消费者年龄、性别、收入、职业、教育状况特征与结构（2）消费者所在企业类型、企业所在地的特征与结构（3）消费动机、消费习惯、消费频次等3、调查对象（1）大连市区内外地游客（旅游者、商务旅行者）（2）项目商圈内潜在消费者（企业总经理、办公室主任、较高收入阶层）4、调查方法（1）大连市范围内消费者抽样问卷调研（传统+网络）A、样本量：800份B、调查地点：机场、码头、火车站、主要酒店附近、主要公寓附近C、网络调研：所有可获取地准确的目标顾客的email地址（2）商业范围内消费者抽样问卷调查：A、样本量：500份B、调查地点：黑石礁街头拦截C、网络调研对象：软件园区企业、高新技术创业园区企业D、座谈法：邀请10--20位企业接待负责人、大学教师、外地游客等潜在消费者以座谈会方式调查（四）商圈内市场空缺调查1、调查内容商圈内空缺或比较空缺的商品、空缺服务、空缺经营方式等2、调查对象商圈内广大市民3、调查方法分层典型抽样问卷调研，按职业分三层：学生（大学生、中学生、小学生）、企业人士、普通居民（五）商圈环境调查1、调查内容调查黑石礁地区消费者基本状况，需求特征与市场供给现状，主要专项包括：（1）商圈总人口数、范围、层次；（2）人口在性别、年龄、教育状况、职业、收入等方面的结构、特征；（3）拥有的企事业单位名称、规模（4）交通站点与人流路线（5）第三产业网点量、各类型的个数、主要提供商名称（6）主要商业服务提供商情况：和平广场商业中心、书香园百胜购物中心、大商新生活超市（7）其他2、调查对象及方法街道、园区管委会重点访谈式调查；主要商业服务提供商重点访谈式调查；路线调查三、市场调查控制（一）问卷设计过程中的质量控制1、对访问对象群体的不同（学生、企业人士、居民、旅游者、商务旅行者）量身订造问卷2、问题设计应遵循必要性、充分性原则，防止套桶式、合计式等影响准确性及真实性问题的出现3、问卷措辞准确，不出现模糊性、偏差性用词、及隐性替代、隐性假设等措辞4、保证问题的顺序、流程的科学性，整份问卷的易答性、逻辑性（二）抽样设计中的质量控制1、确定样本框的范围2、精确的测算样本总量3、采取科学的抽样方法（如分层、分群随机抽样），以保证调研结果的普遍性与代表性（三）正式调查前的培训制度1、对整个调研队伍讲解项目有关情况及介绍2、对于调研整个环节的培训3、对于本项目调研的培训及调查问卷详细讲解4、内部演练，掌握方法及技巧5、所有员工的职业道德强化（四）实地调查中的审核控制1、将所有的市调人员分为两组：每组5人，每组设一名市调督导，有效地对本组市调人员进行监督、指导2、问卷审核（一审、二审）制度，对于有矛盾或经审核人员认定有异议，不真实的问卷宣布作废3、问卷复核，从每位市调人员的调查问卷中抽取5%复核，一份作弊，全部作废（五）专业数据处理1、数据入录使用fox软件，对所要调查的项目由技术人员编写数据录入和数据库检查程序，最大限度满足每一项目不同需求2、编码采用双重数据录入机制，从而杜绝录入阶段随机性错误3、运用市场研究的专业统计软件（SPSS）等，进行统计分析，提供高质量的分析结果（六）调研报告撰写中的审核控制在正式撰写调研报告过程中，我们采取：1、专业人员撰写以保证结果的科学性与专业性2、调研报告需经过三次审核：文字、数据、报告四、项目时间表项目时间表：五、研究效果（一）综合报告1、第一部分：大连市酒店市场现状与趋势分析2、第二部分：大连市商住两用公寓市场现状及趋势分析3、第三部分：酒店/公寓消费者需求行为与特征分析4、第四部分：商圈环境、特征与市场空缺分析5、第五部分：结论与建议：提出塔楼、群楼的经营项目、规模与定位、及今后经营管理、营销推广的有关策略（二）原始数据汇总报告包括对五项调查内容的入录问卷结果的整理归类；对数据进行的初步分析（利用图表等直观形式）（三）附录1、大连市外地客商酒店消费需求与行为特征调查问卷2、大连市商住两用公寓需求与行为特征、倾向调查问卷3、黑石礁圈消费者需求与行为特征调查问卷六、项目组构成（一）专家组（二）项目负责人（三）项目组成1、问卷设计组2、调查一组（酒店市场调查）3、调查二组（公寓市场调查）4、调查三组（消费者特征、倾向调查）5、调查四组（商圈环境调查）6、数据处理分析组7、报告写作组。
商业地产策划和前期市场调查(附案例)
商业地产策划和前期市场调查一、市调分类商业地产策划和前期市场调查，按不同目标、任务、规模、方式，可分为以下几类：1、按工作任务分：基础普查、专题研究调查、项目定位调查2、按工作规模分：全地段全面考察、典型代表调查、个案深入调查3、按操作方法分：实地考察调查、问卷调查、访谈调查4、按考察形式分：系统分工考察、集中快速考察、自由漫游考察二、市调准备无论做哪类市场调研，都应有充分准备，才能有的放矢，提高效率，防止遗漏。
准备工作一般有：1、明确任务--明确市调的目的、性质、内容、范围、形式、时间、质量等要求；2、团队分工--明确团队（工作小姐）人员组成、任务分工及协作关系；3、工作计划--Why、What、Where、W hen、Who、How、Money（5wlhlm）；4、资料预热--有关调查城市区位（商圈、项目的书刊、报纸、网站等公开信息与内部资料；5、配齐工具--准备好考察表格、问卷、访谈提纲、公司资料、数码相机、摄像枪等；6、考察线路--前往考察区域对象的交通工具、入口、行走方向、重要节点、出口等的预计、判断及分工协作安排；7、时间安排--市调时段的安排（平日、周末、节假日、白天、夜晚），考察时间长短的估算，考察项目、地段的时序安排等。
三、基本概念理解与应用在市调和商业地产策划中常用到如下基本术语、名词、需要有共同的界定：1、区位、板块、商圈、商业中心、地段、节点、地标这是一组地理学、规划学、商业及房地产业常用的互相联系的概念。
区位——带综合性的规划学用语，指为某种经济、政治、社会活动所占据的场所，在某一城市（地区）中所处的空间位置。
板块——住宅房地产开发、营销常用的词语，一般指住宅小区相对集中开发的城市区域，沿交通干线居多，如华南板块、洛溪板块、广园东板块、工业大道板块等。
商圈——零售学用语，现商用物业开发也借用该词，意指商业圈或商势圈，指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群，以其所处的最远距离为半径，划定的一系列圆形或方形区域，简言之，即为优先选择到某商店或商业聚集中心消费的顾客分布区域范围。
商业城项目市场调研方案
③实行入户访问调研，搜集分析数据。
④实施文献搜集，获取基础信息和资料。
（二）具体研究内容所使用的调研方法①商业城所在XX市商业物业宏观环境研究。
通过统计机关资料查阅、报纸和专业期刊提供资料、召开座谈会的方法获取信息。
②商业城所在XX市社会宏观环境研究，包括政策环境、法律环境等。
通过查阅权威行政机关网站包括国家部委网站、全国人大网站了解最新政策和相关法律法规。
③商业城入住业态的定位和规划研究。
通过进行定量问卷调查和入户调查进行分析。
④商业城营销媒介研究。
通过市图书馆、主要媒介座谈访问等方式搜集营销媒介信息。
五、调研的具体安排（一）座谈会①第1场共邀请人，主要对象包括相关行业私企业主、个体工商业户及其他代表。
②第2场共邀请人，主要对象包括本市主要媒体机构人员。
（二）问卷调查①问卷调查采用随机问卷发放形式，预计发放调查问卷共300份，采取街头发放和入户调查相结合的原则。
②对于问卷分析方法采用SPSS软件进行统计分析。
六、调研所使用的分析方法①聚类分析。
②因子分析。
③联合分析。
④回归分析。
七、质量控制（一）质量控制方法①对参与调研人员进行调研培训，使其充分理解市场调研的目的和要求。
②在调研开展之前，要充分了解调查的背景以及相关的工具准备等。
③利用文献法收集的资料要保证所收集资料的可靠性和真实性。
②对所有数据结果进行100%的逻辑编辑。
③专人对数据和数据结果进行复查和分析。
八、项目研究人员（一）人员分类①项目经理（包括姓名、人物简介）。
②专家组成（包括姓名、人物简介）。
③执行人员（包括姓名、人物简介）。
（二）工作任务调研工作分配的具体内容如下表所示。
九、调研日程安排调研日程的具体安排如下表所示。
本次调研的时间约天，最多不超过天。
需要说明的是，本次调研的专家邀请以及专家所实施的调研活动同其他调研活动同时进行，不再另行安排时间。
十、调研费用调研活动各项费用支岀如下表所示。
大连XX项目策划报告书
大连XX项目策划报告书第一部分：商用物业1-大连市概况1-1大连市概况大连市位于辽宁省南部，辽东半岛南端，西北频临渤海，东南面向黄海，与山东半岛隔海相对，共扼渤海，素有〝京津门户〞之称，北面背依东北大陆，腹地了阔，甚称〝东北之窗〞，海、陆、空交通发达，十分便利。
大连市区总面积约12,573.85平方公里，人口约547.41万人，分6个行政区，3个县级市。
2-大连市的商业分析2-1市场回忆2-1-1国营商场同合资商场共存1998年往常，历史悠久的天百大楼、大连商场等国营大型商场凭籍货品全、信誉好，在全市商业起着举足轻重的作用。
随着超过二十五万平方米合资商场的引入，大连商业市场饱受冲击，原有商场的租赁及销售市场几乎不复存在，代之而来的是商场与商户共同承担曲险的联营方式。
迈凯乐大连商场因经营业绩突出，是大连少数采纳保底扣率合作方式的商场之一，如服装保底额多订于1800美元/平方米。
合资商场的进入，打破了传统商业格局，带来了许多新奇东西，如科学的治理、舒服的购物环境、超级市场、大型游艺区等，吸引了以年轻人为主的大批消费者。
面对这种市场状况，国营商场强烈感受到危机的存在，〝危机〞确实是危险中存在着机会，纷纷调整了经营思路。
天百大楼领先提出〝十五条龙服务〞并利用50年店庆机会，推出全场店庆价，制造了营业额3天共4000万的佳绩，此举在中央电视台黄金时段多次亮相。
大连商场集团也推出〝不中意就退货〞的承诺。
进入2000年，各大国营、合资商场已先后完成商户重组及市场定位，竞争同时也细化了市场，使各大商场均有一定数量固定的消费群体。
2-1-2超市效应步入2002年，随着家乐福、沃尔玛、麦德龙等国际大型零售高相继落户大连，大连的商业竞争也随之进入到一个空前白热化的时期。
世界排名前三位零售商巨头—美国的沃尔玛、法国的家乐福、德国的麦德龙同时落户一个都市，这是中国独一无二的，在世界上也是少见的。
2000年7月，民族超市〝龙头老大〞北京华联超市在大连开业。
商业地产调查报告--计划书
商业地产策划报告（ 2010-11-10——2010-12-15）目录一、商业地产的涵义二、目前中国商品住宅市场发展及走势分析（一）商品住宅的历史概述（二）关于商品住宅的政策及走势分析1、商品住宅的远景分析（1）中国经济可预见的10-15年年GDP8%高速发展（2）住宅根本上是国家长治久安的手段，而不是长期促进经济发展的产业2、商业地产的远景分析（1）农业、工业、服务业（商业）在国家经济中所扮演的角色三、商业地产发展历程及现状（一）国际零售业的主流发展理论（二）国际零售业的发展特点（三）零售业城市网点布局转移特点四、中国商业发展历程及趋势分析（一）中国零售业的发展阶段1、改革开发后至80年代末2、90年代3、入世后至今（二）中国商业地产的现阶段发展特征五、购物中心的概念六、改革开放后中国商业发展（一）传统百货业的没落和多种商业业态的出现（二）商业地产的兴起七、细解“万达模式”“华润模式”“中粮模式”（一）万达模式商业订单模式中高低端综合定位1、商业地产、百货、高级酒店、影院，四个产业共同构筑了万达商业帝国（1）商业地产（2）高级酒店（3）连锁百货（4）万达院线2、“三代”万达商业地产（1）第一代产品——单体店（2）第二代产品——组合店（3）第三代产品——商业地产.城市综合体3、订单地产（二）华润模式万象城40%零售业+60%餐饮娱乐服务业高端定位1、华润万象城商业地产运营2、华润置地商业地产的三种运营模式（三）中粮模式大悦城小型店中店、租金+流水1、复制“大悦城”品牌实施战略性扩张2、大悦城的经营模式“全服务链城市综合体”3、谋求地产板块整合上市掘金资本市场（四）其它一线地产公司商业地产布局1、万科增加商业地产投资比例（1）转变投资比例（2）商业地产大踏步2、保利集团拓展业态商业地产发力（1）商业地产发力（2）保利地产商业之路初战告捷（3）商业部分将成为公司“提款机”3、金地集团重点布局长三角高铁站点城市八、南宁商业地产分析（一）南宁住宅市场受政策影响较大（二）南宁建成的商业地产现状分析1、南宁万达广场2、航洋国际商业广场（三）南宁在建商业地产远景分析1、南宁华润万象城（1）南宁华润万象城概况介绍（2）南宁华润万象城业态远景分析2、荣和山水绿城商业地产分析（1）项目概况（2）荣和山水绿城远景分析3、广西华南城九、南宁各区区域状况（一）依据地理区域及生活购物习惯划分南宁人口聚集区1、北大路—中华路—园湖路—江北大道环线内2、以友爱路、秀灵路为南北轴，明秀西路一段及衡阳路为东西轴的区域3、北湖路为主轴，包括北湖北一里及衡阳路为东西轴的区域4、鲁班路—大学东路—北大路—江北大道环线内，以新阳路为东西轴5、琅东区域6.、凤岭片区，包括凤岭南北7、南建路—江北大道—白沙大道环线内，包括星光大道、五一路、亭洪路8、大沙田区域9、相思湖片区包括高新区十、南宁十五规划（一）南宁2006—2010年城市规划布局1、近期城市发展方向2、南宁城市总体布局形态一轴两带多中心3、规划期内住房建设应遵循的方针政策十一、南宁各区域商业前景分析十二、进军商业地产探讨（一）商品住宅面临瓶颈十三、商业地产投资及规划探讨（一）初涉商业地产原则1、谨慎原则2、循序渐进原则3、充分论证原则4、开阔视野5、人才引进6、抓住重点，由简及繁（二）主要的、可行性的商业业态规划及培育1、百货经营2、大型综合超市3、超级市场4、商务酒店（三）其他商业业态分析1、停车仓储项目2、出租公寓3、工业厂房出租（四）商业地产项目综合开发1、商业中心商业地产项目2、次商业中心商业地产项目3、交通要道商业地产4、非商业中心的人口聚集区商业地产项目5、地铁沿线商业地产项目十四、房企部分住转商大势所趋1、房企转商原因分析（1）传统的开发模式陷入困境，融资瓶颈凸显（2）政策调控影响大（3）当下开发商拿地成本增加，住宅未来预期利润摊薄2、商品住宅政策走向3、逐步提高商业地产投资比例大势所趋一商业地产的涵义房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。
大连市金州区某项目调研报告
大连市金州区金大电子项目基本情况一、项目位置项目位于辽宁省大连市金州区；友谊街道金大企业集团有限公司企业用地，项目四至规划路（道路未命名）。
距大连市政府车距26km，距金州区政府中心12km，距城金州区商业中心11km，距副商业中心1.7km。
金州区副商圈1.7km二、项目经济技术指标地块占地面积：约419亩。
首期101亩，其中A地块61.3亩，B地块39.7亩。
用地性质：A地块为住宅用地，B地块为批发零售、住宿餐饮用地。
容积率：A地块2.48，B地块3.47。
限高：A地块60米，B地块100米。
签订合同过后合作方将A地块限高调整至100米。
建筑面积：共19.36万平方米，A地块10.13万平方米，B地块9.23万平方米。
协议签订后合作方将B地块用地性质调整为商业设施用地（零售商业用地、旅馆用地-服务型公寓）调整方案暂定为零售商业计容建筑面积20944.68平方米，旅馆用地-服务型公寓计容建筑面积71322.63平方米。
建筑层数：多层、（小）高层。
住宅套型要求：90平方米以下套型面积占总套型面积的70%。
三、项目现状及权属项目地块目前为大连金大企业集团有限公司企业厂房和办公用地，政府正在收储。
地块内有未拆迁厂房及办公楼，权属为大连金大企业集团有限公司。
四、项目操作模式地块土地款为31500万元（A地块16000万元，B地块15500万元），其中包括金大企业集团地上附着物产权评估价格19000万元，可直接冲抵土地款；政府收益部分12500万元。
该公司欲与我司合作,以地上附着物产权部分作价入股，我方支付政府收益部分12500万元。
合作模式为：大连金大企业集团有限公司已与政府沟通，将地块在7月中旬挂出。
我方与合作方成立项目公司，合作方保证我方摘得项目地块。
我方出资6300万元作为竞买保证金摘得项目地块，余款6200万元在签订土地出让合同后1个月内付清。
摘得项目地块时我方借给合作方7000万元用于解决项目地块债权债务问题，该笔借款冲抵合作方作价入股款项，即合作方以12000万元作价入股。
市场调查方案模板（三篇）
市场调查方案模板一、项目背景在市场竞争激烈的今天，市场调查成为企业决策的重要依据之一。
市场调查能够了解市场需求、消费者行为、竞争对手情况等因素，帮助企业制定合理的市场营销策略，提高市场竞争力。
本项目旨在通过市场调查，全面了解目标市场的情况，从而指导企业业务发展。
二、调查目标1.了解市场规模及增长趋势2.分析目标市场的消费者行为及偏好3.研究竞争对手的产品优势及竞争策略4.评估产品在目标市场的竞争力5.了解目标市场的市场推广渠道及效果三、调查方法1.问卷调查通过设计问卷，以目标市场的潜在消费者为样本，以电话、在线调查等方式进行调查。
问卷内容主要包括消费者对公司产品的认知程度、使用意愿、购买决策过程等因素。
2.个访调查通过专业市场调研员对目标市场消费者进行面对面的访谈，以深入了解消费者的需求、购买行为、品牌偏好等信息。
3.竞争对手调查通过收集竞争对手的宣传材料、产品说明书、价格策略等信息，对竞争对手进行分析，了解其产品优势、市场份额以及竞争策略。
4.线上调研通过网络搜索、社交媒体、市场报告等方式，了解目标市场的相关数据及市场活动信息，对市场环境进行分析。
四、调查内容1.目标市场规模及增长趋势调查了解目标市场的规模、增长率、市场份额等指标，为企业决策提供数据支持。
2.目标市场消费者调查通过问卷调查和个访调查，了解目标市场的消费者行为、购买偏好、消费能力等信息，分析潜在市场机会。
3.竞争对手调查通过分析竞争对手的产品、价格策略、市场份额等信息，了解竞争对手的优势及竞争策略，为企业制定竞争对策。
4.产品竞争力评估综合分析目标市场的消费者需求、竞争对手情况等因素，评估企业产品在目标市场的竞争力，为产品改进和市场定位提供参考。
5.市场推广渠道调查通过了解目标市场的市场推广渠道及效果，评估目前的市场推广策略是否适合目标市场，是否需要进行调整。
五、调查时间安排1.调查准备阶段：确定调查目标、准备调查问卷、招募调查员等工作，预计时间为3天。
商业地产项目建议书
商业地产项目建议书尊敬的项目评审委员会：我写此商业地产项目建议书的目的是为了向您介绍并推荐一个潜在的商业地产项目，该项目将为投资者带来可观的回报。
本文将详细阐述该项目的市场分析、投资策略、财务计划和风险评估等要点，目标是获得您的支持和投资。
一、市场分析本项目旨在开发一家位于市中心的综合商业综合体，计划涵盖办公空间、零售店铺、休闲娱乐设施和餐饮服务等多个业态。
基于对当前市场的深入研究和分析，我们提出以下观点和建议：1.1 市场需求城市人口不断增长带来了对商业地产的需求。
随着人们生活水平的提高，对一站式购物和娱乐的需求日益增长。
因此，该项目有望吸引众多购物者、办公人群和休闲娱乐爱好者。
1.2 竞争对手分析我们对所在区域内的竞争对手进行了深入分析，并发现当前市场存在巨大的发展潜力。
然而，目前尚未有综合商业综合体进驻该地区，这为我们的项目提供了增长机会。
二、投资策略针对市场分析结果，我们提出以下投资策略：2.1 地理位置选择根据市场需求和竞争情况，我们选择位于市中心交通便利的地理位置进行项目开发。
该地区人流量大且交通便捷，符合我们吸引潜在客户的战略。
2.2 开发规模和结构我们计划根据市场需求和可行性研究将项目规模设定为XX平方米，并合理划分办公区域、零售区域、休闲区域和餐饮区域等。
此外，我们还将致力于为租户提供高品质的设施和服务，以提升客户体验。
三、财务计划基于我们对市场需求和投资策略的分析，我们制定了以下财务计划：3.1 投资成本该项目的总投资成本预计为XXX万元，其中包括土地购买、建筑物修建、室内装修和市场推广等各项费用。
我们计划通过吸引合作伙伴和银行贷款等多种途径筹集资金。
3.2 预期回报根据市场需求和竞争对手分析，我们预计项目在运营初期将面临一定的风险和挑战。
然而，通过精确的市场定位和策划，我们预计在建设两年后项目将实现盈利，并在未来几年内持续增长。
四、风险评估考虑到市场的不确定性和投资项目的风险性，我们在项目建议书中给出了以下风险评估和应对措施：4.1 市场风险随着市场环境的不断变化，我们需要密切关注市场需求的变化，并根据市场反馈及时调整项目策略和运营方式，以应对市场风险。
大连金石滩房地产市场调研报告第二稿
大连金石滩房地产市场调研报告调研时间：2013.1.21-2013.1.23调研地点：大连开发区金石滩目录一、区域属性 (1)1、位置属性 (1)2、旅游属性 (2)3、度假属性 (3)4、小结 (3)二、竞品分析 (5)1、金石滩成交TOP10项目一览 (5)2、项目同质性分析 (6)3、热销房型项目分析 (7)4、客户来源分析 (8)5、开发商获取土地方式 (9)6、土地性质 (9)7、小结 (9)三、个案分析 (10)1、远洋假日养生庄园 (10)四、入住情况分析 (12)五、土地价格，及相关土地政策 (14)1、大连市金石滩土地出让公示 (14)2、大连金石滩国家旅游度假区土地使用管理办法 (16)3、投资条件 (19)一、区域属性1、位置属性大连金石滩国家旅游度假区位于大连市东北端的黄海之滨。
毗邻大连经济技术开发区，距大连市50公里。
仅40分钟车程。
从大连市中心到金石滩的快轨3号线2005年竣工。
金石滩三面环海，呈元宝状。
北靠大砬山和什字街水库，西侧为小窑湾，东南两侧呗黄海包围。
金石滩属于真正意义上山南水北的风水宝地。
全区主要由东部半岛、西部半岛和两个半岛之间的开阔腹地和海水浴场组成。
全年气候宜人，夏无酷暑，冬少严寒，春秋晴日多，光照充足，气候宜人。
陆地面积62平方公里，其中林地近20平方公里，海域面积58平方公里，海岸线长30公里，其中的4.5公里为金石滩的南向黄金海岸。
2、旅游属性金石滩在利用丰富的山、海、地质资源基础之上，就地取材，衍生出一系列的景点景区、主题公园、节日。
例如，发现王国主题公园、大连滨海国家地质公园、地质博物馆、世界名人蜡像馆、滨海公园、国际沙滩节、国际冬泳节等等。
这些景区景点使得自然资源更具观赏性，旅游者更具参与性。
2011年是金石滩被评为5A 级旅游景区的第一年，借此契机，金石滩全年接待中外游客800余万人，平均一天接待2万余人次。
实现旅游总收入近80亿元。
商业地产招商策划前测调研报告模板
招商策划导入报告XXXXXXXXXXXXXXXX XXXX年XXX月XXXXXX日XXXXXXXXXXXX有限公司承蒙信任，我公司非常荣幸地提交“XXXX”项目招商策划报告，供贵公司决策时鉴！根据前期工作，我司就“XXXX”裙楼商铺进行了专题市场调研，以及项目周边市场及相关业态进行了综合分析，并结合我司相关部门专业人员的策划代理经验所完成的。
本案是在经过与贵公司多次会议讨论，并得到贵公司相关部门及多方支持，前期工作得以顺利进行，并能提交本案。
但由于时间和资料的限制，未必能全面周详的对项目所有细节都考虑在内，本公司希望在凭借贵公司的强大实力和双方务实求是的基础上，使本案更加完善，以达到使项目裙楼商铺成功招商的目的。
因为项目后期包装推广引致的最终关注点仍然会落实到项目产品本身，惟有从前期就引入市场的观点、明确市场的需求来研究项目招商及推广的每个细节，才是招商成功的前提保证。
我司诚意希望能与贵司携手，通过双方的共同努力就“XXXX”商业项目招商操作达致圆满成功。
专此送达，顺致商祺！XXXXXXXXXXXXXXXX二○○二年十二月二十日目录一、 XX地区的商业发展二、 XX地区商铺营销总体态势三、 XX地区商业和商铺调研的几点结论第二部分项目综合市场定位一、项目说明二、项目区域市场调查分析三、项目swot综合分析四、项目区域主要商业竞争对象及其营销模式五、项目市场定位第三部分租金价格定位一、租金价格定位的相关因素二、租金价格定位策略三、. 租金定价原则四、. 项目租金定位第四部分经营管理模式一、经营管理模式二、经营管理模式选择三、首选和次选模式下的楼层功能和商品结构四、首选和次选模式下的经营配套设施设置五、首选模式下的经营管理和招商相关事项六、次选模式下的经营管理和招商相关事项七、首选和次选模式下的经营定位概念和经营定位第五部分营销推广及招商管理一、推广策略三、项目包装和营销通路整合四、项目整合传播五、招商实施六、营销费用预算第一部分XX地区商业综合市场调研第一部分 XX地区商业综合市场调研一、XX地区的商业发展目前，XX地区的经济发展基本形成以“高新技术为先导、先进工业为基础、第三产业为支柱”的产业体系，而商业是XX地区第三产业的支柱之一，一直保持持续稳定的发展势头。
商业地产项目计划书
商业地产项目计划书
背景：
我们的客户是一家中型企业，计划开发一项商业地产项目，投资金额预计在1亿人民币左右。
该项目位于城市中心商业区，是一块空着的土地，面积约为1000平方米。
商业地产项目的开发面对小区内的居民和周围的商家，预计带来良好的回报并带动整个地区的经济发展。
项目目标：
本项目旨在建成一个集购物、娱乐和办公为一体的综合性商业地产项目。
预期覆盖面积约为4000平方米，提供商业综合服务，提高周边居民和商家的生活品质。
市场分析：
该项目地处繁华商业街区，具有极高的商业价值和租赁需求。
项目在周边商业配套完备的情况下，会带来很好的社会效益和经济
效益。
鉴于此，我们有信心着手开发该项目。
项目建设：
设计阶段：我们会与设计师精心规划项目设计，可行性分析，
制定项目流程图，包括投资、建设、装修、广告营销、售后保障等。
招商阶段：我们将会征求各方意见，结合市场需求和投资规模，整合招商方案，对外宣传推介，吸引优质租户，提高项目的价值和
建设质量。
营销阶段：我们将制定相应的投资规划，针对不同阶段制定不
同的营销推广策略，完成预期招商目标，提高项目的人气和回报率。
风险规避：
我们有一套完整的风险规避体系，对于每一项具体风险都进行
全面的量化分析和评估，制定相应的应对措施，降低各类风险。
总结：
本项目是一个充满竞争和风险的商业地产项目，我们对于项目的经营和管理有着充分的信心和经验，精心策划和管理，相信会得到客户和市场的认可和支持。
我们将全力投入项目开发中，最终实现项目的规模、质量和效益的目标。
商业项目调研策划书3篇
商业项目调研策划书3篇篇一商业项目调研策划书一、项目背景随着市场竞争的加剧，企业需要不断了解市场动态、消费者需求和竞争对手情况，以便制定更加有效的营销策略和商业决策。
因此，本次商业项目调研旨在深入了解目标市场和消费者，为企业提供有价值的信息和建议。
二、调研目的1. 了解目标市场的规模、增长趋势、市场份额等情况。
2. 分析消费者的需求、偏好、购买行为等特征。
3. 研究竞争对手的产品、价格、营销策略等情况。
4. 评估企业在目标市场中的竞争力和市场机会。
三、调研内容1. 目标市场调研市场规模和增长趋势市场份额和竞争格局市场需求和消费者偏好市场趋势和发展机会2. 消费者调研消费者人口统计学特征消费者购买行为和决策过程消费者对产品的需求和期望消费者对品牌的认知和忠诚度3. 竞争对手调研竞争对手的产品和服务竞争对手的价格和营销策略竞争对手的市场份额和竞争力竞争对手的优势和劣势4. 企业自身调研企业的产品和服务企业的价格和营销策略企业的市场份额和竞争力企业的优势和劣势四、调研方法1. 问卷调查设计问卷，通过在线调查平台或实地发放问卷的方式，收集消费者的意见和反馈。
问卷内容包括消费者的基本信息、购买行为、产品需求、品牌认知等方面。
2. 深度访谈选择有代表性的消费者进行深度访谈，了解他们的购买决策过程、产品需求和期望、对品牌的看法等。
访谈可以通过面对面、电话或视频等方式进行。
3. 焦点小组组织焦点小组，邀请消费者参与讨论，了解他们对产品的看法、需求和建议。
焦点小组可以在公司内部或外部场所进行，由专业的主持人引导讨论。
4. 数据分析收集和分析相关的市场数据、行业报告、竞争对手资料等，了解市场趋势和竞争情况。
数据分析可以使用统计软件或数据可视化工具进行。
5. 实地观察实地观察目标市场的销售渠道、消费者行为、竞争对手的店铺等，获取直观的市场信息。
实地观察可以帮助我们了解市场的实际情况，发现潜在的问题和机会。
五、调研时间和进度安排调研时间：[具体时间]进度安排：1. 第一阶段：调研准备（[具体时间 1]）确定调研目标和内容设计调研方案和问卷组建调研团队培训调研人员2. 第二阶段：数据收集（[具体时间 2]）开展问卷调查、深度访谈、焦点小组等调研活动收集相关的市场数据和资料3. 第三阶段：数据分析（[具体时间 3]）对收集到的数据进行整理和分析4. 第四阶段：报告提交（[具体时间 4]）向企业管理层提交调研报告汇报调研结果和建议六、调研预算1. 调研人员费用：包括调研人员的工资、差旅费、住宿费等。
商业地产市场调研操作模板
(案名）·商业地产市场调研计划工作重点：了解当地市场的商业现状、市场机会、项目可依托资源。
最终形成项目定位建议与可行性研究报告，为招商与销售工作作出指导。
本项目工作重点围绕（项目所在市）商贸城的最初产品定位：（＊＊**），安排市场调研,力求寻找市场空隙点、市场差异与可执行层面。
下面我针对本项目的工作内容制定如下执行计划：(一）市场调研目的本次调研旨在通过分析目前行业的发展现状、城市商业总况、消费承载与来源、市场资源依托、投资经营力、可比类似竞争业态现状，以商业需求和市场依托为导向，以客观的市场研判为依据,提出可行的市场定位，为项目的招商销售提供依据.市场调研所要需掌握的资料：1、了解该区域城市商业整体规划、布局与经营现况2、了解定位所述行业在城市的发展状况与需求3、了解商铺投资经营户的来源、投资意愿与经营需求4、了解舆论及投资经营者对项目的态度5、了解商业总体量与饱和度6、了解行业持续发展力与辐射能力7、了解周围城市和行业组织的可借资源（二）工作周期＊＊*—＊＊＊，共计10天。
（三）调研内容与形式调研内容:政治法律环境、项目环境、商业地产环境、投资经营特殊群体、消费来源及辐射力、争对手情况。
调研形式：资料收集及访谈调研。
（四)工作组人员名单与分工（五）工作阶段内容与要求（六）商业调查的课题与目的一、政治法律环境调查（略)目的:协助进行市场决策二、项目基地调研目的：进行项目立地条件调研与分析1、项目周边的交通状况2、项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况等3、项目周边的商业设施氛围与竞争物业的情况。
三、项目商业大环境调查目的:分析项目的市场容量1、地区或城市的经济特性(国民经济产业结构和主导产业），包括经济发展规模、趋势、速度和效益。
2、项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况、地区内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况。
3、服务区域城市居民收入水平、消费结构和消费水平4、目所在地区的对外开放程度和国际经济合作的情况,对外贸易和外商投资的发展情况。
大连世纪经典大厦营销策划书
大连世纪经典大厦营销策划书一、项目背景大连世纪经典大厦是位于大连市中心的高档写字楼项目，项目将成为大连商务中心地区的顶级办公楼之一。
该项目拥有优越的地理位置，交通便利，周边配套完善，使其成为吸引众多企业入驻的理想选择。
本营销策划书旨在制定一系列营销策略，帮助大连世纪经典大厦吸引更多的租户并提升项目的知名度和声誉，提升其市场竞争力。
二、目标市场1.中小型企业：以中小型企业为主要目标客户，提供适合他们经营的办公空间，并提供完善的服务和配套设施。
2.大型企业：通过提供高品质的办公环境和卓越服务，吸引大型企业入驻，并提供定制化的解决方案满足他们的需求。
3.外资企业：利用项目的国际化设计和高品质的服务，吸引外资企业入驻，并提供周到的服务，帮助他们顺利进入中国市场。
三、市场调研1.竞争情况：调研大连市中心地区的写字楼市场，并分析竞争对手的优势和劣势。
2.租赁需求：调研潜在客户对办公空间的需求，并了解他们对于服务和配套设施的要求。
3.定价策略：根据市场调研结果，制定合理的租赁价格和优惠政策。
四、品牌定位大连世纪经典大厦定位为高档商务写字楼，旨在提供高品质的办公环境和优质的服务。
借助先进的技术设施和创新的设计，打造专业、舒适、便捷、高效的办公环境，成为客户的首选。
五、营销策略1.品牌推广：通过多种媒体渠道进行品牌推广，如报纸、电视广告、户外广告和社交媒体等，增加大连世纪经典大厦的知名度和美誉度。
2.活动策划：举办开放日活动，邀请各行各业的企业和商业精英参观，展示大连世纪经典大厦的特色和优势。
3.产品推广：制作宣传册、宣传视频和网站，展示大连世纪经典大厦的硬件设施、软件服务和租赁优势。
4.口碑营销：通过开展客户满意度调研，收集租户的反馈和评价，提供优质的服务和维护好企业口碑。
5.合作伙伴：与房地产中介公司、商业顾问等建立合作关系，实现互利共赢，扩大客户资源和市场影响力。
六、销售策略1.客户接待：设立专门的接待处，提供专业的咨询服务，为潜在客户提供参观和了解项目的机会。
大连逸彩城项目营销策划案
大连逸彩城项目营销策划案一、目标群体分析大连逸彩城项目面向的主要群体是年轻的城市白领和年轻家庭。
他们对居住环境要求较高，追求品质生活，注重舒适性和便利性。
二、项目定位大连逸彩城项目的定位是高品质的生活社区，提供现代化、便捷化的居住环境和丰富多样的配套设施。
注重打造社区文化，促进居民之间的交流和互动。
三、营销方案1.品牌宣传通过多种媒体渠道宣传逸彩城项目的特点和亮点，如：户型设计先进、配套设施完善、交通便捷等。
同时，强调项目所在区域的优势，如：生态环境好、教育资源丰富、商业配套齐全等。
2.线下活动在项目开售前，举办预售会和样板间参观活动，邀请潜在客户参观现场，了解项目情况，并提供现场咨询与解答。
3.礼品赠送针对购房客户，提供一定数量的购房礼品赠送，如电器、家居用品等，增加购房的吸引力和附加值。
4.价格优惠在项目初期，给予一定程度的优惠购房价格，以吸引更多的客户关注和购买，同时也加强项目的竞争力。
5.户型展示利用宣传册和户型展示模型等形式，详细展示不同户型的布局和设计，以及各户型的实际使用效果，帮助客户更好地选择合适的房源。
6.社区文化建设大连逸彩城项目注重社区文化建设，将定期举办居民活动和社区交流活动，打造良好的社区氛围，吸引更多购房客户。
7.口碑营销通过为客户提供优质的售后服务和完备的物业管理，以及与居民建立良好的互动关系，扩大项目的口碑影响力，吸引更多的客户购买。
四、市场推广渠道1.互联网渠道：通过各大房产网站、社交媒体平台等，进行项目宣传和推广，引导客户了解并关注逸彩城项目。
2.广告媒体渠道：通过在报纸、电视、广播等传统媒体上发布广告，提高项目的知名度和曝光度。
3.地推渠道：通过派发宣传资料、户外广告牌等方式，在目标区域进行推广，吸引目标客户了解和关注逸彩城项目。
4.合作推广：与相关的地产中介机构、装修公司、家居品牌等进行合作，利用其渠道和资源进行项目推广。
五、预期效果通过以上的市场推广活动和营销策略，预期能够达到以下效果：1.吸引更多的目标客户了解和关注大连逸彩城项目。
商业地产策划的市场调查方法
商业地产策划的市场调查方法第一篇：商业地产策划的市场调查方法商业地产策划的市场调查方法市场调查是商用物业开发、经营策划的基础性工作，“没有调查就没有发言权”，此言乃真理。
商业地产策划所需要的商业、商圈、商用物业调查，与住宅、写字楼物业市调或纯商业经营相比，调查的区域更弹性、更集中、内容更广泛、程度更深入，相应难度会更大一些，因此有必要就此问题作专题探讨，与大家交流共享，并就教于大方之家。
一、市调分类商业地产策划和前期市场调查，按不同目标、任务、规模、方式，可分为以下几类：1、按工作任务分：基础普查、专题研究调查、项目定位调查2、按工作规模分：全地段全面考察、典型代表调查、个案深入调查3、按操作方法分：实地考察调查、问卷调查、访谈调查4、按考察形式分：系统分工考察、集中快速考察、自由漫游考察二、市调准备无论做哪类市场调研，都应有充分准备，才能有的放矢，提高效率，防止遗漏。
准备工作一般有：1、明确任务--明确市调的目的、性质、内容、范围、形式、时间、质量等要求；2、团队分工--明确团队（工作小姐）人员组成、任务分工及协作关系；3、工作计划--Why、What、Where、When、Who、How、Money（5wlhlm）；4、资料预热--有关调查城市区位（商圈、项目的书刊、报纸、网站等公开信息与内部资料；5、配齐工具--准备好考察表格、问卷、访谈提纲、公司资料、数码相机、摄像枪等；6、考察线路--前往考察区域对象的交通工具、入口、行走方向、重要节点、出口等的预计、判断及分工协作安排；7、时间安排--市调时段的安排（平日、周末、节假日、白天、夜晚），考察时间长短的估算，考察项目、地段的时序安排等。
三、基本概念理解与应用在市调和商业地产策划中常用到如下基本术语、名词、需要有共同的界定：1、区位、板块、商圈、商业中心、地段、节点、地标这是一组地理学、规划学、商业及房地产业常用的互相联系的概念。
区位——带综合性的规划学用语，指为某种经济、政治、社会活动所占据的场所，在某一城市（地区）中所处的空间位置。
大连商业地产专题研究
1大连商业市场概述........................................................................... 错误！未定义书签。
1.1大连商业市场现状............................................................. 错误！未定义书签。
1.1.1大连商业网点规划...................................................... 错误！未定义书签。
1.2大连商业分布情况............................................................. 错误！未定义书签。
1.3大连市区西部、北部主要商业设施研究......................... 错误！未定义书签。
1.3.1大连商业不同业态的经营情况分析.......................... 错误！未定义书签。
2本案商业地产开发的关键点 (2)2.1本商业复合项目的开发的原则 (2)2.2本案商业地产开发的条件 (2)3本案商业项目开发定位 (3)4商业规模预测 (3)5本案商业物业研究 (5)5.1社区购物中心（“UP-TOWN生活广场”） (5)5.1.1大连发展社区商业的市场条件 (6)5.1.2社区购物中心案例研究 (7)5.1.3社区购物中心成功开发的经验借鉴 (9)6商业类型和运营策略 (10)6.1商业类型及其规模 (10)6.2商业物业的运营 (12)1 本案商业地产开发的关键点1.1 本商业复合项目的开发的原则●商业设施要求能体现整个社区的主题定位，能够提升居住环境和质量。
●由于本项目在区位上与石门新区区域级商业中心距离较近（500-2000米），这就要求商业配置在功能和业态分布上与其形成整合和互补。
●通过先期特色物业的开发和引领，树立整个项目的影响力和市场号召力。
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大连XX商业地产项目市场调查计划书
一、项目任务
（一）总体任务：
为XX地产项目经营定位提供科学依据
（二）细分为：
1、塔楼经营项目的确定
2、塔楼目标市场选择，需求量预测
3、塔楼档次定位、功能定位、价格定位
4、塔楼经营项目的发展战略及主要营销策略
5、群楼经营项目的确定
6、群楼市场定位与经营战略
二、市场调查计划
（一）大连市酒店市场供求现状及趋势调查
1、调查内容
（1）大连酒店市场总体供求现状：酒店类型结构、主要酒店经营现状
（2）大连酒店市场需求现状：需求总量、需求结构
（3）大连酒店市场发展趋势：影响大连酒店市场发展的因素、发展态势
2、指标
（1）五年内各类型酒店数目、经营面积总计；年营业收入总计；行业年平均利润率；亏损企业比率
（2）五年内主要酒店营业额，变化比率；年平均入住率；淡旺季入住率
（3）五年内来大连旅游者、商务旅行者人数；淡旺季人数
（4）各类型酒店价格、淡旺季浮动范围
（5）其他
3、调查对象
（1）大连市旅游局、商委；
（2）主要酒店：
类型酒店名称
五星级酒
店
富丽华、香格里拉、迈凯乐瑞士酒店、希尔顿
四星级酒店渤海明珠大酒店、万达国际饭店、嘉信国际酒店、丽景酒店、国际酒店等
三星级酒
店
天富大酒店、海桥大酒店、心族大酒店、国泰大厦、日月潭饭店等
商圈内酒
店
星海宾馆、景山宾馆、雁醇香酒店、宏达酒店等
五星级、四星级酒店、商圈内及附近酒店为全面调查，三星级酒店为典型抽样调查
4、调查方法
（1）调查对象的访谈调查
（2）统计资料的调查
（二）大连市商住两用公寓市场供求现状及趋势调查
1、调查内容
（1）大连商住两用公寓市场总体供给现状：商住两用公寓项目名称
（2）主要商住两用公寓经营现状、经营特色、经营方式（租/售）
（3）大连商住两用公寓市场需求现状：需求总量、需求结构
（4）大连商住两用公寓市场发展趋势：影响大连商住两用公寓市场发展的因素、未来发展趋势
（5）北京、上海等城市商住两用公寓发展总体情况
（6）国家有关部门、市政府有关部门对商住两用公寓下达的有关政策
（7）其他
2、指标
（1）五年内各类型商住两用公寓数目、建筑面积总计；行业年平均利润
（2）五年内主要商住两用公寓营业额；变化比率；年平均入住率；淡旺季入住率
（3）商住两用公寓出租价格、销售价格
（4）其他
3、调查对象
（1）大连市房地产开发办
（2）商住两用公寓：（目前已知）庸景台、恒元公寓等
（3）公寓消费者
4、调查方法
（1）调查对象的访谈调查
（2）统计资料的调查
（3）email问卷调查
（三）消费者酒店/公寓消费需求与行为特征调查
1、调查内容：
（1）消费需求特征调查
（2）消费行为特征调查
（3）消费需求特征和行为特征的变化趋势
2、调查指标、专项
（1）消费者年龄、性别、收入、职业、教育状况特征与结构
（2）消费者所在企业类型、企业所在地的特征与结构
（3）消费动机、消费习惯、消费频次等
3、调查对象
（1）大连市区内外地游客（旅游者、商务旅行者）
（2）项目商圈内潜在消费者（企业总经理、办公室主任、较高收入阶层）
4、调查方法
（1）大连市范围内消费者抽样问卷调研（传统+网络）
A、样本量：800份
B、调查地点：机场、码头、火车站、主要酒店附近、主要公寓附近
C、网络调研：所有可获取地准确的目标顾客的email地址
（2）商业范围内消费者抽样问卷调查：
A、样本量：500份
B、调查地点：黑石礁街头拦截
C、网络调研对象：软件园区企业、高新技术创业园区企业
D、座谈法：邀请10--20位企业接待负责人、大学教师、外地游客等潜在消费者以座谈会方式调查
（四）商圈内市场空缺调查
1、调查内容
商圈内空缺或比较空缺的商品、空缺服务、空缺经营方式等
2、调查对象
商圈内广大市民
3、调查方法
分层典型抽样问卷调研，按职业分三层：学生（大学生、中学生、小学生）、企业人士、普通居民
（五）商圈环境调查
1、调查内容
调查黑石礁地区消费者基本状况，需求特征与市场供给现状，主要专项包括：（1）商圈总人口数、范围、层次；
（2）人口在性别、年龄、教育状况、职业、收入等方面的结构、特征；
（3）拥有的企事业单位名称、规模
（4）交通站点与人流路线
（5）第三产业网点量、各类型的个数、主要提供商名称
（6）主要商业服务提供商情况：和平广场商业中心、书香园百胜购物中心、大商新生活超市
（7）其他
2、调查对象及方法
街道、园区管委会重点访谈式调查；主要商业服务提供商重点访谈式调查；路线调查
三、市场调查控制
（一）问卷设计过程中的质量控制
1、对访问对象群体的不同（学生、企业人士、居民、旅游者、商务旅行者）量身订造问卷
2、问题设计应遵循必要性、充分性原则，防止套桶式、合计式等影响准确性及真实性问题的出现
3、问卷措辞准确，不出现模糊性、偏差性用词、及隐性替代、隐性假设等措辞
4、保证问题的顺序、流程的科学性，整份问卷的易答性、逻辑性
（二）抽样设计中的质量控制
1、确定样本框的范围
2、精确的测算样本总量
3、采取科学的抽样方法（如分层、分群随机抽样），以保证调研结果的普遍性与代表性
（三）正式调查前的培训制度
1、对整个调研队伍讲解项目有关情况及介绍
2、对于调研整个环节的培训
3、对于本项目调研的培训及调查问卷详细讲解
4、内部演练，掌握方法及技巧
5、所有员工的职业道德强化
（四）实地调查中的审核控制
1、将所有的市调人员分为两组：每组5人，每组设一名市调督导，有效地对本组市调人员进行监督、指导
2、问卷审核（一审、二审）制度，对于有矛盾或经审核人员认定有异议，不真实的问卷宣布作废
3、问卷复核，从每位市调人员的调查问卷中抽取5%复核，一份作弊，全部作废
（五）专业数据处理
1、数据入录使用fox软件，对所要调查的项目由技术人员编写数据录入和数据库检查程序，最大限度满足每一项目不同需求
2、编码采用双重数据录入机制，从而杜绝录入阶段随机性错误
3、运用市场研究的专业统计软件（SPSS）等，进行统计分析，提供高质量的分析结果
（六）调研报告撰写中的审核控制
在正式撰写调研报告过程中，我们采取：
1、专业人员撰写以保证结果的科学性与专业性
2、调研报告需经过三次审核：文字、数据、报告
四、项目时间表
项目时间表：
起止日期（含周末）
工作内容时间（天，含周
末）
问卷及调查表设计7 3.1~3.7
酒店市场供求调查7 3.3~3.9
公寓市场供求调查7 3.7~3.13
大连市酒店/公寓消费者调查 6 3.11~3.16
商圈酒店/公寓消费者调查 6 3.14~3.19
消费者座谈会 2 3.20~3.21
专家访谈 2 3.22~3.23
数据入录、整理、分析8 3.24~3.31
分析报告10 4.1~4.10
预备 5 4.11~4.15
共计60
五、研究效果
（一）综合报告
1、第一部分：大连市酒店市场现状与趋势分析
2、第二部分：大连市商住两用公寓市场现状及趋势分析
3、第三部分：酒店/公寓消费者需求行为与特征分析
4、第四部分：商圈环境、特征与市场空缺分析
5、第五部分：结论与建议：提出塔楼、群楼的经营项目、规模与定位、及今后经营管理、营销推广的有关策略
（二）原始数据汇总报告
包括对五项调查内容的入录问卷结果的整理归类；对数据进行的初步分析（利用图表等直观形式）
（三）附录
1、大连市外地客商酒店消费需求与行为特征调查问卷
2、大连市商住两用公寓需求与行为特征、倾向调查问卷
3、黑石礁圈消费者需求与行为特征调查问卷
六、项目组构成
（一）专家组
（二）项目负责人
（三）项目组成
1、问卷设计组
2、调查一组（酒店市场调查）
3、调查二组（公寓市场调查）
4、调查三组（消费者特征、倾向调查）
5、调查四组（商圈环境调查）
6、数据处理分析组
7、报告写作组。