六安市房地产市场供求状况调查与分析(doc 21页)

六安市房地产市场供求状况调查与分析(doc 21页)六安市房地产市场供求状况调查一、六安市土地储备与用地规划1、六安市区内国有土地级别划分为：一级地主要分布区位：东至新淠河河沿，南至皖西东路和大别山东路南侧200米以及梅山南路大桥以北西侧200米范围，西至解放路西侧200米范围，北至人民路北侧200米及球拍路两侧200米范围闭合区域。

二级地主要分布区位：东至淠河总干渠以及皖西大道西段两侧200米范围，南至梅山南路桥向西沿总干渠、振华路南侧200米范围，西至磨子潭路两侧200米，黄大街、鼓楼街，北至皋城西路北侧200米以及梅山北路两侧200米闭合区域；火车站站前区的梅山南路、解放南路、佛子岭中路两侧200米范围内地段。

三级地主要分布区位：东至宁平路东侧200米及皖西大道两侧各200米和安丰路两侧各200米范围、南至佛子岭东路两侧200米、火车站站前广场二级地段以外的区域，西至磨子潭路以西200米向北沿老淠河至农科所，北至梅山北路与解放北路交汇处沿手拖厂以南向东至淠河总干渠范围内闭合区域。

四级地主要分布区位：东至六安经济技术开发区(除三级土地外)，南至312国道和小华山园艺厂，西至三里街、六安师专，北至光华厂、市化肥厂及至污水处理厂以及解决北路两侧200米范围的闭合区域。

五级地主要分布区位在四级地区位以外的城区边缘地带。

2、土地储备状况城市近期规划居住用地1038.17万平方米，远期规划1598.58平方米。

城市发展储备土地主要分布在城市东南部，312国道以南，宁西铁路以北的部分区域以及城西南，佛子岭路以南、312国道以北的区域。

六安土地储备已初步形成了市场运作与经营城市土地相结合的路子，由储备中心统一收购储备，土地市场统一招标、拍卖、挂牌出让，"征、收(购)、储、供"一条龙管理。

到目前储备土地累计8093亩，其中新征用地7673亩，存量土地420亩。

除市政务中心、体育中心及城市道路等用地外，现储备土地库中能出让的土地约5200亩，近几年老城改造可供开发土地面积约4000亩。

总体上讲，未来土地市场供应体量较大，新增土地主要集中在开发区和火车站北部和政务新区；存量土地对房地产市场的供应较强，说明六安市政府在未来旧城改造上建设力度较大，将对整体房地产市场及居民生活水准的提高产生积极影响。

3、土地出让与开发2004年六安城市规划区供应了62 宗土地，土地总面积301.22万平方米。

从2002年起六安在土地供应环节严格执行法律规定，对商业、旅游、娱乐和房地产等经营性用地，全面停止协议出让方式，一律实行招标、拍卖、挂牌。

对开发区和金安、裕安两个私园区的用地也纳入市统一供地。

通过建立统一的土地市场，加快了老城改造步伐，同时新区的土地也有计划推出，房地产市场呈现出空前活跃的局面。

2004年城区用于经营房地产开发用地出让共20 个地块，1692 亩。

2005年计划出让15 个地块，计2185 亩，本月将有两次土地挂牌拍卖，其中7月6日挂拍的是盐业公司和皖西宾馆地块，规划用地面积16.2万平方米，243亩。

7月29日挂拍的是皖西东路D地块、北门塔公园以北、裕安区政府招待所等5个地块，共计14.7万平方米，221 亩。

结合过去两年的情况，土地市场出让和开发比较活跃，在总体储备总量的支撑下，开发空间较大，房地产项目开发2004一批有信誉、上规模的房地产开发企业和企业家。

随着商品房的上市量稳步上升，特别是2004年价格经过井喷式的发展后，2005年商品住房的销售逐步转稳。

从产品特征来看，六安市现有住宅建筑面积在80-130平方米（二居室及三居室为主）楼层在二三四五层的消化较快；商品房仍以初步的住宅功能为主，对小区绿化以及小区物业管理以及配套服务方面较为欠缺；纯住宅项目较少，大多住宅采取商住一体的格局，商业氛围太浓，也降低了住宅的品质；栋间距太小，停车位设计较少，景观布局一般，整体居住环境不尽理想；大面积户型的消化难度大和购买力不足是比较明显的特点。

商业街区偏多、小区内部步行街过烂；铺面多为上下双层联体；老城改造项目几乎都是商住型，内部建设二条以上的小型商业街。

从消费热点来看，住宅集中在城南板块、六安一中周围、环九墩塘和中心广场区域，分别具有政务区、教育、环境和时尚概念，区位特色十分明显。

商业铺面热点分散，单层小铺面需求较旺。

由于传统商业中心鼓楼街、黄大街、云露街等逐渐消失，尚没有形成新的、具有鲜明商业业态的街区。

而皖西路只是集中在街道的北侧，仅仅是超级市场的投资乐园。

从产品需求来看：住宅热、商业冷。

从城区明珠广场、徽商国贸中心、豪门花园等楼盘来看，都存在一个共性，就是住宅供不应求，店铺门面房问津者少。

徽商在住宅市场风光无限，始终引领六安房价，为疯狂上涨的房价推波助澜。

然而，其沿解放路商业步行街销售步履艰难，沿人民路商业迟迟不敢定位，被逼无奈正在悄悄更换销售代理，以便推动市场销售。

豪门花园商业铺面更始创下单月无销售的尴尬的记录。

明珠广场步行39%49%3%9%自己有房与父母同住租房其他街小铺面好于大铺面，而沿解放路黄金地段的已封顶的两幢7层综合楼，本地市场也难以接受，没有产生预期的所谓黄金效益。

各家都分别成立了招商部，奔赴合肥、上海、江浙等地，吸引外商投资。

六安市商品住宅消费者特征及其需求特点1、受访者目前居住状况调查27%17%14%一年内两年内三年内未考虑虽然目前六安市民自有住房比例较高，但主要还是以单位自建房和经济适用房为主，考虑到受访者在接受访问时心理因素所导致的误差，实际拥有完全产权的商品房的市民所占比例可能会低一些，49%的受访者与父母同住，随着这部分受访者经济实力的提高和新的住宅理念的认同，这表明目前商品房在六安的住宅市场中尚未占据主导地位，商品房对于希望改善和讲求自身居住环境和品质的客户还有相当大的发展空间。

2、受访者购买有完全产权的商品房的潜在意愿调查73%21%2%多层（7层以下）小高层（8-15层）高层（16层以上）别墅近年随着六安市商品房住宅的开发力度逐步加大，新的住宅理念正逐步被当地市民所接受。

调查显示有86%的受访者在三年内有购买商品房的意愿，并且打算在一年内购买商品房的占到了27%，表明六安市民已经逐步认同了商品房住宅理念，有相当大的潜在消费群体。

3、受访者预期购买商品房楼型调查调查显示有73%的受访者预期购买的楼型是多层住宅，反映出多层住宅在六安市民心中认可度最高，从经济发展及购买能力等层面考虑，在相当长的一段时期内多层产品仍是六安房地产市场的主流。

就目前六安房产市场而言，具有小高层这种建筑形态的个案均为在建项目，如华安中心广场，明珠广场，规划建设的小高层项目较多，如帝都豪园、枫丹翰林苑、和顺花园及天盈星城等。

但市民对小高层的了解度相当有限，只有约21%的受访者预期购买小高层，但随着现代居住理念的不断深入，本地居民对高端产品认识与接受度也将逐步提高。

小高层住宅是住宅类型中的一个重要的有机组成部分，而以小高层面世的住宅个案必将引领当地的现在居住理念，提升项目整体品质和声望。

春江公寓、振华新村、裕豪小区开发的别8%23%18%14%10万（含）以下10-15万（含）15-20万（含）20-25万（含）25万以上墅全部销售完毕，但总体体量较小，天盈的上城国际与和顺花园在规划中有相当体量的别墅产品。

4、受访者预期购房总价调查以上数据显示：在被调查者中绝大部分人能够接受的购买总价都不超过25万元/套。

其中，购房预算在15万/套以下的占31%，愿意用15-25万购买一套住房的占37%。

调查结果于目前六安的经济发展程度以及市民的购买力基本相符，同时考虑到调查时受访者对价格询问的敏感性，其价格实际接受程度可上浮5%－10%。

5、受访者预期购房单价调查11%27%16%8%1000以下1000-15001500-18001800-20002000-25002500以上72%7%5%13%3%自住出租投资三者均有其他被调查者认可的商品房单价都集中在1000-2000元/m 2，有11%的受访者选择了1000元以下/m 2的价格，分别占27%、36%、16%、8%的受访者选择了1000-1500元/m 2、1500-1800元/m 2、1800-2000元/m 2、2000-2500元/m 2的价格。

只有2%的受访者承受的商品房单价超过2500元以上/m 2，调查结果于目前六安在售的楼盘单价基本相符。

6、受访者购房目的调查从消费者购房的目的来看，投资与居住仍是两大主要需求。

在购房者中，属一次置业和属二次置业的占72%，投资只占5%。

而由于六安外来人口较少，二级房地产市场不活跃，没有专业的中介机构，所以用作出租的也只占7%。

以上情况说明，一是六安旧城改造力度加大，目前的房地产市场仍处在成长期，购买者仍以自住为主；二是投资型购房者所占比例较低，上升速度也较慢。

问卷分析数据汇总✓主力客源均为六安本地居民，且购房目的多为自住，这表明六安的房价是有实际需求作为基础的；✓从建筑形态上看，目前六安市场上住宅产品以多层为主流，因其得房率高、物业费低而倍受消费者青睐，但各种产品的市场接受度正逐渐发生变化，选择小高层的客户会逐渐增多；✓在未来期望购买两房和三房的，面积在100-130m2人群占绝大多数，数据结果从侧面反映了当地未来住宅的一个发展方向，将在满足基本居住功能的同时逐步向舒适性过渡，三房是未来市场的主导；✓在被调查者中绝大部分人能够接受的购买总价都不超过25万元/套，认可的商品房单价都集中在1000-2000元/m2，与倾向购买的户型相对应，反映出目前六安较低的房价水平；✓数据反映出六安市民在购房时最看重的是地段、价格、交通和建筑质量，分别占受访者总数的30%、25%、12%、10%，购房者对周边环境的极大关注也说明了周边环境对楼盘项目的重要性以及购房者成熟度的提高；✓调查显示六安25-35这个区间段的消费者有购房意向者占受访者总体的47%，该类人群对住宅环境有较高要求的同时，由于经济实力的限制，对总价又较为敏感，两房和面积偏小的三房的居住功能已经完全能够满足该类人群的需要。

商业市场分析六安商业概况六安市是大别山区域中心城市，有大别山明珠之誉。

经过多年的改革，多种经济成份、多种经营方式的商贸流通体系已经形成，物流配送、网上交易、连锁经营等现代经营方式正在兴起。

全市拥有2000平方米以上的综合商场30多个，六安金商都、六安商之都、西都时代广场、六安百货大楼等处于龙头地位。

拥有各类市场350个，营业面积126万平方米，年交易总额55亿元。

六安商业整体上可分为皖西路沿线、大别山路沿线、东大街沿线3个部分，其中皖西路沿线以皖西路与梅山北路形成的“十字”形轴线为中心商业区；大别山路沿线主要以大别山路周边的沿街店铺和专业市场，东大街沿线以兴美花园商业街、沿街商铺和服装城为主。