商业建筑设计

商业地产设计1、商业地产是地产与商业的结合。

应该说地产开发满足商业的需求，是一种无缝的结合，也就是说，地产开发要满足商业需求，是商业与地产开发的无缝结合，可以说从选址、商业定位、业态组合、招商推广、工程管理，到运营管理全过程的结合。

不能有任何失误，绝对不能说盖好了房子，按照我们自己的主张，按照我们自己的经验和知识，盖好了房子等别人来租，这是错的。

应该是在选址的时候，就应该确定好有谁牵头来做。

2、商业地产是城市设施与商业的结合。

商业地产和普通地产的城市设施不一样，商业地产绝对不是靠好山好水好风光来换取它的支撑点，而主要是交通、人流，最终落实到一个词上就是购买力。

所以评判商业地产的最终根本点就是你所选址的位置是不是具有购买力。

3、商业地产是资本与地产的结合。

商业地产不等同于普通地产的开发，比较像资本运作。

商业地产设计中十个切入点的思考：1.人口规模、区位、商业体量项目所在城市的人口规模，所处区位及计划开发的商业体量，是决定这个项目成败命运的先期条件。

首先，城市城区人口规模。

城区人口规模的区间划定并没有非常严格的界定，我们姑且细分为15万以下、15—50万、50—100万、100—200万、200—500万、500万以上，这个细分实际上已经将城市分级，从镇、县城、小型地市、中型地市、大型地市、省会城市到跨省域城市、到国际城市了。

人口多到一定的程度才会出现某些事务和商业形态。

比如家乐福标准店（15000㎡）肯定不会开在十五万人以下的地方；五十万人城区的地方不容易形成二个商业中心。

第二点是项目所在之区位，可概分为市中心核心区、市中心区域、中心区边缘、城乡结合部、郊区交通结点、郊区住宅区等。

从日常生活经验中可以观察到区位的差异所产生的业种业态上的差异，例如大型建材类通常会出现在城乡结合部，百货公司几乎都在市中心核心区，大型超市则在住宅密集区等等。

第三点是项目商业体量的开发规模，从经营上来看，规模决定项目的定位，一般的项目应该都在20万平米以内（不包括专业市场），超过10万平米的就需要超强的经营团队来运作，这几年许多开发项目显示，盲目贪大的商业项目经营过程举步维艰，所以“适量”的开发是非常重要的，切莫一味追求商业开发量，导致后期营运的风险及资金的压力。

将这三点得到的信息合在一起纵向分析，很快地整个项目的轮廓就清晰起来，绝大多数的项目都可如此观之。

2.项目商圈分析商业是靠消费者来消费而营运下去的，主要消费者从哪里来？用什么方式到达？由足够的消费者所构成一定的地理范围，可称作“商圈”。

具体的商圈形态一般可分为：商业区、住宅区、文教区、办公区及混合区。

商业区——商业行业集中区，其特点为流动人口多、热闹、各种商店林立。

其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等。

住宅区——该区户数多，至少须有1000户以上。

住宅区的消费习性为消费者群稳定，便利性、亲切感、家庭用品购买率高等。

文教区——该区附近有大、中、小学校等。

文教区的消费习性为消费群以学生居多、消费金额普遍不高、休闲食品、文教用品购买率高等。

办公区——该区为办公大楼林立。

办公区的消费习性为便利性、外食人口多、消费水准较高等。

混合区——住商混合、住教混合、商办混合等等。

混合区具备单一商圈形态的消费特色，属多元化的消费习性。

而关于商圈的分析主要是从商圈内人口特征、竞争关系及商圈内经济状况三个方面去分析。

先看人口特征分析。

关于商圈内的人口规模、家庭数目、收入分配、教育水平和年龄分布等情况可从政府的人口普查、购买力调查、年度统计等资料中获知。

可从商业或消费统计公告中查到特定商品的零售额、有效购买收入、总的零售额等资料。

再看竞争分析。

在商圈内竞争分析时必须考虑下列因素：现有商店的数量，现有商店的规模分布，新店开张率，所有商店的优劣势，短期和长期变动以及饱和情况等。

商圈内经济状况的分析。

如果商圈内经济很好，居民收入稳定增长，则零售市场也会增长；如果商圈内产业多角化，则零售市场一般不会因对某产品市场需求的波动而发生相应波动；如果商圈内居民多从事同一行业，则该行业波动会对居民购买力产生相应影响，商店营业额也会相应受影响，因此要选择行业多样化的商圈开业。

3.业种业态分析人的商业活动离不开“衣食住行乐育”。

业种基本上是以上述六种衍生出来的主要种类。

业种从使用上可分为消费品类和再生产品类；从购买习惯上可分为日常用品类、选购品类及专用品类，其特点：零售是指把商品或随商品而提供的服务直接出售给最终消费者的销售活动。

从事零售活动的基本单位和具体场所是商店，而商店依据销售形式不同又区分出不同的经营形态，即零售业态。

例如你想买一件衣服，你有不同的方式可以购买，去百货公司、去专卖店、大超市也卖衣服、甚至邮购等，这就是不同的业态；业态经常会推陈出新，仔细看看屈臣氏，卖药、小零食和个人清洁护理用品等，有人将它归于“药妆店”的业态。

业态是零售店向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态，业态是零售活动的具体形式。

通俗理解，业态就是指零售店卖给谁、卖什么和如何卖的具体经营形式。

4.项目定位的深度解析在对项目进行商业定位时，要充分考虑到项目所在区域的消费习惯、经济发展水平等因素来决定你经营什么类型的产品，是中档还是高档还是更精细一点的东西，只有定位准确，才能在招商过程中找准目标，才能有的放矢地制定招商计划，免做许多无用之功。

定位是最难的，要讲得很简单又很准确，一切的一切都往这个靶心靠拢；什么是“定位”？定位不是你对产品要做的事,定位是你对“预期客户”要做的事,换句话说,你要在“预期客户的头脑里”给产品定位。

项目的定位须有一定的差异性。

（1）项目定位的差异性影响建筑规模上的差异性。

（2）项目定位的差异性与主题的创新相辅相成。

如运动主题的购物中心、科幻主题购物中心、娱乐主题的购物中心、文化主题的购物中心等，都为项目的定位提供了创新的思路。

（3）项目定位的差异性与品牌店组合差异性密切相关。

品牌店的组合差异性对项目经营中消费人群、消费档次影响很大。

比如时尚精品店品牌组合——北京新东方广场，与传统老字号店组合——北京琉璃场步行街，在消费人群、档次上就有明显差别。

这对建筑的风格和经营风格的要求也截然不同。

5.交通动线及空间形式商业建筑空间的价值及其提升由诸多因素决定，从建筑设计的角度出发，商业空间价值的最大化体现在能够吸引充沛的人流并使其在此区域停留。

对于既定商业地块来说，充沛的人流来自于对商业建筑空间交通系统动线的有效组织和与城市交通系统的有机结合。

而人群驻留的因素则更复杂一些，文化氛围、感官吸引、甚至空间规模或细微的小品处理都有可能成为人们驻留的因素。

在设计工作中，我们对于如何建构规划商业地块的交通系统，形成有效的购物流线往往通过两种途径来实现。

（1）系统地分析地块对本地区人们生活的影响所产生的行为模式，并与建筑设计相结合，从而发掘出规划设计的切入点和有效组织商业建筑空间动线，进而达到提升该商业建筑空间价值的目的。

（2）在现代城市中，人们的交通行为模式被功能细化的城市交通道路系统所限。

如果将城市交通系统与商业建筑空间有机地结合往往能为商业空间的增值提供必要的条件。

购物流线是体现商业建筑空间价值的重要因素，我们可以制定出一系列设计策略并结合实际情况加以考虑。

总结起来，设计师在设计工作中，应同时满足业主和商家的商业空间、消费者的消费休闲行为以及商业空间对区域环境的社会贡献三方面价值的最大化。

商业项目要求合理的空间形式，一般可采用以下四种空间模式：（1）室内大开间。

无街道，商铺间没有完全隔绝。

（2）露天步行街。

上空无顶棚，空间开敞的步行街；（3）回廊式步行街。

步行街的两侧或一侧为回廊，步行街局部遮盖；（4）室内步行街。

步行街在室内，完全遮盖；6.主、次力店的合理布局主、次力店的确定是大型商业设施成功与否的重要关键因素，主力店基本上是有品牌和做连锁经营的大店，购物中心的主力店通常是百货公司或大型超市，次主力店可能是电影院、美食街或是好品牌的专卖店；不同的业种业态如何组合，才是好的搭配与组合，想想百货公司不同楼层的不同商品组合，为什么化妆品老是摆在一楼？男装会放在哪个楼层？7.商业地产与城市环境的关系商业地产非常注重整体规划、细部处理和创新设计意识，以营造富含商业气息的高质量空间。

尤其是市中心区的商业设施，与既有城市纹理息息相关，商业所带来的人潮、车流，必须巧妙地融入，或者善用既有环境的资源，形成新的特点。

上海新天地是个成功的例子；圣地亚哥琥珀广场值得参考。

8.设计的主题、场所、印象吸引人潮，创造一个消费者印象深刻而流连忘返的场所，这是商业设计最有趣也最有挑战性的地方，这当然包括风格、主题、景观、行为的设计、街道家具等，每一个商业设施必须至少有一个有特色的场所，最好结合一些动态性、可变性的设施，例如大屏幕、喷水池、旱喷、表演舞台……等。

主题设计的魔力就是要让使用者产生梦想，创造出个人的天地，进而发掘自己的幻想空间和自由天地。

9.开发流程与经营管理模式商业开发流程必须同时眼观四路，包括决策流程、策划流程、招商流程、设计流程、工程流程、法令流程等，什么时候我们该做什么阶段的事情？其反复性、阶段性、深度皆有不同，不是一蹴可及的，而是逐渐定性显影的过程（好像在冲洗相片）；以站在甲方立场来看经营管理模式，若以难易程度来看，百货公司的模式（包办服务人员、招商、营销、广告、水电清洁等，以扣点抽成的方式）是比较难的；购物中心的模式（主要以收固定租金为主，营销广告的要求较轻）是中等的；像专业市场、商店街相对就容易多了，以收租金、简单物业管理做做就可以了，对专业性和专业人才的需求也相对地轻。

经营管理模式的难易牵涉到甲方的决心和其公司人才的储备，管理是点点滴滴、日积月累的，不是口头吹吹就可以的。

很多开发商认为客户进来了就万事大吉了，这是一个很大的误区。

其实客户进来只是商场开始的第一步，如何持续的经营商场才是最关键的问题。

开发商招来了客户，还要注意协助客户经营，客户生存得越久，商场就越旺，以后招商就越容易，升值也就越快，不然客户做了一段后纷纷流失，再招商就非常的困难了。

10.开发商投资回报的了解简单地说，良好的商业设施，最好是统一产权、统一规划、统一招商、统一管理，这样在做经营调整时，最能立竿见影；但是目前国内普遍存在的现象是，若统一产权，势必开发商长期持有，也就是主要靠租金收入的长期回收，回收期可能长达6-10年，甚至更久，大多数的开发商都不愿意这么作，所以必须面临短期“出售”的问题，但是出售给许多业主，就无法“统一产权”，这就在商业运作上产生极大的矛盾，接着就是统一规划、统一招商、统一管理的困难度加大，“人多口杂”事情就难办了！有人用“返租”的方式来处理，所谓“产权、管理权、经营权”三权分立的方式来处理，开发商能以短期的方式来回笼资金，但责任仍然背在身上，可不是银货两契，回租期间，若赔钱，开发商可要贴钱；回租期结束时，若商业还运作不起来，那可就糟糕了。