厦门市物业管理若干规定厦门市住宅区物业管理条例

厦门市物业管理若干规定（草案征求意见稿）第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《》、《》和《福建省物业管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本规定。

第二条市建设行政主管部门负责全市物业管理的监督管理工作，组织实施本规定。

区建设行政主管部门负责辖区内物业管理行业管理工作，配合街道办事处（镇人民政府）履行有关物业管理的职责。

第三条街道办事处（镇人民政府）在物业管理方面应当履行下列职责：（一）负责组织本辖区内业主大会成立工作和指导业主委员会换届工作，办理业主委员会的备案工作；（二）指导、监督业主大会和业主委员会依法履行职责，对业主大会或业主委员会违反法律法规的决定予以责令限期改正或者撤销；（三）调解物业管理纠纷。

第四条建立物业管理联席会议制度，主要协调处理业主大会成立、业主委员会换届、业主委员会不依法履行职责、物业服务企业退出等物业管理中的重大问题。

物业管理联席会议由街道办事处（镇人民政府）召集区建设行政主管部门、公安派出所、社区居民委员会等单位参加，必要时可通知业主、业主委员会、物业服务企业参加。

物业管理联席会议的具体工作由街道办事处（镇人民政府）负责。

第五条市物业管理协会是物业服务行业自律组织，应当积极规范行业经营行为，维护会员合法权益，促进物业服务企业诚信经营。

负责定期公布各类物业服务费用信息，组织物业服务行业从业人员的业务培训，调解行业内部争议等。

市物业管理协会可以成立业主委员会专委会。

第六条物业管理区域的划分应当以经批准的物业项目规划用地范围确定。

确需调整物业管理区域的，由区建设行政主管部门会同街道办事处（镇人民政府）根据方便管理服务、节约管理成本和业主自愿原则划定，结合当地社区的布局，依法划分物业管理区域，并在相关物业管理区域内公告。

第七条开发建设单位应当在首套房屋交付使用之日起一年内向物业所在地街道办事处（镇人民政府）提供业主清册、物业总建筑面积、各独立产权建筑面积、物业出售并交付使用时间等资料。

同一个物业管理区域分期开发的项目，开发建设单位应当在每一期的首套房屋交付使用之日起一年内提供前款规定的资料，并注明总建筑面积和各期开发的建筑面积以及物业类型。

街道办事处（镇人民政府）在履行物业管理职责中，可以向房地产交易权籍登记机构查阅、复印物业管理区域内的业主姓名、各独立产权建筑面积、业主联系方式等资料，房地产权籍登记机构应当提供。

第八条物业管理区域符合召开首次业主大会的法定条件后六十日内，建设单位或其委托的物业服务企业应当书面告知物业所在街道办事处；业主也可以书面告知物业所在街道办事处。

街道办事处应当在收到书面告知后一个月内，负责组织成立首次业主大会会议筹备组（以下简称筹备组）。

筹备组由街道办事处（镇人民政府）、社区居民委员会、建设单位、业主代表组成。

筹备组组长由街道办事处（镇人民政府）派员担任。

筹备组成员不得担任首届业主委员会委员。

第九条首届业主委员会委员候选人按下列方式推荐:（一）按建筑物楼宇的幢号、梯号签名推荐；（二）由建设单位推荐；（三）由物业所在社区居民委员会推荐。

建设单位、社区居民委员会推荐的业主委员会候选人数合计不得超过候选人总数的百分之二十。

同一物业管理区域内的不同物业类型均应有业主委员会委员候选人，且同一物业类型的委员候选人按不同幢(梯)分布。

同一物业类型、同一幢(梯)按推荐票顺序确定委员候选人。

人大代表或政协委员可优先推荐为候选人。

筹备组按前款规定拟定业主委员会委员候选人，并将其自然情况及其物业情况在物业管理区域内公示，公示时间应当不少于七日。

业主有异议的，筹备组应当核实和处理，并将处理情况向业主大会会议报告。

第十条业主委员会由委员五至十五人单数组成，每名委员具有同等表决权，每届业主委员会委员任期不超过五年，可连选连任；委员的条件、人数、任期等具体事项由业主大会议事规则规定。

业主大会在选举业主委员会委员的同时，应当选举产生出业主委员会候补委员。

业主委员会委员和候补委员实行差额选举，差额比例不得低于百分之二十。

候补委员人数按不超过委员人数的百分之四十设置。

业主委员会委员、候补委员按照预定名额和候选人得票顺序当选。

候补委员列席业主委员会会议，不具有表决权。

在个别业主委员会委员职务中止和资格终止时，从候补委员中按照得票多少依次递补为委员，并在本物业管理区域内公示。

业主委员会委员缺员，全体候补委员递补为委员后，仍缺员超过百分之四十的，应当召开业主大会会议增补。

第十一条分期开发的物业在分期开发期间成立业主委员会的，应当在业主会议议事规则中明确整个物业管理区域的委员总数以及按建筑面积比例预留尚未开发物业的委员名额。

后期物业的业主入住后，召开业主大会选举新一届业主委员会。

第十二条业主委员会委员有下列情形之一的，经业主委员会会议通过后中止其委员职务，并提请下次业主大会会议决定终止其资格：（一）收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益；（二）向为本物业管理区域提供服务的物业服务企业承揽、介绍相关业务或者推荐利害关系人就业；（三）本人或配偶或其近亲属在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业或关联企业中任职；（四）以书面形式向业主大会提出辞职的；（五）不履行业主法定义务的；（六）无正当理由连续三次不参加业主委员会会议的；（七）其他原因不宜担任业主委员会委员的。

第十三条业主委员会应当依法及时组织召开业主大会会议。

业主委员会逾期不组织召开业主大会会议的，物业所在街道办事处（镇人民政府）可以责令其限期组织召开，业主委员会拒不组织召开的，由街道办事处（镇人民政府）组织召开业主大会会议。

第十四条业主大会会议的集体讨论或者书面征求意见的议题，应当通过召开业主委员会会议决定。

业主委员会应当将有关决定于业主大会会议召开七日前在物业管理区域内以书面形式公告。

第十五条业主大会会议表决采用记名投票的方式。

专有部分建筑面积一平方米为一个投票权。

业主大会作出决定，应当经与会业主所持投票权二分之一以上且与会业主人数二分之一以上同意。

业主大会作出本物业管理区域物业专项维修资金使用和续筹方案、改建或重建建筑物及其附属设施等重大事项决定，应当经与会业主所持投票权三分之二以上且与会业主人数三分之二以上多数同意。

业主委员会应将业主大会作出的重大事项决定自作出之日起七日内向物业所在街道办事处（镇人民政府）备案。

第十六条业主委员会及其委员应当按照议事规则的规定履行职责。

业主委员会不按照议事规则的规定召开的，由街道办事处（镇人民政府）责令限期召开，逾期仍不召开会议的，街道办事处（镇人民政府）可以指定业主委员会委员组织召开；业主委员会委员不履行职责的，由街道办事处（镇人民政府）责令限期改正，逾期仍不改正的，街道办事处（镇人民政府）可以中止其委员职务。

业主委员会无法履行职责的，街道办事处（镇人民政府）及时组织召集业主大会会议，选举产生业主委员会。

第十七条业主委员会可以聘请执行秘书，负责处理业主委员会日常事务。

执行秘书的工作职责、报酬由业主大会议事规则规定。

执行秘书应当经市建设行政主管部门培训考核合格并取得相应证书。

第十八条业主委员会应当建立业主及使用人的投诉受理制度，受理下列事项：（一）对物业管理服务合同约定事项的投诉；（二）对管理规约规定事项的投诉；（三）对业主大会以及业主委员会的决定执行事项的投诉。

业主委员会应认真受理投诉，对难以处理的投诉可以提请街道办事处（镇人民政府）协调解决，或告知当事人依法申请仲裁或提起诉讼。

在投诉受理中，发现违法行为的，业主委员会应予以劝阻、制止，并及时向有关行政主管部门报告。

第十九条物业服务企业应当自取得资质证书之日起三个月内加入市物业管理协会。

外地物业服务企业在本市从事物业服务的，应当自签订物业服务合同之日起三个月内加入市物业管理协会。

第二十条物业服务实行项目经理责任制，物业管理区域内的物业服务负责人应当由物业服务项目经理担任。

物业服务项目经理应当经市建设行政主管部门培训合格并取得相应证书。

第二十一条市物业管理协会应当加强对物业服务企业及物业服务从业人员、物业服务项目经理、业主委员会执行秘书的自律性监管，建立诚信档案和诚信风险预警公告制度。

对违反法律、法规规定和行业规范，侵害业主合法权益的，应当要求其改正；情节严重的，应当给予警告、业内通报批评或者向社会公开谴责等制裁。

受到市物业管理协会公开谴责的物业服务企业，二年内不得参加物业服务招标投标，业主大会可以提前解除与其签订的物业服务合同。

受到市物业管理协会公开谴责的物业服务从业人员，物业服务企业二年内不得聘用其从事应当由取得物业服务相关资格证书的人员从事的工作。

第二十二条物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起三十日内将物业服务合同通过网络方式报市建设行政主管部门备案。

第二十三条物业管理区域内开挖、埋设或维修供电、给排水、排污、煤气、邮电通讯等管道管线，应当与物业服务企业就开挖后的路面、绿地等恢复原状或赔偿损失的事项签订协议方可施工。

物业管理区域内不得违法搭盖、损害物业承重结构和擅自改变物业设计使用功能。

物业管理区域内停放机动车时，应当在划定的车位内按标示停放。

第二十四条物业的维修责任，按下列规定划分：（一）物业的共用部位、共用设施设备的管理维修、更新、改造，由物业服务企业负责，费用按异产毗邻房屋维修责任划分与费用分摊规定，从专项维修资金中支出；直管公房和单位自管房按房改政策出售的，由出售方从公房售后提取的专项维修资金中分摊相关费用；（二）建设单位投资的公共设施维修、更新、改造由物业服务企业负责，费用从专项维修资金中支出；（三）政府投资的公共设施的维修、更新、改造等工作由有关行政管理部门或专业部门负责，也可委托物业服务企业承担，并支付相应费用。

第二十五条一个物业管理区域有两个以上独立产权单位的，应当设立物业专项维修资金。

物业专项维修资金属业主所有。

物业专项维修资金包括首期归集的专项维修资金和日常收取的专项维修资金。

首期归集的专项维修资金由建设单位按照市建设行政主管部门定期公布的各类建筑工程综合平米造价指标计算的投资总额的百分之二，在办理开发建设单位办理工程竣工备案前一次性划入市建设行政主管部门指定的物业专项维修资金专户。

日常收取的专项维修资金由业主在交纳物业服务费时一并交纳，由物业服务企业按月存入物业专项维修资金专户。

日常收取的专项维修资金交纳标准由市价格主管部门会同市建设行政主管部门制定。

第二十六条市建设行政主管部门应当在银行设立物业专项维修资金专户，对物业专项维修资金的收取、存储、使用、增值和查询等进行统一监督管理。

各个物业管理区域的物业专项维修资金应当存入物业专项维修资金专户。

物业专项维修资金的管理，遵循统一缴存、专户存储、分户管理、核算到户、专款专用、统筹监管、业主决策、拨付快速、手续便捷的原则。