物业管理公司综合事务案例分析

[案例三]
业主通过网络自发成立业主委员会怎么办
物业经管公司刚刚进驻小区，业主们却已经成立业主委员会。

他们是在网上联络发起的，有一百左右人，还推选了一位业主委员会主任，这位主任在网上联络各位业主。

这样的业主委员会合法吗？
[案例分析]
业主委员会是业主自治经管的核心，其成立根据惯例要有具备一些必要的条件，并履行必须的成立程序，该组织的成立才是合法的。

业主委员会成立的条件是：公有住宅出售建筑面积达到30%以上；新建商品住宅出售建筑面积达到50%以上；住宅出售已满2年，其成立程序在“相关法规制度”中有明确介绍。

本案例中小区业主委员会的成立显然未按组织程序成立的，其不具备法律地位，是不合法的组织。

[解决办法]
从与业主长远合作的角度，首先物业经管公司应肯定业主这种自治经管的民主意识，但也要宣传业主委员会成立的相关法规政策，指出他们目前这种做法的不合法，提出积极的建议。

同时，物业经管公司还要表明愿意积极帮助业主成
立业主委员会的愿望，愿意与其友好合作的心意。

[相关法规制度]
1．《业主委员会成立程序》
一、提出申请
物业经管小区（大厦）符合下列情况之一的，业主５人以上联名可向该小区（大厦）所在的街道办事处（或镇人民政府，下同）书面提出申请，填报《首届业主（代表）大会筹备小组成立申请表》，成立首届业主委员会：
（一）物业已交付使用的建筑面积达到５０％以上；
（二）物业已交付使用的建筑面积达到３０％以上不足５０％，且使用超过一年的。

二、成立筹备小组
街道办事处收到申请后，作出书面批复意见，指导小区（大厦）成立业主委员会筹备小组（以下简称筹备小组）。

三、筹备小组开展筹备工作
（一）筹备小组经批复成立后，应告知建设单位或物业公司在１５日内将其掌握的全体业主名单、联系地址及其联系电话等材料报街道办事处；街道办事处收到有关材料后５日内将上述资料交予筹备小组。

（二）筹备小组自成立之日起３０日内拟好《业主公约》、《业主委员会章程》、《业主委员会选举办法》，并在小区（大
厦）内明显位置张贴公布，征求业主意见。

筹备小组将《业主委员会政策法规宣传资料》在宣传栏内公布并发放给业主。

（三）筹备小组组织各楼宇业主通过自荐或推荐方式产生业主委员会候选人。

（四）筹备小组将业主委员会候选人简历表、业主委员会选票格式样本、业主大会议程向业主张贴公布，同时将《业主委员会选举办法》书面送达全体业主。

四、召开大会选举委员筹备小组完成以上工作后，将业主候选人名单及简历表、《业主委员会选举办法》、《业主委员会章程》、《业主公约》送达街道办事处，并提出召开业主大会或业主代表大会的书面申请，同时做好会务筹备工作，包括落实场地，组织人员印制选票，设备投票猜箱，通知所有投票权人，知会街道办事处、派出所、开发公司、物业公司等有关人员。

筹备小组根据议程召开大会：收集、登记选票；审议并表决通过《业主委员会章程》及《业主公约》；公开唱票、点票，宣读选举结果，产生业主委员会委员。

会后筹备小组将大会签到表、选举结果统计表予以公布。

五、申请登记业主委员会
自产生之日起１５日内，持下列文件向所在区或县级市
房地产行政主管部门申请办理备案登记手续；
（一）业主委员会登记申请表；
（二）街道办事处核准证明；
（三）业主委员会选票；
（四）业主代表选票；
（五）业主授权委托书；
（六）业主大会或业主代表大会签到表；
（七）业主委员会章程；
（八）业主公约；
（九）其他相关资料。

六、核准批复
区或县级市房地产行政部门经审核，给予业主委员会书面批复意见。

业主委员会凭批文到公安部门办理刻制公章手续，并将公章式样报区或县级市房地产行政部门及街道办事处备案。

2．业主委员会章程（示范文本）
第一章总则
第一条本会是本物业经管范围内代表全体业主对本物业实施自治经管的组织。

本会由业主大会业主代表大会选举产生，业主委员会委员
应当则业主担任。

本会是业主大会的常设机构，对业主大会负责。

第二条本会接受物业经管行政主管部门的监督与指导。

第三条本章程所称业主是指房屋所有权和土地使用权人。

第四条本会代表全体业主的合法权益，实行业主自治与专业化经管相结合的经管体制，保障物业的合理与安全使用，维护本物业的公共、创造整洁、优美、安全、舒适、明的环境。

第二章组织及职责
第五条第一届业主委员会，由物业经管行政主管部门指导开发建设单位或物业经管单位、业主代表组成筹委会，筹委会推荐本会候选人名单，提交第一次业主大会选举产生。

第六条本会设委员--名，其中主任一名，副主任--名，本会主任、副主任在全体委员会中选举产生。

本会聘任执行秘书（或秘书长）一名，负责处理本会日常事务。

执行秘书可以是，也可以不是委员。

本会主任、副主任、执行秘书为专职或兼职。

第七条本会权利
1．召集和主持业主大会；
2．与物业经管单位议定经管服务费等费用的收取规范及使用办法；
3．采用招标或其他方式，聘请物业经管单位对本物业进
行管理，并与其签订经管合同；
4．与物业经管单位议定年度经管计划、年度费用概算及决算报告；
5．检查、监督物业经管单位的物业经管工作；
6．修订业主公约、本会章程。

第八条本会义务
1．筹备业主大会并向业主大会报告工作；
2．执行业主大会通过的各项决议；
3．执行并督促业主遵守物业经管及其他有关法律、政策规定，对住用户开展多种形式的宣传教育；
4．保障本物业各项经管目标的实现；
5．执行政府部门对本物业的经管事项提出的指令和要求；
6．本会作出的决定，不得违反法律、法规政策，不得违反业主大会的决定，不得损害业主公共利益。

第九条本会召集业主大会可采取会议或书面征求意见等形式。

第十条下列人员经本会决定可获得适当津贴：
1．本会主任；
2．本会副主任；
3．本会执行秘书；
4．本会同意的其他人员。

第三章会议
第十一条本会会议每三个月至少召开一次。

有三分之一以上业主和委员提议或主任、副主任认为有必要时，可召开特别会议。

第十二条本会会议的召开应由召集人提前七天将会议通知有关材料送达每位委员。

委员因故不能参加会议的，可以一次性书面委托代理人参加。

第十三条本会会议由主任召集、主持，主任因故缺席时，由副主任主持。

第十四条本会召开会议时，可邀请物业经管行政主管部门及政府有关部门（街道办事处、派出所等）、物业经管单位的人员和非业主使用人代表参加会议，但上述人员没有表决权。

当本物业有三分之一以上为出租时，必须聘请相当于本会委员三分之一以上人数的承租人代表为聘请委员，并通知其列席本会会议。

第十条本会会议决定问题，采取少数服从多数的原则。

会议进行表决时，每位委员有一票表决权。

若表决中出现赞成票与反对票相同时，由主任或会议主持人在自已已投过的一票外，再投一票决定票（赞成或反对票），但此规定不适用于对其本人或直系亲属有利害关系的事项。

第十六条本会执行秘书必须作好每次会议记录，并由会议主持人签署后存档；涉及物业经管的重大问题应由与会
的全体委员签署。

第四章委员
第十七条本会委员由业主大会从业主中选举产生，人数为单数，最多不超过15人。

第十八条本会委员由道德品质好、热心公益事业、责任心强，有一定的组织能力和必要的工作时间的成年人担任。

第十九条本会委员的撤换、增，由本会会议通过后，提交业主大会确认。

第二十条有下列情形的人员不得担任本会委员，已担任的须停任，并由下次业主大会确认：
1．已不是业主；
2．无故缺席会议连续三次以上；
3．因体或精神上的疾病而丧失履行职责能力的；
4．有违法犯罪行为被司法部门义定或正在接受调查的；
5．其他原因不适宜担任本会委员的。

6．第二十一条任何委员停任时，必须在停任后半个月内将由其经管、保存的本会件、资料、帐以及属于本会的所有物移交给本会。

第二十二条委员的权利和义务
（一）权利
1．有权参加本组织的有关活动；
2．有选举、被选举和监督权；
3．有权参与本会有关事项的决策；
4．具有对本会的建议和批评权。

（二）义务
1．遵守本会章程；
2．执行本会的决议，完成本会交办的工作；
3．参加本会组织的会议、活动的公益事业；
4．向本会的工作提供有关资料和建议；
第五章经费与办公用房
第二十三条本会的经费由--费用中支出。

第二十四条本会的经费开支包括：业主大会和本会会议；有关人员的津贴；必要的日常办公等费用。

经费收支帐目由物业经管公司负责经管，每季度向本会汇报，每年度向业主公布。

第二十五条本会的办公用房由--解决。

第六章附则
第二十六条业主大会通过的有关本章程的决定都是本章程的组成部分。

第二十七条本会的解散与终止，依照业主大会的决定或政府主管部门的决定解散或终止。

第二十八条本章程经业主大会通过后生效，同时报当地物业经管行政部门备案。