商业地产三大租赁模式

商业地产三种租赁模式

一个购物中心建起来不难，难在其后续的经营管理，这也是商业地产的核心所在。

商业地产集中租赁模式：

主要模式主要特征优势分析劣势分析适用物业

零售产权整体租赁三权分立(所

有权、经营权、

使用权)，售后

返租，委托专

业公司经营管

理快速回笼资

金，风险小；

可以避免零售

产权导致经营

混乱的局面

涉及大型商业

项目的规划、

设计、招商、

销售、工程等

所有环节，对

开发商的综合

运营能力要求

极高；二层以

上的商铺销售

难度大

大型封闭式商

场

零售产权分零租赁二权分立(所

有权和经营权

直接分散到客

户)，由产权所

有人经营管理开发商资金压

力

小、运作周期

短、短期回报

高、长远隐患

相对不明显

往往一卖就

散，后期难于

管理，对物业

的形象和开发

商的品牌有损

专业型商业

步行街和低层

商业楼盘、专

业市场

自留产权整体租赁二权分立(所

有权和经营

权)，由经营方

负责整体经

营，不拆零销

售产权租赁关系

明晰、简单；

无违规之嫌，

操作安全简

便；推广费用

低

资金回收有

限；对开发商

的社会公关能

力要求极高

中型的百货商

场和超市

模式一、零售产权整体租赁

其根本特征是开发商拆零销售产权回收资金，通过固定化、利率化的返租回报，将经营权从投资者手中取回，然后委托专业的商业管理公司进行物业的管理和经营，获取租金，回报投资者。又称管理型商铺

1、适合物业类型

这是一种高收益低风险的运作模式，适用于大型封闭式商场。从具体的项目运作来看，通过拆零产权、销售旺铺回收了巨额资金，大大缓解了开发商的资金紧张问题。而回收商铺经营权归专业公司统一经营管理，则进一步增强了中小投资者的信心，促进了商铺的销售。

为提高市场接纳力，将商场产权划整为零，划分为30-100 平方米的小产权

进行销售回收大量资金。然后通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经营权，其年回报利率定在8%左右（高于银行贷款利率才有吸引力）。这样所有权属于投资者、经营权由专业商业管理公司掌控、入场经营商家拥有物业使用权，实现了三权分离。在统一经营的背景下，最大程度实现商业物业的整体经营价值，同时使建筑单体获得最大的价值与租金增长空间。

2、优势

从商业经营角度看，管理型商铺类似于整体自营的大型商场和专业市场，与沿街独立商铺或零售零租的商业街产生了较大的区别，有利于与沿街独立商铺的竞争：

A、资金回笼快、便于统一管理

管理型商铺类似于全产权式独立商铺和SHOPPINGMALL 之间的过渡产品，它

集合了产权式独立商铺易回收资金的优点和大型购物广场统一进行商业管理的优势。既能够在短期内回收大量资金，又可以避免零售产权导致经营混乱的局面B、免去产权人的经营管理

对购房投资者而言：管理型商铺省去了投资者出租的风险和收取租金的麻烦，投资收益较为长久而稳定，并使业主回避了市场形成初期较大的经营风险

C、有利长远规划管理

从商业经营角度看，管理型商铺在整体经营上对于项目经营内容、商家品质、形象定位有着清晰的界定，有助于各经营商家入驻前对项目整体营运风格、发展前景的了解和预测，从而做出正确的决策。且与各经营商家的租赁期限和租金相对稳定，有利于入驻商家长远经营的规划与预测

3、劣势

劣势1：投资回报合同期较长，合同期内的发展状况难以预测

在投资者与商业管理公司签订的投资回报合同中，为保证主力商家的长期经营，一般合同期长达10-15年。在此期间，因经营管理不善，租金收益较低不足以偿还投资者的固定回报，甚至商场整体倒闭的可能性是完全存在的。大型封闭式商场基本无临街铺面，各个商铺能否增值与口岸关系不大，主要依赖于商场整体经营的成功。一旦商场经营失败，会导致业主租金颗粒无收。

劣势2：投资回报合同期满后的未来前景难以预测

10-15年的合同期满后，购房者重新获得商铺的经营权。如果此时商场整体经营正常，投资者可能不满足于不到10% 的投资回报率，要求进场自行经营或自行出租；如果此时商场已是惨淡经营，投资者（尤其是一层商铺的投资者）可能出于对商业管理商的不信任，同样要求进场自行经营或自行出租，这将会破坏商场统一经营格局，引发一系列不可预测的严重后果。

劣势3：二层以上的商铺销售难度大，投资者风险高

大型封闭式商场各个商铺能否增值与口岸关系不大，主要依赖于商场整体经营的成功。一旦商场经营失败，一层商铺尚可依靠一定的客流量继续维持，二层及以上的商铺却无力回天。

模式二、零售产权、分零租赁

1. 适合物业类型

零租零售产权的商铺虽然在外部环境上顺应了广大中小投资者投资发展的趋势，又能为开发商带来较大的短期收益，长期风险相对较小。但其适应面较窄，主要适用于专业型商业街，并不适用于复合型商业街，更不适用于楼层较高的商场。

2. 优势

对开发商而言，资金压力小，运作周期短、短期回报高、长远隐患相对不明显。对专业投资者而言，这种独门独户、产权完整的小商铺，其产权明晰，对物业享有完全的控制权、既可出租又可自营、易变现，因楼层低或为开放式商业街，其长远风险相对封闭式管理型商铺较低。但产权的顺利拆零销售并不意味着项目整体运营的成功，从长远来看，决定商业物业是否成功的关键在于经营，前期所有的工作都是经营这个环节的铺垫。但零租零售型商铺最大的劣势就在于经营

劣势

劣势1：经营权分散，难于控制管理

各个商铺经营权完全分散，开发商或管理公司很难控制，整体的经营定位、档次主要为经营商家自行调节，甚至投资者都处于被动地位，经营风险很大。各独门独户的商铺由各投资者自行出租后，连起码的开张、关门时间都无法统一，如何树立商业物业的统一形象。产权、经营权的分零造成经营定位的不明确，经营格局的混乱，导致经营商家的效益、投资者的回报、开发商和商业管理公司的品牌得不到保证。

劣势2：公难面积大，投资回报率降低

复合型商业街如果是室内的，往往公摊面积接近50% ，投资回报相对降低，而且因无整体的经营策划，上行人流量少，二层及以上的商铺经营风险极高。

劣势3：易受天气影响大，效益不稳定

复合型商业街如果是露天的，则受季节、天气影响较大，仅在春秋暖阳之际才可能吸引较多人流量，季节、气候对客流量的负面影响极大。

模式三、自留产权、整体租赁

1. 适合物业类型

整体租赁，不售产权的运作模式是非常普遍的，目前大多数中型规模的百货商场和超市等所在的商业物业都采用了这种模式。零售业对资产的流动性要求较高，一般都是通过租赁的方式取得对物业的使用权

2、优势

优势1：产权租赁关系明晰、简单

这种方式由于不涉及产权的转让，仅仅是租赁方与承租方的关系，双方责权利划分简单，有利于灵活的合作。无违规之嫌，操作安全简便与返租、回报、分红等涉及产权拆零的模式不同，整体租赁、不售产权的方式不存在打擦边球等违规之嫌，操作安全简便，不易产生法律漏洞等隐患。

优势2：推广费用低

整体租赁只针对具有一定知名度的零售业或专业商家，而不是对众多的中小商家进行招商，不售产权也省却了与广大的中小投资者打交道的麻烦。这样大大节