房地产市场及其运行规律
房地产基础知识笔记
第一章房地产归纳一、房地产基本含义：是指能满足人们从事生产、生活等活动，能在市场上依法进行交易的房和地的综合体。
拥有排它性。
二、房地产的特点：1、稀缺性（土地不能再生），2、不能搬动性（决定了它是地域性市场，不存在全国性市场，不存在全球性市场，不一样地域是不一样样的；决定了它是产品差异化的市场，不能够实现完好取代，不能够实现竞争）3、价值量大4、房地产使用期长5、拥有相互影响的特点（受通风、环境等）6、房地产受政策调控和限制（政府经过四种权益实现：管制权、收税权、征收权、充公权）。
三、房地产按用途的分类：1、居住所地产，分为住所、集体宿舍。
2、非居住所地产，又分为：A、商业房地产；B、办公房地产（办理公事的商务楼、写字楼、行政办楼）C、餐饮房地产（顾客用餐的酒楼、美食城、餐馆、快餐店等）D、酒店房地产（旅客住宿的旅店、饭店、酒店、酒店式公寓、度假村、酒店、招待所等）E、金融房地产（金融事务用的银行、存储所、信用社、信托、证券、保险企业、财务企业等）F、信息用房地产（信息产业的邮电、电讯部门）G、娱乐房地产（供人消遣的游乐场、娱乐城、康乐中心、俱乐部、夜总会、影剧院、高尔夫场）H、工业和仓储房地产（厂房、库房）I、农业房地产（农地、农场、林场、牧场、果园）J、特别用途房地产（车站、机场、码头、医院、学校、教堂、寺庙、墓地）K、综合房地产（拥有上述2种用途的房地产）四、房地产按开发程度分类：1、生地：不拥有城市基础设施的土地，如荒地、农用地等2、毛地：拥有必然城市基础设施，但尚末达成房屋迁居补偿部署的土地。
3、熟地：拥有较完满的城市基础设施且土地平展，能直接在其进步行房屋建设的土地（七通一平）4、在建工程5、现房（含土地）五、房地产按可否产生收益分类：1、收益性房地产（能直接产生租借或其他经济收益的房地产）2、非收益性房地产（不能够直接产生经济收益的房地产，如高级个人宒邸、末开发的土地、行政办公楼、教堂、寺庙等）如某套公寓目前尚末出租出去而闲置着，没直接产生收益，但仍属于收益性房地产。
不动产经营与管理重点整理
第四章房地产市场及其运行规律房地产市场的含义房地产市场是令房地产的买卖双方走到一起,并就某宗特定房地产的交易价格达成一致的任何安排房地产市场分类按地域范围划分房地产的不可移动性，表明其对地区性需要的依赖程度很大，这决定了房地产市场是地区性市场按地域范围划分,是房地产市场划分的主要方式最常见的是按城市划分按房地产的用途和等级划分按照房地产的用途，将其分解为若干子市场，如居住物业市场（普通住宅市场、别墅市场、公寓市场）、商业物业市场（写字楼市场、商场或店铺市场、酒店市场）、工业物业市场（标准工业厂房市场、高新技术产业市场、研究与发展用房市场）、特殊物业市场、土地市场按物业的档次或等级划分,如甲级写字楼乙级写字楼按房地产交易形式划分从土地市场的角度,包括国有土地使用权出让子市场（土地一级市场）和转让子市场（土地二级市场）新建成的房地产交易，存在销售（含预售）、租赁（含预租）和抵押等子市场面向存量房屋的交易,则有租赁、抵押、保险等子市场按房地产购买者目的划分自用型市场投资型市场其他划分方式按产权特点划分，有完全产权交易市场和部分产权交易市场；商品房租售市场和公有房屋租售市场按进入时间顺序划分有一级市场（土地使用权出让市场）、二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）、三级市场（存量房地产交易市场）;增量房市场、存量房市场；一手房市场、二手房市场。
房地产市场的特性房地产市场是房地产产权权益的交易市场房地产市场的交易对象实际上是附着在每一宗具体房地产上的权益（或权利）而不是土地或物业本身地区性市场房地产的不可移动性和受制于区域性需要，决定了房地产市场是一个地区性市场要求高素质的专业顾问服务易于出现市场的不均衡和垄断房地产市场的功能配置存量房地产资源和利益显示房地产市场需求的变化指导供给以适应需求的变化房地产市场通常需要一年以上的时间才能完成供需平衡的调整过程能指导政府制订科学的土地供应计划引导需求适应供给条件的变化房地产市场的周期循环定义：指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象,且此现象重复发生（影响房地产的社会经济因素）原因：影响供需的主要因素,以金融因素的变动最为关键；市场信息不充分、从供需两个调整不均衡的时间落差；生产者与消费者的心理因素；政策因素；制度因素;生产时间落差、季节性调整、总体经济形势第五章房地产开发项目的可行性研究可行性研究的工作阶段投资机会研究初步可行性研究,详细可行性研究,项目的评估和决策可行性研究的内容项目概况，开发项目用地的现状调查及动迁安置，市场分析和建设规模的确定，规划设计方案选择，资源供给，环境影响和环境保护,项目开发组织机构和管理费用研究，开发建设计划，项目经济及社会效益分析。
物业经营管理必过提纲(第五章--房地产市场与市场分析)
第五章房地产市场与市场分析第一节房地产市场概述一、房地产市场的概念广义上的房地产市场是指从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等活动的场所以及一切交易途径和形式，狭义上的房地产市场是指当前潜在的房地产买者和卖者以及当前的房地产交易活动。
一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。
房地产市场是由参与房地产交换的当事者、房地产商品、房地产交易需求、交易组织机构等要素构成的。
二、房地产市场的运行环境（一)社会环境包括人口数量及结构、家庭数量及结构、各地的风俗习惯、民族特点等。
（二）政治环境是投资者最敏感的问题。
（三）经济环境包括经济发展水平、就业、支付能力、产业与结构布局、基础设施状况、利率和通货膨胀等.(四）金融环境（五）法律制度环境（六)技术环境(七)资源环境(八)国际环境三、推动房地产市场转变的社会经济力量(一）影响房地产市场发展的社会经济因素1、社会因素包括传统观念及消费心理、社会福利、人口数量及状态、家庭户数与规模、家庭生命周期等。
2、经济因素包括经济发展状况、家庭收入水平及分布、物价水平、工资及就业水平、房价租金比等。
3、政策因素包括房地产供给政策、住房分配和消费政策、房地产金融政策、房地产产权与交易政策、房地产价格政策等。
（二)影响房地产市场转变的社会经济力量包括金融业的发展、信息和通信技术水平的提高、生产和工作方式的转变、人文环境的变化、自然环境的变化、政治制度的变迁。
第二节房地产市场的供求关系一、房地产市场的需求需求曲线是一条具有负斜率的向右下方倾斜的曲线，需求数量与价格呈逆相关关系。
除了价格,还有以下因素会影响商品住宅的需求：收入的变化、其他商品的价格变化、政府政策的变化、对未来的预期等。
二、房地产市场的供给供给曲线是一条由左向右上方倾斜的一条曲线,供给数量与价格呈正相关关系.除了价格，还有以下因素会影响商品住宅的供求:房地产开发成本、其他商品的价格变化、政府政策的变化、对未来的预期等。
第五章 工商业房地产市场的运行
(一)商业房地产类型
1．按照使用的直接性，分为直接用于商用 的房地产和间接用于商用或辅助的房地产。 直接用于商用的房地产一般就是指商业机构 进行经营办公活动的或是商品服务进行交易 的场所，如写字楼、商场、休闲娱乐中心等 的主建筑物部分，是用于直接容纳商业活动 的地方。 间接用于商用的房地产则是指所有商业房地 产中的主建筑物以外的部分，如广场、道路、 绿化地等等。
当期租金水平影响当期的净吸纳量和 竣工量，当期的净吸纳量和竣工量又 将影响当期空置率，当期空置率影响 下期的租金水平。这三者不断调整， 直至市场上租金水平不再变动，空置 率也保持在一个特定的水平上。这时， 市场达到均衡。 需要强调的是，工商业企业的发展对 房地产的引致需求是影响房地产吸纳 量和空置率的因素。而空置率和吸纳 率仅仅是影响未来租金的直接因素或 者投资者的直接决策依据，其背后的 经济发展状况才是未来租金水平的决 定因素。
(二)工业用地的特点
发展工业房地产需要有合理的用地规 划和土地分区，包括充足的占地面积、 使用便利的停车场、高效廉价的外部 运输措施等。
(二)工业用地的特点
1．对配套设施的依赖 2．对铁路运输的需求和依赖 3．对公路运输的需求和依赖 4．对水路运输的需求和依赖
接 开 发 区 凤凰一路
107国道
乙级写字楼
乙级写字楼一般具有良好的地理位 置，建筑物自然状况良好，建筑质 量达到有关建筑条例或规范的要求； 但建筑物的功能不是最先进的(有 功能陈旧因素影响)，有自然磨损 存在，收益能力低于新落成的同类 建筑物。
丙级写字楼市场
丙级写字楼市场中的物业已使用的年 限(楼龄)较长，建筑物在某些方面不能 满足新的建筑条例或规范的要求；建 筑物存在较明显的自然磨损和功能陈 旧，能满足新的建筑条例或规范的要 求；建筑物存在较明显的自然磨损和 功能陈旧，但仍能满足低收入租客的 需求并与其租金支付能力相适应；相 对于乙级写字楼市场，虽然租金较低， 但仍能保持一个合理的出租率。
2020年房地产估价师《经营管理》试题及答案(最新)
2020年房地产估价师《经营管理》试题及答案(新版)1、[试题]对于开发销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设资金均属于固定资产投资的性质。
( )【答案】错误2、[试题]关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是( )。
A.吸纳周期是把房屋从准备租售到租售完成所需的时间B.吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间C.在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期D.吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数【答案】A【解析】本题考查的是市场交易指标。
吸纳周期是指按报告期内的吸纳速度计算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间，在数值上等于吸纳率的倒数。
在新建商品房销售市场，吸纳周期又称为销售周期。
参见教材P43。
3、[试题]房地产开发企业能否获得其他金融机构提供的抵押贷款承诺，越来越成为金融机构向房地产开发企业发放商用房地产开发贷款的重要条件之一。
( )【答案】√【解析】本题考查的是房地产开发贷。
房产开发贷款的还款资金来源，通常是销售收人或房地产抵押贷款。
为了避免出现竣工时无法获得抵押贷款的情况，发放房产开发贷款的金融机构有时会要求开发商事先获得抵押贷款承诺，即另一贷款人承诺在项目按照约定的计划和规范竣工时，同意发放抵押贷款。
开发商是否可以获得抵押贷款承诺，越来越成为金融机构发放房产开发贷款的重要条件之一。
参见教材P302。
4、[试题]估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括房地产估价师、房地产估价机构和估价委托人，其中( )是估价主体。
A.估价报告的使用者B.估价服务的需求者C.估价委托人D.房地产估价师和估价机构【答案】D【解析】本题考查的是估价当事人。
估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括估价人员、估价机构和估价委托人。
其中，房地产估价机构和注册房地产估价师是估价服务的提供者，是估价主体;估价委托人是估价服务的直接需求者，是估价服务的直接对象。
参见教材P27。
我国房地产存量市场与增量市场结构分析
我国房地产存量市场与增量市场结构分析一、引言随着我国经济的快速发展，房地产市场成为我国经济的重要组成部分。
随着城市化进程的加速推进，我国的房地产市场也呈现出存量市场和增量市场两种不同的市场结构。
本文将对我国房地产存量市场和增量市场的结构进行详细分析。
二、我国房地产存量市场结构分析1. 存量市场的定义和特点存量市场是指已经建成的房地产项目，包括住宅、商业用房、办公楼等。
存量市场的特点是供应相对稳定，价格相对较高，交易周期较长。
2. 存量市场的供需关系存量市场的供需关系主要受到以下因素的影响：- 人口增长：人口增长会带动对住房的需求增加，从而影响存量市场的供需关系。
- 城市化进程：城市化进程加快会导致人口向城市集中，进而对存量市场的供需关系产生影响。
- 经济发展：经济发展水平的提高会带动人们对高品质住房的需求增加，从而影响存量市场的供需关系。
3. 存量市场的竞争格局存量市场的竞争格局主要有以下几个方面：- 地理位置：地理位置优越的房地产项目往往能够吸引更多的购房者，从而形成竞争优势。
- 房屋质量：房屋质量好的项目往往更受购房者的青睐，从而形成竞争优势。
- 价格策略：合理的价格策略可以吸引更多的购房者，从而形成竞争优势。
三、我国房地产增量市场结构分析1. 增量市场的定义和特点增量市场是指尚未建成的房地产项目，包括土地储备、规划中的项目等。
增量市场的特点是供应相对不稳定，价格相对较低，交易周期较短。
2. 增量市场的供需关系增量市场的供需关系主要受到以下因素的影响：- 土地供应：土地供应的增加会带动增量市场的供应增加，从而影响供需关系。
- 政府政策：政府政策的引导和调控会对增量市场的供需关系产生影响。
- 经济发展：经济发展水平的提高会带动人们对新房的需求增加，从而影响增量市场的供需关系。
3. 增量市场的竞争格局增量市场的竞争格局主要有以下几个方面：- 开发商实力：开发商实力强的项目往往能够吸引更多的购房者，从而形成竞争优势。
房地产经济学 第五章 分类房地产市场及运行规律
住宅市场的供求
潜在总供给与潜在总需求 意愿总供给与意愿总需求 实际总供给与实际总需求、有效总供给与有效总需求 住宅市场供求在总量上难于达到均衡 住宅市场的供求在一定时间、一定地域内又可能达到在结 构上的平衡 住宅供应的相对滞后性 短期供求的不均衡性与长期供求的均衡性
住宅市场运行的特点
5.3 工业房地产市场
工业房地产是指直接用于生产和辅助工业 生产的建筑物实体及其所附属的所有权益。 经济发展与工业房地产 工业房地产类型与特点 工业房地产市场结构 工业房地产市场运行规律
工业房地产类型与特点
类型
厂房（标准与非标准厂房、单层与多层及层次混合的厂房）、仓库 标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房 产业特点突出、对承载能力要求严格、设计和建造难度大、投资主 体单一、市场程度较低（改造代价高、周转较慢、租期的长期性）、 地价较低 对配套设施的信赖 对铁路运输的需求和信赖 对公路运输的需求和信赖 对水路运输的需求和信赖
5.2 商业房地产市场
经济发展与商业房地产 商业房地产类型与特点 商业房地产市场结构 商业房地产市场运行特点
商业房地产类型与特点
类型
按使用的直接性
直接用于商用的房地产和间接用于商用或辅助的房地产 租赁商业房地产、出售商业房地产和自营商业房地产 投资商业房地产和自用商业房地产
按经营方式
按购买目的
特点
人口流动量大、对区位的要求高、价格尤其昂贵且差 异较大、市场结构简单
商业房地产市场结构
写字楼市场
培训课件：房地产市场及其运行规律共64页
、既然我已经踏上这条道路，那么，任何东西都不应妨碍我沿着这条路走下去。——康德 72、家庭成为快乐的种子在外也不致成为障碍物但在旅行之际却是夜间的伴侣。——西塞罗 73、坚持意志伟大的事业需要始终不渝的精神。——伏尔泰 74、路漫漫其修道远，吾将上下而求索。——屈原 75、内外相应，言行相称。——韩非
培训课件：房地产市场及其运行规律
51、山气日夕佳，飞鸟相与还。 52、木欣欣以向荣，泉涓涓而始流。
53、富贵非吾愿，帝乡不可期。 54、雄发指危冠，猛气冲长缨。 55、土地平旷，屋舍俨然，有良田美 池桑竹 之属， 阡陌交 通，鸡 犬相闻 。
谢谢你的阅读
房地产市场运行的一般规律
(2)按市场交易客体划分 按照市场交易客体划分可分为土地使用权市场、房 产市场、房地产金融市场和房地产中介服务市场等。 其中还可以进一步细分，比如房地产中介服务市场又 可以分为房地产评估、房地产经纪、房地产咨询市场 等。 (3)按物业类型划分 可以分为住宅市场、商业物业市场、写字楼市场、 工业物业市场、农用物业市场、休闲娱乐物业市场等。 每一类又可以细分，如住宅市场可以细分为普通住宅 市场、别墅市场等，工业物业市场可以细分为厂房市 场和仓储市场等。
房地产供给弹性具体表现为土地总体供给的刚性和房地产 供给的缺乏弹性。土地供给分为自然供给和经济供给两类，自 然供给是指自然界为人类所提供的天然可利用的土地，它是有 限的，相对稳定的，土地的自然供给是没有弹性的，具有刚性。 土地的经济供给是指在自然供给的基础上，经社会经济的协调 规范，可供开发利用或再开发利用的土地。土地的经济供给是 有一定弹性的，随着经济、政治、法律等因素的变化而变化， 但由于受自然供给的刚性的限制，以及土地用途转换的相对困 难性的约束，其弹性也是不足的。房地产供给由于受土地经济 供给的缺乏弹性的影响，加上房地产开发建设周期较长，房地 产增量部分供给缺乏弹性，存量部分相对而言具有弹性。
房地产二级市场是指一级市场的土地使用权受让人，对土 地开发和房屋建设完成之后，作为卖方与房地产买方进行交易 而形成的市场。在城市扩张和人口快速集聚阶段，房地产交易 主要集中在二级市场。 房地产三级市场是指在二级市场取得的房地产再度交易而 形成的市场。 在房地产开发趋于饱和的区域，三级市场的交易活动将赶 上、超过二级市场。在房地产市场成熟的国家和地区，三级市 场的交易量远远大于二级市场的交易量。
2.2.3房地产需求的特性 房地产商品是一种特殊的商品，其需求具有 以下特征： （1）房地产需求具有区域性； （2）房地产需求具有层次性； （3）房地产需求具有消费与投资的双重性； （4）房地产需求的可替代性。
上海市房地产市场发展状况与分析报告
上海市房地产市场发展状况与分析报告一、上海市房地产市场发展的阶段特征(一) 市场的初步开创阶段党的十一届三中全会以后，上海首先改革了住房由政府统建统配统管的制度，开始进行商品房建设。
这主要包括几个方面: 其一是侨汇房的推出，引进商品房生产的新机制;其二是优惠价商品住宅试点起步，为住宅商品生产探索了路子。
这一阶段是以政府行政主管部门组建的房地产开发公司作为房地产开发经营主体开始出现，投资主体开始向多元化发展。
上海房地产业突破了长期以来计划经济模式的禁锢，从萎缩开始复苏，但总体上还处于萌芽状态，并且以国有企业为主，运行以计划经济特征为主，没有形成规模。
(二) 以增加供给为导向的推动市场发展阶段这一阶段，在住房短缺的背景下，房地产市场以增加供给为导向，以增加开发投资为主要手段。
1984年十二届三中全会后，改革的重点由农村转到城市，中央逐步明确了市场化导向的改革思路，采取了几个重要措施，其一是土地使用制度改革起步，开征三资企业土地使用费和进行土地批租试点，至1991年底，全市已初步形成了外销的土地一级市场;其二是住房制度改革方案出台，1991年《上海市住房制度改革实施方案》正式出台。
1992年初，邓小平视察南方重要谈话发表和社会主义市场经济体制改革目标确立后，上海放开房地产市场。
中外房地产商纷至沓来，各行各业竞相涉足房地产业，出现了前所未有的房地产投资热。
这一阶段的特点是：房地产开发企业数量猛增，开发投资规模迅速扩大，形成了以开发投资为主要手段的房地产市场,供给明显增加。
呈现出投资主体多元化、房屋产权多元化的格局，房地产市场交易活跃。
房地产业的增加值快速递增，上海房地产业已经形成覆盖生产、流通、消费领域的门类齐全的产业体系。
但是，超常增长也出现了一定的盲目性，商品房供给超过了市场有效需求，空置量迅速上升，带来了隐患。
(三) 以激活需求为导向的拉动市场发展阶段1996年下半年以来，由于前几年房地产投资热中开发的项目陆续竣工上市，上市量集中，吸纳量不足，出现了商品房空置量攀升这一带有阶段性、结构性的发展中的问题。
房地产开发经营与管理
二.土地使用权的获取
1.开发商获取土地使用权的方式 （1）在一级土地市场上获取国有土地使用权 1）划拨方式 2）出让方式 （2）在二级土地市场上购入国有土地使用权 1）购入已经完成开发的熟地。 2）购入一项房地产，拆除原建筑物，重新开发。 3）购入半成品（在建工程），继续开发。 （3）合作开发
房地产开发经营与管理
谭茹文
1. 实物
从实物角度上看，房地产有三种存在的形态： （1）土地 （2）建筑物
（3）房地
房地产开发经营与管理
谭茹文
2. 权益
房地产可视为由多种权利构成的权利束， 而完整的权利束为房地产产权。 基本权利有：占有权、使用权、收益权、 处分权；派生权利，如：典权、抵押权、 地役权等。
（3）详细可行性研究：± 10%
（4）项目评估与决策：± 10%
房地产开发经营与管理
谭茹文
五. 房地产投资经济效果评价指标
1.房地产投资经济效果的表现形式
（1）开发投资
开发投资的经济效果主要表现为销售收入。经济效果的大小
则用开发利润、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。
（2）置业投资 置业投资的经济效果主要表现为租金、物业增值、减少纳税 、权益增加这四个方面。
（1）比较适合作为商业、办公、旅游、娱 乐、餐饮等类型的开发项目。 （2）由于旧城区人口密度及建筑密度高， 土地开发成本高。 （3）建设项目规划条件较为苛刻。
房地产开发经营与管理
谭茹文
4.新区房地产开发的特点
（1）比较适合建造高级住宅和公寓
（2）土地开发成本较低 （3）城市规划条件限制较少 （4）不完全具备开发项目的配套设施 （5）绿地和代征地的摊派较多
房地产开发经营与管理
关于房地产市场管理情况的报告
关于房地产市场管理情况的报告今年以来，在市委市政府的正确领导下，我们始终坚持“房住不炒”定位，加强组织领导，严格责任担当，完善落实举措，激发市场活力，全面提升行业管理和服务水平，促进房地产市场良性循环和健康发展。
现将房地产市场管理情况报告如下：一、房地产市场运行情况一是投资稳步回升。
目前，全市在建商品房开发建设项目421个，其中中心城区项目51个，各县（市）区370个。
2023年1-3月份累计完成投资54.7亿元，同比增长5.7%,增速排名位居全省第8位。
2023年1月-7月，房地产累计完成投资271.2亿元，增速9.4%,排名上升至全省第五，高于全省平均增速（1.7%）7.7个百分点。
二是市场预期增强。
1-3月份全市商品房销售面积累计69万平方米，增速-26.8%,增速排名位居全省第9位。
「7月份，商品房销售面积222.5万平米，增速-23.5%,排名上升至全省第五。
商品房销售情况有所缓解，7月份比3月份销售增速高出3.3个百分点。
二、工作推进情况（一）积极出台政策措施，激发市场活力。
自今年4月份以来，为进一步落实城市主体责任，充分调动市场主体积极性，结合我市实际，全面放宽政策，我们牵头制定了支持房地产业良性循环和健康发展一系列配套措施，包括加大住房公积金支持力度、合理确定商业性个人住房贷款最低首付比例、购房补贴政策、畅通审批“绿色”通道、保障项目加快施工、规范商品房预售管理、免除服务业小微企业和个体工商户房屋租金、高效便捷开展不动产登记、进一步释放住房消费潜力、优化安置房筹集渠道、优化房地产开发用地供应、优化保障性租赁住房供给方式、鼓励被动式超低能耗建筑发展、调整钢结构建筑配建政策、缓解施工企业资金压力、引导建设改善型高品质住宅、优化施工前期手续办理、加快棚改回迁房回购资金支付速度、取消规划条件中阳台封闭的强制要求以及对顶层退台的限制等十九条具体配套措施。
同时，抢抓当前政策窗口期和机遇期，认真研究国家有关房地产最新政策，摸清国家利好政策实施，用足用好近期出台的专项借款政策，完成“保交楼、稳民生”任务。
我国区域房地产业发展规律研究
我国区域房地产业发展规律研究一、本文概述随着我国经济的持续快速发展和城市化进程的深入推进，房地产业已成为国民经济的支柱产业，对经济增长、财政税收、就业和城市建设等方面产生了深远影响。
由于我国地域辽阔，各地区经济、社会、文化等条件差异显著，导致房地产市场的发展呈现出明显的区域性特征。
深入研究和把握我国区域房地产业的发展规律，对于促进房地产业健康发展、优化资源配置、提高人民生活水平具有重要的理论和实践意义。
本文旨在通过对我国不同区域房地产市场的发展历程、现状及其影响因素的深入分析，探讨我国区域房地产业的发展规律。
文章将概述我国房地产市场的总体情况，包括市场规模、发展水平、政策环境等通过对东、中、西部地区以及不同城市等级房地产市场的比较研究，揭示区域房地产市场的差异性及其背后的深层次原因结合国内外相关理论和实践，总结提炼出我国区域房地产业的发展规律，并提出相应的政策建议和发展策略。
本文的研究方法主要包括文献综述、数据分析、案例研究和比较研究等。
通过收集和整理大量的相关文献和数据资料，结合实地调研和案例分析，本文力求做到理论与实践相结合，定性与定量相结合，全面、深入地揭示我国区域房地产业的发展规律。
本文的研究不仅有助于丰富和完善我国房地产市场的理论体系，还为政府制定房地产政策、企业制定发展战略提供了有益的参考和借鉴。
同时，本文的研究也有助于提高公众对我国房地产市场的认识和理解，促进房地产市场的健康发展和社会经济的可持续发展。
二、我国区域房地产业发展概述随着我国经济的持续高速增长和城市化进程的加速推进，房地产业作为国民经济的重要支柱产业，也呈现出蓬勃的发展态势。
由于我国地域辽阔，各地区经济发展水平、资源禀赋、人口分布等因素存在较大差异，房地产业在不同区域的发展也呈现出不同的特点和规律。
在东部沿海地区，尤其是长三角、珠三角和京津冀等经济发达区域，房地产业起步较早，发展迅速。
这些地区的房地产市场已经相对成熟，竞争激烈，房价普遍较高。
房地产价格走势
房地产价格走势过去几十年里，房地产市场一直是许多国家的经济增长的主要驱动力之一，房地产价格也成为人们关注的焦点。
房地产价格的走势对于投资者、房主和政府来说都具有重要意义。
然而，房地产市场的运行规律是复杂而多变的，受到许多因素的影响。
本文将探讨全球房地产价格的走势以及背后的原因。
1. 国内房地产市场趋势在很多国家，房地产市场一直都是经济的重要支柱。
房地产价格的走势对于人民的财富、消费行为和经济增长都有着深远影响。
然而，不同国家的房地产市场存在巨大的差异。
在一些国家，房地产价格持续上涨，出现严重的泡沫风险；而在另一些国家，房地产市场出现下行趋势，价格下跌。
这些差异的出现可以归因于以下几个因素：政府政策、经济形势、供需关系以及人口变动等。
在中国，过去几十年的城市化进程推动了房地产市场快速增长，价格上涨明显。
政府的政策调控措施对房地产价格也产生了显著影响。
2. 全球房地产市场走势差异尽管房地产市场在大多数国家都是重要的经济因素，但不同国家的房地产市场走势却存在很大差异。
例如，一些国家的房地产市场长期以来都处于上升趋势，如美国、英国和中国；而在其他国家，房地产市场价格却相对稳定或呈现下降趋势，如日本和德国。
这些差异主要取决于各国的经济情况、政策和金融体系。
不同的法律法规和金融体系，都会对房地产市场的发展和价格产生重要影响。
3. 影响房地产价格的因素房地产价格的走势受到许多因素的共同影响。
供需关系是最主要的因素之一。
当需求增加而供应有限时，价格往往上涨；相反，如果供应过剩，价格可能下跌。
资金供给、利率水平和金融政策也会对房地产市场起到关键作用。
此外，经济增长、人口流动和政府政策调控等因素也会对房地产价格产生直接或间接的影响。
例如，当经济形势良好、人口增长和就业机会增加时，房地产需求通常会上升，推动价格上涨。
相反，经济衰退、人口流出和政府调控政策的影响可能导致房地产价格下跌。
4. 房地产市场调控措施鉴于房地产市场对经济发展有重要作用，许多政府都采取了一系列调控措施以维持市场的稳定和健康发展。
中级经济师考试《建筑与房地产》知识点梳理第一章建筑与房地产市场
中级经济师考试《建筑与房地产》知识点梳理第一章建筑与房地产市场在中级经济师考试中，《建筑与房地产》是一个重要的考试科目，它涵盖了建筑、房地产、城市规划等多个领域的知识。
其中，第一章“建筑与房地产市场”是整个考试的基础，它涉及到建筑与房地产市场的概念、特点、构成以及运行规律等知识点。
下面将对第一章的内容进行梳理和讲解。
一、建筑与房地产市场的概念和特点1、建筑与房地产市场的概念建筑与房地产市场是指建筑产品（包括房屋、公共设施、交通运输等）和土地的交易、租赁等经济活动。
这个市场是国民经济的重要组成部分，它涉及到生产、流通、消费等多个领域，是经济发展的重要支撑。
2、建筑与房地产市场的特点（1）多样性：建筑与房地产市场涵盖了各种类型的建筑和土地，包括住宅、商业、工业、公共设施等，每种类型的建筑和土地都有其独特的特点和需求。
（2）区域性：建筑与房地产市场的交易活动受到地理位置的影响，不同地区的建筑和土地价格、供求关系等都有所不同。
（3）周期性：建筑与房地产市场的供求关系会随着经济周期的变化而变化。
在经济繁荣期，市场需求增加，价格上升；在经济衰退期，市场需求减少，价格下降。
二、建筑与房地产市场的构成要素1、供给方：包括开发商、建筑商、土地所有者等，他们提供建筑产品和土地供给市场。
2、需求方：包括消费者、投资者、企业等，他们有对建筑产品和土地的需求。
3、价格：价格是建筑与房地产市场中的核心要素，它是供需双方协商的结果，反映了市场的供求关系。
4、政策法规：政策法规对建筑与房地产市场的影响很大，包括土地政策、住房政策、城市规划政策等。
5、竞争环境：竞争环境是市场的重要因素，它决定了市场的效率和公平性。
三、建筑与房地产市场的运行规律6、供求关系：建筑与房地产市场的供求关系是市场运行的基础，供求变化直接影响到市场价格的变化。
7、价格机制：价格机制是市场运行的核心机制，它通过价格的变化来调节市场的供求关系。
8、投资回报：投资回报是建筑与房地产市场的重要驱动力，投资者追求的是利润最大化，因此投资回报是市场运行的重要因素。
西南大学房地产开发复习思考题及答案
（0311）《房地产开发》复习思考题第一章房地产开发的程序与管理一、名词解释房地产开发土地使用权出让土地使用权转让毛地价熟地价容积率二、简答、论述题1、房地产开发的主要程序2、我国的城市土地使用制度及其演变3、开发商获取土地使用权的方式4、房地产新区开发和旧城区开发的特点5、土地出让和房地产开发过程中的规划管理第二章房地产市场及其运行规律一、名词解释房地产市场空置率二、简答、论述题1、房地产市场分类2、影响房地产市场需求的因素3、影响房地产市场供给的因素4、房地产市场的特性5、房地产市场的功能6、房地产市场的自然周期及其对开发投资决策的影响7、房地产宏观调控的手段8、如何规范房地产市场行为第三章房地产市场调查与市场分析一、名词解释市场细分市场定位房地产市场分析二、简答、论述题1、目标市场选择的模式2、竞争者反应模式的种类3、影响消费者购买的因素4、房地产市场分析的内容第四章房地产开发项目策划一、名词解释房地产开发投资房地产置业投资房地产直接投资房地产间接投资房地产产品的功能定位二、简答、论述题1、房地产投资的利弊2、房地产投资风险的分类3、房地产风险对房地产投资方向和时机选择的影响4、影响房地产开发场地选择的因素5、不同类型房地产项目对位置的特殊要求第五章房地产投资分析基础一、名词解释资金等效值投资回报率财务净现值财务内部收益率二、计算题1、单利和复利的换算2、名义利率和实际利率的换算3、资金等值中的现值、终值、年值的换算第六章房地产开发项目的可行性研究一、名词解释可行性研究成本收益率投资收益率盈亏平衡分析敏感性分析二、简答、论述题1、可行性研究的内容、2、房地产开发成本费用构成3、房地产开发项目的主要不确定性因素三、计算题财务内部收益率、财务净现值、动态投资回收期、成本利润率、成本收益率、投资收益率的计算第七章房地产开发的建设过程一、名词解释建筑工程施工招投标工程项目管理二、简答、论述题1、工程建设项目的招标方式2、招标文件所包括的内容3、建筑工程施工的合同形式4、房地产开发中的项目管理的内容5、工程项目管理的内容第八章房地产开发项目的资金融通一、名词解释权益融资债务融资房地产抵押贷款直接融资房地产抵押贷款资产负债率房地产信托投资基金二、简答、论述题1、房地产项目融资的资金来源2、房地产贷款的原则3、金融机构确定房地产开发企业资信等级的指标体系4、金融机构对开发建设项目进行审查的内容第九章房地产市场营销一、名词解释房地产市场细分人员推销二、简答、论述题1、房地产营销战略与策略2、房地产市场细分的作用3、房地产市场细分的依据4、房地产市场定位5、在房地产寿命周期各阶段的市场销售策略6、房地产定价策略7、如何选择房地产广告媒体8、房地产推销人员策略技巧（0311）《房地产开发》复习思考题答案第一章房地产开发的程序与管理一、名词解释房地产开发：通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人居环境的一种活动。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
一、房地产空间市场与房地产资产市场
房地产具有消费品和投资品二重性。 因此，房地产市场存在空间市场和资产市 场两个层面。
• 空间市场： 房地产作为消费品的市场。房地产为 家庭和企业提供了生活和生产的空间。既 可以通过拥有房地产也可以通过租赁房地 产来获得空间带来的效用。 • 资产市场： 房地产作为投资品的市场，目的是获 取投资收益。为获得房地产所带来的投资 收益，必须拥有房地产。
• 例题3：如果同一地区的某一类型物业的 售价持续大幅度上涨，那么该类型物业 的出租需求就会（ ）。 A．减少 B．增加 C．不变 D．同步递减
18
二、房地产市场的供给
供给：是出售方愿意在某特定时间以特定 价格出售的总体数量。除价格以外，影响 房地产市场供给的因素有：
– 房地产开发成本：直接影响到开发商的利润 水平，直接影响到开发量；
政府通过各种政策调控
交互作用并不通畅
二、房地产市场的功能
从社会再生产过程Biblioteka 析，房地产市场 属于流通环节，处于中介地位，不仅起着 沟通生产和消费的重要作用，而且发挥着 促进房地产开发建设、提高资源配臵效率、 更好地满足生产性需求和消费性需求的重 要功能。
具体来说，房地产市场的功能可总结 如下： （一）配臵存量房地产资源和利益 （二）显示房地产市场需求的变化 （三）指导供给以适应需求的变化 （四）指导政府制定科学的土地供给计划 （五）引导需求适应供给条件的变化
11
四、房地产市场的结构
要实现房地产市场总量基本平衡、结 构基本合理、价格基本稳定的市场目标， 必须准确把握房地产市场上的主要结构关 系。
房地产市场结构包括：
总量结构：分析开发和销售之间的数量关系，考 察房地产供求之间的总量差距
区域结构：分析不同地区之间房地产市场发育情 况的差异和特点 产品结构：考察房地产中不同物业类型之间的投 资比例关系 供求结构：针对某一物业类型，分析市场内部不 同档次物业的供求关系 投资结构：分析投资者参与市场的不同投资目的 和投资方式
当市场条件发 生变化时，供求关 系曲线就会发生变 化。如当住房抵押 贷款利率上升时， 如果其他因素保持 不变，商品住宅需 求就会减少。如右 图所示。
价 格
D2 P P1
D1
S
E1
E2
Q2
Q1
Q
数量
图3-4 市场条件变化形成新的市场均衡价格
第三节
房地产市场指标
一、供给指标 二、需求指标 三、市场交易指标
（一）市场供给的特点 • 市场供给缺乏弹性 • 市场供给具有非同质性 • 高度垄断性、竞争不充分 （二）市场需求的特点 • 需求的广泛性和稳定性 • 需求的多样性 • 需要借助金融机构进行融资
（三）市场交易的特点 • 交易是房地产产权的流转及再界定 • 需要复杂和严密的法律程序，交易费用比 较多 • 需要估价师或物业代理等提供专业服务 （四）市场价格的特点 • 与地理位臵的相关性 • 呈向上波动的趋势
• 在适当的条件和外力推动之下，房地产市 场对于国民经济将产生诸多的现实效用：
– 可以促进房屋生产的产业化和住宅消费的商 品化； – 可以促进居民消费结构的优化； – 可以促进我国产业结构的合理化； – 可以调节城镇住房的供求关系； – 可以促进城镇土地的合理利用。
第五节 房地产市场的运行规律
一、房地产空间市场与房地产资产市场 二、房地产市场的周期循环 三、房地产市场中的泡沫和过热
第一节 房地产市场概述
一、房地产市场的概念 二、房地产市场的构成 三、房地产市场细分 四、房地产市场的结构 五、房地产市场的运行环境
一、房地产市场的概念
•狭义的房地产市场是指房地产商品流通的场所， 如房地产交易所和交易市场等。
•广义的房地产市场是指房地产交易双方经济关 系的总和，是指从事房地产买卖、租赁、抵押、 典当等交易的活动场所及一切交易途径和形式。
•一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、 价格、资金、运行机制等因素构成的系统。
• 除此之外房地产市场还有其他的含义：
– 房地产市场是指房地产商品流通环节的状况， 包括供给和需求状况及其相互关系；
– 房地产市场是指房地产经济内在的调节机制， 即房地产经济的价值规律。
• 在我国由于土地的国家所有制的特点， 房地产商品的流通就表现为地块上的建 筑物的所有权和地块的使用权的转移。
随着我国房地产市场的发展，价格机制的 作用在逐渐增强。
单位价格
单位价格 超额供给 （过剩） h 供给曲线
供给曲线 P
E 需求曲线
75 50
H
E 均衡价格
f
1000
F
25
0
0
Q
单位时间内 的供求数量
简化的供求曲线
超额需求 （短缺）
2000
需求曲线 的供求数量
3000 单位时间内
图3-2
图3-3
房地产市场均衡
33
第四节 房地产市场的特性与功能
一、房地产市场的特性 二、房地产市场的功能
一、房地产市场的特性
房地产市场作为市场体系的组成部分，具 有市场的一般规律性，如受价值规律、竞 争规律、供求规律等的制约。 但由于房地产商品的特殊性，以及房地产 业在国民经济中的特殊重要地位，使得房 地产市场具有不同于一般市场的特性，主 要表现在以下几个方面：
• 房地产市场是房地产权益的交易市场， 房地产市场交易的对象实际上是附着在 每一宗房地产上的权益或权利。
二、房地产市场的构成
土地所有权买卖市场
地产市场
土地使用权出让、转让市场 土地开发市场 房屋买卖市场
房地产市场
房产市场
房屋租赁市场
房屋抵押、典当、臵换市场
房地产综合 服务市场
房地产劳务市场
房地产资金市场
一、供给指标
• • • • • 存量 新竣工量 灭失量 空臵量 空臵率 • • • • • 可供租售量 房屋施工面积 房屋新开工面积 平均建设周期 竣工房屋价值
二、需求指标
•国内生产总值 •人口数 •城市家庭人口 •就业人员数量 •城镇登记失业率 • • • • • 城市家庭可支配收入 城市家庭总支出 房屋空间使用数量 商品零售价格指数 城市居民消费价格指 数
产品的 标准性
投资量和 购买频度
产品具有同一性、可互相替换； 产品具有异质性，每宗 不同厂商的产品差异性较小 各不相同
产品固定，区域性市场 对于一般家庭来说是大 宗投资，不会经常购买
产品的移动性 产品可以运输至热销市场 投资量小，购买频度高
政府的作用
价格
政府极少干预，任其自然
由供给双方顺利交互作用达成
27
• 例题5：某市2008年存量商品住宅的吸纳 率为50%，该市同期存量商品住宅的吸 纳周期为：（ ）。 • A. 半个月 • B. 两个月 • C. 半年 • D. 两年
28
• 例题6：某销售型住房市场年初的住房存 量为100万套，其中空置待售住房5万套， 本年新竣工住房13万套，销售住房8万套， 则吸纳周期为（ ）年。 • A．0.63 • B．1.63 • C．2.25 • D．12.50
•按目标市场细分：
– 高、中、低档
• 例题1：“某城市别墅销售市场”这一市场 细分的方式包括（ ）。 • A．按地域范围细分 • B．按房地产用途细分 • C．按增量存量细分 • D．按交易形式细分 • E．按目标市场细分
10
• 例题2：在对某市房地产市场进行细分时， 划分出“某市甲级写字楼租赁市场”，这 种划分所采用的市场细分标准有（ ）。 • A．按存量增量细分 • B．按交易形式细分 • C．按目标市场细分 • D．按房地产用途细分 • E．按地域细分
30
• 例题8：2013年末，某市住房总量为5000万㎡， 其中经济适用住房400万㎡，商品住房3750万 ㎡；同期住房空置量为750万㎡，其中经济适 用住房为50万㎡，商品住房为450万㎡，则该 市2013年末的商品住房空置率是（ ）。 • A．9% • B．12% • C．12.5% • D．15%
三、市场交易指标
•销售量 •出租量 •吸纳量 •吸纳率 •吸纳周期 • • • • 预售面积 房地产价格指数 房地产价格 房地产租金
• 例题4：关于房地产市场吸纳周期的说法， 错误的是（ ）。 • A．吸纳周期是指房屋从准备租售到租售 完成所需的时间 • B．吸纳周期反映可供租售量全部被市场 吸纳所需的时间 • C．在新建商品房销售市场中，吸纳周期 又称为销售周期 • D．吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数
29
• 例题7：2013年，某市可供租售的房屋面积为3000万平 方米，其中可供销售的住宅面积为1800万平方米，可 供出租的住宅面积为450万平方米；当年销售和出租的 房屋总面积为2750万平方米，其中销售的住宅面积为 1680万平方米，出租的住宅面积为320万平方米。该市 2013年住宅市场吸纳率为（ ）。 • A．71.11% • B．88.89% • C．91.67% • D．93.33%
第三章 房地产市场 及其运行规律
第三章 房地产市场及其运行规律
第一节 第二节 第三节 第四节 第五节 第六节 房地产市场概述 房地产市场的供求关系 房地产市场指标 房地产市场的特性与功能 房地产市场的运行规律 政府对房地产市场的干预
本章要求
• 了解房地产市场的概念、分 类及总体结构； • 熟悉房地产市场的特征、影 响因素和市场指标以及政府 对房地产市场的干预； • 掌握房地产市场运行规律。
31
• 例题9：某市2013年新开工的房屋建筑面积为 90万㎡，2012年末完工转入2013年继续施工的 房屋建筑面积为30万㎡，2013年竣工的房屋建 筑面积为80万㎡。那么，该市房屋的平均建设 周期为（ ）年。 • A．0.5 • B．l.5 • C．2 • D．3