土地估价报告的撰写标准

土地估价报告的撰写标准及业务操作流程1.提纲报告撰写及评审的标准业务操作流程与报告规范格式报告撰写撰写估价方法应注意的事项2.报告撰写、评审的标准报告的完成者：估价师应该严格按照《规程》要求撰写报告的评审者：评审专家主要依据《城镇土地估价规程》《土地估价报告评审规则》《土地估价报告评审要点》《土地估价报告评审表》评审:报告形式、技术问题两方面2.1形式不合格未按照《土地估价报告规范格式》撰写的；缺少土地估价报告,或缺少土地估价技术报告,或缺少附件的；缺少土地估价师签字或仅一名土地估价师签字，或非执业土地估价师签字，或缺少机构盖章的。

2.1.1报告形式案例封面存在的格式问题字体、字号规程要求：封面“土地估价报告”、“土地估价技术报告”字体应为二号标宋。

其他内容应为三号楷体。

内容擅自增加了委托单位、估价人员“提交估价报告日期”改为“估价日期”2.1.2报告形式案例存在的格式问题估价师撰写报告时，漏掉了机构负责人签字。

自然机构负责人也没有签字2.1.3报告形式案例存在的格式问题将估价报告第二部分第二项“估价对象”擅自改为“受托估价方”自然没有描述估价对象的内容2.1.4报告形式案例存在的格式问题技术报告第一部分第四项，应该是“估价目的”2.1.5报告形式案例存在的格式问题估价中没有宗地位置示意图和照片案例低级技术错误1、成本法将新增费计入成本2、基础设施配套费和土地开发费同时出现新增建设用地有偿使用费“新增建设用地土地有偿使用费是指国务院或省级人民政府在批准农用地转用、征用土地时，向取得出让等有偿使用方式的新增建设用地的县、市人民政府收取的平均土地纯收益。

”（财综字〔1999〕117号第二条）“严禁市、县人民政府和有关部门将新增建设用地土地有偿使用费转嫁由用地单位缴纳。

”（财综〔2006〕48号第四条）。

从文件规定看，这项费用明显不应作为一项独立的成本，计入成本费用中。

案例低级技术错误年期修正=剩余年期/最高出让年期2.2技术问题不合格估价方法运用存在严重技术性错误的（如现有房地产项目，剩余法按待开发土地评估）；地价定义、土地权利界定存在严重技术错误的；估价结果内涵与地价定义不一致的（如用途不一致，或权利状况不一致，或开发程度不一致等）；采用3年前的基准地价（以估价期日为准）且缺少适用性分析及合理的期日修正的；市场比较法（收益还原法、假设开发法）采用虚假案例或非市场交易案例（如评估案例）的；未披露估价对象的权利限制（如已设定抵押）及其对价格影响的；会审会认定的其他问题。

评审专家初审——主审专家复审——行政主管领导、协会专家、主审专家会审2.3土地估价报告的撰写基本要求：符合规程、内容全面、注重逻辑性避免：报告使用者、阅读者“猜”报告宗地评估的业务操作流程2.4《规程》要求的宗地估价程序确定估价基本事项；拟订估价作业计划；收集资料实地踏勘；分析整理相关资料；运用估价方法试算价格；确定宗地估价结果；撰写估价报告书；整理存档2.4.1宗地评估的业务操作流程程序的前六个环节的工作内容，是为报告撰写积累素材，也分别对应这报告的不同部分2.4.2结合技术报告格式梳理操作流程第一部分总述一、估价项目名称二、委托估价方三、受托估价方四、估价目的五、估价依据六、估价基准日七、估价日期第一部分总述八、地价定义九、估价结果十、需要特殊注意的事项十一、土地估价师签字十二、土地估价机构第二部分一、估价对象描述二、地价影响因素分析第三部分土地估价一、估价原则二、估价方法与估价过程三、地价的确定（第一部分已提及，但是存在区别）2.4.3估价项目名称确定估价基本事项委托方估价目的价格类型**公司（委托方或者资产占有方）**用地（估价对象）国有建设用地使用权抵押价格（目的、价格类型）评估2.4.4委托估价方确定估价基本事项委托方（营业执照）2.4.5估价目的确定估价基本事项估价目的收集资料实地踏勘收集经济行为依据2.4.6估价依据收集资料实地踏勘相关法律法规土地房地产市场资料估价对象资料*尤其是地价管理的有关资料2.4.7估价基准日确定估价基本事项估价基准日2.4.8估价日期确定估价基本事项估价日期拟订估价作业计划安排人员、时间2.4.9估价结果确定宗地估价结果估价人员应从估价资料、估价方法、估价参数指标等的代表性、适宜性、准确性方面，对各试算价格进行客观分析，并结合估价经验对各试算价格进行判断调整，确定估价结果。

确定估价结果可视待估宗地情况选用以下方法：简单算术平均法；加权算术平均法；中位数法；综合分析法。

2.4.10估价对象描述收集资料实地踏勘宗地自身条件、权利状况和利用状况1、土地登记状况2、土地权利状况3、土地利用状况2.4.11地价影响因素分析收集资料实地踏勘收集1、一般因素2、区域因素3、个别因素需要调查的图件资料主要有地籍图或地形图、基准地价图、宗地图、宗地建筑平面图等。

估价人员必须实地踏勘待估宗地，亲自了解掌握待估宗地坐落位置、形状、土地利用状况、基础设施条件、道路交通状况以及周围环境等情况2.4.12估价方法与估价过程相关资料分析整理对所收集的相关资料进行分析整理，判断地价的走势和因素对地价的影响程度，确定相关估价参数。

相关资料的整理方法，与6.3 的规定相同。

选定方法试算价格估价人员应熟知、理解并正确运用宗地估价方法。

对同一估价对象应选用两种以上的估价方法进行估价，得出试算价格。

3.1报告撰写之一项目名称注意名称中要包含估价目的及价格类型等字样**公司改制上市（目的）作价出资国有建设用地使用权价格（价格类型）评估**公司**用地（估价对象）国有建设用地使用权抵押价格（目的、价格类型）评估**人民政府/国土资源局拟公开出让（目的）**地块（估价对象）国有建设用地使用权价格（价格类型）评估*出让底价评估的出让方:储备中心?3.2报告撰写之二估价目的规程要求：满足委托方的何种需要估价依据（估价依据则应注明文号、批准单位及批准日期）估价结果的应用方向评审要点：谁委托估价，为什么估价估价结果应用方向*案例估价目的案例为确定土地使用权抵押贷款额度提供参考依据而评估土地使用权抵押价值。

（参照《房地产抵押估价指导意见》格式）×××公司因企业经营需要融资，拟以其使用的位于×××的一宗国有出让工业土地使用权向银行申请贷款，现委托×××评估有限公司对该宗土地进行评估，为贷款双方协商确定贷款额度提供土地使用权价价值参考。

抵押价值与贷款额度估价目的案例根据国务院对《财政部关于***改革有关问题的请示》(**建[2010]**号)的批示（经济行为的依据），***获准发起成立股份公司，需要对其所属的划拨土地使用权进行处置。

《国土资源部关于核准***土地资产处置总体方案的函(**函[20**]**号)》（估价依据）批准改制涉及的划拨土地使用权采取授权经营方式处置。

本次估价对**公司下属***位**的***用地的国有建设用地使用权（估价对象）进行价格评估，目的是为其发起成立股份公司进行土地资产处置及确定国有建设用地使用权价格提供参考依据（估价结果的应用方向）。

3.3报告撰写之三估价基准日通常基准日根据委托书确定国有资产评估涉及土地时，应依国有资产管理有关规定确定原则上以经济行为批准日的上月末为评估基准日，对采取招投标方式选择中介机构的评估项目，以中标日的上月末为评估基准日。

以破产清算为目的的资产评估，可以人民法院裁定宣告破产日为评估基准日；以确定涉讼资产（股权）价值为目的的评估，可以人民法院案件受理日为评估基准日3.4报告撰写之四地价定义地价定义是估价结果的前提，并且对估价结果影响大，是估价行为的关键，因此估价师在执业中应重视这一环节同一目的、同一评估对象下，不同的估价师对地价定义应是一致的地价定义要做到“设定有理有据、表述清晰全面”规程要求：实际用途（以证载用途为依据）、规划用途、设定用途宗地内外实际开发程度、依据估价目的设定的开发程度土地利用状况或者规划条件土地使用（剩余）年期基准日及价格类型评审要点：土地使用权性质、年期，估价期日，实际与设定开发程度、用途、容积率等；其他需要定义事项地价定义中各项地价因素界定应注意的事项用途：实际用途、登记用途、设定用途、规划用途、评估参照用途实际用途规程里已经明确要依据登记用途。

设定用途通常也是登记用途，但有时需要按照国标进行规范。

评估参照用途不是设定用途国有建设用地出让时，关注《城市规划用地分类》和《土地利用现状分类》之间的衔接土地开发程度：根据宗地自身的实际情况，同时考虑估价目的合理界定土地利用状况：已开发、未开发；工业用地也应该关注容积率年期：登记终止年期是主要的依据，同时关注记事栏信息价格类型：承租土地使用权、划拨土地使用权、授权经营土地使用权等3.4.1地价定义案例估价对象是商住混合用地使用权类型是划拨年期设定：商业40年住宅50年理由？3.4.2地价定义案例估价对象是商住混合用地容积率指标仅依据了委托方（开发公司）的说明。

无有权部门的文件。

报告中也没有说明是否核实“规划容积率”？3.4.3地价定义案例商服用地未对基准日、容积率做出说明地价定义案例划拨土地有公开的市场？3.4.4地价定义案例逐条说明分段说明3.5报告撰写之五估价结果按照规程要求全面、规范的反映估价结论估价人员本着公平、公正、公开的原则，在对估价对象进行现场查勘，并对区域土地市场价格进行调查的基础上，采用基准地价法和假设开发法对待估宗地进行了评估。

测算估价对象在地价定义条件下：单位面积价格：4356元/平方米楼面地价：1224元/平方米土地总面积：51459平方米总地价：元大写：贰亿贰仟肆佰壹拾伍万伍仟肆佰零肆元整货币种类：人民币元详见《土地估价结果一览表》3.5.1关注报告中多处“估价结果”侧重点的不同估价报告第一部分第七项（表述结论）估价报告第三部分第二项第三条技术报告第一部分第九项（表述结论）技术报告第三部分第一、二项。

另外两处说明每种估价方法的估价结果、最终估价结果的确定方法及对不同估价方法结果进行可信度分析体现：估价报告重表述；技术报告重分析。

3.5.2技术报告“地价确定的方法”撰写每种方法测算结果的可信度分析方法的合理性（方法选择已说明）运用市场数据、参数取值的分析市场状况的分析3.5.3估价结果确定案例“两种方法结果相同”故选用算术平均！标题不规范3.5.4估价结果确定案例前后表述矛盾，分析过于简单3.5.5估价结果确定案例对方法的基本情况进行了分析说明，这是一种方式，但从表述上看，应该采用加权平均，最终采用算术平均，没能注意逻辑性3.5.6估价结果确定案例两种方法差距达5倍多，不论怎么处理都不合理问题出在技术路线3.5.7估价结果确定案例逻辑没有错误，表述基本清晰估价结果确定案例3.6报告撰写之六委托估价方关注一下：委托单位及其隶属关系、主营业务范围委托单位与土地使用者之间的关系3.7报告撰写之七估价对象概况这一部分所有依据文件都要在报告附件中提交（土地证、出让合同、规划文件、房产证、宗地照片等），同时注意表述与附件一致。