社区商业设计规划商铺划分原则万科版

一、社区商业规划原则商业规划原则总
结
商业价值最大化原则
连续性
可达性案例
可视性
3、避免出现景观的水景、绿化带遮挡商业流线。
╳
花池遮挡，不便进入商 铺
╳
花池遮挡，不便进入商 铺
╳
商铺门口有水 沟
╳
商铺门口有水景
一、社区商业规划原则商业规划原则总
结
商业价值最大化原则
连续性
可达性
可视性
1、商业界面的昭示性，特别注意在城市道路上的可视性； 在适当的位置，需增设商业的大标识。
结
商业价值最大化原则
连续性
可达性案例
可视性
2、注意停车位的规划及人流、车流设计： 增加商铺周边地面停车增大了消费的 便 利性，有利于带旺商业，如考虑与小区
车流分开管理，需与物业（或商业）管理公司进行协商解决，单独进行流线设计；
住宅地下 车库出口
住宅地下 车库入口
商业停车位
商业停车位 案例：沙 湾二期小区入口车流设计分析
楼梯上2F
（B）复式铺；
(备注：2F设置商业人流动线情况不在此次讨论范围）
二、商铺划分原则
• 动线设计原则总结
动线设计原则
1、首层解决人流动线，2F以上的商业人
3F
流依靠首层带动； 备注：2F及以上的通
2F
道满足消防疏散要求即
1F
可，不考虑其作为人流动线及外摆位的因 素；
2、若出现3F商业，则按照大铺考虑，
╳
因独立集中商业内侧没有设 商 业 出入口，造成单边商铺 ，商 业价 值浪费。
图一
应把独立商业内侧划成商铺。 转角设实墙，商业价值浪费
图二
图三
一、社区商业规划原则商业规划原则总
结
商业价值最大化原则
连续性
可达性案例
可视性
1.应避免商铺与周边道路出现较大高差
╳
╳
╳
√
一、社区商业规划原则商业规划原则总
2、避免交通体（电梯、疏散梯等）遮挡商铺或者占据转角等商业价值较高的区域；
有商业延续
非商业区域
消防或后勤流线
人流方向 道路绿化带
主 要道 人 流路 方向 绿
化
一、社区商业规划原则商业规划原则总
结
商业价值最大化原则
连续性
可达性
可视性
3、有商业内街出现时，避免出现单边商铺（如图二）；
4、避免在转角铺出现实墙，需要开门或橱窗，增加商业展示面（如图三）。
2、避免出现建筑构筑物遮挡商铺的情况； 3、避免出现景观的绿化、部品遮挡商铺；
一、社区商业规划原则商业规划原则总
结
商业价值最大化原则
连续性
可达性
可视性案例
╳
构架遮挡店铺
树木遮挡店铺
╳
╳
墙柱遮挡店招广告
╳
楼梯遮挡商铺，影响商业价值
╳
绿化遮挡店铺
一、社区商业规划原则商业规划原则总
结
商业价值最大化原则
3、建议有餐饮功能的商铺须 设 置后勤区域：卸货通道、货 梯 及垃圾房；
备注：后勤区域及流线非常重要，如后 勤流线与客户流线公用，则会导致商业 档次降低。
4、如有大中型餐饮主力店， 应考虑厨房位置，预留相应的 设备及管井位置。
二、商铺划分原则
➢ 动线设计原则+案例 ➢ 面积分配原则 ➢ 单铺划分原则 ➢ 立体铺组合原则 ➢ 影响划铺的消防因素小结 ➢ 2F及以上划铺与实用率的关系
说明：重庆龙湖春森彼岸紧邻城市快速干道北滨路，通过 广场、停车场、集中广告位的形式，增加外部人车的停 留 ，从而达到增加商业价值的目的；
一、社区商业规划原则商业规划原则总
结
Fra Baidu bibliotek
商业价值最大化原则
连续性
可达性
可视性
1、商铺布局尽可能连续、成环，避免出现袋状尽端式等商业死角（如下图示）， 商铺尽可能不被公共服务用房（如社康中心、服务站、卫士间等）打断，当社区入口过大 影响商业连续性时，应综合考虑其布置；
连续性
可达性
可视性案例
道路、场地剖面与商业昭示的关系：
城市干道
36M
辅道
增加商业广场 作为过渡空间
二层商铺 商铺
23M
相邻小区商铺
城市支路
地面停车位
住宅 架空层 商铺
小结：
12M
14M
1、道路越宽、则视线受影响越厉害，需要适当的后退一些广场空间作为过渡；
2、道路绿化对商铺视线的遮挡也比较厉害，因根据视线分析，做分级的广告设置。
目录
二、商铺划分原则
• 销售型社区商业2层以上的常见流线处理方式对比
动线设计原则
A B C
综上所述，B类型较好的平衡了销售和经营的需求。
二、商铺划分原则
• 销售型社区商业2层以上的常见流线处理方式对比案例
动线设计原则
走廊作为2F的人流动线， 宽度兼顾消防及逛的舒适性
（A）两层单铺组合
2F的人流靠首层带入
情况一：合设道闸 优点： 道闸设置简单，管理 简便。 缺点：商业车流跟小区内部 车流混行，不利于小区的安 全管理。
情况二：分设道闸 优点： 便于商业车流与小区 内车 流分开管理，有利于小 区 的安全和私密性； 缺点： 道闸复杂，增加了管 理工 作难度；需要增加面向 道 路的开口，不被允许时， 闸道处的车流易产生交叉从 而影响通行。
一、社区商业规划原则 其他注意事项
1、塔楼尽量避开底层的商业布置，减少塔楼结构对商铺划分的影响；
备注：塔楼结构是否转换及如何转换，需要做方案经济性比较后再提交公司决策。
2、与住宅层紧邻的楼层不允许出现餐饮；有餐饮功能的商铺要设烟道；
规范摘录：《深圳经济特区服务行业环境保护管理办法》 第五条 在下列区域和场所禁止设立产生油烟、恶臭、噪声、振动、热污染的服务项目： (一)住宅楼； (三)商住综合楼宇中与居住层相邻的楼层； 经与深圳市人居委沟通，条文解释为：1、“楼 层”概念指整一层，非塔楼投影部分；2、关于三楼既有住 宅，又有局部商业的情况，餐饮与住宅最小距 离不少于20米（依据人居委内部文件《关于进一步加强饮食 娱乐业污染防治监督管理的通知》2008年 153号中规定禁止餐饮设在“与相邻住宅楼、医院、学校、疗养院 或其他特殊区域距离少于20米的场所； 排烟口距离少于30米的场所”）；3、只要住宅和商业之间有夹层、 架空层或楼层，就可以设餐饮。人居委对夹层具体高度没有要求。 人居委在项目环评，商户申请营业执 照时都会执行这几个条文。
地产社区商业 设计与实践
一、社区商业规划原则商业规划原则总
结
商业价值最大化原则
连续性
可达性
可视性
1、商铺的布置应根据前述的地块商业价值分析结论进行考虑；
2、首层（含双首层）商业面积尽可能多，2F面积适量减少，如出现3F商铺，则考 虑通过首层设独立的门厅出入口，将首层人流引入；
3、可通过增加地面停车、天桥、公交车站接驳、增加商业导视/广告等形式来改变 地块原商业价值（土地属性改变）。