旧厂房改造商业案例分析

项目名称
建筑内外特色
业态组合
运营
1、建筑外立面：无大面积更新，商家自发进
上海田子坊
行艺术性创意改造。 2、建筑内部：现代化办公设备，极具时尚感 和艺术感。
文创产业为主，休闲 餐饮、零售为辅。
专业运营公司上海田子坊投资咨询 公司租赁经营。国内外创意产业进 驻，租金接近上海甲级写字楼。
上海红坊
1、建筑外立面：红砖墙、钢筋窗，水泥平屋 顶、后现代建筑风格。 2、建筑内部：钢筋铁骨、现代办公设备、时 尚装潢。
厂房式开放、半开 放办公环境环境，每 间公司都能拥有自己 的展示面，增大创意 展示空间和采光性。
木制墙、小树、雕塑、咖啡座时 尚休闲艺术感。
上海8号桥文化推广 定期举办各类创意活动，有效进行品牌推广
运营管理：定期举办各种创意活动及展示会，逐渐形成为广告拍摄、发布会，媒体见面会、文化 交流会、慈善晚会等综艺活动举办场所，有效的推进8号桥品牌提升。
多层建筑改创意写字楼
上海8号桥软件特色 用文化塑造产业生命力
风 韵：
旧工业厂房经过新的设计和模式改造，注入时尚、创意的元素，保留的旧厂房现已成 为现代城市景观的新景象。８号桥的命名也有其特别意义：形象上每一座建筑物都有 天桥相连；内涵上，它是连接国内外各创意咨询专业服务团队的沟通之桥。8号桥的 建筑设计素材取自于建国中路的城市元素，通透的玻璃外墙体充分满足创意人士视觉 空间的创意需求。
上海田子坊 上海红坊 上海8号桥
上海红坊简介
老旧厂房变艺术创业园
上海红坊——老旧厂房变艺术创业园
项目情况：红坊国际公共文化艺术社区坐落于淮海西 路570号，处于商业中心区，前身为上钢十厂内冷轧钢 厂旧址，建筑面积近4万平米，5000平米绿化面积。
上海红坊业态规划 商务办公、大型展厅和休闲餐饮为一体
整体规划：红坊商务中心分为总建筑面积18000平方米，商务办公面积11000平方米。项目内 另有2600平方米大型展示厅、1400平方米画廊和2000平方米酒吧、咖啡厅、西餐厅等休闲场 所及1000平方米手工作坊。
上海红坊项目特色 以上海城市雕塑艺术中心为主体的综合文化中心
项目特色：利用老工业建筑的钢筋铁骨，红坊将厂房的高大空间、框架结构等特点与现代建筑艺 术相结合，既传承了老建筑与生俱来的历史肌理，保护其原生态感，又作通风、安全、和谐的细 节处理，使新旧空间互相结合、流动、自然过度，打造成为了一个综合文化中心，以上海城市雕 塑艺术中心为主体，并有多功能会议区、大型活动及艺术展览场馆、多功能创意场地等灵活的空 间应用。
上海田子坊 上海红坊 上海8号桥
上海8号桥简介
上海汽车制动器厂的8栋老厂房蜕变特色创意园区
基本信息：位于上海市中心城区，占 地7000多平方米，总建筑面积12000 平方米。园区由20世纪70年代所建 造的上海汽车制动器厂的8栋老厂房 改造而成。
老厂房到工业创意园……
上海8号桥改造前后 新旧对比，工业厂房和时尚创意园的对比
项目打造前后对比图：
厂房入口广场设计理念
改造特点： ✓以保护整体建筑格局为基础 ✓内部注重空间设计利用 ✓外部注重形象创意、公共区域打造
外立面玻璃，创意墙壁设计
厂房内部Leabharlann Baidu间创意改造
上海8号桥改造前后 新旧对比，工业厂房和时尚创意园的对比
现代时尚元素与历史建筑融合
桥廊建筑的创新增设，寄寓8号桥命名内涵
旧厂房改造动因 旧厂房占据城市中心位置，改造再利用势在必行
旧厂房改造动因：旧厂房虽然废弃、闲置，却占据着城市的重要位置， 使得改造势在必行。
改造动因可归结为以下5点：
1. 厂房企业的自身发展：随着企业规模的发展或企业产业的转型，原有的厂房 规模已不能满足企业的生产需求，或企业已不再需要此厂房，只好将厂房进 行改造实现再利用；
雕塑艺术中心
厂房改造办公
厂房改造为办公和展厅
休闲区域打造
现代化办公改造
艺术广场
上海红坊4A写字楼标准 旧厂房改造4A写字楼，专业化管理
4A写字楼打造标准:
打造标准：中央监控、红外线警报、消防系统等一系列智能化办 公设施应有尽有，中央温控、智能化楼宇、环保设施，实现信息收 集、整合、发布的即时化，达到4A写字楼水准。 打造创意：公共区域和局部办公区域顶楼采用全透明玻璃屋顶， 以营造一种通透阳光的效果。供暖系统和保温系统使用法国节能新 型材料。 管理服务：专业商务管理服务，营造工作、休闲、生活的舒适化。
租金：日租金达6元/平方米，相当于接近上海甲级写字楼平均租金标准。
效益：
✓开创和促进创意产业发展，增加就业人口； ✓带动创意产业链的发展，提升区域物业价值， ✓促进经济发展，增加政府财政收入； ✓提升城市形象和品味。
旧厂房改造概述 案例分析
经验借鉴和启示
经验借鉴和启示 区位优越的老旧厂房蜕变创意产业
备。
娱乐配套服务20%。 接近上海甲级写字。
3、公共区域：木质走廊、休闲“后院”、宽
敞方便交流。
经验借鉴和启示 重视市场需求，明确定位，灵活借鉴
借鉴和启示：旧厂房改造成商业项目。首先考虑项目 区位，是否保障客流量和交通便利性。其次，明确市 场定位，契合市场需求、细分客群。再调整业态组合， 配称市场定位。最后考虑建筑外面、公共区域和室内 等改造，融入更多创意、现代元素。运营管理过程中 可争取政府支持，既要保障收益又要可持续发展。 综述：旧厂房改造应因地制宜，了解市场需求，灵活 借鉴经验，为工业厂房融入更多时尚、创意和现代化 等特色元素，使其重现生机。
旧厂房改造概述 案例分析
经验借鉴和启示
旧厂房产生背景 社会发展、产业结构调整遗等原因致使旧厂房闲置、废弃
旧厂房产生背景： 随着城市化发展脚步加快和产业结构 的调整，许多大中城市中心区的域部分 工厂由于产业转型，扩大再生产，效益 不佳，环境污染等因素，纷纷退出主城 搬迁郊区，厂房、仓库留在了城区。 随着时间的推移，这些失去功能的旧 厂房、仓库，逐渐沦为废弃、空置的老 旧厂房，却占据着城市的中心位置。
上海红坊打造成效 较高租金，显著社会效益
打造成效:
租金对比： 上海甲级写字楼平均日租金为人民币7.5元/㎡（225元/㎡.月）； 红坊办公租金4-7元/㎡ （120-210元/㎡.月） ； 商铺12-14元/㎡，接近甲级商业商务租金水平。 社会效益： ✓保护工业历史建筑，资源整合再利用； ✓促进创意产业的发展，增加就业人数； ✓提升区域商业氛围，促进配套商业、物业等发展，提升周边物业价值； ✓增加政府税收收入，促进经济发展。
时 尚：
8号桥同时赋予我们与众不同的时尚理念。最IN、最热的派对活动每个月都会在这里 举行。原创、优秀的艺术作品都会在这里展出。张扬着不失本色，含蓄却又保存着独 特的个性，传统与现代的结合。
上海8号桥外立面
时尚、创意办公中心
具有时尚艺术感立面、 整体造形建筑设计。
上海8号桥内部
内外部设置时尚，艺术感极强
2. 城市规划：很多厂房占据着城市商业中心，但涉及环境污染、噪音污染等与 城市发展、规划格格不入，只能进行搬迁或改造再利用；
3. 产业升级：与过去工业强国的时代相比，现在的产业提倡结构多元化、平衡 化发展，产业的升级和调整必定剩余出很多工业厂房，这些厂房只有进行功 能改造才能适应产业的转型和升级；
4. 修旧如旧的建筑保护：每个厂房都有自己的历史，承载了一个企业或是一个 时代的发展，在建筑风格和历史故事上都是值得保留和延续的，因此为了保 护这些旧厂房，改造再利用不失为一举两得的方法；
总结：项目均是老旧产房改商业，规模不大；位于市核心或次 核心商业区，区位优越；定位以创意产业园为主。
项目名称
项目背景
区位
定位
上海田子坊
老街、旧厂房、旧里弄居 民区，占地面积7万㎡，建 上海市核心商业区 创意产业园区 筑面积2万㎡。
上海红坊
前身为上钢十厂内冷轧钢 厂，总建筑面积4.5万㎡。
上海市核心商业区 创意产业园区、综合文化中心
办公室：文创产业办公室，接近4A写字楼标准； 商铺：民俗、创意商品、艺术品、收藏品销售展示； 旅馆：星级酒店标准或特色主题旅馆方向打造； 博物馆：历史文物的保护和展览； 体育馆：超大空间的有效利用。
更多的旧厂房改造不拘于一种形式，而是多种形式相结合， 比如既有办公又馆店、体育休闲，展览馆等。既满足办公 功能同时具备旅游休闲功能。
每月举办最IN、最热的派 对活动及原创、优秀的艺 术作品展。
知名广告拍摄
高尔夫改装大赛
汽车发布会
Kanebo佳丽宝瑞丽 第7届封面女孩大赛
知名品牌媒体见面会
上海8号桥打造成效 知名创意产业、影视拍摄、产品展示、综合活动举办场地
打造成效:
入住业态：入驻率已达到100％，其中80％为办公楼出租，20％为餐饮、休闲等配套服务，汇集了来自国内 外的各类知名创意、艺术、时尚类企业，业态包括建筑设计、设计咨询、影业制作、时尚商铺、休闲餐饮标。 对入驻商业进行严格筛选。
旧厂房、仓库改造成商业，发展商业、文创产业,对于工业 建筑遗产的保护、再利用和对历史文化、工业文明的延续 有重要意义。
旧厂房改造概述 案例分析
经验借鉴和启示
上海田子坊 上海红坊 上海8号桥
上海田子坊简介 昔日的旧厂房，今日的创意产业园、商业居住街区
田子坊简介： 田子坊是老街、旧 厂房、里弄居民区 发展为中国最佳创 意产业园之一，上 海典型的为数不多 的原生态石库门建 筑，位于原法租界 和华人居住区，是 工业区和商业居住 街区的过渡地带。
上海8号桥
70年代所建造的上海汽车 制动器厂的老厂房，由7栋 房子组成，占地7000多㎡， 总建筑面积1.2万㎡。
上海市次商业区
针对企业的创意办公园区
经验借鉴和启示 创意产业为主，租金接近上海甲级写字楼
总结：建筑内外富有艺术感，内部现代化办公设备，装潢时尚有特色；以创意产 业为主，其他业态和配套服务为辅；休闲、创意办公环境，汇集国内外创意公司， 租金均接近上海甲级写字楼标准；前期均得到政府扶持。
田子坊入驻的艺术 品，工艺品商店已有 40余家，入驻的工作 室、设计室有20余家
上海田子坊打造成效 上海的SOHO、视觉产业的“硅谷”
打造成效：
田子坊，在上海被称为“上海的SOHO”、视觉产业的“硅谷” 。
1、大量商家的进驻，经过不到4年，到去年为止，田子坊已经吸引了来自26个国家和地 区的137家创意设计机构入驻。
5. 个性化办公需求的崛起（SOHO\LOFT）：现在越来越多的人不拘于方方正 正的写字楼办公了，个性化的办公需求如：SOHO\LOFT逐渐成为一种趋势， 恰好旧厂房独特的钢筋铁骨改造后能契合了这种办公需求。
旧厂房改造方向 废旧厂房的保护、改造再利用是历史背景下的文化创新
旧厂房改造方向：为创意产业服务的办公室、商铺等商业为 主，旅馆、博物馆、体育馆为辅。
在历史痕迹上开发创意，在创意文化中拓展功能……
上海田子坊简介 昔日的旧厂房，今日的创意产业园、商业居住街区
原先田子坊有许多工业厂房，现在已经全部置换成创意产业
上海田子坊外立面 富有艺术感的外观，汇聚了国内外众多创意工作室
在老建筑基础上，无大面积进行更新的， 但商家自发的从立面、窗、墙、屋顶进行 创意改造，充满艺术感。
艺创鲜业术意花园产批、中业发休心园市闲、、场娱展餐、乐览饮馆I配T产、、套。上营近海，上红海国坊甲内文级外化写创发字意展。产有业限进公驻司，开租发金运接
1、建筑外立面：桥相连每栋房子，不锈钢及
反光玻璃贴面、网状打孔的装饰立面、错落
排列的窗口，并配以大块面的玻璃。
时尚生活中心集团有限公司开发运
上海8号桥 2、建筑内部：LOFT办公室，现代化办公设 创意产业80%，餐饮 营，对入驻商家严格筛选，，租金
创 意：
8号桥内汇集了与创意相关的各行各业，并且不断发展，衍生。同时无论是建筑设计， 园区规划还是活动策划，始终创造着最新的创意园区模式，把创意行业进行完美嫁接。
科 技：
区内拥有高科技硬件与软件设施。它可以实现信息收集、整合、发布以及园区对内管 理、对外服务等一系列应用功能，实现全信息化覆盖，为在此工作的人们创造更方便， 更高效率的服务。
2、物业价值提升，其租金可比上海甲级写字楼，周边物业价值迅速提升。 3、原有居民经济收入得到很大改善，依靠租金收入，大部分居民已有能力购房。 4、项目知名度不断提升： •2005年“上海最具影响力的十大创意产业集聚区” •2006年“中国最佳创意产业园区” •2007年“上海工业旅游年票” •2008年“国家AAA级旅游景点”
在5000平方米内引进了10个国家与地 区的艺术人群，他们在这里设立了设计 室、工作室。若厂门前有10根旗杆上飘 着10面不同国家的旗子，象在开一个小 型的国际艺术博览会。
上海田子坊外立面 商业、住宅、办公融入了浓浓的艺术和时尚感
商业、住宅、办公 融于一体。
特色商业打造，让 老旧的区域融入较强 时尚感。