工业用地改变土地使用性质变为商业用地
上海工业用地转商业用地政策是怎样的
上海工业用地转商业用地政策是如何的上海工业用地转商业用地政策：一、上海土地新政政策：盘活存量工业用地；二、工业用地转商住用地政策前瞻。
当前上海有好多大型公司还存有较大的工业用地，但是上海的建筑用地规模已经靠近极限，假如把工业用地盘活了，上海的发展或将更上一层。
那么上海工业用地转商业用地的新政策是怎么样的呢？下边小编率领大家一同来认识上海土地新政的有关内容。
▲一、上海土地新政：盘活存量工业用地上海政府日前下发文件，着力盘活、优化存量工业用地，切合规划条件的存量工业用地在补足地价后转型为研究总部、商业办公、教育养老等种类用地。
与此同时，筹备已久的上海自贸区土地流转条例浮出水面，有望近期宣布。
据上海证券报，自贸区将有望同意将工业用地流转为工业、商业和办公用地三种属性的综适用地 ; 得益于该利好信息，上海自贸板块大涨。
当前跟着北、上、广、深等一线城市人地矛盾日趋紧张，上海此次对存量工业用地流转的探究对解决大城市土地稀缺有侧重要意义。
近期，上海政府下发《对于本市盘活存量工业用地的实行方法 ( 试行 ) 》，只在盘活工业用地存量，为闲置及低效利用工业用地的调整、升级提出详细操作方法。
上海此前已明确，对新增建设用地推行“稳中有降、逐年递减”，并实现规划总规模“零增加”。
截止2012 年末，上海的工业用地总量已累计供给 856 平方公里，占建设用地比重的 28%，土地利用绩效水平差别较大，布局构造有待进一步优化调整。
《方法》同意开发主体经过存量补地价方式，将工业用地转型为研发总部、商务办公、教育养老等种类土地。
可是转型过程须切合政府对地块所在地区的整体规划，经过区县政府指导并同意后方能进行。
对于补缴地价的标准，《方法》规定，转型为研发总部家产项目类用地的市场评估地价，外环线之外处域不低于相同地块工业用途基准地价的150%，外环线之内陆域则一般不低于同样地段办公用途基准地价的 70%;转型为研发总部通用类的，市场评估地价不低于同样地段办公用途基准地价的70%。
工业用地变为商业用地[修改版]
![工业用地变为商业用地[修改版]](https://img.taocdn.com/s3/m/5002ffd6bcd126fff6050b84.png)
第一篇：工业用地变为商业用地土地用途转变一、土地法中明确规定改变用途的条款：建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。
其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。
二、改变用途的大致程序1、写个变更用途的申请，然后报送到土地局，逐级上报到主管土地规划的副市长签字2、然后拿着批复到规划部门办理规划变更3、和土地局重新签定土地出让合同或者变更土地合同，然后补交土地出让金三、现在的情况1、但是现在变更土地用途没有特别充分的理由，一般是不会批下来的，因为国家现在对于城市规划管理的非常严，如果不合规定变性了，到时候规划审查的时候所以签字的人都得受牵连，所以他们一般不会冒这个风险2、所以很可能的结局就是，如果要变性就是政府收回土地使用权，重新公开出让两证是房产权证和土地使用权证土地出让一般分五类：商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，各类用地出让的最高年限为：居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或其他用地50年。
在没有办理土地手续前,原土地性质保持不变.你说的工业基地,是指当地政府经过规划\土地等部门确定的城市规划.简单的说,只是一种指导性政策.只有政府征用或者有具体项目办理土地征用手续以后,土地性质才会发生改变.工业用地改变土地使用性质变为商业用地，怎么弄?变更用途,一要看城市规划是否允许,二要到土管局办理变更,三要补钱.地使用性质由工业用地变更为住宅用地，需要补交多少地价和契税，是怎么核算的??经过规划部门审查，市政府同意的前提下，需要补交土地出让金改变用地性质，价格与此地块价格有关，没有明确的标准，各个地市也不同，建议您去国土部门咨询《土地证》不等同于《项目用地预审意见》，土地规划用途性质分类有多种，如居住用地、商业用地、工业用地等等。
工业用地转商业用地流程的具体操作手续是什么
工业用地转商业用地流程的具体操作手续是什么1、写变更用途的申请，然后报送到土地局，逐级上报到主管土地规划的副市长签字。
2、然后拿着批复到规划部门办理规划变更。
3、和土地局重新签定土地出让合同或者变更土地合同，然后补交土地出让金。
工业用地转为商业用地是改变了土地的用途，这就需要有关部门对实际情况进行调查，同时改变土地用途也要按照法律的相关规定来进行，只有通过相关部门按照法律进行了一定的审核工作才能改变土地的用途，小编为了大家能够了解的更直观一些特地将工业用地转商业用地流程进行了整理。
一、工业用地转商业用地具体操作程序1、原土地使用者向国土部门申请交回土地，并由原土地使用者委托双方共同认可的评估机构确定补偿价格，对原土地使用者进行补偿。
2、国土部门根据规划部门出具的原地块调整后新的用途及规划条件，在综合考虑政府公布的土地出让金标准、土地成本、市场教育参考价格和近期相邻宗地交易价格的基础上，经规划、国土、财政、监察部门集体会审确定土地出让起始价，并由土地交易机构依法组织招拍挂出让。
3、经招拍挂出让后产生新的土地使用者。
新的土地使用者与土地交易机构签订成交确认书，并与国土部门签订土地出让合同，按合同约定缴纳土地出让价款。
4、土地使用者按土地出让合同缴清全部土地出让价款后，办理土地使用权证二、工业用地转商业用地相关的法律规定1、协议出让国有土地使用权规范(试行)(2006年5月31日发布)第8款出让土地改变用途等土地使用条件的处理出让土地申请改变用途等土地使用条件，经出让方和规划管理部门同意，原土地使用权人可以与市、县国土资源管理部门签订《国有土地使用权出让合同变更协议》或重新签订《国有土地使用权出让合同》，调整国有土地使用权出让金，但《国有土地使用权出让合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外。
原土地使用权人应当按照国有土地使用权出让合同变更协议或重新签订的国有土地使用权出让合同约定，及时补缴土地使用权出让金额，并按规定办理土地登记。
工业用地土地变更为商业用地的程序和条件
工业用地土地变更为商业用地的程序和条件工业用地是指较为固定的土地用于工业用途的土地，是工业发展的重要基础。
但随着城市发展和经济变革，原本的工业用地可能会逐渐不适应当地的发展需要，需要进行土地变更，将工业用地转变为商业用地，以满足当地的经济需求。
本文将介绍工业用地土地变更为商业用地的程序和条件。
一、程序1. 获得政府批准要进行工业用地土地变更为商业用地，首先要获得当地政府的批准。
通常，需要提前向政府申请，并进行土地使用权的转让程序。
在政府认可之后，工业用地才能变更为商业用地。
2. 进行用途变更进行土地变更需要先进行用途变更程序。
具体来说，需要符合城市规划及土地利用规划的要求，向规划主管部门申请用途变更批准，并进行相关流程的审批。
这是将工业用地转变为商业用地的必要步骤。
3. 缴纳相关费用要进行土地变更，需要缴纳相关的费用。
这些费用包括土地使用权出让金、土地增值税、土地维修基金等。
开发商需要按照相关法规规定缴纳相应费用，在缴纳完相关费用后，才能顺利完成土地变更。
4. 取得土地证最后，需要取得土地证。
这是进行实际建设的必要程序，开发商需要领取土地证，才能在土地上进行后续的规划、设计和建设。
二、条件1. 符合城市规划工业用地转变为商业用地需要符合当地的城市规划，包括产业结构调整、城市更新、工业园区改造等。
在这些条件下，工业用地可以被转变为更适合当地经济和城市发展需求的商业用地。
2. 环境规定条件在进行土地变更时，需要符合相关的环境保护规定。
这包括土地环境污染检测、污染整改等。
必须保证商业用地的环境质量符合相关规定，才能进行最终的土地变更程序。
3. 合理利用土地资源土地是有限的资源，因此，进行土地变更需要充分考虑土地资源的合理利用。
比如，在保留商业用地开发空间的情况下，可以考虑将剩余的工业用地改造为绿地、公共设施等，以充分利用土地资源。
4. 合法合规进行土地变更需要符合相关法律法规和政策，且必须经过相关政府部门的审批和批准。
工业用地“变性”操作流程及需要注意事项
在存量土地变现综合利用的大背景下同，如何盘活手里的核心工业地产，是许多企业头疼的事情，本文只是一般的操作流程及注意事项盘点，仅供参考。
工业用地土地性质变更得合法合规1、前提条件：必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准，需要土地部门的领导签字意见。
2、如果符合城市规划可以改变为商业用途的，按照现行土地出让办法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行，工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖。
但有一个问题就是，把土地拿出去拍拍挂如何保证我们还能拿的到呢？到时候又是很多家公司竞争怎么办？学学人家高手吧，碧桂园能做的到的（书上可没写教你如何拿地哦）！如果用途的变更符合城市规划，按政策只要按市场价格补交差价就可以了，这是一个基本的原则（如果不想交差价，那就另当别论了）。
但是，在实际操作中，不同的地方政府对这一原则的理解程度和政策执行方式都不尽相同，比如规定对这类土地必须进入市场公开交易（招拍挂），又如只要按经认可的市场评估价格补交清出让金即可进入市场等等。
归总起来，这些操作的差别实际上可以理解为“应补交的市场价”如何实现的问题，政策对此并没有规定得很具体，地方如何操作就有了很大的灵活性，也就是说如果地方在执行上头的政策时可以采取更为严格的措施，比如“必须招拍挂”等等。
但是“必须招拍挂”需要有一定的前提，那就是土地使用权的取得方式，如果是以出让方式取得的工业用地，由于使用权已经被买断，因此强制性要求“招拍挂”的做法不妥当，有违物权的基本准则；但如果是划拨用地，那政府就完全有权利要求进入有形市场公开交易。
司法解释：《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》（国办发[2003]70号）第四点中的部分原文：“协议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意，由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。
”3、通常的做法可由工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系，由土地的收购储备机构根据年度收购储备计划安排收储。
工业用地转为商业用地具体流程
工业用地转为商业用地
具体流程
标准化管理处编码[BBX968T-XBB8968-NNJ668-MM9N]
二、工业用地转为商业用地具体流程
1、原土地使用者向国土部门申请交回土地，并由原土地使用者委托双方共同认可的评估机构确定补偿价格，对原土地使用者进行补偿。
2、国土部门根据规划部门出具的原地块调整后新的用途及规划条件，在综合考虑政府公布的土地出让金标准、土地成本、市场教育参考价格和近期相邻宗地交易价格的基础上，经规划、国土、财政、监察部门集体会审确定土地出让起始价，并由土地交易机构依法组织招拍挂出让。
3、经招拍挂出让后产生新的土地使用者。
新的土地使用者与土地交易机构签订成交确认书，并与国土部门签订土地出让合同，按合同约定缴纳土地出让价款。
4、土地使用者按土地出让合同缴清全部土地出让价款后，办理土地使用权证。
工业用地改为商业用地的步骤
工业用地改为商业用地的步骤1、前提条件：必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准，需要土地部门的领导签字意见。
2、如果符合城市规划可以改变为商业用途的，按照现行土地出让办法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行，工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖。
但有一个问题就是，把土地拿出去拍拍挂如何保证我们还能拿的到呢?到时候又是很多家公司竞争怎么办?学学人家高手吧，碧桂园能做的到的(书上可没写教你如何拿地哦)!如果用途的变更符合城市规划，按政策只要按市场价格补交差价就可以了，这是一个基本的原则(如果不想交差价，那就另当别论了)。
但是，在实际操作中，不同的地方政府对这一原则的理解程度和政策执行方式都不尽相同，比如规定对这类土地必须进入市场公开交易(招拍挂)，又如只要按经认可的市场评估价格补交清出让金即可进入市场等等。
归总起来，这些操作的差别实际上可以理解为“应补交的市场价”如何实现的问题，政策对此并没有规定得很具体，地方如何操作就有了很大的灵活性，也就是说如果地方在执行上头的政策时可以采取更为严格的措施，比如“必须招拍挂”等等。
但是“必须招拍挂”需要有一定的前提，那就是土地使用权的取得方式，如果是以出让方式取得的工业用地，由于使用权已经被买断，因此强制性要求“招拍挂”的做法不妥当，有违物权的基本准则;但如果是划拨用地，那政府就完全有权利要求进入有形市场公开交易。
司法解释：《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》(国办发[2003]70号)第四点中的部分原文：“协议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意，由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。
”3、通常的做法可由工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系，由土地的收购储备机构根据年度收购储备计划安排收储。
工业用地转商业用地申请报告范文
工业用地转商业用地申请报告范文篇一：关于工业用地转为商业用地的申请报告关于工业用地转为商业用地的申请报告昆山市巴城人民政府：我公司成立于2003年，在巴城东部工业区购置土地38192.4㎡【证号：昆国用（2007）第12007104069号】，共建造工业厂房约32000㎡，占地近21000㎡，并引进苏州庆欣电子有限公司进驻厂房（该公司年产值约2.5亿元），现仍有17322㎡土地闲置。
为提高土地利用率，提高城北路环境形态，我司于2008年投资近亿元建成了高50余米（12层）的研发大楼，该大楼已成为城北西路段的标志性建筑，位于昆山北入口的中心地带。
鉴于当前周边发展商业氛围渐浓的实际情况，我司拟充分利用现有建筑物及周边有利条件，再次投入装修款项一亿元人民币，在此建造星级商务酒店、高档娱乐会所，以及知名海鲜酒楼（设计图附后），计划于2012年10月底正式动工。
为此，我司申请将该17322㎡土地变更为商业酒店宾馆用地。
目前，土地性质规划已调整，并通过市环保局环境评估，现特向政府申请变更土地使用性质。
获准后，我司必将严格按照有关土地招挂拍程序及地方相关法律、法规取得土地使用权，并从事合法商业活动。
特此报告，望政府领导给予支持批准为感！昆山市禾元织造有限公司2012年9月19日篇二：工业用地转商业用地申请关于工业用地转商住用地申请达旗人民政府：xxxx公司是达拉特旗唯一传承至今的食品加工企业。
xx年建厂，历经四十年的发展，不但秉承了传统的酿酒工艺，而且扩大了生产规模、更新了生产设备、创新和发展了生产技艺，为企业转制的顺利，实施为地方产业的传承与发展，为地方税收的稳定增长，为安置下岗职工和农牧民工进城再就业都起到了极积有效的作用，但是，面对长时间的金融危机，给我们这个正在发展中的中小型企业带来严重的困难和十分紧迫的危机。
具体是：一，资金严重不足，xxx年新酒厂落成投产，投资亿多元，其资金主要依银行借贷来解决，目前，公司原土地101亩及地上建筑物评估价值为2.3亿元，由于房地产市场处于低谷状态，原有的土地及地上建筑物现已评估价值仅为1.2亿元，缩减48%。
工业用地转商业用地操作流程
工业用地转商业用地操作流程下面将详细介绍工业用地转商业用地的操作流程：第一步：确定转用意向申请人首先要确定将工业用地转为商业用地的意向，并进行前期调查和论证。
这包括考虑当地的市场需求、土地规划和政策法规等。
第二步：制定转变计划申请人需要制定详细的转变计划，包括土地用途转变的计划书和相关证明文件。
计划书应包含需求分析、土地规划调整、项目规模和建设方案等内容。
第三步：与相关部门沟通申请人需要与相关部门进行沟通，包括土地管理部门、城乡规划部门、环保部门、建设部门等。
与土地管理部门沟通可了解土地流转政策和手续，与城乡规划部门沟通可了解土地规划调整的流程和条件，与环保部门沟通可了解环境评估和处理要求，与建设部门沟通可了解建设规范和要求。
第四步：递交申请申请人需按照相关部门要求准备好申请文件，包括申请书、土地使用证明、规划设计方案、环境影响评估报告等。
然后递交给土地管理部门进行审核。
第五步：审核和审批土地管理部门会组织相关部门进行审核和审批。
审核包括对申请文件的合规性和真实性进行审核，审批则是对转变计划的可行性进行评估。
审核和审批需要流程时间，申请人需要耐心等待。
第六步：缴纳费用审批通过后，申请人需要按照相关规定缴纳转变用地的费用。
费用包括土地出让金、土地使用权转让金和土地使用年费等。
费用的缴纳需按照相关规定和流程进行。
第七步：办理手续申请人需根据审批通过的文件办理相关手续，包括土地使用权变更登记、建设工程规划许可证和施工许可证等的办理。
第八步：建设保存取得相关手续后，申请人可以开始进行建设和开发。
在建设过程中需要根据规范进行施工和监管。
建设完成后需要办理竣工验收手续，并办理相关使用证明文件。
第九步：营业和管理完成建设后，土地的使用方式正式转为商业用地。
申请人可以根据自身的经营计划进行商业活动，并进行相关管理。
需要注意的是，工业用地转商业用地的操作流程可能根据不同地区和土地规划等情况有所不同，申请人需根据当地的具体规定进行操作。
产业用地用途转换
产业用地用途转换产业用地用途转换是指将原先作为产业用途的土地转变为其他用途的过程。
这个转变可以是由政府主导的规划调整，也可以是由土地使用者根据实际需要提出的变更申请。
产业用地用途转换涉及到土地资源的配置和利用问题，对城市和经济发展具有重要意义。
产业用地用途转换通常包括以下几种情况：一、从工业用地转变为住宅用地。
由于城市发展和工业结构调整的需要，一些老旧的工业用地逐渐失去其原有的功能，而且往往位于城市中心或者繁华地段，具有较好的区位优势和开发潜力。
因此，将这些工业用地转变为住宅用地，可以有效利用土地资源，提高土地利用效益，同时也能改善城市的环境和居住条件。
二、从农业用地转变为工业用地。
农业用地往往位于城市的周边地区或者乡村，由于城市的不断扩张和工业的快速发展，一些地方政府往往会将农业用地转变为工业用地，以满足工业用地的需求。
然而，这种转变可能会对农业生产和农民的生计造成一定的影响，因此需要政府采取相应的措施，确保农民的利益得到合理的保护，并且采取适当的补偿措施。
三、从工业用地转变为商业用地。
随着城市化的进程和消费水平的提高，商业用地的需求逐渐增加。
一些地方政府会将原先的工业用地转变为商业用地，以满足商业的发展需要。
这种转变可以促进城市的商业繁荣，增加就业机会，提高居民的生活质量。
但是，在进行这种转变时，需要考虑到工业和商业的不同特点，合理规划商业用地，避免产生过度开发和空置的问题。
四、从其他用途转变为产业用地。
一些地方政府会根据实际需求，将其他用途的土地转变为产业用地，以满足产业的发展和经济的需要。
这种转变可能涉及到农田、森林、水域等土地资源的利用。
在进行这种转变时，需要考虑到环境保护和生态平衡的问题，确保土地资源的合理利用和可持续发展。
总的来说，产业用地用途转换是一个复杂的过程，需要政府、企业和社会各界的合作和努力。
政府需要制定相应的规划和政策，引导土地资源的合理配置和利用；企业需要根据市场需求和自身发展需要，提出变更申请，并按照相关规定进行手续办理；社会各界需要积极参与和监督，确保土地资源的合理利用和社会效益的最大化。
工业用地如何转商业用地
工业用地如何转商业用地一、土地法中明确规定改变用途的条款：建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。
其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。
二、改变用途的大致程序1、写个变更用途的申请，然后报送到土地局，逐级上报到主管土地规划的副市长签字2、然后拿着批复到规划部门办理规划变更3、和土地局重新签定土地出让合同或者变更土地合同，然后补交土地出让金三、现在的情况1、但是现在变更土地用途没有特别充分的理由，一般是不会批下来的，因为国家现在对于城市规划管理的非常严，如果不合规定变性了，到时候规划审查的时候所以签字的人都得受牵连，所以他们一般不会冒这个风险2、所以很可能的结局就是，如果要变性就是政府收回土地使用权，重新公开出让两证是房产权证和土地使用权证土地出让一般分五类：商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，各类用地出让的最高年限为：居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或其他用地50年。
在没有办理土地手续前,原土地性质保持不变.你说的工业基地,是指当地政府经过规划\土地等部门确定的城市规划.简单的说,只是一种指导性政策.只有政府征用或者有具体项目办理土地征用手续以后,土地性质才会发生改变.工业用地改变土地使用性质变为商业用地，怎么弄?变更用途,一要看城市规划是否允许,二要到土管局办理变更,三要补钱.地使用性质由工业用地变更为住宅用地，需要补交多少地价和契税，是怎么核算的??经过规划部门审查，市政府同意的前提下，需要补交土地出让金改变用地性质，价格与此地块价格有关，没有明确的标准，各个地市也不同，建议您去国土部门咨询《土地证》不等同于《项目用地预审意见》，土地规划用途性质分类有多种，如居住用地、商业用地、工业用地等等。
工业用地使用性质变更审批
工业用地使用性质变更审批在当今的经济发展中，工业用地的合理规划和有效利用对于城市和地区的发展至关重要。
而工业用地使用性质的变更审批，则是这一过程中的关键环节，它不仅涉及到土地资源的优化配置，还关系到产业结构的调整、城市规划的实施以及环境保护等诸多方面。
工业用地使用性质变更，简单来说，就是将原本规划为工业用途的土地，转变为其他用途，比如商业、住宅、公共设施等。
这一变更可能是由于城市发展的需要、企业经营策略的调整，或者是土地利用效率的优化等原因引起的。
然而，这种变更并非随意进行，而是需要经过严格的审批程序，以确保其符合法律法规、城市规划以及公共利益的要求。
审批的首要环节是申请。
土地使用者需要向相关的土地管理部门提出变更申请，并提交详细的变更方案。
这份方案通常包括变更的原因、拟变更后的用途、项目规划设计、环境影响评估等内容。
在申请过程中，申请人需要提供真实、准确的信息和资料，否则可能会导致申请被驳回或者审批延误。
接下来，相关部门会对申请进行初审。
初审的重点在于审查申请材料的完整性和合规性。
如果发现材料不齐全或者不符合要求，会要求申请人补充或者修改。
初审通过后，进入实质性的审查阶段。
实质性审查是一个较为复杂和严谨的过程。
这一阶段，相关部门会对变更方案进行深入的评估和分析。
首先是对城市规划的符合性审查。
土地的使用性质变更必须符合城市的总体规划和控制性详细规划，不能与城市的发展方向和功能布局相冲突。
比如，如果一个地区规划为工业集中区，那么将其中的工业用地变更为住宅用途就可能不符合规划要求。
其次是产业政策的审查。
变更后的用途必须符合国家和地方的产业政策导向。
例如，对于一些限制发展的产业，可能不会批准其用地变更申请。
再者是环境影响的评估。
新的使用性质是否会对周边环境造成不利影响，如噪音、污染、生态破坏等，都需要进行详细的评估和论证。
如果可能产生较大的环境影响，还需要制定相应的环境保护措施和治理方案。
此外，土地利用效率也是审查的重要内容之一。
工业用地改为商业用地的步骤
工业用地改为商业用地的步骤工业用地改为商业用地是一种城市更新的重要形式，可以提高土地的利用率和城市的经济效益。
但是，这个过程并非简单，需要遵循一系列的规定和程序。
本文将从法律规定、审批程序和注意事项三个方面解析工业用地改为商业用地的步骤。
法律规定在进行工业用地改为商业用地前，需要了解相关法律规定，以便符合法律和政策的要求。
具体的法律规定有：1.《城市房地产管理法》：该法规定了土地使用和转让的一些基本原则，包括公平、公正、开放等原则。
2.《国有土地出让条例》：该条例规定了国有土地出让的需要遵循的一些规定，包括出让条件、出让程序、出让程序等。
3.《城市规划法》：该法规定了建立和实施城市规划的原则及程序，包括城市规划的编制、调整、审批等。
以上法律规定是进行工业用地改为商业用地的基本框架，必须严格遵守。
审批程序在按照法律规定准备好资料后，需要通过一系列的审批程序才能将工业用地改为商业用地。
具体步骤如下：1.开始前准备：清理工业用地环境、取得用地、环评、规划设计等行政许可。
2.计划设计审批：审核规划设计方案，包括用地性质、土地指标、规划用途、建筑物用途、建设规模等。
3.用地批准：向有关部门提交用地申请，包括土地面积、土地用途、成本和收益等。
4.环境评估：进行环境影响评价，得到评估报告。
5.公示期：向社会公示项目，接受社会监督和意见征询。
6.签署合同：双方签订用地合同、投资合同，约定投资、建设、管理等事项。
7.审批成交：经申请审批机关同意，完成转让手续，领取国有土地使用证。
注意事项在进行工业用地改为商业用地的过程中，还需要注意一些事项，以便顺利进行。
主要包括：1.遵守法律程序：必须在法律程序下完成审批和转让，否则将面临法律风险和责任。
2.确认土地用途：必须确定土地用途和需求，否则将导致投资失败和浪费资源。
3.关注环境保护：在进行工业用地改为商业用地时，需要重视环境保护，避免出现污染和安全隐患。
4.合理规划设计：在规划设计时，需要有科学、合理、可行、持续的原则，以便确保项目顺利进行。
工业用地如何转商业用地？土地性质转变流程，两步轻松搞定
⼯业⽤地如何转商业⽤地？⼟地性质转变流程，两步轻松搞定找到同⾏，私信“加⼊房地产学习交流群”，快速提升⾃我
⼟地变性主要分为两个阶段：
1、规划审批阶段，成果是变更规划设计条件函；
2、⼟地变性阶段：国⼟局根据变更后的规划设计条件，对⼟地进⾏⽤地性质变更。
第⼀阶段：
⼀、办理时限：受理（1个⼯作⽇）---研究变更⽅案（20个⼯作⽇）---上会审查（根据办公会召
开时间）---公⽰---发条件（1个⼯作⽇）。
预计3个⽉。
⼆、提交资料：1、申请函；2、⽴案申请表；3、红线绿线地形图；4、⼟地成交确认书或⼟地
出让合同等⼟地权属证明⽂件。
三、注意事项：
1、由商业类⽤地变更为住宅⽤地的，容积率不得突破原指标并且不超过现⾏国家居住规划规范
和省市技术指标的容积率上限值。
2、不宜受理区域：三环沿线100⽶进深范围内的商业类⽤地性质不宜变更为住宅性质。
第⼆阶段：
⼀、办理时限：组织申报，地价评估，港务区上会预计办理时限为1个⽉，市国⼟部门受理后，上报西安市⼟地管理领导⼩组会议通过审批后下发审批⼟地件，与单位签订出让变更协议，总计办理时限约6个⽉。
⼆、提交资料：1、申请函；2、规划设计条件函；3、法⼈委托书；4、审批⼟地件；5、出让合同；6、⼟地出让⾦缴纳凭证。
以上两个阶段完成⼤约需要9个⽉左右。
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工业用地转商业用地补偿标准
工业用地转商业用地补偿标准工业用地转商业用地补偿标准：国有工业用地征收补偿标准由征收补偿方案确定，这是依据我国国有土地上房屋征收与补偿条例的规定的。
一、工业用地转商业用地土地出让金是多少?调整国有土地使用权出让金额应当根据批准改变用途等土地使用条件时的土地市场价格水平，按下式确定：应当补缴的土地出让金额=批准改变时的新土地使用条件下土地使用权市场价格-批准改变时原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格。
出让土地申请改变用途等土地使用条件，经出让方和规划管理部门同意，原土地使用权人可以与市、县国土资源管理部门签订或重新签订《国有土地使用权出让合同》，调整国有土地使用权出让金，但法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外。
原土地使用权人应当按照国有土地使用权出让合同变更协议或重新签订的国有土地使用权出让合同约定，及时补缴土地使用权出让金额，并按规定办理土地登记。
二、工业用地转商业用地土地出让金的规定按商业用地的市场价格与工业用地的差价补交出让金，同时还要考虑政策因素、规划因素等诸多条件，原则上由政府收回再公开处置。
土地改变用途为经营性用地应当以招标拍卖挂牌方式重新出让。
主要法律法规政策依据：1、如果用途的变更符合城市规划，按政策只要按市场价格补交差价就可以了，这是一个基本的原则。
但是，在实际当中，不同的地方对这一原则的理解程度和政策执行方式都不尽相同。
2、比如规定对这类土地必须进入市场公开交易(招拍挂)，又如只要按经认可的市场评估价格补交清出让金即可进入市场等等。
归总起来，这些操作的差别实际上可以理解为“应补交的市场价”如何实现的问题，政策对此并没有规定得很具体。
3、地方如何操作就有了很大的灵活性，也就是说如果地方在执行上头的政策时可以采取更为严格的措施，比如“必须招拍挂”等等。
值得注意的是，“必须招拍挂”个人认为需要有一定的前提，那就是土地使用权的取得方式。
4、如果是以出让方式取得的工业用地，由于使用权已经被买断(一定年期)，因此强制性要求“招拍挂”的做法不妥当，有违物权的基本准则;但如果是划拨用地，那政府就完全有权利要求进入有形市场公开交易。
城区划拨用地变为商业用地
城区的划拨土地如何变为商业用地（重庆市）工业用地转商业用地必须符合城市控制性详细规划，即：现行城市控规已将工业用地调整为商业用地。
根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）及《重庆市国有建设用地使用权出让管理实施办法》（渝府发〔2008〕119号）“工业用地改变为经营性用地必须实行招拍挂出让”的规定，工业用地调整为商业用地后，应收回原工业用地重新按商业用地依法招拍挂出让。
具体操作程序如下：1、原土地使用者向国土部门申请交回土地，并由原土地使用者委托双方共同认可的评估机构确定补偿价格，对原土地使用者进行补偿。
2、国土部门根据规划部门出具的原地块调整后新的用途及规划条件，在综合考虑政府公布的土地出让金标准、土地成本、市场教育参考价格和近期相邻宗地交易价格的基础上，经规划、国土、财政、监察部门集体会审确定土地出让起始价，并由土地交易机构依法组织招拍挂出让。
3、经招拍挂出让后产生新的土地使用者。
新的土地使用者与土地交易机构签订成交确认书，并与国土部门签订土地出让合同，按合同约定缴纳土地出让价款。
4、土地使用者按土地出让合同缴清全部土地出让价款后，办理土地使用权证。
划拨地改变用途经批准改变划拨土地用途，改变后的用途符合《划拨用地目录》的，经批准可以继续以划拨方式使用，办理相应的划拨用地手续，换发新的《国有土地划拨决定书》。
改变后的土地用途不再符合《划拨用地目录》的，应当依法办理有偿用地手续。
具体可分两种情况：1.地方法规或行政规定明确划拨土地改变用途应当收回土地使用权的，或者《国有土地划拨决定书》明确改变用途应当收回土地使用权的，应当由市、县人民政府收回划拨土地使用权，依法有偿供应，属于经营性用地的，应当依法以招标拍卖挂牌方式供应。
2.地方法规、行政规定没有明确，《国有土地划拨决定书》也没有约定的，根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）第十七条规定，经批准可以办理协议出让手续，但应当按照土地市场价格补缴土地出让金。
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工业用地改变土地使用性质变为商业用地，怎么弄?
变更用途,一要看城市规划是否允许,二要到土管局办理变更,三要补钱. 地使用性质由工业用地变更为住宅用地，需要补交多少地价和契税，是怎么核算的??
经过规划部门审查，市政府同意的前提下，需要补交土地出让金改变用地性质，价格与此地块价格有关，没有明确的标准，各个地市也不同，建议您去国土部门咨询。
《土地证》不等同于《项目用地预审意见》，土地规划用途性质分类有多种，如居住用地、商业用地、工业用地等等。
《土地证》只说明有拥有该地块土地使用权，但所建项目是否符合规划用地性质，以及是否适合在该地实施所建项目，则要进行审批，并由规划土地管理部门和有关机构出具《项目用地预审意见》。
必要时，需进行土地使用用途变更手续，俗称“土地变性”。
申报材料：
申请用地性质变更报告(原件3份);
特殊项目需提交市政府批准文件(验审原件，提交复印件3份);
涉及到的相关部门意见(如国土、消防、环保等);
发改委立项文件(重大项目应有已审批的可研报告);
原已取得的土地使用权证及建设用地规划许可证(原件)及相关文件(原件3份);
规划设计条件及带有用地红线、坐标及面积实测数据并加盖测绘单位章的成果图(3份蓝图及电子文件)。
审批程序：
申请变更单位向行业行政主管部门提出申请，特殊项目由行业行政主管部门报经县政府(或法定的主管部门)批准后，持政府批文报规划局受理;
规划局出具批文;
持规划局批文到发改委、国土部门申请立项及批文;
规划局审核、勘查，发放规划许可证或决定书。
审批时限：15个工作日
位于罗湖区桃园10年前住宅用地而今骤然变为商用？土地
用途变换惹争议
争议事由
7层高的一栋住宅楼，未经全体业主同意，1到5楼就变成了快餐店、桑拿中心和酒店。
楼路169号的笋岗仓库综合丙栋，1992年建住宅，一共7层，1至5层业主为深业泰富物流集团股份(以下简称“深业泰富”)，6、7两层则为分散小业主，而物管也是深业泰富。
部分小业主告诉记者，房产证上明确规定，土地用途为住宅用地，房产用途为单身住宿。
但从1992年至今年元月，1至5层都是办公用房。
“因影响不大，所以多年来都相安无事。
”业主之一的先生表示。
但今年3月后，1至5楼被租给好来登酒店，6个多月的大围装修，严重骚扰了其他业主。
他们认为，深业泰富在未经全体业主同意情况下，私自改变住宅楼用途，损害了其他业主的合法利益。
记者在该栋楼下看到，一楼为3家快餐厅，二楼是桑拿娱乐中心，三楼至五楼则是宾馆，承租人均为好来登酒店。
该酒店的唐经理介绍，酒店与深业泰富签了10年租赁合同，不过自今年3月装修以来，不断接到业主投诉，原定9月开，但至今未开。
其负责人某则拿出一份笋岗-清水河物流园区领导小组办公室今年10月29日给出的复函，称：为配合物流园区的整体发展，同意该楼临时改为生活配套设施。
深业泰富的经理解释说，因历史原因，1到5楼一直为办公用房，去年出租给好来登酒店时曾向业主发出告示，但部分业主不同意。
深业泰富的做法引起了其他业主的强烈不满，并把矛头指向了笋岗街道办。
街道办执法队负责此事的武钢说，罗湖区安委会联合消防等多个部门组织了协调会，并对房屋进行了安全检测鉴定，“各项安全指标都在正常使用围”。
“酒店还没有拿到特种行业经营许可证，已移交公安部门处理。
”武钢说，笋岗物流片区已被纳入专项规划研究，为配合片区发展，给其办理了建筑物临时使用证明，允许其改商业用途1年，第二年须重新办理。
结果：事件将转市市场监察局和规划局处理
虽然深业泰富和好来登酒店维修了水管、翻新了外墙、安装了电梯等，但部分业主依然认为，私自改变土地用途侵犯了他们的合法权益。
为维护合法权益，部分业主向各部门投诉，一直投诉到市人大代表剑昌处。
剑昌介绍说，笋岗街道和笋岗-清水河物流园的领导小组，均没有权利改变土地使用功能，也不能开允许证明。
“按规定，改变土地使用功能必须上报市规划局，经市规划和国土资源委员会讨论同意后，再报国土资源房管局备案，才能改变。
”目前，该事件已通过市人大途径，移交市市场监察局和规划局调查处理。
工业用地变为商业用地的案例.doc
.docin./p-466759016.html
工业用地变为商业用地的程序和条件：
wenku.baidu./link?url=9l_p6mm4EjuzigtXx8p78O9GEpfCJ7H8JEFWo6DCAsAQmFixL-94ULQos 8fhUFUPS3zqQe3avDQ2dUMPm7CWFJVvLqieJQVm3ZIEYWwTZsC
部分居住用地改成商业用地海曙西多个地块规划调整公示
日报网讯（记者王岚通讯员叶建明）海曙西有三个地块控制性详细规划局部修改。
今天，海曙区新星地段天胜花鸟市场及周边地块、新星龙湾西侧地块，以及西成地段原阿尔卑斯厂地块局部修改意见在市规划网上公示。
笔者注意到，一些原本居住用地现改成或加入了商业金融业用地。
天胜花鸟市场及周边地块，具体围东至黄家河、南至永丰西路、西至丽园北路、北至路，规划用地面积约7.53公顷。
原本用地性质绝大多数为居住用地，另有一小块为公共交通用地。
作为海曙新星区块中为数不多的待改造用地，天胜花鸟市场及周边地块在周边区域基本已建设完成的情况下，形成了较大反差，形象不佳，需要提升。
结合海曙区功能性区块征地拆迁安置及统筹考虑海曙区总部经济建设的实际需求，控规对该区的交通组织、空间布局、控制指标和配套设施作重新的考虑，原规划用地性质为居住的现改为商业金融业用地。
新星龙湾西侧地块围北靠新星路，西、南两侧均临蔡江河，东侧为新星龙湾商务大楼，北侧为青林湾西区住宅楼和幼儿园，土地性质为商业金融业用地。
由于位于机场快速路沿线，又是海曙区西北片区为数不多的可开发建设地块之一，从提高城市土地利用效率、利于推向土地市场的角度，规划拟对该地块规划控制指标作适当调整，主要包括提高容积率、增加绿地率等。
原阿尔卑斯厂地块在环城西路以西，紧临天一家园社区，用地面积2.79公顷，原为居住用地性质。
考虑到海曙区总部经济建设的实际需求，经论证研究，规划拟将该地块用地性质调整为居住用地加商业金融用地混合用地性质。
其中，建议地块沿环城西路一侧用地性质以商业金融用地为宜，并向环城西路设独立出入口；地块西侧邻天一家园的用地性质为居住用地，建议并入天一家园，统一进行物业管理。
据悉，此地还将配建社区级体育健身场地一处。