房地产投资风险分类授课提纲
房地产投资的风险类型
房地产开发风险一、房地产投资的风险类型1、财务风险财务风险是开发者或经营者由于财务状况的好坏而引起的企业负债总额对回收投资者和报酬的可能性，其风险主要来源于房地产投资项目建成后的预期赢利水平、资金流动性的大小以及企业项目的还货能力和货款期限的长短。
1）、筹资、融资风险。
即由于银行紧缩银根造成贷款困难（筹不到资或筹不足资）以及筹资成本增加引发的各种风险。
一些发展商为了完成项目甚至不惜高息（年利达26%—30%）拆借。
由此而引发一系列如利息负担加重，建造成本增加、售价提高及销售困难等各种风险。
2）、变现风险。
即房地产投资中在一段时间内要把投资变成现金（如偿还借款、债务、发放工资等），为此而付出的代价和承受的损失。
由于房地产投资周期长、数量大、其变现能力差，在建成和售出前投资者越是急于变现，蒙受的损失就会越大。
2、金融风险1）、利率风险：银行对房地产的调控作用在当前主要是通过贷款的投向和利率的调节来实现。
而利率的高低直接影响到房地产投资项目的回报率。
2）、汇率风险：对外销售的商品房或其他类型的楼宇在流通过程中伴随汇率风险，特别是在预售期望时很容易因对将来的汇率走势的预计不足而遭受损失。
3）、通货膨胀风险：通货膨胀从多方面影响企业投资的风险。
4）、外汇利率的变动风险。
即由于外汇的较大幅度的波动从而不同侧面对开发商造成风险。
3、购买力风险包括两个方面：一是价格风险。
包括：由通涨因素造成建材人工费上涨；由于部分房地产商在前些年大肆对土地进行炒作，使地价徒增；在开发过程中各个方面将市政设施配套强行向开发商硬性摊派，最终都造成“下游产品”即房地产售价升高。
引起销售不畅或是仍按原价销售而冲减收益等。
二是市场风险或经营风险。
如供求形势发生变化，出现供过于求的局面而对房屋销售和售价方面造成的压力，引起销售困难和损失。
4、开发风险它处于房地产投资中的初始阶段，涉及到房地产开发项目和时机的选择、布点、销售对象和方向以及如何与经营环节衔接等诸多方面。
第一章房地产投资与投资风险(精)学习资料
政府的土地供给、住房、金融、财政税 收等政策的变更，均会对房地产的市场价值、 进而对房地产投资产生影响。
7.依赖专业管理
专业管理依赖性是指房地产投资离不开专业 化的投资管理活动。
8.存在效益外溢和转移
相互影响性是指房地产价值受其周边物业、 城市基础设施与市政公用设施和环境变化的 影响。
投资的适应性。题意中销售自行车的店铺比生产自行车的厂房更容易在使用上进行调整。
例子2 ：某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要 是 由于房地产投资具有（ ）。
A．位置固定性
B．各异性
C．适应性
D．相互影响性
答案： DURIBE 。房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变 化的影响。
间接投资：主要是指投资人以购买外国或本国股票、债券等金融资产的方 式所 进行的投资。 特点：资金所有者和使用者是分离的
一.投资概述
（二）投资的分类
3. 金融投资和实物投资（按投资对象存在形式的不同）
金融投资：是指投资者为获取预期收益，预先垫付货币以形成金融
资产的经济行为。在现实经济生活中，金融投资不仅有资本市场的股票、
第一章房地产投资与投资风险 (精)
回顾房地产的概念？
房地产：是房产和地产的总称，本质上是指土地 及地上的建筑物和构筑物及其各种权益。
本课程中主要介绍: 有关房地产投资、房地产市场规律、房地产
市场调查、房地产开发程序、房地产价值、房地 产经济评价、房地产风险分析、房地产项目开发 可行性分析、房地产金融、物业管理等内容。
例子6：按物业类型划分，房地产投资的物业类型主要包括： 1.居住物业； 2.商业物业； 3.工业物业； 4.酒店与休闲娱乐设施； 5.特殊物业。
房地产投资中的风险分析讲义
房地产投资中的风险分析江西师范大学城市建设学院陶满德(硕导、教授）中国注册房地产估价师香港测量师一、房地产投资风险概述房地产投资风险分析是在对房地产投资项目进行了财务评价和不确定性分析的基础上，进一步综合分析识别投资项目在将来建设和运营过程中潜在的主要风险因素,揭示风险来源，判别风险程度，提出规避风险的对策，降低风险损失。
（一）房地产投资风险的含义1、风险的含义风险所反映的是人们在生产建设和日常生活中遭遇能导致人身伤亡、财产损失及其他经济损失的自然灾害、意外事故和其他不测事件的可能性.其在英语资料中常见的用语是venture或risk或hazard，Risk——-常指一般的“危险”,与损失紧密相关，未必有什么利益可言；而Venture--—常用来描述“商业冒险”或投机活动，具有不确定的损益结局(描述更准确）。
一般认为，最早给风险这一概念下定义的是美国人A·M威利特（A·M Willet)，1901年他所著的博士论文《风险与保险的经济理论》一文中提出：“风险是关于不愿意发生的不确定性的客观体现”。
其后，许多学者从不同的角度，不同的研究领域给风险下过许多定义。
如美国的罗伯特﹒E﹒史蒂文斯《市场投资分析》（刘秀云译,机械工业出版社2000。
1,146页)“投资风险的一个被广为接受的定义是未来收益水平小于预期收益水平的可能性"，但总的来说，目前并没有一个被人们普遍认可的定义.一般认为是：风险是对为了行为的决策及客观条件的不确定性而可能引致后果与预定的目标之间发生的多种负偏离的综合。
这种负偏离是指在特定的客观条件下，在特定的时期内,某一实际结果与预期结果可能发生的偏离或差异的程度，差异程度越大，风险就越大。
这种偏离可以用两个参数来描述：一是发生偏离的方向与大小，即后果；二是发生偏离的可能性，即事件发生的概率。
因此，大致可以对风险做这样的表述：风险是某种不利事件或损失发生的概率及其后果的函数，用数学函数可以表述为:R=F（P，K)式中:R为对风险的度量；P为各种不确定性事件发生的概率；K为该事件发生的后果，即所有不确定结果的数量值；F为R,P,K之间的某种函数关系。
第七章房地产投资项目风险分析《房地产投资分析》PPT课件
的风险是可以主观预测和衡量的。
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第二节房地产投资风险的种类与控制方法
一、房地产投资风险的主要类型
（一）自然风险与意外风险 自然风险是指由于人们对自然力失去控制或自然本身发生
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x
第三节 房地产投资风险分析
7、置信区间与置信概率
“预期值±Z个标准差”称为置信区间，相应的概率称为置
信概率。置信概率实际上是正态分布曲线与置信区间所组成
的面积。
xi x
x
式中：
xi：对称分布曲线对应的（常称作标准曲线）某一具体的值；
以上三种类型投资主体对风险—回报之间关系的态度，也 可用图示的方法进行说明（如图7－2所示）。
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回报
避险型
普通型
冒险型
风险
图7-2 不同类型投资者的风险曲线
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风险可以事先知道所有可能结果及每种结果的变动程度。 如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估 计其可能性。
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第一节 房地产投资项目风险概述
三、房地产投资风险
房地产投资风险就是从事房地产投资而造成的损失的可能 性大小，这种损失包括所投入资本的损失与预期收益未达到 的损失。
房地产投资风险管理教学课件ppt
风险转移和分散策略
保险转移
购买相应的保险产品，将部分或全部风险转移给 保险公司。
合同转移
通过签订合同，将部分或全部风险转移给承包商 或其他合作伙伴。
期货合约
利用期货市场进行套期保值，转移价格波动的风 险。
05
房地产投资风险管理案例分析
案例一：某房地产公司的风险管理实践
总结词
该案例介绍了某房地产公司如何通过制定和执行一系 列风险管理措施，有效降低投资风险，提高公司的稳 健性和竞争力。
案例三
要点一
总结词
该案例介绍了某房地产项目如何进行风险评估和防范措 施的制定，以降低项目实施过程中的风险。
要点二
详细描述
该房地产项目面临的主要风险包括工程风险、市场风险 、政策风险等。为了降低这些风险，项目团队采取了以 下措施：进行详细的工程勘察和设计，选择经验丰富的 施工队伍和技术人员，加强工程质量管理和监督，以及 制定灵活的市场营销策略和政策应对措施。通过这些措 施的实施，该项目得以顺利实施，并取得了较好的经济 效益和社会效益。
风险评估流程
确定评估目标
明确评估对象和评估目 的，确定评估的重点和 范围。
收集数据和信 息
通过调查、访谈、文献 资料等方式收集与投资 项目相关的数据和信息 。
分析风险因素
对收集到的数据和信息 进行分析，识别出可能 对投资项目产生影响的 风险因素。
评估风险等级
根据风险因素的重要性 和影响程度，对风险进 行分级评估。
《房地产投资风险管理教学课件 ppt》
xx年xx月xx日
contents
目录
• 引言 • 房地产投资风险管理概述 • 房地产投资风险识别与评估 • 房地产投资风险防范与控制措施 • 房地产投资风险管理案例分析 • 总结与展望
房地产投资分析教学大纲
《房地产投资分析》教学大纲适用专业：房地产开发与管理课程类别：专业核心课程授课学时：54学分：3总纲课程的性质：本课程研究房地产投资分析的基本理论与方法，以便为房地产投资进行正确决策提供依据。
该课程由房地产投资分析概述、市场分析、区位分析、投资基础数据估算分析、财务分析、不确定性分析、风险分析、决策分析、案例分析和可行性分析报告等内容组成，案例特色明显、可操作性强，主要培养学生的动手能力与分析、决策能力。
最终应使学生能够针对具体的开发投资项目和置业投资项目，在众多的投资机会中选择出经济、技术、法律及社会各方面均可行的满意方案。
课程基本任务：通过本门课程的学习，学生应对房地产投资分析的基本内容有一系统的了解，同时还应注意运用理论去分析与解决实际问题能力的培养。
学习后，掌握投资动态分析中各种指标的计算方法。
掌握长、短期条件下独立方案、互斥方案及混合方案的选择方法及物价变动情况下投资方案的选择方法。
掌握财务分析、国民经济评价、项目的费用效益分析、不确定性分析的基本概念和分析方法以及指标的计算。
了解房地产投资风险分析的方法。
掌握房地产投资目标分析、要素分析、对象分析、类型分析的基本内容。
掌握房地产投资成本分析的基本含义，以及开发成本、综合开发成本、经租成本和筹资成本的分析方法。
掌握房地产投资收益的类别与构成，能够进行收益分析。
能够进行投资风险分析，经营物资分析和房地产证券投资分析。
课程内容概要：第一章房地产投资分析中的基本问题第一节房地产投资概述第二节房地产投资分析概述第三节房地产投资分析中常用的基本概念第四节小结第二章房地产市场分析第一节房地产市场的一般问题第二节房地产市场分析第三节房地产市场调查的方法与程序第四节房地产市场预测的种类与方法第五节房地产市场分析中的SWOT分析第六节小结第三章房地产开发项目的区位条件分析第一节区位与房地产价值第二节房地产开发项目的区位分析第三节区位选择要注意的问题第四节小结第四章房地产投资项目基础数据的分析估算第一节房地产开发项目总投资与总成本费用的估算第二节房地产投资项目的收入、税金估算第三节房地产投资项目的资金筹措第四节借款还本付息的估算第五节财务基础数据估算案例分析第六节小结第五章房地产投资项目财务分析第一节房地产投资项目财务分析概述第二节房地产投资项目财务分析基本报表第三节传统的财务分析第四节现代的财务分析第五节传统财务分析方法的应用——某置业（股权）投资者和债权投资者对商场投资的可行性分析案例第六节现代财务分析方法的应用——某房地产开发项目财务分析案例第七节基本报表填列与相应指标的计算案例分析第八节小结第六章房地产投资项目不确定性分析第一节房地产投资项目的不确定性概述第二节盈亏平衡分析第三节敏感性分析第四节小结第七章房地产投资项目风险分析第一节房地产投资项目风险概述第二节房地产投资风险的种类与控制方法第三节房地产投资风险分析第四节小结第八章房地产投资决策分析第一节房地产项目投资决策概述第二节房地产投资项目的方案比选第三节各比选指标的应用第四节案例分析第五节小结第九章房地产开发投资项目案例分析第一节租售房地产开发项目案例分析第二节房地产投资项目可行性研究案例分析——星海小筑住宅小区可行性分析第三节商业地产开发项目案例分析第四节小结第十章房地产置业投资项目案例分析第一节房地产置业项目投资分析概述第二节房地产买卖投资分析第三节房地产置业消费投资分析第四节房地产租赁投资分析第五节房地产置业出租经营投资分析第六节小结第十一章房地产开发项目可行性分析报告的撰写第一节房地产开发项目可行性分析报告的基本构成第二节房地产开发项目可行性分析报告正文的写作要点第三节房地产开发项目可行性分析报告的审读课程教学形式：在教学中，以教学大纲为依据，以多媒体教学为主，辅以学生实践调查学习，突出学生对房地产估价方法的学习和了解。
房地产投资中的风险分析教材课程
例：对上例中的经济数据，用确定当量法进行风险决策
解：(1).求出各年净现金流量的变异系数CV
CV0=0/-170=0；
• 主讲人:陶满德
江西师范大学城市建设学院
一、房地产投资风险的含义
1.风险
A·M·威利特：风险是关于不愿意发生的事件发生的不确定性的客观体现; 许乐群：风险是在一定条件下和一定时期内可能发生的各种结果的
变动程度; 刘洪玉：风险是指投资的实际效益与 的或要求的收益的偏差;
抽象的说：风险是发生某一事件及其可能后果的概率
(2).计算各年净现金流量标准差
(3).计算净现值的期望值： (4).计算净现值标准差
(5).计算净现值小于零的概率。如果NPV服从正态分布，则有
P(NPV﹥0)=P[Z﹤(0-E (NPV) )/ σ (NPV) ]=P[Z﹤- E (NPV) / σ (NPV) ] = P[Z﹤- 9930/ 9074]= P[Z﹤-1.094]
的钱没有按期收回，或不能收回； ·由于财务等方面的原因，在违背自己意愿的情况下抛售房地产。
·信用风险——赊销房地产商品，或采用分期付款的方式出售房 地产商品时，客户不能偿付款项，或延期偿付款项所带来的风险；
·流动性风险——房地产经营者所掌握的房地产商品难以脱手而 抛售出去，或者必须以较大损失为代价才能抛售出去造成的风险；
为了解决这一缺陷，可对该有风险折现率方法作如下修正：
①计算出各年净现金流量的期望值和标准差; ②用期望值和标准差计算出净现金流量的变异系数; ③根据变异系数的值来决定各年净现金流量的折现率，变异系数最大 的年份，其折现率取预先设定的有风险折现 率i*；变异系数为零的年份， 其折现率 取无风险折现率i* ，其它年份的折现率在ic和i*之间取值，变 异系数较大的取较大的折现率，反之取较小的折现率。 但要注意的是：修正后的有风险折现率折现法只能用在取净现值作为 评价指的情况。
中级经济师《房地产经济》讲义：房地产投资项目风险分析
中级经济师《房地产经济》讲义：房地产投资项目风险分析中级经济师《房地产经济》讲义：房地产投资项目风险分析导语：在中级经济师的考试中，关于房地产投资项目风险分析的相关内容你知道是什么吗?他具有客观性和不确定性。
下面我们一起来看看相关的考试内容吧。
(一)房地产投资项目风险分析概述1.房地产投资风险的含义：从事房地产投资而造成的不利结果和损失的可能性大小，这种不利结果和损失包括所投入资本的损失和预期收益未达到的损失。
2.房地产投资风险的特征(1)客观性。
房地产投资风险是客观存在的，不以人的意志为转移。
(2)不确定性。
风险的主要特征是不确定性，也就是难以预知。
虽然知道某种风险未来发生的概率，但未来什么时候发生，这种难以预测的特性造成了房地产风险的不确定性。
(3)潜在性。
并非风险不可认识，人们可以根据以往资料进行统计分析做出判断。
(4)损益双重性。
(5)可测性。
(6)相关性。
同一风险事件对不同的投资者会产生不同的风险;同一投资者由于其决策或采用的策略不同，会面临不同的风险结果。
3.房地产投资项目风险分析的含义和内容房地产投资项目风险分析：是在房地产投资项目财务评价和不确定性分析的基础上，进一步综合分析识别房地产投资项目在将来建设和运营过程中潜在的主要风险因素，揭示风险来源，判别风险程度，提出规避风险的对策，降低风险损失。
房地产投资项目风险分析包括：风险识别、风险估计、风险评价和风险应对四个环节。
(二)房地产投资风险识别1.房地产投资风险识别的目的为房地产投资风险估计和风险评价奠定基础;为选择最佳的风险应对方案提供依据。
2.房地产投资风险识别的特点:系统性、连续性和制度性。
3.房地产投资风险的类型：系统风险、非系统风险。
房地产投资的系统风险(对所有项目产生影响、无法避免或消除)：(1)通货膨胀风险：也称为购买力风险。
(2)市场供求风险(3)周期风险(4)变现风险(5)利率风险(6)政策风险(7)政治风险(8)或然损失风险：如火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害对房地产投资者造成的损失。
第7章 房地产投资风险的估算与分解 《房地产投资分析》PPT课件
E( X P )
A
C B
P
图 7—13 完全负相关开发项目组合预期收益率和方差的关系
E( X P )
A
第三，介于前两者之间的，即两个开发项目不完全相关。
E B
C
D
P
图 7—15 效率前缘与组合可能区域
即图 7—15 中的 AB 弧线是投资者选择的重心，在 AB 以外的部分是现在市场上 的资产组合所达不到的境界；在 AB 之内的部分则是投资者尚未达到的投资的最佳境 界。
变量x
图 7—5 标准正态分布图
房地产投资分析中，经济效益分析指标的概率分布如果符合正态分布，就可以利用正 态分布的已有统计数据得出一系列有益于项目决策的结论。
二、总体性风险（市场风险）及其测度 （一）房价收入比指标与房地产业投资风险分析
房价收入比= 商品住宅平均单套价格 = 商品住宅平均销售价格 商品住宅平均单套销售 面积
变量X
图 7—4 正态分布
当 x=E 时， f (E) 1 ，f（E）为期望值 E 出现的概率。
2
当 E=0、σ=1 时，正态分布密度函数为 f ( x)
1
x2
e 2 ，该分布称为标准正态分
2
布（见图 7—5），相应地，其概率分布函数为： f ( x)
1
2
e x
x2 2
dt
。
概率f(x)
E(X )
N
E(XM)
M
B
E(XP) P
XF
A
P
M
图 7—16 无风险开发项目存在下的效率前缘
图 7—16 中 XF 与 M、N 的连线即是效率前缘，这条最高效率开发项目边 界是直线（无风险开发项目的收益是不变的，也就是说 Xf 与 M 之间的共变数 为 0，而且其方差亦为 0，所以其开发项目组合为一条直线）。这条直线用公式 表示为：
12第十二章 房地产投资风险-教学辅导-房地产金融与投资概论 龙胜平
第十二章房地产投资风险一、教学提示本章需求掌握房地产投资风险的含义，掌握房地产投资风险的各种分析方法，了解各种房地产投资风险的基本性质，在此基础上掌握在房地产投资过程中如何进行风险管理与控制。
二、重点讲解本章应掌握的重点内容有：1、房地产投资风险的定义所谓风险，是指某一事件发生的不确定性以及这种不确定性所导致结果的综合效应。
有关风险的概念有很多，一般常用的定义方式有以下四种：（1）损失发生的可能性；（2）预期收益不能实现的可能性；（3）预期收益和实际收益之间的方差；（4）投资者预期收益率不能实现的概率。
房地产投资风险定义为投资者预期收益不能实现的概率（或可能性）。
这一概率越大，意味着风险越大。
2、房地产投资风险的分类房地产投资风险的分类方法有很多。
一般来说，根据项目的资产和债务情况，可以将房地产投资风险分为经营风险和财务风险。
（1）经营风险（business risk）。
所谓经营风险是指，由于房地产投资项目的经营问题造成的预期收益无法实现的可能性或预期经营成果的不确定性，即所要求的总投资内部收益率（IRRTC）无法实现的可能性。
经营风险的主要影响因素包括未来资金支出、毛收入、空置及信用损失、经营成本和物业价值的预期变动情况。
这五项因素的变化越大，其经营风险也就越大。
此外，在税后现金流量分析中，物业的所得税因素（不包括所有财务影响）也会影响到经营风险。
经营风险可分为静态风险和动态风险。
静态风险是指由自然灾害引起的无规律的不在投资者可控范围之内的损失。
例如火灾、暴雨、洪水以及人身伤害、偷窃造成的损失等。
由于这些风险多数在长时期内可预测，因此投资者可通过签订保险合同将上述风险转嫁给保险公司。
此外投资者还可通过投资多元化来抵消风险。
由于静态风险是可消除的，因此不是投资者所关心的主要风险。
动态风险既可以为投资带来收益又可能造成损失，投资者无法完全控制。
动态风险与物业总体的物理状况和经营状况有关，如市场供求状况、房龄、房屋质量、经济环境变化、税制改革等。
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• • 技术风险 • •
建筑材料 建筑工艺 建筑设计 施工事故
• 自然风险：火、水、震、气候
• • 国际风险 • •
国际政治关系 国际投资环境 汇率 外币利率
投资风险的度量
n
R
(Ki K )2 Pi
i 1
n
K Ki Pi i 1
• 计算结果：
甲
乙
期望收益 标准差 期望收益 标准差
104
146.6 116.5
195.6
丙 期望收益 标准差
110.25 122.2
σP=W1σ1+W2σ2
三种证券的组合标准差=[A（权重乘标准差）的平方+B（权重乘标准差）的平方 +C（权重乘标准差）的平方+2XAB+2YAC+2ZBC]的1/2次方
房地产投资分析
什么是房地产投资？
• 直接投资（开发或置业）VS间接投资（购买股票、债券、 证券，参与投资信托）
• 土地开发、房屋开发、房产经营、物业管理 • 商业、工业、住宅、商住综合
影响房地产投资的因素
• 品质：地段、时机、设计和建 筑质量
• 资金：投资数额巨大、回收周
期长（流动性差）、易融资
• 利息是资金的回报（return）
• 利息是
（impatience to consume）的价格，是
（opportunity to invest）的回报或价格
• 投资是放弃今天的消费换取明天的消费
• 利息的前提，是资源的缺乏
• 利息是现值（present value）与期值（future value）的差额
• 先付年金现值＝后付年金现值× (1＋i) • 递延年金现值
• 永续年金现值＝A/i
房地产投资财务评价
• 静态指标
• 投资利润率 • 静态投资回收期 • 投资利税率
• 动态指标
• 净现值 • 内部收益率 • 动态投资回收期
某公司计划购买一写字楼用于出租经营．当前市场上写字楼 物业的投资收益率为１８％．判断该项目的可行性．
• 利率＝（一定时期的）利息/资产现值 现值×利率＝年金（annuity income）
• 实际利率（real interest rate）＝名义利率－预期的通货膨胀率
Irving Fisher《The Theory of Interest》 张五常《经济解释》（卷二：供应的行为）
复利和年金的计算
• 例：根据表格资料计算某高档写字楼项目投资的风险
经济状况 萧条 平稳 繁荣
概率 0.2 0.5 0.3
投资回报率 －15% 20% 70％
房地产投资不确定性分析
• 盈亏平衡分析
（1） 线性盈亏平衡分析 例：某房地产项目，固定成本5000万元，每平方米可变成本1500元，项
目建成后平均售价3000元，销售税金及附加每平方米500元。求盈亏 平衡时的开发数量。 （2） 非线性盈亏平衡分析
-2050 -1733.33 -1455.55 -1195.13 -978.12 -785.22 -617.77 -478.23 -373.57 -296.05
-13.42
房地产投资风险分类
• • • • • 政策风险 • • •
• • • • • 经济风险 • • • •
政治环境 经济体制 产业政策 金融政策 房地产政策 城市规划 法律 环保政策
• 敏感性分析
（1）单因素敏感性分析 （2）多因素敏感性分析
• 概率分析
房地产投例：有如下甲乙丙三个投资方案，请比较三个方案的风险。
甲（住宅）
乙（写字楼）
丙（投资组合）
住宅（0.6）
写字楼（0.4）
好
差
好
差
好
差
好
差
200/0.7 -120/0.3 260/0.65 -150/0.35 100/0.7 -60/0.3 130/0.65 -75/0.35
-2050 -1727.97 -1440.70 -1166.82 -934.71 -724.90 -539.68 -382.72 -263.00 -172.82 161.54
i=20%
净现值 累计净现值
-2050 316.67 277.78 260.42 217.01 192.90 167.45 139.54 104.66 77.52 282.63
• 预期
风
• 政策：土地供应、住房、金融、
险 （
财税
不
确
定
• 专业知识：法律、经济、管理、
性
建筑
）
• 收益 投资需求
• 成本
CAPITAL ASSET PRICING MODEL
• 资产期望收益率 ＝实际利率＋（资产平均收益率－实际利率）×风险系数
E(rj ) i E(rm ) i j
• 风险（risk）－－不确定性（uncertainty）－－概率（probability）
• 风险与收益成正比
r
β
Sharp William. Capital asset prices: a theory of market equilibrium under conditions of risk [J]. Journal of Finance, 1964(19): 425-442.
利息理论
年期
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
净现金流量
-2050 380 400 450 450 480 500 500 450 400 1750
i=18%
净现值 累计净现值
-2050 322.03 287.27 273.88 232.11 209.81 185.22 156.96 119.72 90.18 334.36
中国房地产金融现状及问题
• 现状
（1）金融机构：商业银行、住房资金管理中心、住房储蓄银行 （2）信贷业务：商业贷款、政策贷款
• 问题
（1）信贷资金价格双轨制低价资金供求矛盾突出 （2）以个人储蓄为基础的融资机制住房抵押贷款供给不足（数量和期限） （3）金融机构不健全住房资金地区分割、管理漏洞；商业担保高风险、单位
• Fn＝P×(1＋i)n P＝ Fn / ( 1＋i)n I＝ Fn － P＝ P×[(1＋i)n －1]
• 有效名义利率（effective interest rate）：
1000×(1＋12％)＝1120
1000×(1＋6％)2＝1123.6
ie＝(1＋i/m)m－1
• 后付年金现值＝A∑n(1＋i)-t＝A[1 －(1＋i)-n]/i