房地产投资风险分类授课提纲
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购买力 投资偏好 通货膨胀 利率 流动性 开发费用 税率 地价 融资
• • 技术风险 • •
建筑材料 建筑工艺 建筑设计 施工事故
• 自然风险：火、水、震、气候
• • 国际风险 • •
国际政治关系 国际投资环境 汇率 外币利率
投资风险的度量
百度文库
n
R
(Ki K )2 Pi
i 1
n
K Ki Pi i 1
• Fn＝P×(1＋i)n P＝ Fn / ( 1＋i)n I＝ Fn － P＝ P×[(1＋i)n －1]
• 有效名义利率（effective interest rate）：
1000×(1＋12％)＝1120
1000×(1＋6％)2＝1123.6
ie＝(1＋i/m)m－1
• 后付年金现值＝A∑n(1＋i)-t＝A[1 －(1＋i)-n]/i
• 计算结果：
甲
乙
期望收益 标准差 期望收益 标准差
104
146.6 116.5
195.6
丙 期望收益 标准差
110.25 122.2
σP=W1σ1+W2σ2
三种证券的组合标准差=[A（权重乘标准差）的平方+B（权重乘标准差）的平方 +C（权重乘标准差）的平方+2XAB+2YAC+2ZBC]的1/2次方
• 风险与收益成正比
r
β
Sharp William. Capital asset prices: a theory of market equilibrium under conditions of risk [J]. Journal of Finance, 1964(19): 425-442.
利息理论
-2050 -1727.97 -1440.70 -1166.82 -934.71 -724.90 -539.68 -382.72 -263.00 -172.82 161.54
i=20%
净现值 累计净现值
-2050 316.67 277.78 260.42 217.01 192.90 167.45 139.54 104.66 77.52 282.63
• 敏感性分析
（1）单因素敏感性分析 （2）多因素敏感性分析
• 概率分析
房地产投资组合原理
• 投资组合可以降低风险
例：有如下甲乙丙三个投资方案，请比较三个方案的风险。
甲（住宅）
乙（写字楼）
丙（投资组合）
住宅（0.6）
写字楼（0.4）
好
差
好
差
好
差
好
差
200/0.7 -120/0.3 260/0.65 -150/0.35 100/0.7 -60/0.3 130/0.65 -75/0.35
• 预期
风
• 政策：土地供应、住房、金融、
险 （
财税
不
确
定
• 专业知识：法律、经济、管理、
性
建筑
）
• 收益 投资需求
• 成本
CAPITAL ASSET PRICING MODEL
• 资产期望收益率 ＝实际利率＋（资产平均收益率－实际利率）×风险系数
E(rj ) i E(rm ) i j
• 风险（risk）－－不确定性（uncertainty）－－概率（probability）
中国房地产金融现状及问题
• 现状
（1）金融机构：商业银行、住房资金管理中心、住房储蓄银行 （2）信贷业务：商业贷款、政策贷款
• 问题
（1）信贷资金价格双轨制低价资金供求矛盾突出 （2）以个人储蓄为基础的融资机制住房抵押贷款供给不足（数量和期限） （3）金融机构不健全住房资金地区分割、管理漏洞；商业担保高风险、单位
• 例：根据表格资料计算某高档写字楼项目投资的风险
经济状况 萧条 平稳 繁荣
概率 0.2 0.5 0.3
投资回报率 －15% 20% 70％
房地产投资不确定性分析
• 盈亏平衡分析
（1） 线性盈亏平衡分析 例：某房地产项目，固定成本5000万元，每平方米可变成本1500元，项
目建成后平均售价3000元，销售税金及附加每平方米500元。求盈亏 平衡时的开发数量。 （2） 非线性盈亏平衡分析
• 利率＝（一定时期的）利息/资产现值 现值×利率＝年金（annuity income）
• 实际利率（real interest rate）＝名义利率－预期的通货膨胀率
Irving Fisher《The Theory of Interest》 张五常《经济解释》（卷二：供应的行为）
复利和年金的计算
• 先付年金现值＝后付年金现值× (1＋i) • 递延年金现值
• 永续年金现值＝A/i
房地产投资财务评价
• 静态指标
• 投资利润率 • 静态投资回收期 • 投资利税率
• 动态指标
• 净现值 • 内部收益率 • 动态投资回收期
某公司计划购买一写字楼用于出租经营．当前市场上写字楼 物业的投资收益率为１８％．判断该项目的可行性．
年期
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
净现金流量
-2050 380 400 450 450 480 500 500 450 400 1750
i=18%
净现值 累计净现值
-2050 322.03 287.27 273.88 232.11 209.81 185.22 156.96 119.72 90.18 334.36
房地产投资分析
什么是房地产投资？
• 直接投资（开发或置业）VS间接投资（购买股票、债券、 证券，参与投资信托）
• 土地开发、房屋开发、房产经营、物业管理 • 商业、工业、住宅、商住综合
影响房地产投资的因素
• 品质：地段、时机、设计和建 筑质量
• 资金：投资数额巨大、回收周
期长（流动性差）、易融资
-2050 -1733.33 -1455.55 -1195.13 -978.12 -785.22 -617.77 -478.23 -373.57 -296.05
-13.42
房地产投资风险分类
• • • • • 政策风险 • • •
• • • • • 经济风险 • • • •
政治环境 经济体制 产业政策 金融政策 房地产政策 城市规划 法律 环保政策
• 利息是资金的回报（return）
• 利息是
（impatience to consume）的价格，是
（opportunity to invest）的回报或价格
• 投资是放弃今天的消费换取明天的消费
• 利息的前提，是资源的缺乏
• 利息是现值（present value）与期值（future value）的差额
• • 技术风险 • •
建筑材料 建筑工艺 建筑设计 施工事故
• 自然风险：火、水、震、气候
• • 国际风险 • •
国际政治关系 国际投资环境 汇率 外币利率
投资风险的度量
百度文库
n
R
(Ki K )2 Pi
i 1
n
K Ki Pi i 1
• Fn＝P×(1＋i)n P＝ Fn / ( 1＋i)n I＝ Fn － P＝ P×[(1＋i)n －1]
• 有效名义利率（effective interest rate）：
1000×(1＋12％)＝1120
1000×(1＋6％)2＝1123.6
ie＝(1＋i/m)m－1
• 后付年金现值＝A∑n(1＋i)-t＝A[1 －(1＋i)-n]/i
• 计算结果：
甲
乙
期望收益 标准差 期望收益 标准差
104
146.6 116.5
195.6
丙 期望收益 标准差
110.25 122.2
σP=W1σ1+W2σ2
三种证券的组合标准差=[A（权重乘标准差）的平方+B（权重乘标准差）的平方 +C（权重乘标准差）的平方+2XAB+2YAC+2ZBC]的1/2次方
• 风险与收益成正比
r
β
Sharp William. Capital asset prices: a theory of market equilibrium under conditions of risk [J]. Journal of Finance, 1964(19): 425-442.
利息理论
-2050 -1727.97 -1440.70 -1166.82 -934.71 -724.90 -539.68 -382.72 -263.00 -172.82 161.54
i=20%
净现值 累计净现值
-2050 316.67 277.78 260.42 217.01 192.90 167.45 139.54 104.66 77.52 282.63
• 敏感性分析
（1）单因素敏感性分析 （2）多因素敏感性分析
• 概率分析
房地产投资组合原理
• 投资组合可以降低风险
例：有如下甲乙丙三个投资方案，请比较三个方案的风险。
甲（住宅）
乙（写字楼）
丙（投资组合）
住宅（0.6）
写字楼（0.4）
好
差
好
差
好
差
好
差
200/0.7 -120/0.3 260/0.65 -150/0.35 100/0.7 -60/0.3 130/0.65 -75/0.35
• 预期
风
• 政策：土地供应、住房、金融、
险 （
财税
不
确
定
• 专业知识：法律、经济、管理、
性
建筑
）
• 收益 投资需求
• 成本
CAPITAL ASSET PRICING MODEL
• 资产期望收益率 ＝实际利率＋（资产平均收益率－实际利率）×风险系数
E(rj ) i E(rm ) i j
• 风险（risk）－－不确定性（uncertainty）－－概率（probability）
中国房地产金融现状及问题
• 现状
（1）金融机构：商业银行、住房资金管理中心、住房储蓄银行 （2）信贷业务：商业贷款、政策贷款
• 问题
（1）信贷资金价格双轨制低价资金供求矛盾突出 （2）以个人储蓄为基础的融资机制住房抵押贷款供给不足（数量和期限） （3）金融机构不健全住房资金地区分割、管理漏洞；商业担保高风险、单位
• 例：根据表格资料计算某高档写字楼项目投资的风险
经济状况 萧条 平稳 繁荣
概率 0.2 0.5 0.3
投资回报率 －15% 20% 70％
房地产投资不确定性分析
• 盈亏平衡分析
（1） 线性盈亏平衡分析 例：某房地产项目，固定成本5000万元，每平方米可变成本1500元，项
目建成后平均售价3000元，销售税金及附加每平方米500元。求盈亏 平衡时的开发数量。 （2） 非线性盈亏平衡分析
• 利率＝（一定时期的）利息/资产现值 现值×利率＝年金（annuity income）
• 实际利率（real interest rate）＝名义利率－预期的通货膨胀率
Irving Fisher《The Theory of Interest》 张五常《经济解释》（卷二：供应的行为）
复利和年金的计算
• 先付年金现值＝后付年金现值× (1＋i) • 递延年金现值
• 永续年金现值＝A/i
房地产投资财务评价
• 静态指标
• 投资利润率 • 静态投资回收期 • 投资利税率
• 动态指标
• 净现值 • 内部收益率 • 动态投资回收期
某公司计划购买一写字楼用于出租经营．当前市场上写字楼 物业的投资收益率为１８％．判断该项目的可行性．
年期
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
净现金流量
-2050 380 400 450 450 480 500 500 450 400 1750
i=18%
净现值 累计净现值
-2050 322.03 287.27 273.88 232.11 209.81 185.22 156.96 119.72 90.18 334.36
房地产投资分析
什么是房地产投资？
• 直接投资（开发或置业）VS间接投资（购买股票、债券、 证券，参与投资信托）
• 土地开发、房屋开发、房产经营、物业管理 • 商业、工业、住宅、商住综合
影响房地产投资的因素
• 品质：地段、时机、设计和建 筑质量
• 资金：投资数额巨大、回收周
期长（流动性差）、易融资
-2050 -1733.33 -1455.55 -1195.13 -978.12 -785.22 -617.77 -478.23 -373.57 -296.05
-13.42
房地产投资风险分类
• • • • • 政策风险 • • •
• • • • • 经济风险 • • • •
政治环境 经济体制 产业政策 金融政策 房地产政策 城市规划 法律 环保政策
• 利息是资金的回报（return）
• 利息是
（impatience to consume）的价格，是
（opportunity to invest）的回报或价格
• 投资是放弃今天的消费换取明天的消费
• 利息的前提，是资源的缺乏
• 利息是现值（present value）与期值（future value）的差额