《物业管理概述》课件
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赵济忠
深圳物业进修学院兼职讲师
全国物业管理企业经理资格
Jason. Zhao
助理物业管理师
ISO9000、ISO14000内审员
长沙双瑞物业管理有限公司
物业管理部经理
手机（Mobile）： 传真 （Fax） ：0 电邮 (E-mail) ：
《物业管理概述》
1
物业概念
物业——Property 香港：财产、拥有物——房地产、不动产 国内：建成投入使用的各类建筑物及其相关的设
《物业管理概述》
3
现代物业管理的产生与发展
19世纪60年代的英国
工业发展高涨，劳动力需求大 大量人口的涌入，房屋及设施满足不了需要， 多人使用同一物业，环境条件脏、差， 拖欠租金，人为破坏房屋设施 严重影响业主的经济收益
奥克维娅 ∙ 希尔女士 制定了住宅的管理办法
《物业管理概述》
4
物业管理在香港的发展过程
环保材料：涂料、门窗、管线
《物业管理概述》
17
物业部对方案设计参予意见
市场
应开发何种类型：酒店、办公楼、公寓、商业
综合比例
单元面积
大楼规格：电梯数目/速度/楼底高度/洗手间数 目/吊顶/灯盘/空调采暖
为业主（使用人）服务 社 会 化 、专 业 化 的 统 一 管
理 市场经济管理模式
事业单位 产权单一 （国家财产） 行政手段
维修养护（被动）
低租金和大量的财政补贴
无偿 代表国家管理， 房管部门主导型
管理租用户
分散的部门管理
计划经济管理模式
《物业管理概述》
11
物业管理的特征
社会化：适应社会化大生产专业分工的需求， 需要全社会的参与、监督。
40年代 50年代 60年代 70年代
大移民潮 木屋时代 九龙石硖尾大火 早期公屋 私人大厦 初级物业管理 美孚新村 综合物业管理
80年代 物业管理成为置业选择因素
《物业管理概述》
5
国内物业管理发展过程
1981年3月10日，深圳市涉外商品房管理的专业公 司——深圳市物业管理公司，管理东湖丽苑涉外 小区
专业化：专门的组织机构 专业从业人员 专业的管理技术
企业化：物业管理机构必须根据国家法规成立
和运作
物业管理机构是根据现代企业制度运
作
经营型：物业管理机构是经营主体。 物业管理实行有偿服务 在市场获取合理利润
第三产业：服务性行业
《物业管理概述》
12
物业管理的基本特点 ——业主自
治自律与物业管理机构统一专业化管理相结合
（对日后管理不利因素作出改善建议） 1.2参与有关承建商会议，检讨进度； 1.3协助列出遗漏工程供发展商跟进； 2、制定物业管理服务方案： 1.1确定管理档次 1.2确定服务标准 1.3财务收支预算
《物业管理概述》
15
前期阶段之重点管理 ——从使用者可持续居住参与规划
外部 配套设施：道路、商业、活动场所、垃圾处理等、 能源：水、电、气、备用、发展 保安、消防： 车场、住宅、设备 人文环境：绿化布置/选种/高度/搭配、园林境观
《物业管理概述》
6
物业管理的核心要素
契约文件 ——共有产权行为规范
物业服务全面解决方案 ——服务系统集成
《物业管理概述》
7
市 场 行 情 调 研 和 预 测
物 业 租 售 推 广 代 理 、
目 标 客 户 群 认 定 、
物 业 功 能 布 局 和 划 分 、
发 展 外 延 ：
维 修 、 养 护 、 清 洁 、 保
《物业管理概述》
10
物业管理与传统房屋管理的区别
方式 项目
管理机构性质 物业产权 管理手段 管理内容
经费来源 服务性质 双方关系 工作观念 工作方式 经济模式
专业物业管理
传统房屋管理
企业
产权多元化
经济、法律 维修养护、 综合服务（主动） 收取管理费、多种经营、
自筹、 有偿
代 表 业 主 ，业 主（ 使 用 者 ） 主导型
业主自治自律：权利主体原则 产权与管理权分离 保护共同财产原则
统一专业化管理：技术性强 规模效益
《物业管理概述》
13
物业管理的基本环节
策划阶段、前期准备阶段 （前期准备） 启动阶段（物业交付使用初期） 日常运作阶段（正常运作期）
《物业管理概述》
14
策划阶段
1、早期介入 1.1检讨设计方案
备、设施和场地。
物业的分类（按使用功能）
⑴居住;⑵厂房(主要指标准厂房)、仓库、货场； ⑶办公；⑷商业；⑸交通运输；⑹邮政、通讯、 广播、电视；⑺宾馆、饮食、服务、旅游；⑻文 化、教育、科研；⑼卫生；⑽体育等。
《物业管理概述》
2
物业管理（PropertyManagement）
指物业管理企业（机构）受物业所 有人的委托、依据物业管理委托合同。 对物业的房屋建筑及其设备、市政公用 设施、绿化、卫生、交通、治安和环境 容貌等管理项目进行维护、修缮和整治， 并向物业所有人和使用人提供综合性的 有偿服务。
1991年，万科“天景花园” 成立业主管理委员会
1993年，成立深圳市物业管理协会
1994年，《深圳经济特区住宅区物业管理条例》 颁布实施
1994年，“莲花北村”首次实施物业管理内部招 投标（“万厦居业”中标）
1996年12月3日深圳“鹿丹村”首次面向社会公开 招投标 （“万科物业”中标）
传 统 意 义 上 的 ：
安
等
现 代 物 业Hale Waihona Puke Baidu管 理 的 内 容 和 发 展
《物业管理概述》
8
物业管理的基本内容
----常规性的公共服务（基本的、必须的）
1 房屋建筑主体的管理
基本情况、修缮及管理、装修管理
2 房屋设备、设施的管理
基本情况、运行、保养、维修、改造
3 环境卫生
4 绿化
5 治安
策划等 建筑材料：外墙、公共场所材料易维护和更换 科技运用：智能化、网络等
《物业管理概述》
16
室内 物业规格：电梯数目/速度、底高度、洗
手间数目、公共照明、空调采暖等
用户单元：单元面积、管道、家电设备、 阳台综合比例
内部空间：使用功能分区明显（社交与 起居、休闲与家务）、细节空间（阳台、 吊柜）
6 消防
7 车辆道路
8 公众代办性质
水、电、气、有线电视、电话
《物业管理概述》
9
针对性、委托性专项服务（特定、有偿服务）
1 日常生活类
衣着、饮食、居住、出行
2 商业服务
小型商场、美发厅、修理店
3 文化教育、卫生、体育 4 金融服务类 5 经纪代理中介
租赁、评估、公证
6 社会福利（无偿或政府支持）
深圳物业进修学院兼职讲师
全国物业管理企业经理资格
Jason. Zhao
助理物业管理师
ISO9000、ISO14000内审员
长沙双瑞物业管理有限公司
物业管理部经理
手机（Mobile）： 传真 （Fax） ：0 电邮 (E-mail) ：
《物业管理概述》
1
物业概念
物业——Property 香港：财产、拥有物——房地产、不动产 国内：建成投入使用的各类建筑物及其相关的设
《物业管理概述》
3
现代物业管理的产生与发展
19世纪60年代的英国
工业发展高涨，劳动力需求大 大量人口的涌入，房屋及设施满足不了需要， 多人使用同一物业，环境条件脏、差， 拖欠租金，人为破坏房屋设施 严重影响业主的经济收益
奥克维娅 ∙ 希尔女士 制定了住宅的管理办法
《物业管理概述》
4
物业管理在香港的发展过程
环保材料：涂料、门窗、管线
《物业管理概述》
17
物业部对方案设计参予意见
市场
应开发何种类型：酒店、办公楼、公寓、商业
综合比例
单元面积
大楼规格：电梯数目/速度/楼底高度/洗手间数 目/吊顶/灯盘/空调采暖
为业主（使用人）服务 社 会 化 、专 业 化 的 统 一 管
理 市场经济管理模式
事业单位 产权单一 （国家财产） 行政手段
维修养护（被动）
低租金和大量的财政补贴
无偿 代表国家管理， 房管部门主导型
管理租用户
分散的部门管理
计划经济管理模式
《物业管理概述》
11
物业管理的特征
社会化：适应社会化大生产专业分工的需求， 需要全社会的参与、监督。
40年代 50年代 60年代 70年代
大移民潮 木屋时代 九龙石硖尾大火 早期公屋 私人大厦 初级物业管理 美孚新村 综合物业管理
80年代 物业管理成为置业选择因素
《物业管理概述》
5
国内物业管理发展过程
1981年3月10日，深圳市涉外商品房管理的专业公 司——深圳市物业管理公司，管理东湖丽苑涉外 小区
专业化：专门的组织机构 专业从业人员 专业的管理技术
企业化：物业管理机构必须根据国家法规成立
和运作
物业管理机构是根据现代企业制度运
作
经营型：物业管理机构是经营主体。 物业管理实行有偿服务 在市场获取合理利润
第三产业：服务性行业
《物业管理概述》
12
物业管理的基本特点 ——业主自
治自律与物业管理机构统一专业化管理相结合
（对日后管理不利因素作出改善建议） 1.2参与有关承建商会议，检讨进度； 1.3协助列出遗漏工程供发展商跟进； 2、制定物业管理服务方案： 1.1确定管理档次 1.2确定服务标准 1.3财务收支预算
《物业管理概述》
15
前期阶段之重点管理 ——从使用者可持续居住参与规划
外部 配套设施：道路、商业、活动场所、垃圾处理等、 能源：水、电、气、备用、发展 保安、消防： 车场、住宅、设备 人文环境：绿化布置/选种/高度/搭配、园林境观
《物业管理概述》
6
物业管理的核心要素
契约文件 ——共有产权行为规范
物业服务全面解决方案 ——服务系统集成
《物业管理概述》
7
市 场 行 情 调 研 和 预 测
物 业 租 售 推 广 代 理 、
目 标 客 户 群 认 定 、
物 业 功 能 布 局 和 划 分 、
发 展 外 延 ：
维 修 、 养 护 、 清 洁 、 保
《物业管理概述》
10
物业管理与传统房屋管理的区别
方式 项目
管理机构性质 物业产权 管理手段 管理内容
经费来源 服务性质 双方关系 工作观念 工作方式 经济模式
专业物业管理
传统房屋管理
企业
产权多元化
经济、法律 维修养护、 综合服务（主动） 收取管理费、多种经营、
自筹、 有偿
代 表 业 主 ，业 主（ 使 用 者 ） 主导型
业主自治自律：权利主体原则 产权与管理权分离 保护共同财产原则
统一专业化管理：技术性强 规模效益
《物业管理概述》
13
物业管理的基本环节
策划阶段、前期准备阶段 （前期准备） 启动阶段（物业交付使用初期） 日常运作阶段（正常运作期）
《物业管理概述》
14
策划阶段
1、早期介入 1.1检讨设计方案
备、设施和场地。
物业的分类（按使用功能）
⑴居住;⑵厂房(主要指标准厂房)、仓库、货场； ⑶办公；⑷商业；⑸交通运输；⑹邮政、通讯、 广播、电视；⑺宾馆、饮食、服务、旅游；⑻文 化、教育、科研；⑼卫生；⑽体育等。
《物业管理概述》
2
物业管理（PropertyManagement）
指物业管理企业（机构）受物业所 有人的委托、依据物业管理委托合同。 对物业的房屋建筑及其设备、市政公用 设施、绿化、卫生、交通、治安和环境 容貌等管理项目进行维护、修缮和整治， 并向物业所有人和使用人提供综合性的 有偿服务。
1991年，万科“天景花园” 成立业主管理委员会
1993年，成立深圳市物业管理协会
1994年，《深圳经济特区住宅区物业管理条例》 颁布实施
1994年，“莲花北村”首次实施物业管理内部招 投标（“万厦居业”中标）
1996年12月3日深圳“鹿丹村”首次面向社会公开 招投标 （“万科物业”中标）
传 统 意 义 上 的 ：
安
等
现 代 物 业Hale Waihona Puke Baidu管 理 的 内 容 和 发 展
《物业管理概述》
8
物业管理的基本内容
----常规性的公共服务（基本的、必须的）
1 房屋建筑主体的管理
基本情况、修缮及管理、装修管理
2 房屋设备、设施的管理
基本情况、运行、保养、维修、改造
3 环境卫生
4 绿化
5 治安
策划等 建筑材料：外墙、公共场所材料易维护和更换 科技运用：智能化、网络等
《物业管理概述》
16
室内 物业规格：电梯数目/速度、底高度、洗
手间数目、公共照明、空调采暖等
用户单元：单元面积、管道、家电设备、 阳台综合比例
内部空间：使用功能分区明显（社交与 起居、休闲与家务）、细节空间（阳台、 吊柜）
6 消防
7 车辆道路
8 公众代办性质
水、电、气、有线电视、电话
《物业管理概述》
9
针对性、委托性专项服务（特定、有偿服务）
1 日常生活类
衣着、饮食、居住、出行
2 商业服务
小型商场、美发厅、修理店
3 文化教育、卫生、体育 4 金融服务类 5 经纪代理中介
租赁、评估、公证
6 社会福利（无偿或政府支持）