蚌埠市商业市场调研报告

︻ 百 大 购 物 中 心 ︼
目前淮河路商圈底商售价约30000-40000元/平米，租金在10元/平米/日。
经济开发区商圈
区位：蚌埠主城区南面的经济开发区，经
副城市商业中心——新城商业中心
宝龙城市广场 蚌埠会展中心
济开发区位规划面积46.9平方公里，全区 人口约12万。
功能定位：大型综合商业中心，以超市、 餐饮为主。 客户来源：新城区和主城区客户为主。 发展现状：区域内三大购物超市齐聚，宝
新世纪购 物中心
百大购 物中心
淮河路商圈
老百货 大楼 步行街
总结：配套完善，商业 发达，但大多设施陈旧 ，形象一般
南山儿童公园
淮河路商圈
以步行街和百大购物中心为代表，外形较为陈旧，但开始出 现较高档品牌。
概况：国货街又名港台街，是
蚌埠唯一一条步行商业街。建 成于2003年，基本以一楼底商 为主，二楼以上多为破旧居民 楼，整体形象较差.
带动整个片区的商业价值攀升。 。
目前区域内商业底商售价在30000元/平米，租金 在3元/平米/日。
特点：万达的万千百货由万达自持经营
高铁新城商业圈
副城市商业中心——高铁新城商业圈
概况：紧贴蚌埠大学城，是整个高铁新城内唯一
的集中商业，规划总体量约5万平方米，已开发体 量约1.3万wenku.baidu.com方米。
功能定位：主打学生客群其中餐饮50%，网吧
东海大道商 蚌埠万达广场 圈
新地城市广场 汇金中央水城 淮河路商圈 天洋国际大厦 东方新天地 蚌埠国祯广场 银河中心 经开区商圈 茗香金庭 宝龙城市广场
1层30000,2层19000,3层 1层5-5.7,2层2.3-2.7， 14000,4层10000 3层1.3-1.7
天洋国际大厦以其独有的核心区位优势预期售价为5万元/平米；其他在售项目主流1层单价集中在3万元/ 平米左右，2层售价约为1.2-2万元/平米，3、4层售价多为1-1.3万元/平米。 银河中心、国祯广场以及东方新天地等提供包租服务，与其他项目形成差异化竞争。
气较为旺盛。
价格：租金大约为40-60元/平方米/月，售价大约为1500018000元/平方米。
金域蓝湾地处淮河路与朝阳路交叉口，总建面 约17万方，包括10万方住宅公寓，5万方商业。 建成后将是集生活、娱乐、休闲、购物为一体 的旗舰地标。
这里生意很好，我以前在 主城区那边也有店，今年年头 200万转出去了，还是白马这边 好做，到了下午两三点左右的时 候人很多。
在售项目产品指标
区域 项目名称 水游城 东海大道商圈 蚌埠万达广场 新地城市广场 汇金中央水城 淮河路商圈 天洋国际大厦 东方新天地
区位：座落于蚌埠市禹会区，东依虎山森林公园风景区
，西靠沟通南北的朝阳路淮河大桥，北临内环东海大道， 南贴外环燕山路。
定位：规划建成集购物、休闲、娱乐为一体的大型综合
市场，目前形成专业市场形态。
业态：目前经营内容包括日用百货、五金、家电、糖酒
、摩托车、家居家私、土特干果、农副产品、建筑装饰等 。
概况：位于淮上区蚌固路怀五路交叉口东侧，内部为两
西区商业圈
面。 主。
区域商业中心——西区商业圈
西区商业圈：白马生活购物广场
区位：位于以工业发展为主的禹会区，主城区的西
功能定位：服装卖场、餐饮等，以服装批发市场为
客户来源：蚌埠本市居民为主，多数为老顾客。 发展现状：区域环境污染较为严重，商业较为低端
，以白马生活购物广场为代表，经营良好。
金域蓝湾
概况：坐落在禹会区张公山公园内，集农贸市场及百货零售商 场为一体，尤其以中低端服饰零售为主。 人气：是区域内最大商业零售中心，因西区人口密度大，故人
人气：主力店已经营业，小商铺开业的也多人气不错 价格：一楼均价约30000，二层20000，三、四
概况：沃尔玛购物广场地处胜利中路1556
号，位于主城区和经济开发区交界处。总建 筑面积超过三万方。
,13000，售后返租，前两年年6%，7%，后三年每年 8%。租金三、四层60元/平米/月。
业态：两大主力店为沃尔玛超市和华海3C 人气：目前主力店和步行街的商铺都已开
始营业，在经济开发区的商业中人气较为旺 盛，但较主城区仍然偏弱。
广场。一，二楼商业步行街内品牌包括KFC， 屈臣氏，傣妹火锅，耐克，李宁，特步等。
价格：一楼均价30000/㎡，二楼均价
19000/㎡，售后返租5年，每年返8%。租金 100-150元/平米/月。
︻ 沃 尔 玛 购 物 广 场 ︼
目前区域内商业底商售价在27000-30000元/平米，3-4层约13000元/平 米，底商租金在5元/平米/日,3-4层租金在1.5-2元/平米/日。
淮河路商圈
国货步行街
城市商业中心——淮河路商业中心
新世纪购物中心
区位：位于主城区，蚌埠市中心区域
，靠近淮河。
功能定位：由集中商业和一条步行街
组成，综合商业中心
客户来源：以蚌埠市全市居民为主， 部分附近县市的客户，人气非常旺盛
。
汇金商 业广场
发展现状：蚌埠最繁华商业地段，业
态成熟，经营良好，是蚌埠最集中的 商业圈。
在售项目量价
区域 项目名称 水游城
淮河路、经开区、东海大道三个商圈售价无较大差距。
总建 （万m2） 130 95 110 22 7.8 33 13 15 17 49 商业体量 （万m2） 23 23 40 7.5 1 4 2.5 2 2.7 28 售价（元/m2） 1层30000，一拖二26000 一层均价30000，2层 16000-18000 11000-13000 / 50000 1层19000,2层11000 17000-30000 1层27000-28000,4层 12000-13000 28000 租金单价 （元/m2/天） / 2.3 / 1、2层2.3-2.7,3层 1.6-2 / / / 3.5-3.7 / 包租服务 / / / / / 5年回报率总价的36% 有 4层包租服务，每年收 益率为总价10%，期 限为10年 / /
价格：目前万达街区商业一层均价30000-40000，二
层16000-18000，一、二整售均价在22000，住宅区域 商业一、二整售均价在23000-28000
百乐门
概况：百乐门城市综合体项目位于蚌埠延安路与东
海大道西北A12地块，作为经济开发区2011年度重 点招商引资项目，项目建成后，将会成为经济开发 区区域内，包括商业、娱乐、写字楼、酒店、演艺 广场、住宅等多元一体人性化配套设施的一大商业 亮点
西区商圈
经开区商 圈 东海大道商圈
西区 商圈 淮上 商圈 高铁 新城 商圈
建材、汽配、 较大规模 玉石等 的家居建 材中心 餐饮、服装、 高铁新城 KTV等 目前唯一 的商业配 套
根据蚌埠商业网点规划，蚌埠市将会形成1个城市商业中心：淮河路商业中心；4个副城市商业中心：经开 区商圈、淮上商圈和高铁新城商圈、东海大道商圈. 西区商圈因地处以工业生产为主的禹会区，环境污染严重，经营业态较为低端，目前主要以满足区域内居 民生活需求的社区商业为主。
KTV15%，服装饰品25%成，其它如眼镜店、电 信、书店等占10%。
客户来源：大学城学生。 发展现状：无统一管理，自由买卖和租赁。绝大
多数为个体经营的小商铺，档次较低。
总结：高铁新城内唯一集中 商业，主打学生客群，档次 较低，人气较旺。
目前区域内商业底商售价在 15000-17000元/平米，租 金在1-1.5元/平米/日。
东方新天地 汇金中央水城 天洋国际大厦
国祯广场
银河中心
茗香金庭
宝龙城市广场 本案 万达广场 凤凰国际广场 百乐门 集中型 新地城市广场 底商
南翔城市 广场
本案周边商业
本案周边在售商业主要有万达广场、新地城市广场及位 于经开区商圈的宝龙城市广场等集中型商业。
万达广场
菜场未投入使用
新地城市广场
宝龙城市广场
商圈分布
蚌埠市的商业主要集中在蚌山区及经开区为主的主城区，本案 所在的东海大道商圈和其它商圈的档次较低或未发展成熟。
商圈 淮河 路商 圈 业态 功能定位 消费客户来源 蚌埠市全市居 民为主、部分 附近县市客户 发展现状 业态成熟、 经营良好、 是蚌埠最 集中的商 业圈 业态较成 熟、但仍 有部分商 业在销售 阶段 还在销售 阶段，未 完全投入 运营 经营一般 已初具规 模、经营 良好 发展较晚、 发展速度 快、影响 力在快速 提升 服装、电子、 综合商业 日用百货、 中心 五金、家具 等 超市、餐饮 等 综合商业 中心
板 ——白马天美亿服装店老
5万方商业体量中包含4万方自持集中型商业，
另有80余套2层底商商业街。
总结：以中小零售 为主，部分餐饮， 商业较为低端，只 有白马购物广场人 气较旺。
目前区域内商业底商售价在20000元/平米，租金在2-3元/平米/日。
淮上商圈 ︻ 光 彩 大 市 场 ︼
副城市商业中心——淮上商业中心
︻ 国 货 步 行 街 ︼
概况：蚌埠百大购物中心总投资1.43亿元，
建筑面积2.13万平方米，地上七层，地下一 层。
蚌埠的消费的地方不 多，最好的就是这里。蚌 埠人一般都喜欢在这里买 东西。
——步行街某店铺 营业员
业态：主要以服装鞋帽等零售
为主，品牌档次一般，但具有 不错的人气。
价格：售价在3-6万/平米，租
东海大道商圈 ︻ 光 彩 大 市 场 ︼
未来城市新兴商业中心——东海大道商圈
区位：座落于蚌埠市禹会区，东依解放路，西接张公山
公园，北临经开区商圈，南靠燕山路。 市场，目前暂未全部运营。
定位：规划建成集购物、休闲、娱乐为一体的大型综合 业态：目前经营内容服装、装修装饰、日用百货、家具
、餐饮、休闲娱乐等。
淮上商圈
经开 区商 圈
东海大道及龙 子湖沿线新城 区和主城区客 户为主 东海大道及龙 子湖沿线新城 区和主城区客 户为主 蚌埠本市居民 为主 蚌埠本市及周 边县市居民 大学城学生
东海 大道 商圈
服装、装修 综合商业 装饰、日用 中心 百货、家具、 餐饮、休闲 娱乐等 零售、餐饮 等 中小规模 零售
本案
万达广场
概况：项目是蚌埠市迄今为止投资额最
水游城
优势：万达等品牌商业房企进驻，必将带动整个片
区的商业价值攀升。
大、商业配套最齐全、规模最大的城市 综合体项目，也是万达集团在安徽继合 肥、芜湖后投资新建的第四座万达广场
特点： 将引进区域内第一家百乐门歌舞大剧院，一 定程度上带动区域内的生活品质。
优势：万达等品牌商业房企进驻，必将
业态分布
竞争板块确定
根据各商圈的城市定位，区位相关性和商业成熟度，与本案 可形成竞争的主要有经开区商圈，此外淮河路商圈作为蚌埠 最成熟的商业核心具有代表性，以下一并作对比研究。
淮上商圈 售价18000-20000 租金1.5-2元/平米/日
本案
PS：以上售价及租金统一为底商均价。
在售项目分布
蚌埠市主要在售商业多为集中型商业。
金大约为200-300元/平米/月 。
定位：百大购物中心定位于时尚、休闲，以
女性、年轻人与儿童为主要目标客群，集购 物、休闲、餐饮等功能于一体。
业态：百大引进了众多国际国内名品精品，
商品结构以化妆品、品牌珠宝、女装、休闲 、精品童装为特色与重点。引进品牌包括： 佰草集，杰克·琼斯，ONLY，GXG,CITIZEN 等。
层的商业街，是一个专业市场，一楼是建材，二楼是家 具和灯饰。
通成国贸广场 红星美凯龙
优势：项目左侧红星美凯龙约6.5万方，已于2007年开
业。
特点：二楼挑高5.6米，全部用回廊链接。 价格：一楼已经售完，二楼采取售后返租形式，返租
49个月，每年返6%。铺位售价在10000-12000/平方 。
目前区域内商业底商售价在15000-17000元/平米，租金在1.5-2元/平米/日。
代表商业为宝龙城市广场和沃尔玛城市广场，形象环境 较好但人气不旺。 概况：蚌埠宝龙城市广场位于经济开发区淮河文化广
场南向、蚌埠市城市几何中心，项目占地288亩，总 建筑面积49万㎡。
业态：集购物、娱乐、文化、餐饮、休闲、国际社区
、酒店式公寓等于一体。其中零售部分涵盖服装鞋帽 ，家居生活，运动休闲等。引进主力店包括乐购，来 雅百货，横店影城，宝龙数码港。 。
龙城市广场、财富广场、蚌埠会展中心和 淮河文化广场入驻。基础建设完善，形象 、环境优良。但还未全部投入运营。 蚌埠市 体育场
沃尔玛
家乐福 万达影城 蚌埠会 展中心
财富广场
总结：周边配套设施较 新，配套完善，商业发 达，但相对主城区，目 前人气仍有欠缺。
淮河文 化广场 宝龙城 市广场
经济开发区商圈
︻ 宝 龙 城 市 广 场 ︼