朱家角板块竞品个案分析
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上海青浦远洋项目产品定位及营销策略报告
目标解读e interpretation
18年15亿目标，可售部分2.7万方
整盘均价5.5万/平
市场意义是什么？
一年周期需超出周边平均价格水平1万/㎡ 赶超外环物业价格，接近中环物业价格
仁恒西郊花园 6万
龙湖天璞 6万
招商中环华府 6万
万科天空之城 5.5万
5.5l万元/平米目标要求ge
这是一次前所未有的挑战
2017年
2017年7月，远洋地产打包买入20万平米6个商业项目
青浦 松江
原浦东
远洋7号
物业类型：公寓+商铺
均价：1.6-1.9w/平
闵行
原南汇
金山
奉贤
远洋万和四季 物业类型：高层 均价：约2.9-3.3w/平
我们的价值标签
土地 价值日新月异
区位 国家战略大虹桥
交通
品牌
17号线地铁旁 央企背书，实力铸造20133月 环评公示2015
5月 主 体 结 构 施 工 东方绿舟站、朱家角站 徐泾城北站、徐盈路站
2017
1月 首 列 新 型 列 车 抵沪 4月 首 批 列 车 上 轨 测试 5月 全 线 长 轨 贯 通 6月全线试运行
7月 主 体 工 程 开 始 赵巷站、嘉松中 路站 及两站区间开 工
2014
青浦城区
赵巷
青浦区盈浦街道观云路西侧22-05地块 青浦区盈浦街道观云路南侧25-04地块
蟠龙路站
徐泾
虹桥火车站
虹桥
首创
青浦区西虹桥徐民路南侧19-05、2002、21-05、22-01、31-03、35-02地 块
中核
首创
东方绿舟站
未成交 青浦区盈浦街道观云路南侧23-01地块
金地·青浦4-28地块项目策划案
青
浦
4
-
1
8
地
块
项
目
前
期
整
体
定
位
策
划
案
顾问机构：盛世伟业房地产代理有限公司
外部条件
项 目 背 景 概 述
市场要素 地块要素
市 场 定 位
产 品 定 位
营 销 推 广
开发商要素
背 景 篇
项目背景概述
项目发展思考
2
Part
分 析
区域宏观现状及其趋势判断 房地产市场总体供需分析 类比竞争物业调研分析 区域客群构成分析
市场供应影响：提高房地产开发商的进入门坎和经营成本，使行业集中度 进一步提高，放缓房地产市场的投资速度 市场需求影响：抑制市场购房者的投资热情，使购房者消费行为更合理， 投资行为更理智
2
Part
分析篇/区域宏观现状及其趋势判断
观 点
• • • 受积极财政政策向稳健财政政策的转变，未来二、三年房地产市 场不确定因素加大，开发风险增加； 宏观调控致使资金实力、品牌营造成为项目成功运作关键； 产品高性价比成为理性市场争夺有效需求的良方。
1
Part
背景篇/项目背景概述/项目发展思考
现状1 思考1
地块平整，以农田为主，南面是农居房， 地块内有高压线走过，西面和南面均有 自然河系，在水系景观的塑造方面提供 了先天优势。地块北面是国道，虽紧挨 着淀浦河，但对本项目产生的价值不大
地块的景观有一定优势， 如何挖掘和提升？改变地 块周边的落后面貌，仅仅
需要勇气吗？我们还有什
么？
1
Part
背景篇/项目背景概述/项目发展思考
现状2 地块东面紧邻上海宏城兴业发 展经济区，该开发区在最新的
浦
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地
块
项
目
前
期
整
体
定
位
策
划
案
顾问机构：盛世伟业房地产代理有限公司
外部条件
项 目 背 景 概 述
市场要素 地块要素
市 场 定 位
产 品 定 位
营 销 推 广
开发商要素
背 景 篇
项目背景概述
项目发展思考
2
Part
分 析
区域宏观现状及其趋势判断 房地产市场总体供需分析 类比竞争物业调研分析 区域客群构成分析
市场供应影响：提高房地产开发商的进入门坎和经营成本，使行业集中度 进一步提高，放缓房地产市场的投资速度 市场需求影响：抑制市场购房者的投资热情，使购房者消费行为更合理， 投资行为更理智
2
Part
分析篇/区域宏观现状及其趋势判断
观 点
• • • 受积极财政政策向稳健财政政策的转变，未来二、三年房地产市 场不确定因素加大，开发风险增加； 宏观调控致使资金实力、品牌营造成为项目成功运作关键； 产品高性价比成为理性市场争夺有效需求的良方。
1
Part
背景篇/项目背景概述/项目发展思考
现状1 思考1
地块平整，以农田为主，南面是农居房， 地块内有高压线走过，西面和南面均有 自然河系，在水系景观的塑造方面提供 了先天优势。地块北面是国道，虽紧挨 着淀浦河，但对本项目产生的价值不大
地块的景观有一定优势， 如何挖掘和提升？改变地 块周边的落后面貌，仅仅
需要勇气吗？我们还有什
么？
1
Part
背景篇/项目背景概述/项目发展思考
现状2 地块东面紧邻上海宏城兴业发 展经济区，该开发区在最新的
中信泰富朱家角项目传播策略-34
朱家角古镇——江南水乡
朱家角有“上海威尼斯” 之称，是上海地区文化名 镇之一。也是市政府确定 的“一城九镇”建设的重 点镇 ，政府将投资75亿 元重塑上海古镇形象，把 朱家角建成一个新型的江 南水乡城镇。
——摘自政府公告
唯一的朱家角
在图片上，我们几乎辨认不出哪里是哪里…… 在旅行时，上海人会选择朱家角？同里？西塘？周庄？或是其他的水乡…… 原来是“水乡情结”使然。
ICON表现
ICON方案一 可与区政府联合推广“朱家角新镇”，并在视觉上把“朱家角新镇”做固定形象， 以在推广中应用。
ICON表现
ICON方案二
户外广告
方案一
户外广告
方案二
重要道具
一张包括了项目周边重要配套在建的项目，以及朱家角古镇和大淀湖的地区规 划图，将是最重要的道具之一。未来，这张图将被广泛应用在推广工作中。 朱家角新镇
以水泥为主要材料的立体地面模型可以成为新镇规划的微缩景观，适于作为案场 展示。
道具应用
通过该永久性展示厅 提出：“朱家角新镇”的概念 能够引起社会广泛的关注 对朱家角新镇与本项目有一定的关联 并能够提升发展商品牌的形象 为项目今后的销售做铺垫
事件公关——一本书
以第三方的视角看项目
合法化传播“朱家角新镇”概念
然而消费者为什么接受我们？
项目分析
绿洲江南园
康桥水乡
金地格林郡
低密度、环境、江南风情……
周边产品的同质化
如何摆脱同质化竞争？
上海远郊一个环境不错的房子
项目分析
一期产品180套
易居会会员 +
中信泰富客户
去化不成问题
任务重点
总体量60万方
体量大，必须得到大众消费者认可 发现刚性需求的原点
上海东方庭院项目分析
合计 825 100%
户型配比
10% 27% 21% 8% 16% 100%
康桥水乡共分8个地块：1、2、3、7地块 以叠加、联排、少量双拼为主，4、5、6、 8地块以独幢、双拼为主。
各地块户数情况
周边配套
浓厚的江南水乡风情，周边配套较为完善
东方庭院公建配套有上海市重点高级中学——朱家角中学、珠溪小学、幼儿园设施一流,教育条件优越； 农工商大型超市轻松便利；市民中心举步可达；国际高尔夫俱乐部，亚洲最大水上运动场，“东方绿洲”、 “大观园”；朱家角人民医院——位于新镇区外，东靠珠溪路延伸段，西沿浦泰路，南傍淀小湖路，北临石 家浜路延伸段。总共占地面积87.2亩、容积率0.87 、绿化率37.4％、总投资约28106万元，一期建设投资 19562万元。低速磁悬浮（规划）； 低速磁悬浮（规划）；市民中心，朱家角新镇的行政中心，距离该项目500米。 低速磁悬浮 ）； 朱家角板块100亿元“度假茂”项目，包括：已建成：延艺堂——非物质文化遗产主题美术馆，是目前上 “度假茂”项目 海最大的非物质文化遗产保护基地。在建中：尚都里广场、国家粮仓、美华达花园酒店、课植园二期扩建工 程、四民会馆、古涧堂。未来计划建设：证大西镇项目，中信泰富休闲度假基地，凯悦水上宾馆，朱家角旅 游集散中心——旅游集散中心可形成环淀山湖旅游的接待中心；同时，该集散中心将作为上海与江、浙的省 际交通枢纽。
建筑评价
商业街
位于项目七号地块内的中心的集中商业配套，共38套商铺，目前已经有包括顽皮家族宠物店、后山茶叶、 果蔬粹、中国银行等多家商户签约准备入驻；在后续的招商进程中，还计划引入包括餐饮、文化、家居、 家饰等多种丰富多彩的主题型商业。
户型评价
叠加户型 面积：185-205平方米 点评： ■超大客厅开间 ■准双套间设计 ■主人套房配置豪华（双露台）
养老专题上实城开朱家角项目前期策划阶段性汇报方案
1 项目公寓物业的客户定位细分
客户 类型
客户 细分
购买目的
来源地
产品特性
物业需求特点 总价(万)
物业与配套
5+2 度假
度假/占有型长期 投资
改善居住 升级改善
养老
候鸟式
全天候
养老/父母养老 养老居住
上海/长三角
舒适一房、两房70-110平米 大面积公共空间（客厅） 观景效果突出大面积落地窗
100-170
客观上，朱家角郊区 区位特质、板块水乡 环境等因素，有开发 养生、养老主题社区 的有利条件。
CRIC观点/观点二
第二：“要养老客群，但非养老社区定位”。
抓住养老客户，但不能窄化项目整体主题。
5+2度假
养生
投资 养老
改善
总主题？
CRIC观点
这次，我们着重分析解决三个问题——
1、本案的养老客户地图和图像？ 2、 如何抓了养老客层，而又不会窄化项目的主题？ 3、 他们需要什么样的产品和配套？
人性化的物业管理 提供管家服务 项目总规划以及规 模 相对完善的配套
100-170
相对完善配套 户型相对舒适
投资 纯投资客 出售型投资
上海
非常明朗的投资前景和合适的 收益率
面积区间：70-110平方米
处于距离中心区较近区域
100-170
商业和生活配套
项目总规划以及规 模
1 项目公寓物业的客群构成比例及演变
养老专题上实城开朱 家角项目前期策划阶
段性汇报方案
缘起 对打造养老公寓的一些思考
三个判断和两个观点
CRIC观点/三个判断
判断一：顺天时，上海老龄化发展催生未来养生住宅市 场需求潜力巨大！
上海上实地产朱家角项目企划提报(108P)
项目目标
实现可持续发展
打造城市名片
在项目开发过程中，注重环境保护和 资源节约，实现经济、社会和环境的 可持续发展。
将项目打造成上海市的一张名片，提 升城市的形象和知名度。
提高当地居民生活水平
通过项目的实施，改善当地基础设施 和公共服务，提高当地居民的生活质 量和就业机会。
02
市场分析
宏观市场分析
室内采用豪华装修，配备高端品牌家电和家居用 品。
智能安防
提供智能安防系统，保障业主的安全和隐私。
3
社区配套
配备完善的社区配套设施，包括高端会所、健身 房、游泳池等。
04
营销策略
营销渠道
线上渠道
利用互联网平台，如官方网站 、社交媒体、房地产门户网站 等，发布项目信息，吸引潜在
客户。
线下渠道
通过传统广告、户外广告、展 会、活动等形式，扩大项目知 名度，吸引目标客户。
信息，构建客户画像。
客户需求
分析目标客户对住房的需求特点， 如户型、装修风格、配套设施等。
购买力与偏好
评估目标客户的购买力和偏好， 为项目定价和产品定位提供依据。
03
产品规划
产品定位
高端住宅
项目定位为高端住宅，面向高净值人群，提供高 品质的居住环境和生活体验。
旅游度假
借助朱家角古镇的旅游资源，打造具有旅游度假 特色的住宅产品，吸引旅游度假客群。
通过优质的项目开发和良好的服务，提升公司在房地产行业的品牌 知名度和美誉度。
拓展市场份额
借助朱家角项目的成功经验，积极拓展其他具有潜力的市场，提高 公司的市场份额。
创新业务模式
探索和创新业务模式，以满足市场需求和提升公司的竞争力，例如开 展多元化经营、合作开发等。
朱家角中信泰富营销提案
开发商品牌，项目规模、品质、 营销优势，价格系数+3%
整盘内产品稀缺度+3% 新盘快速切入市场-3％ 带动其它两类房源去化+3%
7200*（1+3%+3%-3%+3%）＝7632元 /㎡
以区域内重要参考6200元/㎡ （康桥水乡叠加） 为基准底价
以6800元/㎡（金地格林郡4复5） 为标准高价
中信泰富朱家角项目营销执行计划
伦敦、纽约、巴黎、阿姆斯特丹…… 世界上著名的国际大都会，都拥有一个40公里半径的中产居住走廊 大城边上的魅力小镇，成为城市居住生活文明的写照 作为未来远东国际大都会的上海 当然也不能例外 朱家角新镇，作为国际大城市小镇生活的典范 以其独具魅力的姿态，悄然启动中
中信泰ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ上海开发版图
目标客户 关注点
地段 位置
交通 配套
产品 品质
生活 配套
社区 氛围
都市 水乡
强调区域优势资源 突出区域规划前景
高速 连接
交通配套有待加强
优质 产品
品质设计+品牌营造
新镇 区域
依托市政大配套
会所 商业
强化自身配套优势
纯粹 社区
同质化阶层营造氛围
——客户组合及来源——
区域市场
上海市场
总本价案、区规位划、关特老配青注色城套浦点、区、社环区境周乡品边镇质、
7200 6500
1） 叠加产品的价格可以参考6200-6700的价格区间。 2） 联排产品的价格会形成7200的基准最低点。 3） 平层暂无明显的参考价格，可以参考别墅社区中叠上和叠下的价差来定位
——联排别墅价格基准——
——叠加别墅价格基准及修正——
以区域内重要参考7200元/㎡（康 桥水乡联排）为基准底价
整盘内产品稀缺度+3% 新盘快速切入市场-3％ 带动其它两类房源去化+3%
7200*（1+3%+3%-3%+3%）＝7632元 /㎡
以区域内重要参考6200元/㎡ （康桥水乡叠加） 为基准底价
以6800元/㎡（金地格林郡4复5） 为标准高价
中信泰富朱家角项目营销执行计划
伦敦、纽约、巴黎、阿姆斯特丹…… 世界上著名的国际大都会，都拥有一个40公里半径的中产居住走廊 大城边上的魅力小镇，成为城市居住生活文明的写照 作为未来远东国际大都会的上海 当然也不能例外 朱家角新镇，作为国际大城市小镇生活的典范 以其独具魅力的姿态，悄然启动中
中信泰ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ上海开发版图
目标客户 关注点
地段 位置
交通 配套
产品 品质
生活 配套
社区 氛围
都市 水乡
强调区域优势资源 突出区域规划前景
高速 连接
交通配套有待加强
优质 产品
品质设计+品牌营造
新镇 区域
依托市政大配套
会所 商业
强化自身配套优势
纯粹 社区
同质化阶层营造氛围
——客户组合及来源——
区域市场
上海市场
总本价案、区规位划、关特老配青注色城套浦点、区、社环区境周乡品边镇质、
7200 6500
1） 叠加产品的价格可以参考6200-6700的价格区间。 2） 联排产品的价格会形成7200的基准最低点。 3） 平层暂无明显的参考价格，可以参考别墅社区中叠上和叠下的价差来定位
——联排别墅价格基准——
——叠加别墅价格基准及修正——
以区域内重要参考7200元/㎡（康 桥水乡联排）为基准底价
竞争市场分析的基本方法
同策咨询 ◎ Tospur ·Consulting
竞争市场分析
示例：绿城玫瑰园（2009年） 竞争项目选择角度——品质 确定高端独栋别墅为主要竞品，选择 市内13个高端独栋项目进行竞品分析。
项目名称 九间堂
绿洲江南园 佘山高尔夫 月湖山庄 汤臣高尔夫
臻园 西郊一品 西郊庄园
御翠园 棕榈泉 世茂山庄 檀宫 绿洲千岛
模仿策略
偏初级阶段 或者成熟阶段 标杆项目反响较好
竞争力较强 较弱
创新填缝策略
偏成熟阶段 有未曾涉足的细分市 场存在且前景看好
细分市场缺乏竞品 产品研发实力较强
追随型——
补缺型——
搭便车价格优势策略 创新试水策略
策略选择
—综合三点，本项目采用避强错位的差异化竞争—
市场角色定位
挑战型—— 避强错位策略
策略简述：
策略简述：
对于初级市场，利 用自身资源优势占 领市场份额，有垄 断倾向
与竞争对手保持差 异，在项目各元素 方面有不同特色， 具备竞品没有的优 势，避免直接的竞 争冲突。
竞争手段：
竞争手段：
•采用高端入市手段； •产品设计避免正面
•建立标杆；
冲突（立面、面积 段……）；
•树立品牌
•推 案 时 序 与 竞 品 错
同策咨询 ◎ Tospur ·Consulting
竞争市场分析
从常规角度讲，可从以下方面判断或者筛选竞争项目：
区域（最常用，且不可回避） 品质（高端物业常用） 规模（大规模项目常用） 品牌（品牌开发商常用）
上述四个角度，区域和品质最为常用，尤其是区域竞争形势分析，是竞争策略确定的基础。 而规模和品牌角度则更多的影响长期的、或者更加宏观的发展战略，对具体的项目定位影响 较小。
竞争市场分析
示例：绿城玫瑰园（2009年） 竞争项目选择角度——品质 确定高端独栋别墅为主要竞品，选择 市内13个高端独栋项目进行竞品分析。
项目名称 九间堂
绿洲江南园 佘山高尔夫 月湖山庄 汤臣高尔夫
臻园 西郊一品 西郊庄园
御翠园 棕榈泉 世茂山庄 檀宫 绿洲千岛
模仿策略
偏初级阶段 或者成熟阶段 标杆项目反响较好
竞争力较强 较弱
创新填缝策略
偏成熟阶段 有未曾涉足的细分市 场存在且前景看好
细分市场缺乏竞品 产品研发实力较强
追随型——
补缺型——
搭便车价格优势策略 创新试水策略
策略选择
—综合三点，本项目采用避强错位的差异化竞争—
市场角色定位
挑战型—— 避强错位策略
策略简述：
策略简述：
对于初级市场，利 用自身资源优势占 领市场份额，有垄 断倾向
与竞争对手保持差 异，在项目各元素 方面有不同特色， 具备竞品没有的优 势，避免直接的竞 争冲突。
竞争手段：
竞争手段：
•采用高端入市手段； •产品设计避免正面
•建立标杆；
冲突（立面、面积 段……）；
•树立品牌
•推 案 时 序 与 竞 品 错
同策咨询 ◎ Tospur ·Consulting
竞争市场分析
从常规角度讲，可从以下方面判断或者筛选竞争项目：
区域（最常用，且不可回避） 品质（高端物业常用） 规模（大规模项目常用） 品牌（品牌开发商常用）
上述四个角度，区域和品质最为常用，尤其是区域竞争形势分析，是竞争策略确定的基础。 而规模和品牌角度则更多的影响长期的、或者更加宏观的发展战略，对具体的项目定位影响 较小。
上海太阳岛度假村案例分析
上海太阳岛度假村案例分析上海太阳岛度假村上海太阳岛度假村，简称太阳岛，坐落于上海市后花园--青浦区朱家角古镇境内,位于黄浦江上游泖河之中,距市中心45公里,沿沪青平高速公路只需 40分钟就可抵达。
历史记载岛在唐代开始就有人居住,曾经吸引历代文人墨客,如王安石、徐霞客、朱熹等,到此流连过。
随着历史的变迁,后来曾一度沦落成荒岛。
1993年,新加坡国际元立集团投资2亿美金开发,整个岛屿面积2400亩地,东西最宽700米,南北长 4公里,绕岛一周10公里。
由东、西泖河、拦路港、太浦河所环抱的呈梭子型岛屿。
岛内有一座塔,建于唐代,有1200年的历史,是太阳岛的守护神,也是国家重点文物保护单位,是中国仅存五座古灯塔之一。
度假村住宿太阳岛欧式度假村静卧于泖河河畔,占地25公顷,共有453 个单元,其建筑精巧别致,洋溢着浓郁的北欧风情,远远望去,犹如一幢幢绿树掩映中的童话小屋。
度假区会议太阳岛国际俱乐部拥有一流的国际会议中心。
会议中心共有大小会议厅、贵宾厅、宴会厅16余间,可满足少至二、三十人, 多到五百人在此开会洽商。
度假区高尔夫由新加坡元立集团创建的上海太阳岛高尔夫俱乐部,是中国最早的高尔夫球俱乐部之一。
经过数年精心打造,现已成为中国乃至亚洲高尔夫度假休闲的知名品牌。
岛上 36洞国际高尔夫球场由国际大师Nelson & Haworth精心设计,“洞洞沿湖”的布局别具特色。
曾荣誉“中国最佳高尔夫球场第五名”等多项荣誉。
度假区娱乐配套太阳岛拥有上海少有的地下温泉资源,幵开发出地下208米的纯天然温泉,岛上的SPA养生馆拥有温泉泳池、景观温泉包房,SPA按摩健身等多种项目,同时岛上拥有丰富的娱乐设施,人工造波沙滩浴场、码头、卡丁车、遛马、射箭、乒乓球、桌球、垂钓、陶艺馆等30余项休闲娱乐活动,幵在岛上建造了备受客户好评的拓展训练基地。
2006年太阳岛隆重推出上海第一个时尚沙滩婚庆基地。
度假区餐饮度假村内有孔雀王朝中餐厅、东南亚风味的西餐厅,时尚中西式烧烤、自助餐,保健强身的养心殿等风味餐厅。
朱家角村庄规划专题研究
13.52 11.17%
城镇建设用地H
城镇公共设施用地 公路用地
0.48
0.40%
3.89
3.22%
城镇建设用地小计
4.37
3.61%
规划总用地面积
120.99 100.00%
现状概况—淀峰村
• 公共服务水平
特征：基础设施较滞后。
交通基础设施较差。村内道路普遍狭窄曲折通行不 便，部分桥梁年久失修，交通条件亟需改善。
73.57 60.81%
村庄住宅用地Vr
宅基用地Vr1
18.09 14.95%
Байду номын сангаас
工业用地Vm
3.99
3.30%
仓储用地Vw
0.24
0.20%
公共设施用地Vc
公共管理用地Vc1 商业设施用地Vc2
1.44 0.69
1.19% 0.57%
村庄建设用地V 村级务设施用地Vcr
0.00
0.00%
市政设施用地Vu
类集建区方案：规划类集建区总用地
规模68.30公顷。其中，存量利用34.55 公顷，新增33.75公顷。主导功能为适 合郊野公园总体定位的休闲、旅游、度 假等现代服务业。淀峰村村域范围内无 新增和存量利用类集建区。
淀峰村 淀峰村
上海市青浦区朱家角镇村庄规划 专题研究
现状概况—淀峰村
• 人口现状
特征：人口减少型。
土地用途分区及基本农田保护面积
单位：公顷
村庄 淀峰村
城镇工矿 用地区
0
薛间村
17
王金村
0
其他建设 用地区
1
0
0
基本农田 保护区
119
425
上实朱家角项目企划提报108p
规范管理
政府应加强对旅游行业的规范管理，提高服 务质量，确保游客的合法权益得到保障。
THANKS
感谢观看
政策风险
总结词
政策调整、法规变化
详细描述
政策调整和法规变化可能对项目的建设和运营产生影响，如土地政策、环保政策等的变化 可能增加项目的成本和风险。
应对策略
密切关注政策动态和法规变化，及时调整项目的计划和策略。同时，加强与政府部门的沟 通和合作，争取政策支持和优惠。
07
结论与Байду номын сангаас议
项目可行性评估
市场需求
应对策略制定
03
根据竞争对手分析结果，制定相应的应对策略，如价格调整、
促销活动、品牌推广等。
市场趋势分析
1 2
政策环境分析
了解国家及地方相关政策，如房地产政策、土地 政策、金融政策等，分析对项目可能产生的影响。
经济环境分析
分析宏观经济形势，如GDP增速、就业率、物价 水平等，预测市场发展趋势和走向。
3
行业趋势分析
了解房地产行业的发展趋势，如产品创新、技术 应用、绿色建筑等，为项目发展提供方向。
04
项目优势与卖点
地理位置优势
紧邻地铁站点
项目位于地铁线路交汇处，交通便捷，便于居民出行。
周边商业设施丰富
项目周边拥有大型购物中心、超市、餐饮等商业设施，满足居民 生活需求。
靠近教育资源
项目周边有多所知名学校，方便子女入学。
地理位置
投资回报
经过市场调研，朱家角地区旅 游市场需求旺盛，尤其在周末 和节假日，游客数量较多。因 此，上实朱家角项目具有较大 的市场潜力。
朱家角地区位于上海市青浦区 ，交通便利，距离上海市中心 约30公里，适合开发旅游项目 。此外，该地区周边有多个知 名景点，如周庄古镇、苏州园 林等，有利于吸引游客。
政府应加强对旅游行业的规范管理，提高服 务质量，确保游客的合法权益得到保障。
THANKS
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政策风险
总结词
政策调整、法规变化
详细描述
政策调整和法规变化可能对项目的建设和运营产生影响，如土地政策、环保政策等的变化 可能增加项目的成本和风险。
应对策略
密切关注政策动态和法规变化，及时调整项目的计划和策略。同时，加强与政府部门的沟 通和合作，争取政策支持和优惠。
07
结论与Байду номын сангаас议
项目可行性评估
市场需求
应对策略制定
03
根据竞争对手分析结果，制定相应的应对策略，如价格调整、
促销活动、品牌推广等。
市场趋势分析
1 2
政策环境分析
了解国家及地方相关政策，如房地产政策、土地 政策、金融政策等，分析对项目可能产生的影响。
经济环境分析
分析宏观经济形势，如GDP增速、就业率、物价 水平等，预测市场发展趋势和走向。
3
行业趋势分析
了解房地产行业的发展趋势，如产品创新、技术 应用、绿色建筑等，为项目发展提供方向。
04
项目优势与卖点
地理位置优势
紧邻地铁站点
项目位于地铁线路交汇处，交通便捷，便于居民出行。
周边商业设施丰富
项目周边拥有大型购物中心、超市、餐饮等商业设施，满足居民 生活需求。
靠近教育资源
项目周边有多所知名学校，方便子女入学。
地理位置
投资回报
经过市场调研，朱家角地区旅 游市场需求旺盛，尤其在周末 和节假日，游客数量较多。因 此，上实朱家角项目具有较大 的市场潜力。
朱家角地区位于上海市青浦区 ，交通便利，距离上海市中心 约30公里，适合开发旅游项目 。此外，该地区周边有多个知 名景点，如周庄古镇、苏州园 林等，有利于吸引游客。
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预售证情况
2014-07-01 2014-04-22 2013-04-15 2010-11-01 2010-05-01
青浦房管(2014)预字0000318 ，42套，12096㎡ 青浦房管(2014)预字0000161号，61套，13281㎡ 青浦房管(2013)预字0112号，35套，8502㎡ 28套，6623㎡ 35套，9201㎡
绿化率 入住时间 剩余套数
132014m² 156533m²
50.17% 2014-6-30
37
成交价格
总价750万元/套左右
最新动态
一期目前在售210-270平方米联排别墅，精装修，带电 梯，精装标准6000-8000元/平方米，总价750万元/套 左右。赠送阁楼和地下室，250平方米联排别墅实际使 用的总面积达480平方米。现剩余房源不多，预计二期
钟
预售证情况 2014-5-18 青浦房管(2014)预字0000190号 ，26412.65㎡， 81套
优惠方式
暂无
主力户型 五居(345㎡) 五居(345㎡) 五居(345㎡)
上实滨湖和墅——2014.1.1-2014.11.13去化情况
50000
45000
40000
35000
30000
25000
朱家角古北香堤艺墅
35000
35
30000
30
25000
25
20000
20
15000
15
10000
10
5000
5
0
0
2014年2月 2014年3月 2014年4月 2014年5月 2014年6月 2014年7月 2014年8月 2014年9月 2014年10月 2014年11月
成交均价（元/㎡） 26987
20000
15000
10000
5000
0
5月
成交均价（元/㎡） 0
成交套数
0
上实滨湖和墅
6月
7月
8月
44799
0
0
1
0
0
1.2
1
0.8
0.6
0.4
0.2
9月
10月
11月 0
0
0
0
0
0
0
中信泰富朱家角新城别墅
中信泰富朱家角新城别墅——个案基本情况
售楼地址 物业类型
项目参数表
青浦朱家角阁游路389弄
2014年4月 20233 6
2014年5月 17361 5
2014年6月 19457 6
2014年7月 22224 4
2014年8月 17557 7
0
2014年9月 2014年10月
16433
16031
12
10
另在售独栋别墅为294-330平，均价30000元/平
预售证情况
2012-10-01 2012-04-01 2011-05-01 2010-09-01
青浦房管(2012)预字0442号 青浦房管(2012)预字0127号 95套，19991.00㎡ 125套，31297.00㎡
111套，27432.00㎡ 72套，17823.00㎡
2014.11.13
周边配套图
昆山市
大观园
淀山湖 本案
东方绿 洲
仁济医 院
西塘古 镇
虹桥 商务区 交通枢纽
松江高 铁站
盖茨国际湖滨别墅位 于青浦区朱家角镇西南， 沪青平公路北侧与淀山湖 水域之间，属于上海稀缺 的环淀山湖生态板块。
毗邻G50高速公路，半 小时内直达虹桥商务区及 虹桥交通枢纽。
竞品分布图
优惠方式
暂无
主力户型 四居(218㎡) 三居(190㎡) 三居(169㎡)
中信泰富朱家角新城别墅——2014.1.1-2014.11.13去化情况
中信泰富朱家角新城别墅
25000
10
9
20000
8
7
15000
6
5
10000
4
3
5000
2
1
0
0
2014年1月 2014年2月 2014年3月 2014年4月 2014年5月 2014年6月 2014年7月 2014年8月 2014年9月 2014年10月
171751m² 72069m²
68% 2013-10-30
76
成交价格
均价20000-25000元/平
推盘情况
2013-9-30 2012-5 2010-09-23
9月加推二期，237-276平双拼别墅 194-248平米联排和独栋 海上湾二期
最新动态
目前在售联排别墅面积为192-247平，双拼别墅为 231-261平，均价20000-25000元/平，总价350万起；
成交均价（元/㎡） 17908
21644
20541
18886
17697
16703
21816
21203
17424
19272
成交套数
7
1
6
9
2
2
8
8
5
7
朱家角古北香堤艺墅
朱家角古北香堤艺墅——个案基本情况
售楼地址 物业类型 装修标准 建筑形态 推出套数
项目参数表
青浦沙淀中路77弄
总占地
别墅
总面积
毛坯 联排 117
91595m² 43207m²
45.2% 2014-9-30
80
成交价格
目前均价40000元/平方米
推盘情况 2014-05-25 280-345平独栋别墅，5室3厅5卫2厨
最新动态
目前在售独栋别墅，户型面积280-390平，均价约 40000元/平米，总价900-3000万/套起，为中式风格。 项目为全木质结构房屋，距人民广场50公里车行60分
方米，附赠有大面积花园、百余平方米阳光首层
建筑形态
独栋，联排
入住时间
2014-12-31
推出套数
201
剩余套数
58
推盘情况
2014-06-28 2014-4-19 2013-7-28 2013-5-1 2011-10-15 2010-05-15
155平叠加，260、290平双拼 218平联排 锦苑170-190平叠加别墅 200-250平别墅 中信泰富朱家角新城别墅6期开盘 中信泰富朱家角新城2㎡) 四居(261㎡) 四居(250㎡)
海上湾华庭——2014.1.1-2014.11.13去化情况
海上湾华庭
25000
14
12 20000
10
15000
8
10000
6
4 5000
2
0
2014年1月
成交均价 21347
成交套数
2
2014年2月 19827 6
2014年3月 19072 10
于今年年底开盘
优惠方式
暂无
推盘情况
2014-12-30 2014-1-6
待定 210-260平左右的联排别墅
预售证情况 2013-11-30 青浦房管(2013)预字0000399号 ，117套，27138.73㎡ 主力户型 四居(262㎡) 四居(261㎡) 四居(250㎡)
朱家角古北香堤艺墅——2014.1.1-2014.11.13去化情况
总占地
别墅，商业
总面积
800000m² 600000m²
装修标准
毛坯
绿化率
40%
成交价格
目前均价20000元/平方米
最新动态
目前在售双拼别墅，面积为155平，以及叠加别墅，户 型面积为260平和290平，均价在20000元/平左右，现 享叠加2万抵10万优惠，双拼3万抵20万优惠。另在售 220平左右联排别墅，总价350万起，均价18500元/平
上实和墅 海上湾华庭
中信泰富新城 古北香堤艺墅
项目名称
项目类型
上实和墅
独栋
中信泰富新城
独栋、联排
古北香堤艺墅
联排
海上湾华庭 独栋、联排、双拼
上实滨湖和墅
上实滨湖和墅——个案基本情况
售楼地址 物业类型 装修标准 建筑形态 推出套数
项目参数表
青浦朱家角绿湖路599弄
总占地
别墅
总面积
简装 独栋 81
绿化率 入住时间 剩余套数
26446
27779
27282
29272
27519
30569
28240
0
0
成交套数
21
32
10
7
3
3
6
1
0
0
海上湾华庭
海上湾华庭——个案基本情况
售楼地址 物业类型
项目参数表
上海市青浦区绿舟路228号
总占地
别墅
总面积
装修标准 建筑形态 推出套数
毛坯 独栋，联排，双拼
403
绿化率 入住时间 剩余套数