房地产项目收购并购的法律问题详解

房地产项目收购的法律分析

随着经济的发展，企业间的并购重组已成为一种常态，并成为优化资源配置的一种有效方式。房地产行业作为国民经济的重要组成部分，随着经济周期的轮转，也上演着收购与被收购、重组与被重组的剧幕。本文试就房地产项目收购涉及的相关法律问题，进行介绍和分析。

一．房地产项目收购的模式

本文所指的房地产项目收购，泛指涉及房产、土地使用权的交易，既包括对房地产公司的房地产和开发项目的收购，也包括对一般企业的已建房屋建筑物、土地使用权、在建工程的收购；既包括整体收购，也包括部分收购。

从大体上来说，房地产项目的收购模式主要有两种，一种是股权收购，一种是资产收购。股权收购模式，主要是收购方购买持有该房地产项目的公司(以下简称“目标公司”)的股权，通过持有目标公司股权间接持有该房地产项目；资产收购模式，主要是指收购方直接购买该房地产项目，购买后收购方直接持有该房地产项目。

两种收购模式虽然涉及的直接交易标的不同，但目的同样是持有和控制该房地产项目。两种收购模式涉及的法律关系和交易成本各不相同，这就需要在房地产项目收购的实际操作过程中，根据拟收购房地产项目的具体情况，采取合适的收购模式，使得收购的风险可控和交易成本尽可能降低。下文拟以房地产开发项目的收购为基础蓝本，对房地产项目收购展开介绍和分析。

二．股权收购模式的法律分析

实践中，房地产开发一般都是以项目公司的形式进行，即在进行房地产项目开发前，投资方先设立一家公司实体，然后再以该公司的名义去拿地和进行开发。该公司除了持有该房地产开发项目外，一般不再持有其他经营性资产，在项目开发完成并销售完毕后，该项目公司将予以注销。在以项目公司作为开发载体的模式下，对房地产项目的收购，多数以股权收购的模式进行。

股权收购，既包括全资和绝对控股型的收购，又包括非控股的参股型收购。基于此，股权收购模式又可细分为股权转让方式收购和增资扩股方式收购。

(一) 股权转让方式

在股权转让方式下进行的股权收购，应着重关注以下几点：

1. 收购前的资产剥离

如目标公司仅持有房地产项目资产，而不持有其他经营性资产，一般情况下，收购这样的目标公司不需在收购前进行资产剥离、重组。但如果目标公司除持有房地产项目资产外，还经营其他实业和持有其他经营性资产，如果收购方的目的仅是想获得目标公司的房地产项目资产，在这种情况下如要采取股权收购的模式，则需在收购前对目标公司持有的其他经营性资产和业务进行剥离、重组，使得目标公司在资产剥离和重组后，仅持有房地产项目资产。

例如要收购一家同时从事工业品生产和房地产开发的公司，收购方的目的仅是想取得目标公司的房地产开发项目，而不想目标公司被收购后仍从事工业品生产业务。在这种情况下，如要采取股权收购的模式，则需对目标公司从事工业品生产的经营性资产进行剥离，可

考虑由目标公司的股东或其关联方或其他有意收购的第三方，收购该经营性资产。在目标公司转让该经营性资产后，收购方再收购目标公司的股权，这样收购后目标公司除持有房地产项目资产外，不再持有其他经营性资产。

2. 交易主体

在不同的收购模式下，交易主体即合同的签约主体是不同的。在股权转让的交易模式下，交易的双方应是收购方和目标公司的原股东，而非目标公司。在收购时，收购方可能基于某种考虑，不想或不能直接以自己的名义去收购，而是先设立一家壳公司，然后再以壳公司的名义去收购项目公司。

例如目标公司是中外合资经营企业，依据相关法律规定，境内自然人不能成为中外合资经营企业的股东，如果收购方是境内自然人，且收购仅是部分收购而非全资收购，则不能直接以该境内自然人的名义去收购，这将违反法律的相关规定。在这种情况下，就需要通过一种变通的方法，来规避法律的这个限制性规定，可考虑由该境内自然人先设立一家壳公司，然后再以该壳公司的名义，收购目标公司的股权，从而实现该境内自然人对目标公司的间接控股或参股。

此外，以壳公司来运作收购项目，既方便经营管理，又有利于风险控制。国际上很多大型的专业投资机构所进行的收购，一般都是采取杠杆收购，即其用很少的自有资金去收购很大标的额的资产，差额部分通过对外举债融资来解决，像这种收购一般都会以壳公司来运作。由于公司是独立法人，公司对于自身的债务，独立承担法律责任，而公司的股东只在出资额内承担责任，即如果公司的股东已足额缴纳其所认缴的出资，则股东对公司的债务不需承担任何法律责任。基于此，在收购时以壳公司作为收购主体，并以壳公司的名义对外举债，

如果未来发生壳公司不能偿还债务或壳公司破产的情况，其背后的股东通常也不需承担太大的法律风险。

因此，在进行收购时，要因应不同的情况，来确定以哪个主体作为收购主体，作为合同的签约方，以尽量控制潜在的法律风险和其他风险。

3. 目标公司股权的权属状况

股权收购很重要的一点，就是收购后收购方要确保能取得目标公司的股权，这就需要在收购前对目标公司股权的权属状况进行调查，查明目标公司股权是否存在质押和权属纠纷。如果股权已被质押或存在权属纠纷，则在收购该等股权后，收购方可能会丧失该等股权或会引起权属纠纷，从而蒙受损失。所以，在以股权转让的方式收购时，应关注目标公司股权的权属状况，以确保收购后的股权权属不发生争议。

4. 目标公司债权债务状况

股权转让方式进行的收购，仅涉及目标公司股东层面的变更，目标公司原有的债权债务关系，并不会因目标公司股东的变更而发生转移，该等债权债务仍由目标公司享有或承担，而目标公司的该等债权债务，最终会影响收购方在收购后对目标公司享有的利益。虽然目标公司一般除持有房地产项目资产外，不再持有其他经营性资产业务，但为控制风险，亦需对目标公司的现存债权债务进行尽职调查，以明确目标公司是否存在数额较大的对外担保、对外借款或其他债务和纠纷。只有完全查明目标公司的债权债务状况，才能避免潜在的财务风险和法律风险，以免掉进收购陷阱。

5. 房地产项目资产的权属状况

收购目标公司股权，最终目的是通过控制目标公司而间接持有房地产项目资产，并通过持有和经营该等资产而获得收益，而不仅仅是为收购而收购。因此，房地产项目资产的权属状况如何，将影响目标公司的经营状况和盈利能力，从而影响收购方日后的收益。因此，应关注房地产项目资产的权属状况，如是已建成的房地产，则应查明该等房产和土地使用权是否已抵押、土地出让金是否已足额缴纳；如是在建工程，则应查明该等在建工程是否已取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，建设工程是否已验收，日后办理产权证书是否存在障碍等。

基于收购目的的不同，对房地产项目资产权属状况的关注点也不尽相同，例如收购目的是为持有已建房地产自用，则除上述关注点外，还应关注该等房地产是否已租赁给第三方、租期多长、提前解除租约的成本是多少等。只有进行全面的尽职调查后，才能做出正确的收购决策。

6. 目标公司其他股东的优先购买权

在全资收购或目标公司股东只有一人的情形下，不存在目标公司其他股东对转让方所转让股权的优先购买权问题。在部分收购目标公司股权的情况下，如果目标公司的股东有两个或两个以上，则此时应注意目标公司其他股东享有的优先购买权，可能会对收购行为造成影响。依据《公司法》的相关规定，有限责任公司股东在对外转让股权时，在同等条件下，公司其他股东有优先购买权。如果损害目标公司其他股东的该等优先购买权，可能会导致收购行为被法院撤销。