地产项目成本分摊 学万科、碧桂园就对了

地产项目成本分摊学万科、碧桂园就对了

房地产项目成本分摊，是困扰地产成本管理的一个问题，因为涉及的成本科目和成本对象面积的类别较多，如果按期分摊可能造成某期项目成本陡增，但如果按成本要素的面积分摊，其中又有很多临界点和模糊地带，那么该如何完成科学的成本分摊？万科、碧桂园的成本分摊原则，可供借鉴。

项目开发成本的计量与核算，应区分直接成本与间接成本，属于直接成本和能明确成本对象的间接成本，可直接计入产品成本，而共同成本和成本对象无法分清的，可先进行归集，然后依成本动因按“收益原则”和“配比原则”分配至相应成本对象，若成本动因、受益原则和配比原则都不能满足成本合理拆分的，则需要通过综合应用这些原则或是其他分摊原则进行分摊。本文提炼了万科、碧桂园的项目成本分摊方法，标杆企业经验，可选择性进行沿用。

一、成本分摊应明确的面积指标：基地面积、占地面积、建筑面积、可售建筑面积

在进行成本分摊前，先要明确基地面积、占地面积、建筑面积、可售建筑面积4个面积指标。

基地面积，指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构

外围水平投影面积，包含在总占地面积内。

占地面积，指建筑物所占有或使用的土地水平投影面积，是各成本分摊所采用的指标，又称为总用地面积。

建筑面积，指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和，反映建筑物建筑的规模大小，是各成本分摊所采用的指标。

可售建筑面积，指取得《商品房预售许可证》、可预售和销售的商品房面积。是完工结转计入“库存商品”以及结转“主营业务成本”采用的指标。

二、土地成本分摊因计征面积的定义不同而有不同

土地征用、拆迁补偿和税费，可按土地面积计征，亦可按建筑面积计征。

按土地面积计征时有两种方法：

一是按实际占地面积将其分配到各苑区，再按苑区内产品类型直接分配。若苑区内的道路、广场等单列总用地面积，未计入产品，则将其分摊到的地价和拆迁补偿费，按该苑区各产品类型的占地面积比间接分配，直接分配数加间接分配数，即为该部分面积应分摊的成本。

二是将公用占地面积先分摊到商品房的占地面积上，占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的地价及拆迁补偿费来得出应分摊的成本。

按建筑面积计征时：

不论是公共用地还是商品房自身用地发生的土地费用，均应按占地面积来分摊。自有物业应以其“办理产权的面积”计算土地成本，在确认产权归属时按《国有土地使用权证》所载剩余使用年限计入“无形资产”进行摊销。

办理产权的面积与该自有物业总用地面积的差异数所承担的土地成本，计入所在销售苑区土地成本，若售楼部处于某销售苑区中，则分摊至该销售苑区；若售楼部相邻有若干销售苑区，则分摊至相邻销售苑区。若属多个成本对象受益，则按建筑面积分配。自有物业确权时，若苑区已竣工结转，则依据重要性原则判断是否需要调整。

三、分期成本按可售面积分摊，分区成本按业态建筑面积分摊

对于分多期开发的项目，万科成本分摊依据各期可售面积。以万科A项目为例，分为5期，各期面积如下表：其中，A项目一期的业态包括情景洋房、多层住宅、高层住宅，占地面积分别为21300㎡、21000㎡、25700㎡。

首先，在土地获得价款上，政府地价、合作款项、红线外市政设施费为全期收益，按占地面积在各期分摊，本期各业态产品也同理分摊。

其次，开发前期准备费上，勘察设计费、三通一平费按谁受益谁分摊的原则计入各期，按建筑面积分摊。

再次，园林环境工程费用上，入口形象改造工程、入口

广场工程、风景大道工程、中心公园等为全期受益，前两类按可售面积在各期进行分摊，中心公园按可售面积在二、三、四、五期进行分摊。

最后，在配套设施费上，会所、游泳池、幼儿园、学校、塑胶跑道、网球场、篮球场、人防地下室等不留成本，费用按可售面积在各期进行分摊；一期地下室车库则计入一期，按售价的50%提留成本。

跨期成本分摊明细表

需要注意的是，当分摊成本确定后，当总成本发生变化时，变化部分成本仅在未结算开发期反映，已结算开发期不再调整分摊成本。

碧桂园的B项目分为a区和b区，a区总建筑面积为12300平米，b区建筑面积为2351平方米，花园会所竣工结转时，各苑区分摊会所成本如下表：

四、建安工程成本分摊的3大重点

建安工程成本是房地产项目开发成本的大头，需要重点把握。需要注意的是，预付工程款、备料款等以后在工程进度款中扣除的，不论是否开具发票，均不计入开发成本。

1.成本分摊因施工承包方式而有不同

施工承包方式主要包括自建、包工包料外包承建、甲供材外包承建。

包工包料的外包方式，在与承包单位进行工程价款结算

时，按承包单位根据当月实际完成工作量提出，经监理公司、甲方审定、确认的“已完工程月报表”、“工程价款结算单”所确定的工程价款，计入“建筑安装”付款成本项目。

甲供材的外包方式，房企提供材料，施工单位仅提供人工、机械同时收取人工费，按成本核算对象分别从仓库领出材料和施工单位收取的人工费直接计入“建筑安装”成本项目。

2.多项工程一并招标外包且按标价结算的情况

应在工程完工结算工程价款时，按每个工程的预算造价占各项工程预算造价之和的比例，计算各自的标价即实际建安工程费，计入有关商品房等成本核算对象的“建筑安装”成本项目。计算公式为：某项工程的实际建筑安装工程费=该项工程预算造价/各项工程预算造价合计×工程标价。

3.地下室成本分摊至地面受益建筑物、地下功能房、地下车库

目前各项目地下室结构不一，如洋房垂直下的地下室、几幢洋房之间的空地上建造一个大的地下室等，尤其北方的地下室还有附房、办公室、电房、人防设施等。碧桂园为了便于各业务部门的信息交接，工程造价和腾越预结算室提供预算成本、预算书、结算书时将地下室造价分为两部分，分别提供桩基成本和地下室除桩基础以外的成本，分摊方法如下：