2021年建设与房地产法规

《建设与房地产律例》实践考卷

欧阳光明（2021.03.07）

案例阐发一

【案由概述】

3月，陈杰以被拆迁人委托代办署理人名义与北京海润房地产有限公司（以下称海润房地产公司）签订拆迁赔偿协议，并领取全部衡宇拆迁款。陈丽丽与陈杰系兄妹关系，陈丽丽声称陈杰是在未获得自己授权委托的情况下与海润房地产签订拆迁赔偿协议的，为此诉至法院。

【原告诉称】

陈丽丽诉称：海润房地产公司委托顺城拆迁公司对法华寺一带进行拆迁，我怙恃所遗留的衡宇在拆迁规模之内。该衡宇虽由陈杰个人经营饭店，但产权属于我与陈杰、陈明、陈雅丽共有。但二原告公司在没有其他共有人授权的情况下，与陈杰告竣拆迁协议，并将全部拆迁款交给陈杰。现起诉要求确认陈杰与海润房地产公司所签合同无效，三原告支付我拆迁款312500元，并承担本案的全部诉讼费。

【原告辩称】

海润房地产公司辩称：陈丽丽的户口确系落在被拆迁衡宇但其实际其实不在此居住，经我们多方寻找均未能与其取得联系，而只有陈杰在被拆迁衡宇内居住并经营饭店。陈杰以被拆迁人代办署理人的名义与我公司签订了拆迁协议，但其确系未向我公司提供其他被拆迁人的委托手续。另外，顺城拆迁公司系接受我公司的委托对法华寺地区进行拆迁，其在此次拆迁中的行为均是代表我公司实施，故其不该成为本案的原告。现我公司可以同意与被拆迁人重新签订协议，但前提是陈杰必须将拆迁款先返还我公司。

顺城拆迁公司辩称：我公司是接受海润房地产公司的委托对法华寺地

区进行拆迁，即拆迁行为并不是我公司的行为，且我公司也未与陈杰签订任何协议。另外，拆迁时我公司曾多方寻找陈丽丽，但确系没有能够与其取得联系，现我公司不合意陈丽丽的诉讼请求。

陈杰辩称：被拆迁的衡宇系我怙恃购买并由我扩建而成，故扩建部分的产权应归我所有，且我一直在被拆迁衡宇内居住并经营饭店，陈丽丽已明确暗示保持对被拆迁衡宇的继承权，现我不合意陈丽丽的诉讼请求。

【一审案件事实及证据】

经审理查明：3月16日，陈杰以被拆迁人委托代办署理人的名义，与海润房地产公司签订“北京市住宅衡宇拆迁货币赔偿协议”，该协议所列明的被拆迁人为陈明、陈杰、陈雅丽、陈丽丽。庭审中，海润房地产公司明确暗示，签订协议时陈杰未向其提供陈明、陈雅丽、陈丽丽的委托手续。当日，陈杰将衡宇拆迁款1250000元全部领取，上述款项中含电器移机费925元、搬场费1859元、停产停业综合补贴费139425元。庭审中，陈明、陈雅丽、陈丽丽均认可陈杰个人在被拆迁衡宇中经营饭店，海润房地产公司认可顺城拆迁公司在对法华寺地区拆迁行为，均是接受海润房地产公司委托所实施。

上述事实，有双方当事人陈述，北京市住宅衡宇拆迁赔偿协议，拆迁赔偿款领款凭证在案佐证。

问题：一、本案衡宇征收赔偿的权利人有哪些？为什么？

二、本案原告陈杰的代办署理行为属哪种代办署理？其与海润房地产公司签订衡宇拆迁货币赔偿协议的效力如何？

三、狭义的无权代办署理主要有哪几种情况？本案属其中的那种？何谓表见代办署理?本案属于表见代办署理吗？

四、本案当事人海润房地产公司与陈杰的行为是否构成共同侵权？两者应承担怎样的责任？

五、本案中顺城拆迁公司应否承担连带责任？

六、罕见的效力待定合同有哪些？

七、本案该如何判决？

案例阐发二

【案由概述】

，杨正文与北京鼎恒房地产开发有限公司（简称鼎恒公司）签订认购书，约定购买丽泽新星项目衡宇一套，并付清全部购房款。其后鼎恒公司未与杨正文换签商品房预售合同，也未交付衡宇，为此，杨正文诉至法院。

【原告诉称】

杨正文起诉至原审法院称：11月3日，我与鼎恒公司签订认购书，约定我购买鼎恒公司开发的丰台区丰北路丽泽新星1层23号衡宇，单价8500元／建筑平方米，总价款245735元。我应在11月5日付清全部购房款，鼎恒公司应在12月31日前换签正式合同，并在10月31日前交付衡宇。此后我于11月6日付清全部购房款，但鼎恒公司没有与我换签商品房预售契约，亦未交付衡宇。故请求确认双方签订的认购书有效，并判令鼎恒公司条件具备时与我签勘误式商品房买卖合同，适时交付衡宇，自11月1日起按已付购房款的日万分之三支付违约金。

【原告辩称】

鼎恒公司辩称：这里的认购书已经是商品房买卖合同，但认购书应为无效。不合意杨正文的诉讼请求给付相应利息。

【案件事实及证据】

11月3日，鼎恒公司与杨正文签订认购书。约定：鼎恒公司将其开发建设的位于丰台区丰北路甲45号的丽泽新星1层23号衡宇出卖给杨正文、该房建筑面积28.91平方米，单价8500元／建筑平方米，房价款计245735元。双方约定，杨正文签订认购书时支付定金10000元，其余购房款于11月5日付清、鼎恒公司于12月31日前与杨正文换签正式衡宇买卖合同，

于10月31日前交付衡宇。该认购书同时附有该房及共用部位装修和设备标准。认购书签订后，杨正文于11月6日向鼎恒公司交付全部购房款。但鼎恒公司没有按认购书的约定与杨正文换签商品房买卖合同，亦未交付衡宇。另查，鼎恒公司开发建设的位于丰台区丰北路甲45号的丽泽新星项目名称已变动为鼎恒新星，鼎恒新星519层已取得商品房预售许可证，但1一4层至今未取得商品房预售许可证。上述事实，有双方当事人陈述，认购书、购房款收据、商品房预售许可证明等书证在案证明。

问题：1、何谓认购书？本案傍边的认购书能否被视为商品房买卖合同？为什么？

2、本案中的认购书是否有效？为什么？

3、本案的原告应否支付原告购房款利息？为什么？支付利息的起止时间如何确定？按什么标准支付？

4、本案原告要求原告支付违约金的诉求能否成立？为什么？

案例阐发三

案情：甲公司签发金额为1 000万元、到期日为5月30日、付款人为年夜满公司的汇票一张，向乙公司购买A楼房。甲、乙双方同时约定：汇票承兑前，A楼房不过户。

其后，甲公司以A楼房作价1 000万元、丙公司以现金1 000万元，出资共同设立丁有限公司。某会计师事务所将未过户的A楼房作为甲公司对丁公司的出资予以验资。丁公司成立后占有、使用A楼房。

9月，丙公司欲退出丁公司。经甲公司、丙公司协商告竣协议：丙公司从丁公司取得退款1 000万元后退出丁公司；但顾及公司的稳定性，丙公司仍为丁公司名义上的股东，其原持有丁公司50％的股份，名义上仍由丙公司持有40％，其余10％由丁公司总经理贾某持有，贾某暂付200万元给丙公司以获得上述10％的股权。丙公司依此协议获款后退出，据此，丁公司变动挂号为：甲公司、丙公司、贾某辨别持有50％、