房产税对房地产需求的影响

房产税对房地产需求的影响

摘要:我国房地产市场发展进入非常时期,国家多次出台调控措施的效果与目的相距甚远,在此背景下房产税试点运行,房产税对我国房地产需求的影响是显而易见的,希望通过房产税促使房地产市场合理回归。

关键词:房产税房地产需求

1 我国房地产改革发展历程

建国后很长一段时间内,我国实行的是计划经济。城镇居民吃、穿、住等实行配给制,只要慢慢等总会先分到小平房、大平房再到楼房,直到大楼房。住房制度改革是从1998年开始,但是1998到1999年间,真正的住房实物分配没有完全停止,同时由于土地市场的滞后制约了中国住宅市场的全面建立,导致在2000年之前,中国住宅业市场化程度很低。以后住宅市场程度迅速提高,但绝大多数人对此认识上不去,为此当时宣传以房养房的资料特别的多。从那时开始有些有一套自住房,且手里有点余钱的市民开始选择“以房养房”的方式来投资,既能住着新房,又能通过租金来还新房贷款,同时,两套房子还在升值。在此社会氛围下,部分家庭开始拥有两套住宅,对房地产市场的快速发展起到了推动作用。随着房地产市场的快速发展,房地产投资迅速升温,更多的人和资金投入到房地产市场中,导致房产价格过快上涨。为确保房地产市场健康平稳发展,国家对此多次出台项房地产调控政策,房

地产价格在出现短暂的平稳之后迅速上涨。在此背景下,在房产税提到日程并在重庆等地试点。

2 影响房地产需求的因素

2.1 居民收入水平的提高

居民收入水平的提高直接拉动居住消费需求的增加。计划经济时代我国居民的居住水平和居住质量都比较低,改革开放以后随收入较大幅度提高,改善住房条件的愿望十分迫切,促使住宅的需求数量和质量快速提高,从而成为房地产市场发展的强大推动力量。有研究表明。居民收入水平与房地产需求呈正方向变动的关系。从居住需求的角度分析,在住房价格既定的前提下,居民的收入水平对住房需求具有决定性作用。

2.2 城镇居民数量快速上升

城镇化是经济社会发展的必然趋势,也是工业化、现代化的重要标志。我国正处在全面建设小康社会的历史进程中,党的十八大报告中提出,到2020年我国全面实现小康社会总体目标,城市化率要达到55%以上;城市人口总量要达到7亿至7.5亿。快速增加的城镇人口形成对房地产长期的刚性需求。

2.3 抵抗通货膨胀

有研究表明:通胀与房价间有着正向依存关系。我国现阶段CPI

持续攀升,有些商品特别是生活必需品,短期价格上涨幅度较大,居民通胀预期较高。许多人认为抵御通胀能力最强的资产是房产。有文章分析:从国外及我国历史经验可看出,通货膨胀将增加自住房产的价值。无论是实际的、预期的,还是非预期的通货膨胀,若拥有房地产资产始终能有效的冲销通胀带来的贬值。

2.4 居民投资渠道之一

居民主要投资方式包括:房地产投资、基金理财产品、股票投资等。房地产投资对许多居民来说更为具体、操作性强、可控性强。因此,选择房地产作为主要投资方式的比例居高不下。居民对房地产投资获得两方面的收益,一是房价大幅上涨,购房者可以从房价上升中得到资本增值收益;二是出租,居民出租房屋可以获得资金收益。

2.5 国民的传统观念

我国相当长时间内是一个农业大国,农业人口众多,因此形成定居的传统。国人对土地、房屋有很深的情结,形成了传统的置业安家的观念,只有买了房子日子过得才踏实。中国有些成语用来形容人们的生活状况,都与居住状况有关。如:“安居乐业”,成语解释为有个安定的住处和固定职业;而“居无定所”成语解释为指没有固定住所,形容人很忙或者十分贫穷。中国民间还有这样一些俗语:破家值万贯、搬一次家穷一次等。中国的传统文化让中国人有了不同于其国家的房地产观。一定要拥有自己的房产,至少在自己的老家要有一套房产,这样生

活才有保障,生活才能够安定,活的心里才有底。

2.6 把财富留给儿孙

古人孟郊的一首诗——《游子吟》,慈母手中线,游子身上衣。临行密密缝,意恐迟迟归。这几句诗歌颂了母爱的伟大与无私,也折射出国人给予儿女尽可能无微不至的关爱。在计划生育是基本国策的今天,独生子女在人类传承这方面已成为家庭的唯一,父母在其身上寄托了全部的希望,也倾注了过多的爱。自己宁可节衣缩食,也决不让孩子受委屈。即使父母给孩子买不起结婚用房、也要历经多年的艰苦奋斗给孩子交个首付。更有甚者怕子女以后日子艰辛,省吃俭用要给子女留下更多的财富。如何才能把财富留给子孙,许多人认为如果要把财富留给孙子,那么最好还是买房产。

3 房产税对房地产需求的影响

我国对经营性房是征收房产税的。目前提到开征房产税实际是要对居民自用和持有的住房征收房产税,即扩大房产税征缴范围。房产税是以房产保有环节征税,是以房产现值作为征税基数,即同一房产、税率相同,价格越高,交的税就越多,持有的成本也就越高。

居民收入水平的提高、城镇居民数量快速上升、国民的传统观念三个影响房产需求的因素受房产税影响较小,人们不会因征收房产税而不购买自己的住房或改善自己的住房条件。抵抗通货膨胀、投资渠道、把财富留给儿孙三种因素,受房产税影响如何呢？

由于房价过快上涨,国家不断出台一系列的房地产调控政策。我国已出台的房地产调控政策从金融手段到行政命令,说明我国房地产市场目前不合理的情况已经非常严重,房地产投资已经远离了投资的安全边际。事实上,在房价高涨、政府已经出限购令的情况下,房价继续快速上涨的可能性微乎其微,而二手房出售由于税负的增加成本增加,房地产投资获得的资本收益降低;在目前行情下,房子在长期持有过程中,租金收益率往往比银行利率还低,加上其变现能力较差,投资风险更加增大。如果再征收房产税,也没有了抵御通胀的意义。目前的限购令甚至让以抗通胀、投资和通过房产把财富留给子孙为目的购房者,超出规定数量的房产不能拥有房产本。在此背景下有经济评论员评论:未来中国推出房产税是大概率事件,希望房地产传之子孙后代是靠不住的。从长期来看,房地产不是一个可靠的保值工具。由此看来,房产税会促使住房去金融化,房地产市场合理回归,让更多的居民百姓住得起自己的房子。

参考文献

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