201607深圳龙岗商业市场调研报告
深圳龙岗坂田项目市场调研报告(50页)
龙岗坂田项目市调报告报告时间：年日目录第一部分: 项目基本情况前言...........................................................................................................................一、龙岗坂田简介 ......................................................................................................二、商圈范围第二部分: 市场调查报告三、项目周边交通情况 ..............................................................................................四、项目周边情况一览表 ..........................................................................................五、商圈的强势与弱势项目 ......................................................................................六、主要竞争对手分布及基本情况 ..........................................................................七、主要竞争对手各类别经营情况分析八、周边商场、街铺租金调查报告 ..........................................................................第三部分: 项目分析及周边近期发展规划九、项目分析十、项目周边近期发展规划第四部分：建议及总结十一、项目经营定位十二、坂田项目市调小结附件：顾客问卷调查前言市调时间：年日至日市调地点：整个坂田管辖范围及龙华部份区域。
201607深圳龙岗商业市场调研报告
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3、龙岗商业市场分析 中心城商圈 老街商圈 大运商圈
（6）小结：
➢老街商圈商业氛围浓厚，整体形象档次偏低，主要面向中低端消费群体，摩尔城为现代商 业代表；
项目比较
摩尔城
本项目
所属商圈 周围环境
特征 业态功能
老街商圈
中心城商圈
以居住区、办 公区及名宅区
组成
与摩尔城类似， 但未来具有优
势
大众化消费定 位
2015年以后
商业以传统沿街商业为主 1995年以前
南山基本无大型商场 2000年以前
传统百货开始发展，世贸百货、 人人购物广场、龙盈泰商业中
心、五洲风情、乐购开业
摩尔城、星河Coco Park、宝能 allcity、万科广场等购物中心陆续
出现
1996-1999年
2006-2014年
1996年，南油东滨路人人乐购 物中心和家乐福常兴店相继开 业，南山商业特别是零售百货 业才开始出现较为集中城
、益田假日广场、京基百纳广场、 天利中央广场、欢乐海岸、海上世
界 等大批主题性商场、情景购物广场 以填补市场空白的差异化营销方式
纷纷切入
2001-2010年
2011-2014年
多个旧改项目启动，区域开发 重心将从住宅开发转为商业物
业及办公物业开发 2015年以后
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3、龙岗商业市场分析 中心城商圈 老街商圈 大运商圈
（2）项目概况：
➢商业分布：主要沿主要沿商龙翔大道和龙岗大 道两条主干道分布。 ➢商业形态：涵盖购物中心、百货、超市、社区 商业街、专业市场等形态。 ➢业态功能：以超市百货、服饰类居多，同时包 括餐饮、日常配套等业态；专业市场主要经营家 居建材、茶叶、电子等。 ➢商业档次：商业档次为龙岗最高，形象档次较 好。 ➢经营规模：商业密集度较高，片区可预见的商 业体量约100万㎡。
龙岗房地产市场发展报告
龙岗房地产市场发展报告1. 简介本报告旨在对龙岗房地产市场的发展进行全面分析和评估，为投资者提供有关该地区的重要信息和趋势预测。
首先，我们将介绍龙岗的地理位置和经济情况，然后对房地产市场的现状进行概览，并对未来的发展做出预测。
2. 地理位置和经济情况龙岗位于中国广东省东部，地处深圳市辖区内。
其地理位置优越，交通便利，是深圳市的重要组成部分。
同时，龙岗区的经济也呈现出快速增长的趋势。
随着深圳经济特区的蓬勃发展，龙岗也成为了投资者关注的热点区域之一。
3. 房地产市场现状3.1 房价走势分析根据最近五年的数据，龙岗的房价呈现稳定增长的趋势。
长期以来，房地产市场一直是龙岗区的支柱产业，吸引了大量资金流入。
由于供不应求的矛盾，房价一直保持在相对较高的水平。
3.2 住宅市场分析住宅市场是龙岗房地产市场的主要组成部分。
随着城市化进程的推进和人口的增加，龙岗的住宅需求持续增长。
尤其是近年来，随着科技产业在龙岗的发展，越来越多的人选择在该地区购买住房。
因此，住宅市场一直保持着较高的需求和稳定增长的趋势。
3.3 商业地产市场分析随着经济的发展，龙岗的商业地产市场也在迅速增长。
大型购物中心、商业办公楼等商业地产项目陆续涌现。
商业地产市场的发展不仅满足了当地居民的需求，同时也吸引了大量的外来投资。
4. 市场趋势预测4.1 供需关系趋势根据我们的研究，龙岗房地产市场的供需关系将继续保持紧张态势。
随着城市化进程的推进和经济的快速增长，龙岗区的人口和经济规模将进一步扩大，推动房地产市场的需求继续增长。
4.2 增长潜力预测考虑到龙岗的地理位置和经济发展前景，我们认为该地区的房地产市场具有巨大的增长潜力。
随着深圳经济特区的加速发展和政府对龙岗区的大力扶持，投资者在该地区购买房产将获得良好的投资回报。
4.3 政策因素分析政策因素在房地产市场发展中起着重要的作用。
我们预测，未来龙岗将进一步出台相关政策来引导和规范房地产市场的发展，提高市场透明度和可持续性。
龙岗中心城市场调研报告
龙岗中心城市场调研报告龙岗中心城片区深度调研报告目录一、区域基本概况 (3)1.1区位情况 (3)1.2人口地理 (3)1.3经济发展 (4)1.4交通状况 (4)1.5未来规划 (5)1.6小结 (6)2、区域相关配套 (7)2.1商业配套 (7)2.1.1世贸商圈 (7)2.1.2龙岗墟商圈 (7)2.1.3奥体新城商圈 (7)2.2教育配套 (8)2.2.1教育资源 (8)2.2.2师资力量 (9)2.3医疗配套 (10)2.3.1大型医院 (10)2.3.2基层医疗 (11)2.4其他配套 (12)2.5小结 (13)三、房地产市场 (14)3.1住宅 (14)3.1.1在售住宅分布 (14)3.1.2住宅市场分析 (15)3.2商业 (15)3.3写字楼 (17)3.4小结 (18)四、产业发展状况 (19)4.1产业概况 (19)一、区域基本概况龙岗中心城是龙岗政治、经济、文化中心，属于深圳八大卫星城之一，同时龙岗中心城是深圳未来的次市级中心，承担着深圳各项独立市政功能。
1.1区位情况龙岗中心城位于龙岗区的中心区域，由龙岗街道和龙城街道组成。
中心城区北靠坪地街道，南连横岗街道，东接坪山新区，西临东莞凤岗。
图1 龙岗区各街道地图1.2人口地理龙岗中心城总占地面积为142.52平方公里，约占龙岗区总面积的17%，其中龙岗街道面积为64.84平方公里，龙城街道总面积为77.68平方公里。
中心城片区内总共有21个社区，141个居民小组，龙岗中心城总人口数为90万，约占龙岗区总人口数的20%，其中户籍人口约为12万。
表1 龙岗中心城面积及人口相关数据1.3经济发展1.4交通状况图2 龙岗中心城主要交通干道高速公路：水官高速：西起布吉街道水径村，东至龙岗中心城，与龙翔大道、北通道相接，是深圳市西南至东北方向的主干道。
机荷高速：东西向快速干道，起于深圳宝安国际机场，途经深圳市龙岗、宝安两区的七个镇，终点在深圳市横岗镇荷坳村惠盐高速。
龙岗中心城项目消费者调研报告
龙岗中心城项目消费者调研报告近年来，随着经济的快速发展和城市化进程的不断推进，龙岗中心城的房地产市场日益活跃。
为了深入了解消费者对于龙岗中心城项目的需求和看法，我们进行了一次广泛而深入的市场调研。
本次调研采用了问卷调查、访谈等多种方式，共收集了_____份有效样本，涵盖了不同年龄、性别、职业和收入水平的消费者。
以下是本次调研的详细结果和分析。
一、消费者基本情况1、年龄分布在参与调研的消费者中，年龄在 25-35 岁之间的占比最高，达到了_____%，这部分人群大多处于事业上升期，有较强的购房需求和支付能力。
其次是 36-45 岁的消费者，占比为_____%，他们通常已经有了一定的经济基础，更加注重改善型住房的选择。
2、性别比例男女比例相对均衡，男性占比为_____%，女性占比为_____%。
3、职业分布涵盖了企业员工、公务员、个体经营者、自由职业者等多个职业领域。
其中，企业员工占比最高，达到了_____%，其次是个体经营者和公务员。
4、收入水平月收入在 8000-15000 元的消费者占比最多，为_____%；月收入在15000-25000 元的消费者占比为_____%。
总体来看，消费者的收入水平较为多样化。
二、购房需求1、购房目的多数消费者购房的主要目的是自住，占比达到了_____%，其中首次购房用于自住的占比为_____%，改善型自住的占比为_____%。
投资性购房的占比较小，仅为_____%。
2、房屋类型偏好消费者对于高层住宅的偏好最为明显，占比达到了_____%，其次是洋房和别墅，分别占比为_____%和_____%。
这表明大多数消费者更倾向于选择较为常见和实用的房屋类型。
3、户型需求三居室是最受欢迎的户型，占比为_____%，其次是二居室和四居室，分别占比为_____%和_____%。
消费者普遍认为三居室能够满足家庭居住的基本需求，同时又具有较高的性价比。
4、面积需求面积在80-120 平方米的房屋最受消费者青睐，占比达到了_____%，其次是 120-150 平方米的房屋，占比为_____%。
龙岗中心城市场调研报告
龙岗中心城片区深度调研报告目录一、区域基本概况 (3)1.1区位情况 (3)1.2人口地理 (3)1.3经济发展 (4)1.4交通状况 (4)1.5未来规划 (5)1.6小结 (6)2、区域相关配套 (7)2.1商业配套 (7)2.1.1世贸商圈 (7)2.1.2龙岗墟商圈 (7)2.1.3奥体新城商圈 (7)2.2教育配套 (8)2.2.1教育资源 (8)2.2.2师资力量 (9)2.3医疗配套 (10)2.3.1大型医院 (10)2.3.2基层医疗 (11)2.4其他配套 (12)2.5小结 (13)三、房地产市场 (14)3.1住宅 (14)3.1.1在售住宅分布 (14)3.1.2住宅市场分析 (15)3.2商业 (15)3.3写字楼 (17)3.4小结 (18)四、产业发展状况 (19)4.1产业概况 (19)一、区域基本概况龙岗中心城是龙岗政治、经济、文化中心，属于深圳八大卫星城之一，同时龙岗中心城是深圳未来的次市级中心，承担着深圳各项独立市政功能。
1.1区位情况龙岗中心城位于龙岗区的中心区域，由龙岗街道和龙城街道组成。
中心城区北靠坪地街道，南连横岗街道，东接坪山新区，西临东莞凤岗。
图1 龙岗区各街道地图1.2人口地理龙岗中心城总占地面积为142.52平方公里，约占龙岗区总面积的17%，其中龙岗街道面积为64.84平方公里，龙城街道总面积为77.68平方公里。
中心城片区内总共有21个社区，141个居民小组，龙岗中心城总人口数为90万，约占龙岗区总人口数的20%，其中户籍人口约为12万。
表1 龙岗中心城面积及人口相关数据龙岗街道龙城街道龙岗中心城（合计）区域面积64.84平方公里77.68平方公里142.52平方公里总人口数40万50万90万户籍人口 3.5万8.5万12万社区数量10个11个21个居民小组79个62个141个1.3经济发展1.4交通状况图2 龙岗中心城主要交通干道高速公路：水官高速：西起布吉街道水径村，东至龙岗中心城，与龙翔大道、北通道相接，是深圳市西南至东北方向的主干道。
深圳市商业市场深度调研报告(下)
主要商业项目分析
楼层
层面积（㎡）
业态/业种
商户 数量
品牌列举
L2
3万
男装/女装/ 鞋/包/银行/服务/展示中心/钟表/珠宝/饰品/主力店 名牌服装、鞋、包、饰品、停车场、RéEL百货
29
Max & Co、PATRIZIA PEPE、iBLVES、Sammy、COLLECTIONS、Kang jin young、NOVO、CO11、PRADA、PINKO、ck Calvin Klein、 Juicy coature、PENNYBLACK、 MINIMUM、CLUB MONACO、 MISS SIXTY、AB/SOUL、GUCCI、 ALEXANDRE ZOUARI、Foeei foeeie、UNIR VOGUE、DKNY、BROOKS BROTHERS、 D’URBAN、Just cavalli、DE.SOUL、MC CHOICE、LOTTUSSE、HSBC汇丰银行、Reel
万象城
主要商业项目分析
项目概况
物业类型
购物中心
发展商
深圳市金光华实业集团有限公司
建筑形态
独栋（地上7层，地下3层）
地理位置
罗湖区人民南路2028号
周边交通
途经公交车：2, 11, 14, 17, 82, 102, 205, 229, 300a线, 300b线, 300区, 306, 307, 309, 335, 336, 351, 381, 386, 387, b307, b705, k307, n14夜, n15夜, n16夜, n19, n7夜, 高峰专线2
开业时间
2004年11月
建筑指标
总建筑面积
120000㎡
商业建筑面积
深圳商业市场环境研究分析报告
深圳商业市场环境研究分析报告一、引言深圳作为中国特色社会主义先行示范区和全球创新型城市，拥有独特的商业市场环境。
本报告将对深圳商业市场环境进行研究分析，包括市场规模、市场竞争、政策环境等方面进行探讨，旨在为商业领域的从业者提供参考和决策依据。
二、市场规模深圳商业市场规模庞大，市场总值高达数万亿元人民币。
深圳经济发展快速，各种商业项目如雨后春笋般涌现，拥有众多的商场、超市、餐饮店等。
随着消费升级和人们生活水平的提高，深圳商业市场的规模还有进一步扩大的空间。
三、市场竞争深圳商业市场竞争激烈，各个行业的竞争者众多。
特别是在零售业、餐饮业等传统行业，竞争尤为激烈。
商业项目的主人为了吸引消费者，不断推陈出新，提供更优质的服务和产品，降低价格，提高竞争力。
同时，随着电子商务和互联网的兴起，传统行业面临着来自电商平台的竞争压力。
四、政策环境深圳在商业发展上提供了一系列的政策支持。
例如，政府出台了税收优惠政策、资金扶持政策、租金补贴政策等，鼓励企业发展和扩大经营规模。
政府也积极推进简政放权和创新创业，提供良好的政策环境和市场环境，吸引了大量的商业项目和创业者前来深圳发展。
五、商业发展趋势未来深圳商业市场将呈现以下几个趋势：1. 服务体验化：消费者对于商业服务的要求越来越高，不再单纯追求产品本身，而是更注重购物体验。
商家需要提供舒适、便捷、个性化的购物环境，增加消费者的满意度。
2. 电子商务的兴起：随着互联网的普及，电子商务正成为深圳商业的一股强劲力量。
传统商业企业需要加强线上线下融合，提升自身的电商能力，迎接新的商业挑战。
3. 新兴消费群体的崛起：随着年轻一代的崛起，新兴消费群体呈现出更加特殊的消费需求。
商家需要更加灵活地调整经营策略，符合新兴消费群体的需求，并创造更具吸引力的消费场景。
4. 自动化智能化：随着科技的发展，商业市场向自动化、智能化方向转变。
机器人服务员、无人商店等新模式的涌现，将更加方便、高效地满足消费者的需求。
龙岗中心城项目消费者调研报告
龙岗中心城项目消费者调研报告一、调研背景随着城市的发展和居民生活水平的提高，龙岗中心城的房地产市场日益活跃。
为了深入了解消费者对于龙岗中心城项目的需求、偏好和满意度，以便为项目的规划、设计和营销提供有力的依据，我们开展了本次消费者调研。
二、调研目的本次调研旨在了解以下几个方面：1、消费者对于龙岗中心城地理位置和周边环境的看法。
2、消费者对于房屋类型、面积和户型的需求。
3、消费者对于房屋价格和付款方式的承受能力。
4、消费者对于小区配套设施和物业服务的期望。
5、消费者的购房决策因素和信息获取渠道。
三、调研方法本次调研采用了问卷调查和访谈相结合的方式。
共发放问卷500 份，回收有效问卷 420 份，并对 50 名消费者进行了深入访谈。
四、调研结果（一）消费者基本情况1、年龄分布调研结果显示，25 35 岁的消费者占比最高，达到 40%；其次是 36 45 岁的消费者，占比为 30%；45 岁以上和 25 岁以下的消费者分别占比 20%和 10%。
2、职业分布在参与调研的消费者中，企业职员占比最高，为 35%；其次是个体经营者和公务员，分别占比 25%和 20%；自由职业者和其他职业的消费者占比相对较少，分别为 15%和 5%。
3、家庭结构以三口之家为主，占比达到 45%；其次是两口之家和四口及以上家庭，分别占比 30%和 25%。
（二）地理位置和周边环境1、交通便利性超过 70%的消费者认为交通便利性是选择居住区域的重要因素。
其中，地铁和公交的覆盖情况是消费者最为关注的。
2、周边配套设施消费者对于周边配套设施的需求主要集中在教育资源（学校、幼儿园）、医疗设施（医院、诊所）和商业设施（购物中心、超市）。
超过 80%的消费者表示希望周边有优质的教育资源和便捷的医疗服务。
3、环境质量大部分消费者对于龙岗中心城的环境质量表示满意，认为空气质量好、绿化覆盖率高。
但也有部分消费者提出，希望进一步加强噪音和污染治理。
龙岗商业中心调研报告
龙岗商业中心调研报告（一）龙岗商业中心商圈概述1、商圈基本情况龙岗位于深圳市区东部，下辖布吉、横岗、龙岗、坪山、坪地、坑梓、平湖、大鹏、南澳、癸涌十镇，总面积940.9平方公里，是深圳市面积最大的区级单位。
2009年末，全区常住人口为201.12万人。
常住人口中户籍人口为37.95万人、非户籍人口为163.17万人。
是深圳开发最晚、可开发土地资源最丰富的一个区。
龙岗交通条件十分优越，深惠公路、深汕公路纵贯全区。
广深铁路布吉站、平湖站就在区内。
龙岗镇主要分为龙岗新城中心区和旧城中心区，合称龙岗中心城。
龙岗镇是龙岗区委、区政府所在地。
全镇130平方公里。
深惠、深汕一级公路和深惠、深汕、机荷高速公路贯穿而过。
龙岗镇至罗湖海关、平湖编组站、盐田港、深圳机场仅半个小时车程。
是广东省珠江三角洲重点工业卫星镇、广东省乡镇企业百强镇、国家卫生镇。
2009年末，工业企业2122家，工业企业实现增加值921.82亿元，均来自香港、台湾、日本、韩国等多个国家和地区。
电子、轻工、纺织、商贸、旅游服务业和房地产业已形成经济规模。
2、消费水平分析龙岗老城区人口占龙岗镇总人口的三分之一，历来就是龙岗的商业消费区域。
龙岗的商业主要集中于龙岗镇老城区的龙平东路，呈典型的小城镇街区型商业布局，这里商铺林立，人气旺盛，商业业态齐全。
零售商家的竞争相当激烈。
一方面，龙岗老城区周边居民收入丰厚（大部分居民有房产，村办企业有分红，有的居民有自己的企业），他们的消费力强；另一方面，龙岗是深圳的大工业区，消费群体主要以打工族为主力，收入虽然较低，但大都为年轻一族，负担轻，消费自主，消费能力相当可观；第三，该城区处在深惠公路、深汕公路交汇处人流、车流汇聚之地，一直以来都是龙岗的商业中心。
旧城改造使城市面貌焕然一新，彻底改变了原有城区不合理的局面，同时也使城市居民人口结构发生了根本性的变化，整个区域的消费指数大幅上升，人们对商业消费提出了更高的需求，商业档次有待进一步提升。
龙岗中心城商业地产前景看好龙岗商业地产如何化解人气不足
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商业地产
房地网 !!!"#!!!$%&’(
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主编 编辑 美编 玄伟东 洪 罡 刘春雨
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．ｓｚｎｅｗｓ ．ｃｏｍ
本版协办单位 世方商业地产顾问机构 深圳万商会
特别关注
市政规划带来新机遇 交通网络升级更方便
猜想二： 次市级中心区为 商业地产开创美好前景
龙 岗 区 目 前 的 土 地 储 备 约 达 !") 平 方公里， 其中， 房地产用地约占+ & ( 。如此 多的土地资源是深圳其它区域所不具备 的优势，也是龙岗中心城将成为深圳次 市级中心区的最优越的条件之一。 待到!""0年地铁三号线的开通运行， 返特区(#分钟左右的交通时间， 将促使龙 岗中心城成为深圳人居住、投资的首选 区域， 届时， 具有国际化规划标准的龙岗 中心城将会进入实质的开发建设中。我 们有理由相信， $ 年后的龙岗中心城将有 望成为深圳的后花园， +"年后将可能再造 一个辐射惠州、 东莞等区域的新 区 域 ， 龙 岗中心城将会呈现出异于深圳任何一个 行政区域的次市级中心区特质。 从长远来看，龙岗中心城商业地产 未来的前景应该是美好的，具有极大的 投资开发空间。
龙岗中心城商业地产前景看好
龙岗商业地产 如何化解人气不足
深圳本身就是一个大开发区， 不仅仅是龙岗中心城面临着人气不 足、商业地产超前开发的问题，福 田中心区、南山商业文化中心区、 宝安中心区等开发区也面临着同样 的问题。 一般在人气不足的情况下，商 业地产的超前开发模式有三种，一 是发展商持有商业培育市场的开发 模式，如福田中心区星河地产将物 业整体租赁给天虹旗舰店，怡景中 心城自营购物中心等，这种开发模 式是在保证产权完整的情况下或自 营或租赁给实力雄厚的品牌商家， 以保证安全渡过开发区漫长的市场 培育期；第二种是及时套现的开发 模式，如福田中心区的购物公园以 销售商铺为主的模式，还有凤凰国 际街区也销售了部分商铺；第三种 是规划“主力店4街区”的模式，主 力店部分只租不售，出售街区部分 套现。 首先我们分析一下龙岗中心城 商业中心区的商业地产开发。目前 该区域主要开发的主要商业物业包 括万科地产大型商业项目，珠江地 产的酒店、办公楼、商铺等综合体， 以及宝钜地产的大型商业项目。 按照深圳商业网点规划，龙城 中心着重发展规模适当的、与商务 会展相匹配的零售、餐饮及文化娱 乐业，以提供中高档零售服务为主， 主要消费群体是周边社区的中高收 入居民、商务人士以及周边地区的 游客，引入高档购物中心、百货店、 专业店以及专卖店，增设文化娱乐 项目，完善商业区的功能。网点规 划目标与远期的轻轨开通、龙岗中 心城人口实质性增加是完全相符的， 但是值得注意的是，在短期龙城仅 $" 万 人 口 的 情 况 下 ，这 一 目 标 带 来 的 经 营 压 力 无 疑 是 巨 大 的 ， 而 “主 力店 4街区”和纯街区的开发模式有 利于发展商套现。 其次，我们再分析一下龙岗中 心城的社区商业地产开发。在人气 不足的情况下，发展商往往会采取 逢街划铺的模式套现，有的数十万 平方米的大型社区都没有规划主力 店大卖场，或只规划有二三千平方 米的商场，难以引进大型超市百货。 社区商业有三种定位模式，一 种是作为大型社区商业中心的定位 模式，规划有主力店和大型街区， 通过主力店提升街区乃至片区价值， 一种是作为一般社区商业中心引进 多个次主力店的模式，规划多个小 规模次主力店和街区，第三种是规 划纯街铺。从长远来看，发展商应 该摒弃逢街划铺的急功近利思想， 而应该结合实际需要、立足长远， 适度规划主力店或次力店，按照社 区商业的市场规律确定开发模式。 从投资的角度看，龙岗中心城 商 铺 有 着 良 好 的 成 长 空 间 ， !""$ 年 形成的深圳龙岗中心城商铺投资热， 正是投资者低价入市策略的体现； 相比罗湖、福田、南山、宝安的商 铺，龙岗中心城商铺是实实在在的 原始股，只要定位规划得当，龙岗 中心城的商铺依然会受到投资者的 追捧。
深圳龙岗区片区发展分析报告
深圳龙岗区片区发展分析报告目录第一章、龙岗环境分析一、龙岗概况二、龙岗区经济发展现状三、居民生活水平四、商业五、工业六、发展成就概况第二章、龙岗街道片区概况平湖、布吉、横岗、龙岗、龙城、坪山、坪地、坑梓、葵涌、大鹏、南澳第三章、龙岗区各功能片区分析一、五大城市规划组团二、五大高新技术产业片区三、三大工业园区四、三大商圈五、四大房地产片区第四章、龙岗区片区支柱产业分析一、高新技术和先进制造业二、物流产业三、旅游产业四、文化产业第五章、龙岗中心城定位及发展分析一、英国及韩国卫星城的发展二、深圳中心区的发展三、龙岗中心城发展及前景第六章、龙岗片区发展利弊因素分析第七章、龙岗片区发展预测第一章、龙岗环境分析一、龙岗概况龙岗区是深圳市的市辖区，1993年1月1 日正式建立，位于深圳市东北部，东临大亚湾、大鹏湾，南接深圳经济特区，西连宝安区，北靠惠州市、东莞市，地理位置得天独厚。
全区总面积844.07平方公里，占深圳市的41.8%，总人口133万人，其中常住人口27.2万人，辖平湖、布吉、横岗、龙岗、龙城、坪山、坪地、坑梓、葵涌、大鹏、南澳11个街道办。
全区2004年末总人口1241042人，比上年增长10.5%。
其中户籍人口246769人，比上年增长8.1%；外来人口994273人，比上年增长11.2%。
二、龙岗区经济发展现状龙岗区2005年上半年经济增长速度为24.5％，增速居全市六区第一位。
2004年，龙岗区国民经济生产总值597.9亿元，比上年增长20.1%；工业总产值1208亿元，增长26.0%；全社会固定资产投资218.5亿元，增长29.4%；社会消费品零售总额119.7亿元，增长18.5%；城镇居民人均可支配收入2.7万元。
2004年，龙岗区大多数经济指标增幅高于全市平均水平。
尤其是固定资产投资，全年累计超过200亿元，增长29.4%，高出深圳市14.4个百分点，位居六区之首，成为深圳市名副其实的投资热点。
深圳市商业市场深度调研报告(下)
主要商业项目分析 万象城
主要商业项目分析 万象城
主要商业项目分析 万象城
主要商业项目分析 万象城
主要商业项目分析 万象城
项目经营特色
汇集一流国际品牌，打造国内顶级奢侈品牌最集中的购物中心。 采取“主力店+次主力店+专门店”的门店组合形式。整合了百货公司、国际品牌旗舰店、 时尚精品店、美食广场、奥运标准室内溜冰场、大型动感游乐天地、多厅电影院等元素，为 深圳居民及游客提供一站式购物、休闲、餐饮、娱乐服务。
尚未成气候，与两外两 个关外商圈相比分量不 够，但未来将兴起
龙岗 中心
商业面积爆发式 增长
远超出同期社会消费 品零售总额增长
商业形态跨越式 升级
由传统中低端商业往 大型购物中心转变
龙岗：丑贸中心
总结 8：龙岗中心城、宝安中心区商业规模爆发式增长， 将导致供应短期过剩
龙岗中心城
龙岗大型商业年 平均增长35%
项目经营特色
奥特莱斯享誉国际的纯正品牌、难以想象的超低折扣、便利的交通和舒适优美的环境，给消 费者难以抵挡的诱惑，使得消费者可以从几十里、几百里甚至千里之外慕名而来。这种花最 少的钱淘到最喜欢的商品，又逃离了城市的嘈杂，到风景优美的郊区感受大自然的清新，时 下已成为众多消费者的潜在期望，而大梅沙奥特莱斯购物村的出现恰好符合了这种需求也创 新性的填补了深圳乃至华南区域的品牌消费空白。
双龙
五洲风情 天虹
星河COCO PARK，8万
万科广场，15万
总结 10：宝安中心区：地铁沿线小范围内商业密集开发 竞争加剧；现存传统商业面临全面洗牌风险
深圳商业发展趋势总结
供应方面
> 远期来看，土地资源有限，深圳福田、罗湖两大区的大型商业物业新增供应将以城市更新计划下的旧城改造为主，旧改将为中 心城区置换出一定规模的可用土地，有利于开发大型商业项目。而南山区不仅在前海合作区和后海中心区还有较大规模的新增 商业用地供应，同时还有大面积的旧村、旧城更新项目，可以说是未来深圳商业规模最大、项目最为集中的片区。随着城市快 速扩张，住宅开发向宝安、龙岗等关外区域转移，以及轨道交通建设缩短城市内个区域间的距离的发展趋势，宝安中心区、龙 坂片区、龙岗中心城这几个片区发展速度最快，将迅速成为未来大型零售商业新增供应的热点区域。
深圳商业市场环境分析(doc44页)
一、商业的常见经营模式
目前国内外所存在的比较常见的经营模式要紧有综合性百货商场、主题性商场、超市、专卖（专业）店、分零经营的独立街铺、SHOPPING MALL、情景商场等。
A、综合性百货商场：如友谊城百货、国贸商场、岁宝百货、天虹商场、贸业百货等，其特点是经营规模较大、经营品种较为丰硕，要紧包括服装、皮具、化妆品、首饰、精品等，客流量通常低于大型超市，多采纳专柜经营的方式。
B、主题性商场：如女人世界、男人世界、儿童世界、顺电家居广场、金海马家私、好百年家居广场、赛格、爱华电脑城、华强电脑世界等，其特点是经营品种限于必然的主题。
C、超市：特点是采纳开放式货架经营的方式，经营品种主若是家庭日常必需品，通常毛利率较低，但顾客购物频率高于其它业态的商场，因此客流量相对较高。
D、专卖（专业）店：主要涉及服装、医药等，如经典故事、一致、万泽、中联等，这种经营规模普遍较小。
E、分零经营的独立街铺，面街、独立。
F、SHOPPING MALL：香港太古城、广州天河城等。
此类经营模式以大型百货商场和大型超市为旗舰店，集购物、娱乐、餐饮、休闲为一体，经营范围广，极易形成壮大的核心吸引力。
同时也意味着其规模也相当大。
G、情景商场是目前国际上最流行的一种全新的商场模式，这种商场的特点是集购物、娱乐、旅行、文化为一体的多功能、多元化综合商场，商场的商品定位为潮流、时尚和极具个性化。
商场特色鲜明，有别于传统的百货商场和超市，具有壮大的生命力和竞争力。
如昆明金碧辉煌。
深圳龙岗商业市场分析
龙岗商业市场分析一、 区域整体商业概况随着住宅区成片的崛起及龙岗物流园的定位，大运会主会场的确定，随之而起的是商服物业受到投资置业人士的青睐和追捧。
从近期市场反馈的情况看，龙岗城市化运动有力拉动了商服物业的开发和销售，龙城商业的崛起和遍地开花，从文化背景上分析，是由龙城所具有的客家文化、潮汕文化背景所决定。
在龙城，客家、潮州人占相当大的人口比重，他们有传统的经商意识，在投资上喜欢买铺，这一现象的存在导致了市场对商铺的需求增加；加之物流园的定位与运作，专业市场吸引了更为广泛的投资者。
故龙岗商服物业一片看好。
二、 商圈分析● 老街商圈█ 规模：早期以龙平东路为轴心，向周边辐射发展。
商业街北起新港鸿休闲中心至深惠路口，全街长约1000多米，店铺数千家，大型老 街商 圈中心城商业点 项目本案商业有女人世界商场、人人购物广场、ITA T广场等。
与老街交汇的街道共有7条，如华特步行街、龙园路、深惠路、福宁路等集中龙平东路的中轴，呈南北方向发展。
各自发展成服装专业街、小百货批发零售街、建材街、休闲街等特色街道，与龙平东路共组为龙岗最成熟的商圈，此商圈业态齐全、品种多，经营面积达数十万平方米，是龙岗最核心的商业板块。
(如上附图)▉商业地位：老街商圈是龙岗最成熟也是唯一成形的商圈。
商圈植根于龙岗的区中心，龙城商业发迹于此，历史悠久，影响深远。
龙平东路商业街现在已经成为龙岗人习惯消费地点，“逛街就去老街”已经成为龙岗的惯性消费思考模式。
一般来说，中小型区域只会有一个商业中心，老街作为龙岗区“城市商业中心”的地位是难以动摇的。
▉商业业态结构：本商圈核心为精品服饰商业街，另外涵盖大型百货、大型专业专卖店、百货公司、专业街、生活型商业街，兼容性很强。
商圈的具体商业构成为：1、特色鲜明、个性突出以品牌专卖店和中低档特色店为主体商业街；2、90年代、本世纪初的百货大楼，如人人购物中心3、全市知名的电器连锁店，如铭可达、国美、苏宁；4、享誉全球的大型快餐连锁：麦当劳、肯德基；5、以主营电脑、通讯的赛格6、集合低档服装、鞋帽、针织品、日用小百货、建材、家私、等特色街。
深圳某商业广场市场调研及建议
名流商业广场市埸调研及建议（一）深圳市联昌房地产交易评估有限公司二零零零年一月二十六日深圳市万利达房地产开发有限公司：总经理陈达岗先生：副总经理莫伯平先生：衷心感谢贵公司的信任及给我们提供这种机会。
承蒙信任，我们有幸能向贵公司提交我公司——深圳市联昌房地产交易评估有限公司的“名流商业广场市场调研及建议之一”，供贵公司领导决策时参考。
本建议是基于目前深圳市及龙岗房地产市场，结合我司专业人员近10年的专业经验及对本项目相关物业调查研究而完成的，由于受时间和资料的限制，未必能把本项目所有情况考虑在内，希望有进一步沟通和合作的机会，使之更加完善，更具操作性，以达到成功开发和销售的目的。
再次表示感谢！策划：谢建民、协助：田贞佘总监：汪春林二000年一月二十六日目录第一篇深圳地产及商业第一章房地产政策和市场情况-----------------------5第二篇龙岗中心城商业第二章龙岗区及房地产概况------------------------11第三章龙岗中心区商业状况-------------------------13第四章龙岗中心城商业的发展 ---------------------17第五章谁在购买商铺 -----------------------------22第六章中心城商铺市场前景 -----------------------25 一：中心城商服物业的供应 ----------------------25二：开发投资注意或遇到的新问题 ----------------26三：发展前景：困难不小，值得一搏 --------------27第三篇名流商业广场第七章项目概况 --------------------------------29第八章困难点与机会点 --------------------------30第九章规划设计建议 ----------------------------33第十章营销策划建议 ----------------------------35第十一章准备工作内容及安排 ---------------------36附件：龙岗楼盘资料第一篇：深圳地产及商业国家政策于市埸有利，但深圳开发和空置量太大，市埸饱和，有降价要求。
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（1）项目分布：
老街商圈集中商业体量约28.3万㎡，商业街约7.2万㎡，未来项目约8.5万㎡ ，整体商业体量较
大，商业氛围浓厚。
水岸星 都
商业形态
名称
主要业态
体量
丰 田 路
龙盈泰商业中心
超市、电器、服装鞋帽、 珠宝眼镜
约3.3万㎡
华特商 业步行
街
海航城
人人购 物广场
龙 岗 大 道
百世广 场
龙盈泰 商业中
店。
花园城中心、保利文化广场、海岸 城
、益田假日广场、京基百纳广场、 天利中央广场、欢乐海岸、海上世
界 等大批主题性商场、情景购物广场 以填补市场空白的差异化营销方式
纷纷切入
2001-2010年
2011-2014年
多个旧改项目启动，区域开发 重心将从住宅开发转为商业物
业及办公物业开发 2015年以后
红山地铁站商业
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2、区域规划
龙岗价值研判：
从三个区的商业发展历程对比可以看出，龙岗中心区商业发展平缓，近年逐渐出现大型商业项 目，商业格局正在逐渐缓慢变化。
区域
起步期
快速发展期
未来发展
龙岗 南山区
2001年以前
2002-2009年
2010-2014年
天安数码城
中海康城国际
奥林华府 阳光天建城 昌盛百货
颐安·都会中央
绿景大公馆 星河COCO Pack
未来商业 商业街 集中商业
商业形态
集 中 商 业
裙 楼 商 业
未来项目
名称
主要业态
体量
昌盛百货
龙岗coco park
天安数码 城 阳光天建 城 绿景大公 馆
超市、服装鞋帽、珠宝 眼镜
约7000㎡
购物、休闲、娱乐、餐 饮、运动、商务、教育、 亲子
➢地铁3号线（龙岗线）试运营 ➢成功举办第26届世界大学生运动会 ➢深惠路改造成功，更名龙岗大道
➢轨道交通：12号线建设、14号 线建设，积极推动前海线和16 号线的接驳整合建设； ➢规划BRT交通系统；
1990年
1996-1999年
2006-2014年
2015年以后
南头区、蛇口区合并成立南 山区
滨海大道通车，成为南山连接 福田、罗湖的主要快速干道和 深圳市重要的海滨自然风景带
心 五洲风情
mall
摩尔城
满京华 喜悦里
集中商业
摩尔城 人人购物广场
君盛百货
超市、影院、服装鞋帽、 餐饮
超市、电器、服装鞋帽
约3.7万㎡ 约2.7万㎡
超市、服装鞋帽
约3.2㎡
五洲风情mall 餐饮（大部分商铺已关闭） 约14.2万
百世广场
服装、餐饮、美容美发美 甲
约1.2万㎡
华特商业步行街
服装鞋帽、小吃
数据来源：深圳市规划和国土资源委员会《深圳市龙岗中心组团分区规划（2005-2020）》
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2、区域规划
龙岗价值研判：
从三个区的规划、市政、人口引入、综合体项目等发展历程对比可以看出，龙岗中心区整体发 展平缓。
区域
起步期
发展期
商业发展历程 快速发展期
未来发展
1992年
2005年~2009年
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3、龙岗商业市场分析 中心城商圈 老街商圈 大运商圈
（2）项目概况：
➢商业分布：主要沿主要沿商龙翔大道和龙岗大 道两条主干道分布。 ➢商业形态：涵盖购物中心、百货、超市、社区 商业街、专业市场等形态。 ➢业态功能：以超市百货、服饰类居多，同时包 括餐饮、日常配套等业态；专业市场主要经营家 居建材、茶叶、电子等。 ➢商业档次：商业档次为龙岗最高，形象档次较 好。 ➢经营规模：商业密集度较高，片区可预见的商 业体量约100万㎡。
2015年以后
商业以传统沿街商业为主 1995年以前
南山基本无大型商场 2000年以前
传统百货开始发展，世贸百货、 人人购物广场、龙盈泰商业中
心、五洲风情、乐购开业
摩尔城、星河Coco Park、宝能 allcity、万科广场等购物中心陆续
出现
1996-1999年
2006-2014年
1996年，南油东滨路人人乐购 物中心和家乐福常兴店相继开 业，南山商业特别是零售百货 业才开始出现较为集中的品牌
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3、龙岗商业市场分析 中心城商圈 老街商圈 大运商圈
（6）小结：
➢老街商圈商业氛围浓厚，整体形象档次偏低，主要面向中低端消费群体，摩尔城为现代商 业代表；
项目比较
摩尔城
本项目
所属商圈 周围环境
特征 业态功能
老街商圈
中心城商圈
以居住区、办 公区及名宅区
组成
与摩尔城类似， 但未来具有优
势
大众化消费定 位
超市+零售 超市+零售
餐饮 餐饮+配套
——
约1.5万㎡ 约5万㎡
约2.8万㎡ 约1.9万㎡ 约1.5万㎡
约1万㎡ 约5万
岁宝百货
金地龙城中
合正龙腾
央
未来商业 商业街 集中商业
未来项 目
远洋新干线 莱蒙都会 万科广场 合正龙腾
——
约7.1万
——
约12万
购物中心
10万
购物中心+社区商业 BLOCK街区
21万
2010-2014年
2015年以后
龙岗
南山区 龙华 新区
成立龙岗区，下辖平湖、布 吉、横岗、龙岗、龙城、坪 山、坪地、坑梓、葵涌、大 鹏、南澳11个街道办事处
➢将龙城、龙岗、坪地街道规 划为龙岗中心组团； ➢设立坪山新区，将坪山、坑 梓两个街道划归坪山新区管理， 行政区划仍属于龙岗； ➢《深圳市城市更新办法》出 台，使得龙岗的城市更新全面 启动，很多停滞不前的项目全 面推进
华润旧改即将入市
2015年以后
龙华新 区
传统商业，满足日常消费需 求
佳华商场、天虹 、大润发等超市/百货商业形态
开始出现
书香门第上河坊购物乐园、佐阾香 颂、九方购物中心、星河COCO CITY
等购物中心及社区商业开始出现
卓越皇后道、1866佐伶荟、北 站奥特莱斯、观澜湖新城、特 发和平里等商业项目即将入市
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3、龙岗商业市场分析
龙岗中心组团内主要由三大商圈组成，即老街商圈、中心城商圈、大运商圈，新兴商业项目 主要沿地铁3号线线路周边布局，且多为大型购物中心，商业升级换代趋势明显。
➢老街商圈是龙岗最早的商业中心区域， 老街以商业街和集中商业为主体，主力经 营中低档商品。
➢中心城商圈目前以世贸中心、万科广场 为核心，加以周边商业项目，形成了以购 物中心和百货为主体的商业区域，主力经 营中高档消费品，商业分布比较分散。
➢深圳市城市规划委员会公布后海片 区规划，为南山商业文化中心区和 后海休憩商业区（RBD）提供配套居 住的主要片区之一； ➢深圳出台前海规划，描绘了未来前 海作为深圳新“中心”的图景。
海上世界旧改、华润大冲旧改 等
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2011-2014年
2015年以后
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➢2011年12月30日龙华新区成立 ➢北站启用，高铁开通
约8.2万 ㎡
餐饮、便利店、汽车展 览
餐饮、服务配套、美容 SPA
超市、服务配套
约5000㎡
约2.3万 ㎡
约1.2万 ㎡
奥林华府
超市、服务配套
约5000㎡
中海康城 国际 颐安·都 会中央
大运城邦
超市、服务配套、餐饮
——
购物、休闲、娱乐、餐 饮、运动、商务、教育、 亲子
约2.4万 ㎡ 10-20万 ㎡
每一次都精雕细琢
龙岗市场调研报告
2016年7月
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1、区域概况
区域概况：龙岗位于深圳东北部，为深圳市核心城区的组成部分，东部发展轴的综合服务中心。
龙岗中心组团
龙城
坪地 龙岗
➢龙岗中心组团：龙岗街道、龙城街道、坪地街道 ➢功能定位：深圳市核心城区的组成部分，东部发展轴的综合服务中心 ➢重点发展产业：商业服务业、房地产业、金融业、先进工业等为主体的产业
以超市主力店 带动，餐饮业 态经营较好
档次可适当提 升
主力店带动， 突出主题商业
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3、龙岗商业市场分析 中心城商圈 老街商圈 大运商圈
（1）项目分布： 大运商圈总体量约41万㎡，其中集中商业体量约9万㎡、商业街约7万㎡、未来项目商业体量约25 万㎡ ，整体商业体量小，商业氛围较为薄弱。
大运城邦
约10万㎡
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3、龙岗商业市场分析 中心城商圈 老街商圈 大运商圈
（2）项目概况：
➢商业分布：商业分布较散，主要沿交通干道分布； ➢商业形态：以集中商业和裙楼商业为主； ➢业态功能：以服饰类、餐饮、服务配套为主； ➢经营档次：以中低档为主； ➢商业规模：除龙岗coco park体量较大外，其它商业 体量小，整体商业规模小。
龙岗档次最高商圈。
唐拉雅秀商业街
宝能城市广场
商业形 态
名称 万科广场 世贸百货
主要业态特征 超市+零售+餐饮+娱乐
超市+百货
体量 约10万㎡ 约4万㎡
碧湖玫瑰园
新城天虹
世贸百货
万科广场
莱蒙都会
乐 购
远洋新干线
集中商 业
新城天虹 宝能城市广场
岁宝百货
乐购
商业街
唐拉雅秀商业街 碧湖玫瑰园
金地龙城中央
超市+百货 超市+零售+餐饮+娱乐
➢大运商圈是以大运新城为核心的新兴商 圈，目前正处于发展阶段，商业项目主要 以星河COCOPARK为代表。