房地产市场及其运行规律
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房地产技术信息服务市场
图3-1 房地产市场的构成
三、房地产市场细分
•按地域范围细分：
– 城市闹市区、城市边缘区、城市郊区等
•按房地产用途细分：
– 居住、商业、工业等
•按存量增量细分：
– 一级、二级市场（一级土地市场、二级土地市场、 一级房屋市场、二级房屋市场）
•按交易形式细分：
– 买卖、租赁、抵押
• 房地产市场与一般商品市场的区别
特征 买卖参与 人数 一般商品市场（完全竞争） 典型的房地产市场 参与者少、买卖双方分 参与者众多，没有垄断、没有寡 别在买方市场、卖方市 头或垄断竞争 场中掌握控制权
买卖双方缺乏专业知识、 专业知识和交 买卖双方对产品了解较多，容易 交易牵涉较多的法律手 易方式 达成交易 续和较高的费用
随着我国房地产市场的发展，价格机制的 作用在逐渐增强。
单位价格
单位价格 超额供给 （过剩） h 供给曲线
供给曲线 P
E 需求曲线
75 50
H
E 均衡价格
f
1000
F
25
0
0
Q
单位时间内 的供求数量
简化的供求曲线
超额需求 （短缺）
2000
需求曲线 的供求数量
3000 单位时间内
图3-2
图3-3
房地产市场均衡
27
• 例题5：某市2008年存量商品住宅的吸纳 率为50%，该市同期存量商品住宅的吸 纳周期为：（ ）。 • A. 半个月 • B. 两个月 • C. 半年 • D. 两年
28
• 例题6：某销售型住房市场年初的住房存 量为100万套，其中空置待售住房5万套， 本年新竣工住房13万套，销售住房8万套， 则吸纳周期为（ ）年。 • A．0.63 • B．1.63 • C．2.25 • D．12.50
31
• 例题9：某市2013年新开工的房屋建筑面积为 90万㎡，2012年末完工转入2013年继续施工的 房屋建筑面积为30万㎡，2013年竣工的房屋建 筑面积为80万㎡。那么，该市房屋的平均建设 周期为（ ）年。 • A．0.5 • B．l.5 • C．2 • D．3
32
• 例题10：在下列房地产市场指标中，属 于市场交易指标的有（ ）。 • A．空置量 • B．房地产价格指数 • C．平均建设周期 • D．吸纳率 • E．失业率
• 房地产市场是房地产权益的交易市场， 房地产市场交易的对象实际上是附着在 每一宗房地产上的权益或权利。
二、房地产市场的构成
土地所有权买卖市场
地产市场
土地使用权出让、转让市场 土地开发市场 房屋买卖市场
房地产市场
房产市场
房屋租赁市场
房屋抵押、典当、臵换市场
房地产综合 服务市场
房地产劳务市场
房地产资金市场
一、房地产空间市场与房地产资产市场
房地产具有消费品和投资品二重性。 因此，房地产市场存在空间市场和资产市 场两个层面。
• 空间市场： 房地产作为消费品的市场。房地产为 家庭和企业提供了生活和生产的空间。既 可以通过拥有房地产也可以通过租赁房地 产来获得空间带来的效用。 • 资产市场： 房地产作为投资品的市场，目的是获 取投资收益。为获得房地产所带来的投资 收益，必须拥有房地产。
产品的 标准性
投资量和 购买频度
产品具有同一性、可互相替换； 产品具有异质性，每宗 不同厂商的产品差异性较小 各不相同
产品固定，区域性市场 对于一般家庭来说是大 宗投资，不会经常购买
产品的移动性 产品可以运输至热销市场 投资量小，购买频度高
政府的作用
价格
政府极少干预，任其自然
由供给双方顺利交互作用达成
三、市场交易指标
•销售量 •出租量 •吸纳量 •吸纳率 •吸纳周期 • • • • 预售面积 房地产价格指数 房地产价格 房地产租金
• 例题4：关于房地产市场吸纳周期的说法， 错误的是（ ）。 • A．吸纳周期是指房屋从准备租售到租售 完成所需的时间 • B．吸纳周期反映可供租售量全部被市场 吸纳所需的时间 • C．在新建商品房销售市场中，吸纳周期 又称为销售周期 • D．吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数
•一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、 价格、资金、运行机制等因素构成的系统。
• 除此之外房地产市场还有其他的含义：
– 房地产市场是指房地产商品流通环节的状况， 包括供给和需求状况及其相互关系；
– 房地产市场是指房地产经济内在的调节机制， 即房地产经济的价值规律。
• 在我国由于土地的国家所有制的特点， 房地产商品的流通就表现为地块上的建 筑物的所有权和地块的使用权的转移。
（一）市场供给的特点 • 市场供给缺乏弹性 • 市场供给具有非同质性 • 高度垄断性、竞争不充分 （二）市场需求的特点 • 需求的广泛性和稳定性 • 需求的多样性 • 需要借助金融机构进行融资
（三）市场交易的特点 • 交易是房地产产权的流转及再界定 • 需要复杂和严密的法律程序，交易费用比 较多 • 需要估价师或物业代理等提供专业服务 （四）市场价格的特点 • 与地理位臵的相关性 • 呈向上波动的趋势
• 每位学生独立完成：
– 社会环境（学号尾号：0） – 政治环境（学号尾号：1） – 经济环境（学号尾号：2，3） – 金融环境（学号尾号：4，5） – 房地产法律制度环境（学号尾号：6） – 技术环境（学号尾号：7） – 资源环境（学号尾号：8） – 国际环境（学号尾号：9）
• 作业形式：
– 每位学生提交各自的分析报告（A4纸，至少600字） – 下次课随机抽取学生在讲台上介绍各自的分析报告（不少于2 分钟），共16人，每类2名学生
一、供给指标
• • • • • 存量 新竣工量 灭失量 空臵量 空臵率 • • • • • 可供租售量 房屋施工面积 房屋新开工面积 平均建设周期 竣工房屋价值
二、需求指标
•国内生产总值 •人口数 •城市家庭人口 •就业人员数量 •城镇登记失业率 • • • • • 城市家庭可支配收入 城市家庭总支出 房屋空间使用数量 商品零售价格指数 城市居民消费价格指 数
第一节 房地产市场概述
一、房地产市场的概念 二、房地产市场的构成 三、房地产市场细分 四、房地产市场的结构 五、房地产市场的运行环境
一、房地产市场的概念
•狭义的房地产市场是指房地产商品流通的场所， 如房地产交易所和交易市场等。
•广义的房地产市场是指房地产交易双方经济关 系的总和，是指从事房地产买卖、租赁、抵押、 典当等交易的活动场所及一切交易途径和形式。
30
• 例题8：2013年末，某市住房总量为5000万㎡， 其中经济适用住房400万㎡，商品住房3750万 ㎡；同期住房空置量为750万㎡，其中经济适 用住房为50万㎡，商品住房为450万㎡，则该 市2013年末的商品住房空置率是（ ）。 • A．9% • B．12% • C．12.5% • D．15%
五、房地产市场的运行环境
房地产市场的运行环境，是指把房地产市场 作为一个中心体时，它周围各种影响因素的总和。 按照影响因素的性质，大致分为8类：
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社会环境
政治环境 经济环境 金融环境
房地产法律制度环境 技术环境 资源环境 国际环境
课后作业：2014年北京大兴区住宅市 场运行环境分析
当市场条件发 生变化时，供求关 系曲线就会发生变 化。如当住房抵押 贷款利率上升时， 如果其他因素保持 不变，商品住宅需 求就会减少。如右 图所示。
价 格
D2 P P1
D1
S
E1
E2
Q2
Q1
Q
数量
图3-4 市场条件变化形成新的市场均衡价格
第三节
房地产市场指标
一、供给指标 二、需求指标 三、市场交易指标
– 政府政策的变化：影响到开发成本，进而影 响到供给量；
– 对未来的预期：对未来房地产市场价格变化 的预期会影响到当前的投资。
三、房地产市场的价格机制
在我国社会主义市场经济体制下，作为市 场经济核心的价格机制对市场起着主要的 调节作用，但作为计划经济特征的国家宏 观调控仍然对市场产生重要影响。
33
第四节 房地产市场的特性与功能
一、房地产市场的特性 二、房地产市场的功能
一、房地产市场的特性
房地产市场作为市场体系的组成部分，具 有市场的一般规律性，如受价值规律、竞 争规律、供求规律等的制约。 但由于房地产商品的特殊性，以及房地产 业在国民经济中的特殊重要地位，使得房 地产市场具有不同于一般市场的特性，主 要表现在以下几个方面：
• 例题3：如果同一地区的某一类型物业的 售价持续大幅度上涨，那么该类型物业 的出租需求就会（ ）。 A．减少 B．增加 C．不变 D．同步递减
18
二、房地产市场的供给
供给：是出售方愿意在某特定时间以特定 价格出售的总体数量。除价格以外，影响 房地产市场供给的因素有：
– 房地产开发成本：直接影响到开发商的利润 水平，直接影响到开发量；
•按目标市场细分：
– 高、中、低档
• 例题1：“某城市别墅销售市场”这一市场 细分的方式包括（ ）。 • A．按地域范围细分 • B．按房地产用途细分 • C．按增量存量细分 • D．按交易形式细分 • E．按目标市场细分
10
• 例题2：在对某市房地产市场进行细分时， 划分出“某市甲级写字楼租赁市场”，这 种划分所采用的市场细分标准有（ ）。 • A．按存量增量细分 • B．按交易形式细分 • C．按目标市场细分 • D．按房地产用途细分 • E．按地域细分
29
• 例题7：2013年，某市可供租售的房屋面积为3000万平 方米，其中可供销售的住宅面积为1800万平方米，可 供出租的住宅面积为450万平方米；当年销售和出租的 房屋总面积为2750万平方米，其中销售的住宅面积为 1680万平方米，出租的住宅面积为320万平方米。该市 2013年住宅市场吸纳率为（ ）。 • A．71.11% • B．88.89% • C．91.67% • D．93.33%
• 在适当的条件和外力推动之下，房地产市 场对于国民经济将产生诸多的现实效用：
– 可以促进房屋生产的产业化和住宅消费的商 品化； – 可以促进居民消费结构的优化； – 可以促进我国产业结构的合理化； – 可以调节城镇住房的供求关系； – 可以促进城镇土地的合理利用。
第五节 房地产市场的运行规律
一、房地产空间市场与房地产资产市场 二、房地产市场的周期循环 三、房地产市场中的泡沫和过热
第三章 房地产市场 及其运行规律
第三章 房地产市场及其运行规律
第一节 第二节 第三节 第四节 第五节 第六节 房地产市场概述 房地产市场的供求关系 房地产市场指标 房地产市场的特性与功能 房地产市场的运行规律 政府对房地产市场的干预
本章要求
• 了解房地产市场的概念、分 类及总体结构； • 熟悉房地产市场的特征、影 响因素和市场指标以及政府 对房地产市场的干预； • 掌握房地产市场运行规律。
15
第二节 房地产市场的供求关系
一、房地产市场的需求 二、房地产市场的供给 三、房地产市场的价格 机制
一、房地产市场的需求
需求：是有支付愿望和支付能力的希望或需 要。除价格以外，影响房地产市场需求的因 素有：
–收入的变化：收入增加会导致对需求的增加； –其他商品的价格变化：替代品的价格变化，会影 响对原商品的需求； –对未来的预期：对未来收入、利率、产品价格跌 涨等； –政府政策的变化：税收政策、住房政策、金融政 策等。
政府通过各种政策调控
交互作用并不通畅
二、房地产市场的功能
从社会再生产过程分析，房地产市场 属于流通环节，处于中介地位，不仅起着 沟通生产和消费的重要作用，而且发挥着 促进房地产开发建设、提高资源配臵效率、 更好地满足生产性需求和消费性需求的重 要功能。
具体来说，房地产市场的功能可总结 如下： （一）配臵存量房地产资源和利益 （二）显示房地产市场需求的变化 （三）指导供给以适应需求的变化 （四）指导政府制定科学的土地供给计划 （五）引导需求适应供给条件的变化
11
四、房地产市场的结构
要实现房地产市场总量基本平衡、结 构基本合理、价格基本稳定的市场目标， 必须准确把握房地产市场上的主要结构关 系。
房地产市场结构包括：
总量结构：分析开发和销售之间的数量关系，考 察房地产供求之间的总量差距
区域结构：分析不同地区之间房地产市场发育情 况的差异和特点 产品结构：考察房地产中不同物业类型之间的投 资比例关系 供求结构：针对某一物业类型，分析市场内部不 同档次物业的供求关系 投资结构：分析投资者参与市场的不同投资目的 和投资方式
图3-1 房地产市场的构成
三、房地产市场细分
•按地域范围细分：
– 城市闹市区、城市边缘区、城市郊区等
•按房地产用途细分：
– 居住、商业、工业等
•按存量增量细分：
– 一级、二级市场（一级土地市场、二级土地市场、 一级房屋市场、二级房屋市场）
•按交易形式细分：
– 买卖、租赁、抵押
• 房地产市场与一般商品市场的区别
特征 买卖参与 人数 一般商品市场（完全竞争） 典型的房地产市场 参与者少、买卖双方分 参与者众多，没有垄断、没有寡 别在买方市场、卖方市 头或垄断竞争 场中掌握控制权
买卖双方缺乏专业知识、 专业知识和交 买卖双方对产品了解较多，容易 交易牵涉较多的法律手 易方式 达成交易 续和较高的费用
随着我国房地产市场的发展，价格机制的 作用在逐渐增强。
单位价格
单位价格 超额供给 （过剩） h 供给曲线
供给曲线 P
E 需求曲线
75 50
H
E 均衡价格
f
1000
F
25
0
0
Q
单位时间内 的供求数量
简化的供求曲线
超额需求 （短缺）
2000
需求曲线 的供求数量
3000 单位时间内
图3-2
图3-3
房地产市场均衡
27
• 例题5：某市2008年存量商品住宅的吸纳 率为50%，该市同期存量商品住宅的吸 纳周期为：（ ）。 • A. 半个月 • B. 两个月 • C. 半年 • D. 两年
28
• 例题6：某销售型住房市场年初的住房存 量为100万套，其中空置待售住房5万套， 本年新竣工住房13万套，销售住房8万套， 则吸纳周期为（ ）年。 • A．0.63 • B．1.63 • C．2.25 • D．12.50
31
• 例题9：某市2013年新开工的房屋建筑面积为 90万㎡，2012年末完工转入2013年继续施工的 房屋建筑面积为30万㎡，2013年竣工的房屋建 筑面积为80万㎡。那么，该市房屋的平均建设 周期为（ ）年。 • A．0.5 • B．l.5 • C．2 • D．3
32
• 例题10：在下列房地产市场指标中，属 于市场交易指标的有（ ）。 • A．空置量 • B．房地产价格指数 • C．平均建设周期 • D．吸纳率 • E．失业率
• 房地产市场是房地产权益的交易市场， 房地产市场交易的对象实际上是附着在 每一宗房地产上的权益或权利。
二、房地产市场的构成
土地所有权买卖市场
地产市场
土地使用权出让、转让市场 土地开发市场 房屋买卖市场
房地产市场
房产市场
房屋租赁市场
房屋抵押、典当、臵换市场
房地产综合 服务市场
房地产劳务市场
房地产资金市场
一、房地产空间市场与房地产资产市场
房地产具有消费品和投资品二重性。 因此，房地产市场存在空间市场和资产市 场两个层面。
• 空间市场： 房地产作为消费品的市场。房地产为 家庭和企业提供了生活和生产的空间。既 可以通过拥有房地产也可以通过租赁房地 产来获得空间带来的效用。 • 资产市场： 房地产作为投资品的市场，目的是获 取投资收益。为获得房地产所带来的投资 收益，必须拥有房地产。
产品的 标准性
投资量和 购买频度
产品具有同一性、可互相替换； 产品具有异质性，每宗 不同厂商的产品差异性较小 各不相同
产品固定，区域性市场 对于一般家庭来说是大 宗投资，不会经常购买
产品的移动性 产品可以运输至热销市场 投资量小，购买频度高
政府的作用
价格
政府极少干预，任其自然
由供给双方顺利交互作用达成
三、市场交易指标
•销售量 •出租量 •吸纳量 •吸纳率 •吸纳周期 • • • • 预售面积 房地产价格指数 房地产价格 房地产租金
• 例题4：关于房地产市场吸纳周期的说法， 错误的是（ ）。 • A．吸纳周期是指房屋从准备租售到租售 完成所需的时间 • B．吸纳周期反映可供租售量全部被市场 吸纳所需的时间 • C．在新建商品房销售市场中，吸纳周期 又称为销售周期 • D．吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数
•一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、 价格、资金、运行机制等因素构成的系统。
• 除此之外房地产市场还有其他的含义：
– 房地产市场是指房地产商品流通环节的状况， 包括供给和需求状况及其相互关系；
– 房地产市场是指房地产经济内在的调节机制， 即房地产经济的价值规律。
• 在我国由于土地的国家所有制的特点， 房地产商品的流通就表现为地块上的建 筑物的所有权和地块的使用权的转移。
（一）市场供给的特点 • 市场供给缺乏弹性 • 市场供给具有非同质性 • 高度垄断性、竞争不充分 （二）市场需求的特点 • 需求的广泛性和稳定性 • 需求的多样性 • 需要借助金融机构进行融资
（三）市场交易的特点 • 交易是房地产产权的流转及再界定 • 需要复杂和严密的法律程序，交易费用比 较多 • 需要估价师或物业代理等提供专业服务 （四）市场价格的特点 • 与地理位臵的相关性 • 呈向上波动的趋势
• 每位学生独立完成：
– 社会环境（学号尾号：0） – 政治环境（学号尾号：1） – 经济环境（学号尾号：2，3） – 金融环境（学号尾号：4，5） – 房地产法律制度环境（学号尾号：6） – 技术环境（学号尾号：7） – 资源环境（学号尾号：8） – 国际环境（学号尾号：9）
• 作业形式：
– 每位学生提交各自的分析报告（A4纸，至少600字） – 下次课随机抽取学生在讲台上介绍各自的分析报告（不少于2 分钟），共16人，每类2名学生
一、供给指标
• • • • • 存量 新竣工量 灭失量 空臵量 空臵率 • • • • • 可供租售量 房屋施工面积 房屋新开工面积 平均建设周期 竣工房屋价值
二、需求指标
•国内生产总值 •人口数 •城市家庭人口 •就业人员数量 •城镇登记失业率 • • • • • 城市家庭可支配收入 城市家庭总支出 房屋空间使用数量 商品零售价格指数 城市居民消费价格指 数
第一节 房地产市场概述
一、房地产市场的概念 二、房地产市场的构成 三、房地产市场细分 四、房地产市场的结构 五、房地产市场的运行环境
一、房地产市场的概念
•狭义的房地产市场是指房地产商品流通的场所， 如房地产交易所和交易市场等。
•广义的房地产市场是指房地产交易双方经济关 系的总和，是指从事房地产买卖、租赁、抵押、 典当等交易的活动场所及一切交易途径和形式。
30
• 例题8：2013年末，某市住房总量为5000万㎡， 其中经济适用住房400万㎡，商品住房3750万 ㎡；同期住房空置量为750万㎡，其中经济适 用住房为50万㎡，商品住房为450万㎡，则该 市2013年末的商品住房空置率是（ ）。 • A．9% • B．12% • C．12.5% • D．15%
五、房地产市场的运行环境
房地产市场的运行环境，是指把房地产市场 作为一个中心体时，它周围各种影响因素的总和。 按照影响因素的性质，大致分为8类：
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社会环境
政治环境 经济环境 金融环境
房地产法律制度环境 技术环境 资源环境 国际环境
课后作业：2014年北京大兴区住宅市 场运行环境分析
当市场条件发 生变化时，供求关 系曲线就会发生变 化。如当住房抵押 贷款利率上升时， 如果其他因素保持 不变，商品住宅需 求就会减少。如右 图所示。
价 格
D2 P P1
D1
S
E1
E2
Q2
Q1
Q
数量
图3-4 市场条件变化形成新的市场均衡价格
第三节
房地产市场指标
一、供给指标 二、需求指标 三、市场交易指标
– 政府政策的变化：影响到开发成本，进而影 响到供给量；
– 对未来的预期：对未来房地产市场价格变化 的预期会影响到当前的投资。
三、房地产市场的价格机制
在我国社会主义市场经济体制下，作为市 场经济核心的价格机制对市场起着主要的 调节作用，但作为计划经济特征的国家宏 观调控仍然对市场产生重要影响。
33
第四节 房地产市场的特性与功能
一、房地产市场的特性 二、房地产市场的功能
一、房地产市场的特性
房地产市场作为市场体系的组成部分，具 有市场的一般规律性，如受价值规律、竞 争规律、供求规律等的制约。 但由于房地产商品的特殊性，以及房地产 业在国民经济中的特殊重要地位，使得房 地产市场具有不同于一般市场的特性，主 要表现在以下几个方面：
• 例题3：如果同一地区的某一类型物业的 售价持续大幅度上涨，那么该类型物业 的出租需求就会（ ）。 A．减少 B．增加 C．不变 D．同步递减
18
二、房地产市场的供给
供给：是出售方愿意在某特定时间以特定 价格出售的总体数量。除价格以外，影响 房地产市场供给的因素有：
– 房地产开发成本：直接影响到开发商的利润 水平，直接影响到开发量；
•按目标市场细分：
– 高、中、低档
• 例题1：“某城市别墅销售市场”这一市场 细分的方式包括（ ）。 • A．按地域范围细分 • B．按房地产用途细分 • C．按增量存量细分 • D．按交易形式细分 • E．按目标市场细分
10
• 例题2：在对某市房地产市场进行细分时， 划分出“某市甲级写字楼租赁市场”，这 种划分所采用的市场细分标准有（ ）。 • A．按存量增量细分 • B．按交易形式细分 • C．按目标市场细分 • D．按房地产用途细分 • E．按地域细分
29
• 例题7：2013年，某市可供租售的房屋面积为3000万平 方米，其中可供销售的住宅面积为1800万平方米，可 供出租的住宅面积为450万平方米；当年销售和出租的 房屋总面积为2750万平方米，其中销售的住宅面积为 1680万平方米，出租的住宅面积为320万平方米。该市 2013年住宅市场吸纳率为（ ）。 • A．71.11% • B．88.89% • C．91.67% • D．93.33%
• 在适当的条件和外力推动之下，房地产市 场对于国民经济将产生诸多的现实效用：
– 可以促进房屋生产的产业化和住宅消费的商 品化； – 可以促进居民消费结构的优化； – 可以促进我国产业结构的合理化； – 可以调节城镇住房的供求关系； – 可以促进城镇土地的合理利用。
第五节 房地产市场的运行规律
一、房地产空间市场与房地产资产市场 二、房地产市场的周期循环 三、房地产市场中的泡沫和过热
第三章 房地产市场 及其运行规律
第三章 房地产市场及其运行规律
第一节 第二节 第三节 第四节 第五节 第六节 房地产市场概述 房地产市场的供求关系 房地产市场指标 房地产市场的特性与功能 房地产市场的运行规律 政府对房地产市场的干预
本章要求
• 了解房地产市场的概念、分 类及总体结构； • 熟悉房地产市场的特征、影 响因素和市场指标以及政府 对房地产市场的干预； • 掌握房地产市场运行规律。
15
第二节 房地产市场的供求关系
一、房地产市场的需求 二、房地产市场的供给 三、房地产市场的价格 机制
一、房地产市场的需求
需求：是有支付愿望和支付能力的希望或需 要。除价格以外，影响房地产市场需求的因 素有：
–收入的变化：收入增加会导致对需求的增加； –其他商品的价格变化：替代品的价格变化，会影 响对原商品的需求； –对未来的预期：对未来收入、利率、产品价格跌 涨等； –政府政策的变化：税收政策、住房政策、金融政 策等。
政府通过各种政策调控
交互作用并不通畅
二、房地产市场的功能
从社会再生产过程分析，房地产市场 属于流通环节，处于中介地位，不仅起着 沟通生产和消费的重要作用，而且发挥着 促进房地产开发建设、提高资源配臵效率、 更好地满足生产性需求和消费性需求的重 要功能。
具体来说，房地产市场的功能可总结 如下： （一）配臵存量房地产资源和利益 （二）显示房地产市场需求的变化 （三）指导供给以适应需求的变化 （四）指导政府制定科学的土地供给计划 （五）引导需求适应供给条件的变化
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四、房地产市场的结构
要实现房地产市场总量基本平衡、结 构基本合理、价格基本稳定的市场目标， 必须准确把握房地产市场上的主要结构关 系。
房地产市场结构包括：
总量结构：分析开发和销售之间的数量关系，考 察房地产供求之间的总量差距
区域结构：分析不同地区之间房地产市场发育情 况的差异和特点 产品结构：考察房地产中不同物业类型之间的投 资比例关系 供求结构：针对某一物业类型，分析市场内部不 同档次物业的供求关系 投资结构：分析投资者参与市场的不同投资目的 和投资方式