第6章资产评估途径与方法

评估对象生产能力 资产评估价值 = 参照物成交价格 × 参照物生产能力
功能价值指数
（4）价格指数调整法（亦称物价指数法） 价格指数调整法（亦称物价指数法） 资产评估价值=参照物成交价格× 1+物价变动指数） 资产评估价值=参照物成交价格×（1+物价变动指数） 物价变动指数 资产评估价值=参照物成交价格× 或，资产评估价值=参照物成交价格×价格指数 （5）成新率价格调整法 资产评估价值=参照物成交价格× 评估对象成新率/ 资产评估价值=参照物成交价格×（评估对象成新率/参 照物成新率） 照物成新率） 资产成新率=资产尚可使用年限/ 资产已使用年限+ 资产成新率=资产尚可使用年限/（资产已使用年限+资 产尚可使用年限） 产尚可使用年限）
6.2.3
市场途径的基本程序
1）选择参照物 2）在评估对象与参照物之间选择比较因素 3）指标对比、量化差异 指标对比、 4）在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比 指标差异 5）综合分析确定评估结果
6.2.5 市场途径中的具体方法 1）直接比较法 评估对象价值=参照物成交价格×修正系数1 评估对象价值=参照物成交价格×修正系数1×修正系数 2×...×修正系数n ...×修正系数n （6—1） 1
6.3.3 收益途径的基本程序 收集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料， （1）收集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料， 包括经营前景、财务状况、市场形势，以及经营风险等； 包括经营前景、财务状况、市场形势，以及经营风险等； 分析测算被评估对象未来预期收益； （2）分析测算被评估对象未来预期收益； 确定折现率或资本化率； （3）确定折现率或资本化率； （4）用折现率或资本化率将评估对象未来预期收益折算成 现值； 现值； 分析确定评估结果。 （5）分析确定评估结果。 6.3.4 收益途径的基本参数 运用收益途径进行评估涉及许多经济技术参数， 运用收益途径进行评估涉及许多经济技术参数，其中最主 要的参数有收益额、折现率（资本化率）和收益期限三个。 要的参数有收益额、折现率（资本化率）和收益期限三个。
6.4.4 成本途径中的具体方法 1）重置成本的估算方法 （1）重置核算法：购买、自建 重置核算法：购买、 （2）价格指数法：账面×价格指数 价格指数法：账面× （3）功能价值类比法：生产能力比例法、规模经济 功能价值类比法：生产能力比例法、 效益指数法 2）实体性贬值的估算方法 （1）观测法。观测法，也称成新率法 观测法。观测法， 实体性贬值=重置成本× 实体性贬值=重置成本×（1-实体性成新率） 实体性成新率）
6.4.2 成本途径的基本前提 只有当被评估资产处于继续使用状态下， 只有当被评估资产处于继续使用状态下，再取得被评估 资产的全部费用才能构成其交换价值的内容。 资产的全部费用才能构成其交换价值的内容。资产的继 续使用不仅仅是一个物理上的概念， 续使用不仅仅是一个物理上的概念，资产的继续使用包 含着其使用的有效性的经济意义。 含着其使用的有效性的经济意义。 6.4.3 成本途径的基本要素 1）资产的重置成本 2）资产的有形损耗 3）资产的功能性陈旧贬值 4）资产的经济性陈旧贬值
1 s n A P= 1 r + s 1+ r
5）已知未来若干年后资产价格 已知未来若干年后资产价格的条件下，有以下计算式： 已知未来若干年后资产价格的条件下，有以下计算式：
Pn A 1 P = [1 ]+ n r （ + r) 1 (1 + r ) n
（6－26） 26）
A B P= + 2 r r
B、纯收益按等差级数递增（收益期有限）： 纯收益按等差级数递增（收益期有限）：
1 B n A B P = + 2 1 × n n r r (1 + r ) r (1 + r )
C、纯收益按等差级数递减（收益期无限）： 纯收益按等差级数递减（收益期无限）：
A B P= 2 r r
D、纯收益按等差级数递减（收益期有限）： 纯收益按等差级数递减（收益期有限）：
1 B n A B P = 2 1 + × n n r r (1 + r ) r (1 + r )
4）纯收益按等比级数变化 在纯收益按等比级数递增，收益年期无限的条件下， （1）在纯收益按等比级数递增，收益年期无限的条件下， 有以下计算式
第6章 资产评估途径与方法
6.1 资产评估途径与方法概述 6.2 市场途径 6.3 收益途径 6.4 成本途径 6.5 评估途径及其方法的选择
6.1资产评估途径与方法概述
6.1.1 资产评估途径内涵 概括地讲，资产评估途径是判断资产价值的技术思路， 概括地讲，资产评估途径是判断资产价值的技术思路， 以及实现该评估技术思路的各种评估技术方法的集合。 以及实现该评估技术思路的各种评估技术方法的集合。 目前，最具代表性的资产评估途径主要有市场途径、 目前，最具代表性的资产评估途径主要有市场途径、收 益途径和成本途径。 益途径和成本途径。 6.1.2 资产评估途径与市场的关系 资产评估途径实际上是人们模拟市场定价机理和规则 所设计出来的若干资产价值评估基本模型
A P= rs
（6－22） 22）
（2）纯收益按等比级数递增，收益期有限 纯收益按等比级数递增，
1 + s n A P= 1 r s 1+ r
（3）纯收益按等比级数递减，收益期无限 纯收益按等比级数递减，
P= A r+s
（4）纯收益按等比级数递减，收益期有限 纯收益按等比级数递减，
市场法的优缺点
优点： 优点： 能直接反映市场资产行情， （ 1 ） 能直接反映市场资产行情 ， 评估值直接反映市场现 实价格。 实价格。 评估结果是在公开市场条件下公允现行市价， （ 2 ） 评估结果是在公开市场条件下公允现行市价 ， 符合 市场经济规律，公正公平，易于被各方接受。 市场经济规律，公正公平，易于被各方接受。 相对而言较为简单。 （3）相对而言较为简单。 缺点： 缺点： 受供求关系影响，价格不一定反映真实的价值。 （1）受供求关系影响，价格不一定反映真实的价值。 即使在典型的发达市场经济条件下，信息不流畅， （ 2 ） 即使在典型的发达市场经济条件下 ， 信息不流畅 ， 市场失灵的情况也是经常发生的。 信息不对称） 市场失灵的情况也是经常发生的。（信息不对称） 一般不适用于专用机器、设备、 大部分无形资产， （ 3 ） 一般不适用于专用机器 、 设备 、 大部分无形资产 ， 以及受地区、环境等严格限制的一些资产评估。 以及受地区、环境等严格限制的一些资产评估。
6.3.5 收益途径中的具体方法 未来预期收益有无限期划分：有限期和无限期； 未来预期收益有无限期划分：有限期和无限期； 预期收益额划分：等额收益和非等额收益。 预期收益额划分：等额收益和非等额收益。 1）纯收益不变P＝A/r 纯收益不变P 其成立条件是： 纯收益每年不变； 资本化率固定且大于零； 其成立条件是：①纯收益每年不变；②资本化率固定且大于零； ③收益年期无限。 收益年期无限。 (2)在收益年期有限，资本化率大于零的条件下，有以下计 (2)在收益年期有限，资本化率大于零的条件下， 在收益年期有限 算式： 算式：
P=∑
i =1 t
Ri A 1 + [1 ] i t n t (1 + r ) r (1 + r ) (1 + r )
17） （6—17） 17
3）纯收益按等差级数变化（年变化额B ）： 纯收益按等差级数变化（年变化额B A、纯收益按等差级数递增（收益期无限）： 纯收益按等差级数递增（收益期无限）：
2）间接比较法 间接比较法也是市场法中最基本的评估方法。 间接比较法也是市场法中最基本的评估方法。该法是利用资 产的国家标准、行业标准或市场标准（标准可以是综合标准， 产的国家标准、行业标准或市场标准（标准可以是综合标准， 也可以是分项标准）作为基准， 也可以是分项标准）作为基准，分别将评估对象与参照物整 体或分项与其对比打分从而得到评估对象和参照物各自的分 值，再利用参照物的市场交易价格，以及评估对象的分值与 再利用参照物的市场交易价格， 参照物的分值的比值（系数） 参照物的分值的比值（系数）求得评估对象价值的一类评估 方法。 方法。
（6）市场售价类比法 资产评估价值=参照物售价+功能差异值+ 资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值 ++交易情况差异值 + 资产评估价值=参照物售价×功能差异修正系数× 资产评估价值=参照物售价×功能差异修正系数× ×时间差异修正系数 P85例 P85例 （7）价值比率法 ①成本市价法 资产评估价值=评估对象现行合理成本× 资产评估价值=评估对象现行合理成本×参照物成交价 格/参照物现行合理成本 ②市盈率倍数法 资产评估价值=评估对象（企业）收益额×参照物（企 资产评估价值=评估对象（企业）收益额×参照物（ 业）市盈率
或
=参照物成交价格±基本特征差额1±基本 参照物成交价格±基本特征差额1 （6—2） 2
特征差额2 ±基本特征差额n 特征差额2…±基本特征差额n
(1）现行市价法: (1）现行市价法:同类资产 （2）市价折扣法：适用清算前提条件 市价折扣法： 资产评估价值=参照物交易价格× 资产评估价值=参照物交易价格×（1-价格折扣率） 价格折扣率） （3）功能价值类比法 ①价值与功能呈线性关系（生产能力比例法） 价值与功能呈线性关系（生产能力比例法） 资产评估价值=参照物成交价格× 评估对象生产能力/ 资产评估价值=参照物成交价格×（评估对象生产能力/参照 物生产能力） 物生产能力） 价值与功能呈指数关系（规模经济效益指数法） ② 价值与功能呈指数关系（规模经济效益指数法）
6.2 市场途径
6.2.1 市场途径的基本含义 市场途径是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价 格，经过直接比较或类比分析来估测资产价值的评估技 术思路和实现该评估技术思路的各种评估技术方法的总 在资产评估实践中市场途径亦被称为市场法。 称。在资产评估实践中市场途径亦被称为市场法。 6.2.2 市场途径的基本前提 其一是要有一个活跃的公开市场； 其一是要有一个活跃的公开市场； 其二是公开市场上要有足够多的可比的资产及其交易活动。 其二是公开市场上要有足够多的可比的资产及其交易活动。
1 A ] P = [1 n r （1 + r )
2）纯收益在若干年后保持不变
14） （6—14） 14
(1)无限年期收益。其基本公式为： (1)无限年期收益。其基本公式为： 无限年期收益
Ri A P=∑ + i r (1 + r ) n t =1 (1 + r )
n
16） （6—16） 16
(2)有限年期收益。其计算公式为： (2)有限年期收益。其计算公式为： 有限年期收益
6.4 成本途径
6.4.1 成本途径的基本含义 成本途径具体是指首先估测被评估资产的重置成本， 成本途径具体是指首先估测被评估资产的重置成本， 然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素， 然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素， 并从其重置成本中予以扣除而得到被评估资产价 值的各种评估方法的总称。 值的各种评估方法的总称。在资产评估实践中成 本途径亦被称为成本法。 本途径亦被称为成本法。 资产的评估值＝资产的重置成本－ 资产的评估值＝资产的重置成本－资产实体有形 损耗－资产功能性陈旧贬值损耗－资产功能性陈旧贬值-资产经济性陈旧贬值
6.Biblioteka Baidu 收益途径
6.3.1 收益途径的基本含义 收益途径是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来 判断资产价值的各种评估方法的总称。 判断资产价值的各种评估方法的总称。在资产评估实践中 收益途径亦被称为收益法。 收益途径亦被称为收益法。 6.3.2 收益途径的基本前提 （1）被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡 量； （2）资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并 可以用货币衡量； 可以用货币衡量； （3）被评估资产预期获利年限可以预测。 被评估资产预期获利年限可以预测。