第八章 建筑物区分所有权与物业管

第八章建筑物区分所有权与物业管理（12300）第一节建筑物区分所有权

1.简述建筑物区分所有权的概念？

答：建筑物区分所有权，是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对共有部分享有共有权和共同管理权的复合所有权。

所谓建筑物，包括住宅和经营性用房；

所谓区分，包括纵的区分，如分幢，也包括横的区分，如分层，更多是纵切和横切的混合。

所谓业主，及建筑物区分所有权人，按照《物业管理条例》规定，业主是指房屋所有权人，即专有部分所有权人，不包括房屋承租人、占有人等。

2.简述建筑物区分所有权的特征？

答：（一）权利构成的复合型

建筑物区分所有权由专有权、共有权和共同管理权组成，表现出复合型。

（二）权利客体的特定性与观念性

建筑物区分所有权的客体，包括专有部分（特定性），也包括共有部分（观念性）。

（三）权利存续与处分的整体性

《物权法》明确规定：“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”

（四）属人性强

建筑物区分所有权关系并非单纯的财产关系，其中管理关系占相当的比重，共同管理权占据突出的位置，这是一般所有权不具备的。

3.简述建筑物区分所有权的内容？

答：建筑物区分所有权包括以下三部分内容：

（1）专有部分单独所有权。

（2）共有部分的共有权。

（3）共有部分的共同管理权。

4.简述建筑物区分所有权中成为专有部分的条件？

答：需要具备以下条件，才可以作为建筑物区分所有权中专有部分的客体：

（1）构造上的独立性。

即被区分的部分在建筑物的构造上，可以加以区分并与建筑物的其他部分隔离。

（2）适用上的对立性。

即被区分的各部分，可以为居住、工作或其他目的使用。

（3）能够登记成为业主所有权的客体。

5.简述专有部分的合理使用？

答：虽然业主对专有部分有单独所有权，但法律对业主专有部分的使用有一定限制：

（1）业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

（2）业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

（3）专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。

6.简述共有部分的共有权概念？

答：共有权，及区分建筑物的共有部分的所有权，是指业主依照法律的规定或管理规约及业主大会的决定，对建筑物内住房或经营性用房的专有部分以外的部分享有的占有、使用、收益和处分的权利。

7.简述建筑物共有部分的共有权和一般共有权的差异？

答：共有权与一般共有权存在如下差异：

（1）权利人的身份具有复合性。

他同时是共有权人、专有权人和建筑物区分所有权人管理团队一员，而一般的共有权人的身份是单一的。

（2）此类共有权的客体非常广泛。

不仅包括法定共有部分，还包括约定共有部分，而一般共有权客体仅限于一项财产。

（3）这种共有权的变动取决于专有权的变动，而一般共有权的变动没有主从关系。

一般共有权转让时，其他共有权人有优先购买权，但此种共有权随着专有权的转让而转让时，其他共有权人没有优先购买权。

（4）这种共有权的行使要遵循法律和管理规约，常常采用共有持份（业主对共有部分的潜在的应有份额）的方式。

8.简述区分建筑物共有部分的构成？

答：共有部分包括三种情形：

一是专有部分以外的部分。

如建筑物的梁柱、承重墙、地板等构造、以及外墙、电梯走廊等；二是不属于专有部分的建筑物附属物。

如供应建筑物的自来水，、电力、天然气、管线设备等与建筑物在效用上不可分或与业主生活不可或缺的部分。

三是不属于专有部分的建筑物的从物。

如独立的锅炉房、会所、游泳池、蓄水池等

9.简述共有部分的分类？

答：共有部分依据不同标准可以分为以下几类：

（1）法定共有与约定共有

衣服法律规定，业主共同拥有建筑的某些部分乃至整栋建筑物、建设用地使用权，此类共有部分不得作为专有部分使用，也不得由业主约定为专有部分，属于法定共有部分，如走廊、电梯等。

与此有别，业主和开发商就建筑区划内的停车位、停车库、地下室等，约定属于业主共有的场合，此类停车场等为约定共有部分。（2）全体业主共有与部分业主共有

建筑物或其特定部分、绿地、建设用地使用权等属于建筑区划内的全体业主共有，这些共有部分为全体共有。锅炉房、建设用地使用权、绿地等一般都属于全体共有。而某层配电室、保洁工具存放室、走廊灯，仅仅供一部分业主使用，一般定位部分业主共有部分。

10.简述共有部分的合理使用？

答：共有部分需要共有人合理使用：

（1）业主基于对专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及其专有部分相对应的外墙等共有部分的，不应认定为侵权，但违反法律、法规、管理规约、损害他人合法权益的除外。

（2）业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利、承担义务，不得以放弃权利不履行义务。

（3）业主转让建筑物内的住宅、经营性用房的，其对共有部分享有的共有和共同管理权一并转让。

（4）业主依据法律规范、合同以及管理规约，对共有部分享有的共有的共同管理的权利一并转让。

（5）在没有特别规定或当事人约定的情况下，部分共有人共有部分所需费用由该部分的共有人负担，产生的收益由该部分业主分享；而全体共有部分所需费用则由所有共有人分担，产生收益由全体共有权人分享。

第二节物业管理概述

1.简述物业的基本含义？

答：物业特指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的单宗房地产实体以及依托与该实体上的权益。

这一概念包含以下基层意思：

（1）物业是已经投入使用的和已经可以投入使用的单宗房地产实体以及依托于该实体上的权益。

尚未竣工验收的，及正在建设尚未竣工投入使用的项目属于在建工程，不是物业。

（2）物业是由各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的可以独立存在或独立享有的单宗房地产。

（3）物业不仅指房地产实体，还包括依托该实体上的权益，如相邻关系的利益、地役权利益等。

2.简述物业管理的基本含义？