201607深圳龙岗商业市场调研报告
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华润旧改即将入市
2015年以后
龙华新 区
传统商业，满足日常消费需 求
佳华商场、天虹 、大润发等超市/百货商业形态
开始出现
书香门第上河坊购物乐园、佐阾香 颂、九方购物中心、星河COCO CITY
等购物中心及社区商业开始出现
卓越皇后道、1866佐伶荟、北 站奥特莱斯、观澜湖新城、特 发和平里等商业项目即将入市
Page *
3、龙岗商业市场分析 中心城商圈 老街商圈 大运商圈
（6）小结：
➢老街商圈商业氛围浓厚，整体形象档次偏低，主要面向中低端消费群体，摩尔城为现代商 业代表；
项目比较
摩尔城
本项目
所属商圈 周围环境
特征 业态功能
老街商圈
中心城商圈
以居住区、办 公区及名宅区
组成
与摩尔城类似， 但未来具有优
势
大众化消费定 位
约8.2万 ㎡
餐饮、便利店、汽车展 览
餐饮、服务配套、美容 SPA
超市、服务配套
约5000㎡
约2.3万 ㎡
约1.2万 ㎡
奥林华府
超市、服务配套
约5000㎡
中海康城 国际 颐安·都 会中央
大运城邦
超市、服务配套、餐饮
——
购物、休闲、娱乐、餐 饮、运动、商务、教育、 亲子
约2.4万 ㎡ 10-20万 ㎡
以超市主力店 带动，餐饮业 态经营较好
档次可适当提 升
主力店带动， 突出主题商业
Page *
3、龙岗商业市场分析 中心城商圈 老街商圈 大运商圈
（1）项目分布： 大运商圈总体量约41万㎡，其中集中商业体量约9万㎡、商业街约7万㎡、未来项目商业体量约25 万㎡ ，整体商业体量小，商业氛围较为薄弱。
大运城邦
每一次都精雕细琢
龙岗市场调研报告
2016年7月
Page *
1、区域概况
区域概况：龙岗位于深圳东北部，为深圳市核心城区的组成部分，东部发展轴的综合服务中心。
龙岗中心组团
龙城
坪地 龙岗
➢龙岗中心组团：龙岗街道、龙城街道、坪地街道 ➢功能定位：深圳市核心城区的组成部分，东部发展轴的综合服务中心 ➢重点发展产业：商业服务业、房地产业、金融业、先进工业等为主体的产业
（1）项目分布：
老街商圈集中商业体量约28.3万㎡，商业街约7.2万㎡，未来项目约8.5万㎡ ，整体商业体量较
大，商业氛围浓厚。
水岸星 都
商业形态
名称
主要业态
体量
丰 田 路
龙盈泰商业中心
超市、电器、服装鞋帽、 珠宝眼镜
约3.3万㎡
华特商 业步行
街
海航城
人人购 物广场
龙 岗 大 道
百世广 场
龙盈泰 商业中
心 五洲风情
mall
摩尔城
满京华 喜悦里
集中商业
摩尔城 人人购物广场
君盛百货
超市、影院、服装鞋帽、 餐饮
超市、电器、服装鞋帽
约3.7万㎡ 约2.7万㎡
超市、服装鞋帽
约3.2㎡
五洲风情mall 餐饮（大部分商铺已关闭） 约14.2万
百世广场
服装、餐饮、美容美发美 甲
约1.2万㎡
华特商业步行街
服装鞋帽、小吃
龙岗档次最高商圈。
唐拉雅秀商业街
宝能城市广场
商业形 态
名称 万科广场 世贸百货
主要业态特征 超市+零售+餐饮+娱乐
超市+百货
体量 约10万㎡ 约4万㎡
碧湖玫瑰园
新城天虹
世贸百货
万科广场
莱蒙都会
乐 购
远洋新干线
集中商 业
新城天虹 宝能城市广场
岁宝百货
乐购
商业街
唐拉雅秀商业街 碧湖玫瑰园
金地龙城中央
超市+百货 超市+零售+餐饮+娱乐
Page *
3、龙岗商业市场分析 中心城商圈 老街商圈 大运商圈
（2）项目概况：
➢商业分布：主要沿主要沿商龙翔大道和龙岗大 道两条主干道分布。 ➢商业形态：涵盖购物中心、百货、超市、社区 商业街、专业市场等形态。 ➢业态功能：以超市百货、服饰类居多，同时包 括餐饮、日常配套等业态；专业市场主要经营家 居建材、茶叶、电子等。 ➢商业档次：商业档次为龙岗最高，形象档次较 好。 ➢经营规模：商业密集度较高，片区可预见的商 业体量约100万㎡。
2015年以后
商业以传统沿街商业为主 1995年以前
南山基本无大型商场 2000年以前
传统百货开始发展，世贸百货、 人人购物广场、龙盈泰商业中
心、五洲风情、乐购开业
摩尔城、星河Coco Park、宝能 allcity、万科广场等购物中心陆续
出现
1996-1999年
2006-2014年
1996年，南油东滨路人人乐购 物中心和家乐福常兴店相继开 业，南山商业特别是零售百货 业才开始出现较为集中的品牌
超市+零售 超市+零售
餐饮 餐饮+配套
——
约1.5万㎡ 约5万㎡
约2.8万㎡ 约1.9万㎡ 约1.5万㎡
约1万㎡ 约5万
岁宝百货
金地龙城中
合正龙腾
央
未来商业 商业街 集中商业
未来项 目
远洋新干线 莱蒙都会 万科广场 合正龙腾
——
约7.1万
——
约12万
购物中心
10万
购物中心+社区商业 BLOCK街区
21万
Page *
3、龙岗商业市场分析 中心城商圈 老街商圈 大运商圈
（4）小结： ➢集中商业：主要以万科广场为代表，商业整体档次较高、业态较丰富，为中心城商圈的商业 标杆； ➢社区商业：主要以碧湖玫瑰园为代表，目前经营较好。
万科广场
碧湖玫瑰园
Page *
3、龙岗商业市场分析 中心城商圈 老街商圈 大运商圈
➢深圳市城市规划委员会公布后海片 区规划，为南山商业文化中心区和 后海休憩商业区（RBD）提供配套居 住的主要片区之一； ➢深圳出台前海规划，描绘了未来前 海作为深圳新“中心”的图景。
海上世界旧改、华润大冲旧改 等
--
--
2011-2014年
2015年以后
--
--
➢2011年12月30日龙华新区成立 ➢北站启用，高铁开通
天安数码城
中海康城国际
奥林华府 阳光天建城 昌盛百货
颐安·都会中央
绿景大公馆 星河COCO Pack
未来商业 商业街 集中商业
商业形态
集 中 商 业
裙 楼 商 业
未来项目
名称Biblioteka Baidu
主要业态
体量
昌盛百货
龙岗coco park
天安数码 城 阳光天建 城 绿景大公 馆
超市、服装鞋帽、珠宝 眼镜
约7000㎡
购物、休闲、娱乐、餐 饮、运动、商务、教育、 亲子
约10万㎡
Page *
3、龙岗商业市场分析 中心城商圈 老街商圈 大运商圈
（2）项目概况：
➢商业分布：商业分布较散，主要沿交通干道分布； ➢商业形态：以集中商业和裙楼商业为主； ➢业态功能：以服饰类、餐饮、服务配套为主； ➢经营档次：以中低档为主； ➢商业规模：除龙岗coco park体量较大外，其它商业 体量小，整体商业规模小。
红山地铁站商业
Page *
2、区域规划
龙岗价值研判：
从三个区的商业发展历程对比可以看出，龙岗中心区商业发展平缓，近年逐渐出现大型商业项 目，商业格局正在逐渐缓慢变化。
区域
起步期
龙岗、南山区、龙华新区商业发展历程
发展期
快速发展期
未来发展
龙岗 南山区
2001年以前
2002-2009年
2010-2014年
➢地铁3号线（龙岗线）试运营 ➢成功举办第26届世界大学生运动会 ➢深惠路改造成功，更名龙岗大道
➢轨道交通：12号线建设、14号 线建设，积极推动前海线和16 号线的接驳整合建设； ➢规划BRT交通系统；
1990年
1996-1999年
2006-2014年
2015年以后
南头区、蛇口区合并成立南 山区
滨海大道通车，成为南山连接 福田、罗湖的主要快速干道和 深圳市重要的海滨自然风景带
Page *
3、龙岗商业市场分析
龙岗中心组团内主要由三大商圈组成，即老街商圈、中心城商圈、大运商圈，新兴商业项目 主要沿地铁3号线线路周边布局，且多为大型购物中心，商业升级换代趋势明显。
➢老街商圈是龙岗最早的商业中心区域， 老街以商业街和集中商业为主体，主力经 营中低档商品。
➢中心城商圈目前以世贸中心、万科广场 为核心，加以周边商业项目，形成了以购 物中心和百货为主体的商业区域，主力经 营中高档消费品，商业分布比较分散。
➢大运商圈是以大运新城为核心的新兴商 圈，目前正处于发展阶段，商业项目主要 以星河COCOPARK为代表。
中心城商圈
本项
目 老街商圈
大运商圈
Page *
3、龙岗商业市场分析 中心城商圈 老街商圈 大运商圈
（1）项目分布：
中心城商圈现经营典型商业体量约28万㎡，未来典型商业项目总量达55万㎡，商业体量大，为
约1.3万㎡
商业街
龙平东路
百货、超市、服装鞋帽、 餐饮
约3.2万㎡
未来商业 商业街 未来项目
集中商业
水岸新都 满京华喜悦里
服务配套 招商中
约2.7万㎡ 约2.5万㎡
Page *
3、龙岗商业市场分析 中心城商圈 老街商圈 大运商圈
（2）项目概况：
➢商业分布：商业分布较散，主要沿龙岗大道、 龙平东路等交通干道分布； ➢商业形态：以集中商业和商业街为主； ➢业态功能：以超市、百货、服饰零售类、服务 配套等业态为主； ➢商业档次：整体形象档次偏低，主要面向中低 端消费群体； ➢经营规模：除家居建材、皮革等专业市场体量 较大外，单体商业规模较小。
店。
花园城中心、保利文化广场、海岸 城
、益田假日广场、京基百纳广场、 天利中央广场、欢乐海岸、海上世
界 等大批主题性商场、情景购物广场 以填补市场空白的差异化营销方式
纷纷切入
2001-2010年
2011-2014年
多个旧改项目启动，区域开发 重心将从住宅开发转为商业物
业及办公物业开发 2015年以后
Page *
3、龙岗商业市场分析 中心城商圈 老街商圈 大运商圈
（5）小结： ➢大运商圈目前发展还不成熟，还在培育阶段，商业氛围较为薄弱，整体商业规模小，以裙 楼底商为主，且商业人流较少， ➢集中商业主要以COCO Park为代表，其目前经营情况与市区或龙岗典型成熟商业相比较差。
Page *
Page *
数据来源：深圳市规划和国土资源委员会《深圳市龙岗中心组团分区规划（2005-2020）》
Page *
2、区域规划
龙岗价值研判：
从三个区的规划、市政、人口引入、综合体项目等发展历程对比可以看出，龙岗中心区整体发 展平缓。
区域
起步期
发展期
商业发展历程 快速发展期
未来发展
1992年
2005年~2009年
2010-2014年
2015年以后
龙岗
南山区 龙华 新区
成立龙岗区，下辖平湖、布 吉、横岗、龙岗、龙城、坪 山、坪地、坑梓、葵涌、大 鹏、南澳11个街道办事处
➢将龙城、龙岗、坪地街道规 划为龙岗中心组团； ➢设立坪山新区，将坪山、坑 梓两个街道划归坪山新区管理， 行政区划仍属于龙岗； ➢《深圳市城市更新办法》出 台，使得龙岗的城市更新全面 启动，很多停滞不前的项目全 面推进
2015年以后
龙华新 区
传统商业，满足日常消费需 求
佳华商场、天虹 、大润发等超市/百货商业形态
开始出现
书香门第上河坊购物乐园、佐阾香 颂、九方购物中心、星河COCO CITY
等购物中心及社区商业开始出现
卓越皇后道、1866佐伶荟、北 站奥特莱斯、观澜湖新城、特 发和平里等商业项目即将入市
Page *
3、龙岗商业市场分析 中心城商圈 老街商圈 大运商圈
（6）小结：
➢老街商圈商业氛围浓厚，整体形象档次偏低，主要面向中低端消费群体，摩尔城为现代商 业代表；
项目比较
摩尔城
本项目
所属商圈 周围环境
特征 业态功能
老街商圈
中心城商圈
以居住区、办 公区及名宅区
组成
与摩尔城类似， 但未来具有优
势
大众化消费定 位
约8.2万 ㎡
餐饮、便利店、汽车展 览
餐饮、服务配套、美容 SPA
超市、服务配套
约5000㎡
约2.3万 ㎡
约1.2万 ㎡
奥林华府
超市、服务配套
约5000㎡
中海康城 国际 颐安·都 会中央
大运城邦
超市、服务配套、餐饮
——
购物、休闲、娱乐、餐 饮、运动、商务、教育、 亲子
约2.4万 ㎡ 10-20万 ㎡
以超市主力店 带动，餐饮业 态经营较好
档次可适当提 升
主力店带动， 突出主题商业
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3、龙岗商业市场分析 中心城商圈 老街商圈 大运商圈
（1）项目分布： 大运商圈总体量约41万㎡，其中集中商业体量约9万㎡、商业街约7万㎡、未来项目商业体量约25 万㎡ ，整体商业体量小，商业氛围较为薄弱。
大运城邦
每一次都精雕细琢
龙岗市场调研报告
2016年7月
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1、区域概况
区域概况：龙岗位于深圳东北部，为深圳市核心城区的组成部分，东部发展轴的综合服务中心。
龙岗中心组团
龙城
坪地 龙岗
➢龙岗中心组团：龙岗街道、龙城街道、坪地街道 ➢功能定位：深圳市核心城区的组成部分，东部发展轴的综合服务中心 ➢重点发展产业：商业服务业、房地产业、金融业、先进工业等为主体的产业
（1）项目分布：
老街商圈集中商业体量约28.3万㎡，商业街约7.2万㎡，未来项目约8.5万㎡ ，整体商业体量较
大，商业氛围浓厚。
水岸星 都
商业形态
名称
主要业态
体量
丰 田 路
龙盈泰商业中心
超市、电器、服装鞋帽、 珠宝眼镜
约3.3万㎡
华特商 业步行
街
海航城
人人购 物广场
龙 岗 大 道
百世广 场
龙盈泰 商业中
心 五洲风情
mall
摩尔城
满京华 喜悦里
集中商业
摩尔城 人人购物广场
君盛百货
超市、影院、服装鞋帽、 餐饮
超市、电器、服装鞋帽
约3.7万㎡ 约2.7万㎡
超市、服装鞋帽
约3.2㎡
五洲风情mall 餐饮（大部分商铺已关闭） 约14.2万
百世广场
服装、餐饮、美容美发美 甲
约1.2万㎡
华特商业步行街
服装鞋帽、小吃
龙岗档次最高商圈。
唐拉雅秀商业街
宝能城市广场
商业形 态
名称 万科广场 世贸百货
主要业态特征 超市+零售+餐饮+娱乐
超市+百货
体量 约10万㎡ 约4万㎡
碧湖玫瑰园
新城天虹
世贸百货
万科广场
莱蒙都会
乐 购
远洋新干线
集中商 业
新城天虹 宝能城市广场
岁宝百货
乐购
商业街
唐拉雅秀商业街 碧湖玫瑰园
金地龙城中央
超市+百货 超市+零售+餐饮+娱乐
Page *
3、龙岗商业市场分析 中心城商圈 老街商圈 大运商圈
（2）项目概况：
➢商业分布：主要沿主要沿商龙翔大道和龙岗大 道两条主干道分布。 ➢商业形态：涵盖购物中心、百货、超市、社区 商业街、专业市场等形态。 ➢业态功能：以超市百货、服饰类居多，同时包 括餐饮、日常配套等业态；专业市场主要经营家 居建材、茶叶、电子等。 ➢商业档次：商业档次为龙岗最高，形象档次较 好。 ➢经营规模：商业密集度较高，片区可预见的商 业体量约100万㎡。
2015年以后
商业以传统沿街商业为主 1995年以前
南山基本无大型商场 2000年以前
传统百货开始发展，世贸百货、 人人购物广场、龙盈泰商业中
心、五洲风情、乐购开业
摩尔城、星河Coco Park、宝能 allcity、万科广场等购物中心陆续
出现
1996-1999年
2006-2014年
1996年，南油东滨路人人乐购 物中心和家乐福常兴店相继开 业，南山商业特别是零售百货 业才开始出现较为集中的品牌
超市+零售 超市+零售
餐饮 餐饮+配套
——
约1.5万㎡ 约5万㎡
约2.8万㎡ 约1.9万㎡ 约1.5万㎡
约1万㎡ 约5万
岁宝百货
金地龙城中
合正龙腾
央
未来商业 商业街 集中商业
未来项 目
远洋新干线 莱蒙都会 万科广场 合正龙腾
——
约7.1万
——
约12万
购物中心
10万
购物中心+社区商业 BLOCK街区
21万
Page *
3、龙岗商业市场分析 中心城商圈 老街商圈 大运商圈
（4）小结： ➢集中商业：主要以万科广场为代表，商业整体档次较高、业态较丰富，为中心城商圈的商业 标杆； ➢社区商业：主要以碧湖玫瑰园为代表，目前经营较好。
万科广场
碧湖玫瑰园
Page *
3、龙岗商业市场分析 中心城商圈 老街商圈 大运商圈
➢深圳市城市规划委员会公布后海片 区规划，为南山商业文化中心区和 后海休憩商业区（RBD）提供配套居 住的主要片区之一； ➢深圳出台前海规划，描绘了未来前 海作为深圳新“中心”的图景。
海上世界旧改、华润大冲旧改 等
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2011-2014年
2015年以后
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➢2011年12月30日龙华新区成立 ➢北站启用，高铁开通
天安数码城
中海康城国际
奥林华府 阳光天建城 昌盛百货
颐安·都会中央
绿景大公馆 星河COCO Pack
未来商业 商业街 集中商业
商业形态
集 中 商 业
裙 楼 商 业
未来项目
名称Biblioteka Baidu
主要业态
体量
昌盛百货
龙岗coco park
天安数码 城 阳光天建 城 绿景大公 馆
超市、服装鞋帽、珠宝 眼镜
约7000㎡
购物、休闲、娱乐、餐 饮、运动、商务、教育、 亲子
约10万㎡
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3、龙岗商业市场分析 中心城商圈 老街商圈 大运商圈
（2）项目概况：
➢商业分布：商业分布较散，主要沿交通干道分布； ➢商业形态：以集中商业和裙楼商业为主； ➢业态功能：以服饰类、餐饮、服务配套为主； ➢经营档次：以中低档为主； ➢商业规模：除龙岗coco park体量较大外，其它商业 体量小，整体商业规模小。
红山地铁站商业
Page *
2、区域规划
龙岗价值研判：
从三个区的商业发展历程对比可以看出，龙岗中心区商业发展平缓，近年逐渐出现大型商业项 目，商业格局正在逐渐缓慢变化。
区域
起步期
龙岗、南山区、龙华新区商业发展历程
发展期
快速发展期
未来发展
龙岗 南山区
2001年以前
2002-2009年
2010-2014年
➢地铁3号线（龙岗线）试运营 ➢成功举办第26届世界大学生运动会 ➢深惠路改造成功，更名龙岗大道
➢轨道交通：12号线建设、14号 线建设，积极推动前海线和16 号线的接驳整合建设； ➢规划BRT交通系统；
1990年
1996-1999年
2006-2014年
2015年以后
南头区、蛇口区合并成立南 山区
滨海大道通车，成为南山连接 福田、罗湖的主要快速干道和 深圳市重要的海滨自然风景带
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3、龙岗商业市场分析
龙岗中心组团内主要由三大商圈组成，即老街商圈、中心城商圈、大运商圈，新兴商业项目 主要沿地铁3号线线路周边布局，且多为大型购物中心，商业升级换代趋势明显。
➢老街商圈是龙岗最早的商业中心区域， 老街以商业街和集中商业为主体，主力经 营中低档商品。
➢中心城商圈目前以世贸中心、万科广场 为核心，加以周边商业项目，形成了以购 物中心和百货为主体的商业区域，主力经 营中高档消费品，商业分布比较分散。
➢大运商圈是以大运新城为核心的新兴商 圈，目前正处于发展阶段，商业项目主要 以星河COCOPARK为代表。
中心城商圈
本项
目 老街商圈
大运商圈
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3、龙岗商业市场分析 中心城商圈 老街商圈 大运商圈
（1）项目分布：
中心城商圈现经营典型商业体量约28万㎡，未来典型商业项目总量达55万㎡，商业体量大，为
约1.3万㎡
商业街
龙平东路
百货、超市、服装鞋帽、 餐饮
约3.2万㎡
未来商业 商业街 未来项目
集中商业
水岸新都 满京华喜悦里
服务配套 招商中
约2.7万㎡ 约2.5万㎡
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3、龙岗商业市场分析 中心城商圈 老街商圈 大运商圈
（2）项目概况：
➢商业分布：商业分布较散，主要沿龙岗大道、 龙平东路等交通干道分布； ➢商业形态：以集中商业和商业街为主； ➢业态功能：以超市、百货、服饰零售类、服务 配套等业态为主； ➢商业档次：整体形象档次偏低，主要面向中低 端消费群体； ➢经营规模：除家居建材、皮革等专业市场体量 较大外，单体商业规模较小。
店。
花园城中心、保利文化广场、海岸 城
、益田假日广场、京基百纳广场、 天利中央广场、欢乐海岸、海上世
界 等大批主题性商场、情景购物广场 以填补市场空白的差异化营销方式
纷纷切入
2001-2010年
2011-2014年
多个旧改项目启动，区域开发 重心将从住宅开发转为商业物
业及办公物业开发 2015年以后
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3、龙岗商业市场分析 中心城商圈 老街商圈 大运商圈
（5）小结： ➢大运商圈目前发展还不成熟，还在培育阶段，商业氛围较为薄弱，整体商业规模小，以裙 楼底商为主，且商业人流较少， ➢集中商业主要以COCO Park为代表，其目前经营情况与市区或龙岗典型成熟商业相比较差。
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数据来源：深圳市规划和国土资源委员会《深圳市龙岗中心组团分区规划（2005-2020）》
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2、区域规划
龙岗价值研判：
从三个区的规划、市政、人口引入、综合体项目等发展历程对比可以看出，龙岗中心区整体发 展平缓。
区域
起步期
发展期
商业发展历程 快速发展期
未来发展
1992年
2005年~2009年
2010-2014年
2015年以后
龙岗
南山区 龙华 新区
成立龙岗区，下辖平湖、布 吉、横岗、龙岗、龙城、坪 山、坪地、坑梓、葵涌、大 鹏、南澳11个街道办事处
➢将龙城、龙岗、坪地街道规 划为龙岗中心组团； ➢设立坪山新区，将坪山、坑 梓两个街道划归坪山新区管理， 行政区划仍属于龙岗； ➢《深圳市城市更新办法》出 台，使得龙岗的城市更新全面 启动，很多停滞不前的项目全 面推进