第6章资产评估途径与方法

市场法的优缺点
优点： 优点： 能直接反映市场资产行情， （ 1 ） 能直接反映市场资产行情 ， 评估值直接反映市场现 实价格。 实价格。 评估结果是在公开市场条件下公允现行市价， （ 2 ） 评估结果是在公开市场条件下公允现行市价 ， 符合 市场经济规律，公正公平，易于被各方接受。 市场经济规律，公正公平，易于被各方接受。 相对而言较为简单。 （3）相对而言较为简单。 缺点： 缺点： 受供求关系影响，价格不一定反映真实的价值。 （1）受供求关系影响，价格不一定反映真实的价值。 即使在典型的发达市场经济条件下，信息不流畅， （ 2 ） 即使在典型的发达市场经济条件下 ， 信息不流畅 ， 市场失灵的情况也是经常发生的。 信息不对称） 市场失灵的情况也是经常发生的。（信息不对称） 一般不适用于专用机器、设备、 大部分无形资产， （ 3 ） 一般不适用于专用机器 、 设备 、 大部分无形资产 ， 以及受地区、环境等严格限制的一些资产评估。 以及受地区、环境等严格限制的一些资产评估。
1 s n A P= 1 r + s 1+ r
5）已知未来若干年后资产价格 已知未来若干年后资产价格的条件下，有以下计算式： 已知未来若干年后资产价格的条件下，有以下计算式：
Pn A 1 P = [1 ]+ n r （ + r) 1 (1 + r ) n
（6－26） 26）
6.4.2 成本途径的基本前提 只有当被评估资产处于继续使用状态下， 只有当被评估资产处于继续使用状态下，再取得被评估 资产的全部费用才能构成其交换价值的内容。 资产的全部费用才能构成其交换价值的内容。资产的继 续使用不仅仅是一个物理上的概念， 续使用不仅仅是一个物理上的概念，资产的继续使用包 含着其使用的有效性的经济意义。 含着其使用的有效性的经济意义。 6.4.3 成本途径的基本要素 1）资产的重置成本 2）资产的有形损耗 3）资产的功能性陈旧贬值 4）资产的经济性陈旧贬值
（6）市场售价类比法 资产评估价值=参照物售价+功能差异值+ 资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值 ++交易情况差异值 + 资产评估价值=参照物售价×功能差异修正系数× 资产评估价值=参照物售价×功能差异修正系数× ×时间差异修正系数 P85例 P85例 （7）价值比率法 ①成本市价法 资产评估价值=评估对象现行合理成本× 资产评估价值=评估对象现行合理成本×参照物成交价 格/参照物现行合理成本 ②市盈率倍数法 资产评估价值=评估对象（企业）收益额×参照物（企 资产评估价值=评估对象（企业）收益额×参照物（ 业）市盈率
6.2.3
市场途径的基本程序
1）选择参照物 2）在评估对象与参照物之间选择比较因素 3）指标对比、量化差异 指标对比、 4）在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比 指标差异 5）综合分析确定评估结果
6.2.5 市场途径中的具体方法 1）直接比较法 评估对象价值=参照物成交价格×修正系数1 评估对象价值=参照物成交价格×修正系数1×修正系数 2×...×修正系数n ...×修正系数n （6—1） 1
P=∑
i =1 t
Ri A 1 + [1 ] i t n t (1 + r ) r (1 + r ) (1 + r )
17） （6—17） 17
3）纯收益按等差级数变化（年变化额B ）： 纯收益按等差级数变化（年变化额B A、纯收益按等差级数递增（收益期无限）： 纯收益按等差级数递增（收益期无限）：
6.3 收益途径
6.3.1 收益途径的基本含义 收益途径是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来 判断资产价值的各种评估方法的总称。 判断资产价值的各种评估方法的总称。在资产评估实践中 收益途径亦被称为收益法。 收益途径亦被称为收益法。 6.3.2 收益途径的基本前提 （1）被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡 量； （2）资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并 可以用货币衡量； 可以用货币衡量； （3）被评估资产预期获利年限可以预测。 被评估资产预期获利年限可以预测。
1 A ] P = [1 n r （1 + r )
2）纯收益在若干年后保持不变
14） （6—14） 14
(1)无限年期收益。其基本公式为： (1)无限年期收益。其基本公式为： 无限年期收益
Ri A P=∑ + i r (1 + r ) n t =1 (1 + r )
n
16） （6—16） 16
(2)有限年期收益。其计算公式为： (2)有限年期收益。其计算公式为： 有限年期收益
6.4 成本途径
6.4.1 成本途径的基本含义 成本途径具体是指首先估测被评估资产的重置成本， 成本途径具体是指首先估测被评估资产的重置成本， 然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素， 然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素， 并从其重置成本中予以扣除而得到被评估资产价 值的各种评估方法的总称。 值的各种评估方法的总称。在资产评估实践中成 本途径亦被称为成本法。 本途径亦被称为成本法。 资产的评估值＝资产的重置成本－ 资产的评估值＝资产的重置成本－资产实体有形 损耗－资产功能性陈旧贬值损耗－资产功能性陈旧贬值-资产经济性陈旧贬值
A B P= + 2 r r
B、纯收益按等差级数递增（收益期有限）： 纯收益按等差级数递增（收益期有限）：
1 B n A B P = + 2 1 × n n r r (1 + r ) r (1 + r )
C、纯收益按等差级数递减（收益期无限）： 纯收益按等差级数递减（收益期无限）：
A P= rs
（6－22）பைடு நூலகம்22）
（2）纯收益按等比级数递增，收益期有限 纯收益按等比级数递增，
1 + s n A P= 1 r s 1+ r
（3）纯收益按等比级数递减，收益期无限 纯收益按等比级数递减，
P= A r+s
（4）纯收益按等比级数递减，收益期有限 纯收益按等比级数递减，
第6章 资产评估途径与方法
6.1 资产评估途径与方法概述 6.2 市场途径 6.3 收益途径 6.4 成本途径 6.5 评估途径及其方法的选择
6.1资产评估途径与方法概述
6.1.1 资产评估途径内涵 概括地讲，资产评估途径是判断资产价值的技术思路， 概括地讲，资产评估途径是判断资产价值的技术思路， 以及实现该评估技术思路的各种评估技术方法的集合。 以及实现该评估技术思路的各种评估技术方法的集合。 目前，最具代表性的资产评估途径主要有市场途径、 目前，最具代表性的资产评估途径主要有市场途径、收 益途径和成本途径。 益途径和成本途径。 6.1.2 资产评估途径与市场的关系 资产评估途径实际上是人们模拟市场定价机理和规则 所设计出来的若干资产价值评估基本模型
A B P= 2 r r
D、纯收益按等差级数递减（收益期有限）： 纯收益按等差级数递减（收益期有限）：
1 B n A B P = 2 1 + × n n r r (1 + r ) r (1 + r )
4）纯收益按等比级数变化 在纯收益按等比级数递增，收益年期无限的条件下， （1）在纯收益按等比级数递增，收益年期无限的条件下， 有以下计算式
6.3.5 收益途径中的具体方法 未来预期收益有无限期划分：有限期和无限期； 未来预期收益有无限期划分：有限期和无限期； 预期收益额划分：等额收益和非等额收益。 预期收益额划分：等额收益和非等额收益。 1）纯收益不变P＝A/r 纯收益不变P 其成立条件是： 纯收益每年不变； 资本化率固定且大于零； 其成立条件是：①纯收益每年不变；②资本化率固定且大于零； ③收益年期无限。 收益年期无限。 (2)在收益年期有限，资本化率大于零的条件下，有以下计 (2)在收益年期有限，资本化率大于零的条件下， 在收益年期有限 算式： 算式：
2）间接比较法 间接比较法也是市场法中最基本的评估方法。 间接比较法也是市场法中最基本的评估方法。该法是利用资 产的国家标准、行业标准或市场标准（标准可以是综合标准， 产的国家标准、行业标准或市场标准（标准可以是综合标准， 也可以是分项标准）作为基准， 也可以是分项标准）作为基准，分别将评估对象与参照物整 体或分项与其对比打分从而得到评估对象和参照物各自的分 值，再利用参照物的市场交易价格，以及评估对象的分值与 再利用参照物的市场交易价格， 参照物的分值的比值（系数） 参照物的分值的比值（系数）求得评估对象价值的一类评估 方法。 方法。
评估对象生产能力 资产评估价值 = 参照物成交价格 × 参照物生产能力
功能价值指数
（4）价格指数调整法（亦称物价指数法） 价格指数调整法（亦称物价指数法） 资产评估价值=参照物成交价格× 1+物价变动指数） 资产评估价值=参照物成交价格×（1+物价变动指数） 物价变动指数 资产评估价值=参照物成交价格× 或，资产评估价值=参照物成交价格×价格指数 （5）成新率价格调整法 资产评估价值=参照物成交价格× 评估对象成新率/ 资产评估价值=参照物成交价格×（评估对象成新率/参 照物成新率） 照物成新率） 资产成新率=资产尚可使用年限/ 资产已使用年限+ 资产成新率=资产尚可使用年限/（资产已使用年限+资 产尚可使用年限） 产尚可使用年限）
6.4.4 成本途径中的具体方法 1）重置成本的估算方法 （1）重置核算法：购买、自建 重置核算法：购买、 （2）价格指数法：账面×价格指数 价格指数法：账面× （3）功能价值类比法：生产能力比例法、规模经济 功能价值类比法：生产能力比例法、 效益指数法 2）实体性贬值的估算方法 （1）观测法。观测法，也称成新率法 观测法。观测法， 实体性贬值=重置成本× 实体性贬值=重置成本×（1-实体性成新率） 实体性成新率）
6.3.3 收益途径的基本程序 收集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料， （1）收集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料， 包括经营前景、财务状况、市场形势，以及经营风险等； 包括经营前景、财务状况、市场形势，以及经营风险等； 分析测算被评估对象未来预期收益； （2）分析测算被评估对象未来预期收益； 确定折现率或资本化率； （3）确定折现率或资本化率； （4）用折现率或资本化率将评估对象未来预期收益折算成 现值； 现值； 分析确定评估结果。 （5）分析确定评估结果。 6.3.4 收益途径的基本参数 运用收益途径进行评估涉及许多经济技术参数， 运用收益途径进行评估涉及许多经济技术参数，其中最主 要的参数有收益额、折现率（资本化率）和收益期限三个。 要的参数有收益额、折现率（资本化率）和收益期限三个。