上海二手房交易流程(最详细)(精)

时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因
为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋
买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多
买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
4、土地情况是否清晰

二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，
印花税等税金。

3、合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费
用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。
5、经济适用房税费
（1）、卖方需缴纳的税费：

1）、土地出让金：从11月1日起，我市取消经适房需满5年
才能上市的“门槛”。凡按原经适房购房款的8%补交土地出让
金的，即可上市交易。

2）、个人所得税：转让5年以上(含5年)且是家庭唯一生活
17日新政，第二套房契税为3%)
（二）非普通住宅：

契税：3%

注： 普通住宅必须同时满足以下3个条件：
1)、五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、 新式里弄、旧式里弄等；
2)、单套建筑面积在140平方米以下；
3)、坐落在内环线（以中山路环线）以内的总价低于245万元/套， 内环与外环之间的总价低于140万元/套，外环线以外的总价低于 98万元/套
而众所周知，刚性需求只可能在房价压 力、调控政策作用下推延购房，而不可能就 此消失，因此，在受到本论调控政策受限之 后，这部分需求势必将要爆发。就像今年年 初的那波楼市上涨行情。
与此同时，上海十二条新政提升了土地 增值税，无疑是增加了开发商的开发成本。 虽说政府是有意要减少开发商的利润空间， 但是，无奸不商，相信开发商总会变着法子 把这部分多余的成本转嫁到房价中来。到头 来，为高昂税费埋单的还是购房者
（二）非普通住宅： 1、营业税：购买未满5年（含5年）的房产对外出售营业税为房 价的5.55%， 满5年则征差价差价的5.55% 2、个人所得税： 购买未满5年（含5年）的房产或非家庭唯一的生活用房对外出售 个人所得税为房价的2%或差价的20%，满5年并且是家庭唯一 的生活用房则免征个人所得税。
房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、
发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除
房屋原值、转让住房过程中缴纳乃敖鸺坝泄睾侠矸延谩

1、房屋原值为：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的
相关税费.

2、转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时
实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、
二手房交易税费一览
五、交易注意事项项
1、房屋手续是否齐全

房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟
一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来
说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产
证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理
取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选
择有房产证的房屋进行二手房交易。
2、房屋产权是否明晰

3、职工出售以成本价（或标准价）出资的集资合作建房、
安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房，比照已购公有
住房确定应纳税所得额。
4、关于利润

计算方法：利润= 转让收入—房屋原值—转让住房过程中缴
纳的税金及有关合理费用

纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由
的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入。对转让住
业税;转让不足5年的普通住房，按照其销售收入减去购房款后的
差额征收5.65%营业税，非普通住房，按成交价全额征收
5.65%的营业税。

4）、交易费：按3元/平方米பைடு நூலகம்纳。
（2）、买方需缴纳的税费：

1）、契税：购买面积在90平方米以下的普通住房，且该住
房属于家庭唯一住房房的，按房屋成交价的1%征收契税;购买面
行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，
所有的责任有可能自己都要承担。
10、合同约定是否明确

二手房交易的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，
但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、
房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题
均应全面考虑。
了解该房屋在5到10年左右要面临
拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，
可能影响采光、价格等市政规划情
况，才急于出售，作为买受人在购
买时应全面了解详细情况。
6、福利房屋是否合法

房改房、安居工程、经济适用
房本身是一种福利性质的政策性住
房，在转让时有一定限制，而且这
些房屋在土地性质、房屋所有权范
围上有一定的国家规定，买受人购
3、税费起征点

二手房交易税-二手房交易个人所得税征税依据

普通住宅2年之内：{售房收入－购房总额－( 营业税+城建
税+教育费附加税+印花税)}×20%；2年以上(含)5年以下的普
通住宅：(售房收入－购房总额－印花税)×20%。出售公房：5
年之内， (售房收入－经济房价款－土地出让金－合理费
用)×20%，其中经济房价款=建筑面积×4000元/平方米，土
得额按照个人所得税法的有关规定确定。即按照转让财产的收入
额减除财产原值和合理费用后的余额缴纳20%的个人所得税，合 理费用指卖出财产时支付的有关费用。

2、个人出售已购公有住房，其应纳税所得额为个人出售公
有住房的销售价，减除住房面积标准的经济适用住房价款、原支
付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得 收益以及税法规定的合理费用后的余额。
8、物管费用是否拖欠

有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天
然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，
买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
9、中介公司是否违规

有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买
受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银
上海市二手房市场现状
小组成员：江忆、邵晓婷、徐佳佳 2012年4月8日
主要内容
一、二手房现状 二、买卖交易流程 三、缴税流程 四、交易税费 五、交易注意事项
一、二手房现状
最近几年，中国对房地产市场似乎进入调 整时期——越调越高。“涨价-调控-再涨价再调控-再涨价”已成为近几年来数轮楼市宏 观调控的缩影。
2、买方涉及的税费
（一）普通住宅：

0--90平方米（含90），内环总价330万以内，中环总价
200万以内，，外环160万以内契税税：1%（2012年2月新政，
第二套房契税为3%）

90—140平方米（含140） 契税：1.5%，内环总价245万
以内，中环总价140万以内，，外环98万以内！(2010年10月
划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴
纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土
地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使
用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70
年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
5、市政规划是否影响

有些房主出售二手房可能是已
买时要避免买卖合同与国家法律冲
突。
7、单位房屋是否侵权

一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的
职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使
用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，
职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注
意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
二、买卖交易流程
三、缴税流程
四、交易税费
1、卖方涉及的税费
（一）普通住宅： 1、营业税： 购买未满5年（含5年）的房产对外出售营业税为房 价的5.55%，满5年则免征营业税。 2、个人所得税：购买未 满5年（含5年）的房产或非家庭唯一的生活用房对外出售个人所 得税为房价的1%或差价的20%，满5年并且是家庭唯一的生活 用房则免征个人所得税。

有些房屋有好多个共有人，如有继承人共
有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此
买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。
如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受
人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的
情况下一般是无效的。
3、交易房屋是否在租

有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如
果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁
用房的，免征个人所得税;转让5年以上(含5年)并非家庭唯一生
活用房的，按成交价的2%缴纳个人所得税;转让未满5年的房屋，
无论是否是家庭唯一生活用房，都需按成交价的2%缴纳个人所
得税。

3）、营业税：转让5年以上(含5年)普通住房，免征营业税，
非普通住房，按照其销售收入减去购房款后的差额征收5.65%营
地出让金=1560元/平方米×1%×建筑面积。5年以上普通住宅
免交。

按照《个人所得税法》规定，个人出售自有住房取得的所得，
应按“财产转让所得”项目计征个人所得税，税率为20%。同时，
1999年12月，财政部、国家税务总局、建设部就有关问题又作
出了明确规定，具体分三种情况征税：

1、个人出售除公有住房以外的其他自有住房，其应纳税所
积在90平方米以上的普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，
按房屋成交价的1.5%征收契税;购买面积在144平方米以上的非
普通住房，不论是否属于家庭唯一住房，均按成交价的3%征收
契税;对购买普通住房，但家庭还拥有多套住房的购房家庭，同样
按成交价的3%征收契税。

2）、登记费：80元

3）、交易费：按3元/平方米缴交