商业地产资产管理

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路漫漫其悠远
资能获得稳定的收入或现金) 资本增值
房地产的价值来自于租金收入,我们假设因为市场需求的 原因租金一直上涨,那么房地产的价值在将来确实会一直增 加。 通货膨胀百度文库
避免通货膨胀损失的套期保值。 房地产趋向于对抗通货膨胀,因为产生的租金总是和市场 水平持平。因此,如果通货膨胀导致的租金上涨,建筑的价 值将也会上升,而且投资本金的价值也会上涨。
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八、资本化率和融资
资本化率 资本化率是一项资产的净营业收入与它的资金成本(买入这
项资产的原始价钱)或当前市场价值的比率。
在房地产中,如果想要计算一座建筑的价值,只需知道它的租金收 入和现行市场资本化率即可。
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收益率和并购实践
收益率(资本化率)和并购实践 比如我们有笔钱要投资,我们选择把钱存入银行,来赚取
建筑的质量会随着时间而下降,如果你没有一个适当的预防 维护计划的话,建筑质量的下降更快。
为让建筑在市场上保持竞争力,需要不停的评估资金成本, 这是以这项资金成本能够带来的经济利益为基础的。
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十四、赎回策略
丧失抵押权赎回战略
定义: 丧失抵押品赎回权是一个特定的法律流程,又称取消抵押品赎回权。指 借款人因还款违约而失去赎回抵押品的权利。贷款机构根据规定的法律程 序获得相关房产抵押品所有权或房产抵押品出售以抵消借款人欠债。 通俗来说,以上说明如果这项资产是借方用来做贷款担保物的,那么贷 方将收回资产。
理计算一段时间内(三到五年)租约的全部价值,并且以现 在的状态打折。换句话说,三年后租约的价值相当于多少人 民币就是现在的价值。
在这个时候,你可以把现在的条件下这个租约的价值与这 座建筑每平方米多少人民币的价值相对比。
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资本支出及其在增加一座建筑价值中所扮演的 角色
当一座建筑需要在某个方面修缮或变得现代化,这将通常会 需要资本支出,因为投资的长期性,这个支出不会直接算作 一项营业费用。
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房地产业中不同形式的产权
所有权类型: 个人 合伙人关系和合资公司 公司 养老基金 保险公司 房地产投资信托公司(REITS)
投资者可以在股票市场上房地产投资信托公司的股票,房地产投资信托公司 的价值以天来计算,就跟股票一样。与房地产开发公司最大的区别在于,房地产 投资信托公司所赚取的大部分利润以红利的形式回报给投资者。
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理解建筑和市场中所有不同元素在一起如何为 资产管理带来价值
让我们从净租金收入开始看这些事物是如何产生影响的:
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理解建筑和市场中所有不同元素在一起如何为 资产管理带来价值
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理解建筑和市场中所有不同元素在一起如何为 资产管理带来价值
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理解建筑和市场中所有不同元素在一起如何为 资产管理带来价值
商业地产资产管理
路漫漫其悠远
2020/7/13
一、资产管理概念介绍
为房地产增加价值!
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为机构投资的规则
投资指导政策: 透明度 保守主义 低风险 与期待的支出所匹配的投资水平
降低风险的方式: 尽职调查 分析 战略性商业计划
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资产管理概念介绍
与房地产相关的一些风险: 运营(收益可能没有期待的那么多) 租赁(租赁目标可能受市场影响) 资金支出(补充投资的程度可能会被低估) 流动性(万一房地产卖不出去) 债务(一些物业会给所有者多余的债务,比如说环境风险
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项目资本
项目资本 通过资产项目增加资产价值
有时候一些重大的费用,如房屋的维修费或对大堂整体翻 修,需要完成才能保证建筑的价值。
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房地产行业专业人士的角色
底线
-资产管理经理的角色
最重要的是增加价值 一座建筑里的所有事物不是增加就是减少这座建筑的价值
资产管理经理应该表现的像业主一样 资产管理经理的主要责任是让建筑产生利润
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理解建筑和市场中所有不同元素在一起如何为 资产管理带来价值
一位好的资产管理经理从一个精心准备的商业计划开始 好的市场信息 训练有素的租赁团队 训练有素的物业管理职员 能源管理和费用控制 预防性维护 资本计划在商业计划中是很关键的一个元素,它影响现金流 和将来的投资回报 好的客户服务利于租户挽留,并且给建筑带来好的声誉以吸 引其他租户
成本法 (计算它建立时候的成本,或替换成本)
市场对比法 (同样一座城市里其他建筑在过去半年左右卖 出的每平米的价钱)
收入资本化法 (假设一座建筑的价值最大程度受到了租金 收入的决定,如能计算这座建筑的租金收入/现金流,就能得 到一个更加实际的价值计算方法)
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从长远眼光看房地产业
收入/现金流 收入/现金流 (投资者应该确保收回投资的本金,确保投
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四、投资原理
房地产业与股票和债券如何相比较
资产种类 ·股票 ·债券 债券和股票都是证券,区别在于股票持有者在公司有股权
,而债券持有者在公司里有债权人的股份。债券通常有一个 规定的到期日,而股票可能一直未清偿。
·房地产 被持有或出租的建筑物/地块。
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投资原理-估值方法 计算价值的方法
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投资实践和融资实践
投资实践-保险公司 保险公司必须赚取最低的回报率,才能在将来某一时间点
有足够的现金来偿还债务。
融资实践-银行 银行业在多种方式上支持房地产开发,他们提供短期和长
期的融资。 短期融资叫做: 建筑融资 过度融资 夹层融资
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九、并购
理解房地产如何被买下 一位资产管理经理买一座建筑,需要的技能包括市场分析
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十一、物业发展
项目分析 资产管理经理需要知道:
预估建筑成本-项目全部成本是多少?直到项目完成,你能看到的建筑成本都在哪 里? 建筑期-这个项目要进行多久?在将来的某个时候你期望的市场是哪里? 市场条件-在建筑期最后,买卖和租赁房产的预期是什么?在那个时候还将会有市 场需求吗? 职员以及经过训练的人员的可利用性。 一旦经济模型建立起来,资产管理经理通常需要让它经过一个投资委员会或者公 司里一些其他权威的审核和通过。
所有人负责。
物业管理经理 租赁管理经理 估价师 工程师 咨询师
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三、房地产业
把每座建筑视为一个单独的产业
赚取利润 地点
市场/销量
租赁管理经理、物业管理经理等在一座建筑里不同的扮演角色
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房地产行业专业人士的角色
收入
-租赁管理经理的角色
·寻找建筑物空闲房屋的承租人以产生收入(了解这座建筑的特色 、与其他建筑相比的竞争优势) ·管理建筑所使用的第三方经纪人(和中介圈子保持良好关系) ·负责续租(定期与承租人保持联系)
寻找一个新承租人的成本将是保持现有这个的四倍!
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房地产行业专业人士的角色
开销
-物业管理经理的角色
·管理营业费用(怎样管理一座建筑才能使承租人过得舒服 )
·负责租约管理与承租人的关系(确保承租人遵守所有租约 上的条款还要与承租人保持良好的工作关系)
·项目管理(管理给建筑进行维修的维护部分和外聘服务单 位等,完成任务并把开控制在预算内)
组成团队
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物业开发过程中每一位专业人士的角色
建筑师和设计师 工程顾问(机械、电气、结构、环境等) 建筑管理者和项目管理者 租赁顾问 物业管理经理 承包商 资产管理经理
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十二、管理团队
租赁功能以及它如何对资产管理经理的成功至关重要
承租方不再续约的成本 使用一份常规报告来跟踪你的租赁管理经理的活动 使用一个租赁情况图 未用空间清单 资产比较分析
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房地产行业专业人士眼里的资产管理
物业管理:
管理一座建筑的运营开销并且负责租户的安康,包括租约 管理。
物业维护质量 一座维护好的建筑比一座维护差的建筑更保值!
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房地产行业专业人士眼里的资产管理
租赁管理:
致力于收入的产生。 负责为任何一块空场地招租,为租户租约续租。 租赁管理经理负责收入,物业管理经理负责开销:
最低的利率3.25%,或者我们也可以投资在房地产上。 房地产的资本化率在一年6%到7%之间徘徊。因此保证的
3.25%的利率与期望的6.5%资本化率之间的差别由一些因素构 成,其中之一就是风险。 了解这个之后,寻找购入建筑的资产管理经理就知道了他需 要找到回报率至少在6.5%的建筑再能买,因为这样才能使投 资有意义。
、战略思维、建筑价值估算和谈判。 团队的组成:
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十、财产处置
理解房地产如何被卖出 资产管理经理要记住:不要爱上你的房地产! 房地产是一项投资,与任何投资一样,它将在合适的时候
被买入或卖出。
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卖出房地产的步骤
市场分析 建筑分析 经纪人提议 附条件的报价提交 尽职调查 合理的信息的例子 最终报价 资产转让

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理解基点
投资债券的收益可能比投资商业地产的收益高/低200个基点 ,但投资债券的风险相对较低,能带来更高的净回报。
基点: 一个基点等于万分之一,一个百分比变化等于一百个基点。 债券收益率涨了0.05%,相当于增加了50基点,利率增加了1% ,相当于增加100基点。
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房地产投资影响因素
物业管理经理功能以及它如何对资产管理经理的成功至关重 要 不再续约的成本 与物业管理经理和租赁管理经理所使用的工具 BOMA中国的卓越项目证明
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十三、增加价值-计算每一次租约如何增加建 筑的价值
理解净效率 实际的租金,在考虑到出租特许权和其他像租约佣金一样
的成本以后。 除了对简单租赁率的扣除外,更加富有经验的资产管理经
租户挽留
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资产管理战略
资产管理战略(AMS)报告 基础资产辨别、投资策略、营业战略、资产管理经理和
投资组合管理者的许可
成熟周期分析 计算相对于市场租金而言,你的建筑租金大概处于一个什
么位置。
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六、估价
专业人士估价 内部估价师
在北美最好用的一个方法是在每三个月(一年三次)做一次 内部估价,在第四次找一位外部估价师来做。
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七、财务基准
行业数据 在北美,可以通过全国不动产信托委员会(NCREIF)和投
资物业资料库(IPD)找到行业数据,他们发布的报告会表明 他们成员投资组合中财产的回报率。
数据对一位资产管理经理来说有很大用处,他们可以用这 些数据按照资产分类(办公楼、零售等)和分布地区来衡量 资产表现的好坏。
1.理解所有者的经济目标。 2.为资产做一份建筑评估报告(BAR) 3.为这项资产开发一份资产管理战略(AMS) 4.发现并实施所有的增值措施,与资产的战略发展保持一致 。
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十五、整体汇总
理解建筑和市场中所有不同元素在一起如何为资产管理带来价值 我们在这项课程的开始,强调了资产管理经理要把建筑当作生意来 看待。 我们谈论了生意的不同因素。收益、支出、利润,利润=净租金收 入。房地产的不同方面都在影响着这三大主要因素。 我们谈论了资本化率以及对其产生影响的不同因素。 我们谈论了建筑价值和它如何成为资产管理经理的主要责任-为房 地产增加价值,什么事情影响了建筑价值。
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整体投资组合策略
形成一个商业计划
执行摘要
地域
目录
业绩指标
价值
绝对回报
使命
开发
远景
账面价值收益
战略计划
资本支出预算
关键措施
闲置
运营计划 (租赁、物业管理、资产管理〈出售物业、收购物业、物业开发〉)
目标和主要表现指标 (投资多样化:核心资产/非核心资产)
财产类型 (办公楼、零售、工业、住宅、地面租金、其他)
收入-支出=利润
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房地产行业专业人士眼里的资产管理
资产管理:
把每一座建筑当做一门生意来运作。 负责确保收入最大化,开销最小化。
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资产管理流程概述
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资产管理流程概述
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资产管理流程概述
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资产管理经理的责任
资产管理经理对谁负责? 对利润/底线负责,对一座建筑的收入和开销做出贡献的
商业地产评估:
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二、资产管理定义
管理种类: 设备管理经理 物业管理经理 租赁管理经理 资产管理经理
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房地产行业专业人士眼里的资产管理
设备管理:
根据国际设施管理协会(IFMA)的定义为“一项包含多项 行为的职业,整合人、地点、过程和科技来确定已建立的环 境的功能。”
负责建筑运营 机械、电力、安全等
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