哈尔滨市房地产泡沫实证分析

哈尔滨市房地产泡沫实证分析

作者：刘金娟胡胜德

来源：《中国集体经济》2011年第09期

摘要：近年来，随着我国房地产市场的迅速发展，关于是否存在房地产泡沫的争论已逐步成为社会各界的热点话题。在此背景下，文章选取哈尔滨市近几年房地产市场的相关指标数据，对哈尔滨市房地产市场是否存在泡沫进行实证分析，得出以下结论：哈尔滨市房地产市场在1998-2005年整体运行平稳，从2006年开始存在投资过旺的现象，但泡沫化不显著。

关键词：哈尔滨市；房地产泡沫；实证分析

1998年，我国开始取消福利分房制度，进行个人住房货币化改革，我国房地产业从此进入了持续发展的繁荣时期。哈尔滨市是黑龙江省的省会城市，近年来哈尔滨市房地产市场需求十分旺盛，房地产投资增长也较快，根据哈尔滨市统计年鉴提供的数据，哈尔滨市完成房地产开发投资额从2006年的157.8亿元上涨到2009年的278.7亿元，3年内上涨幅度高达76.6%，在2008年全国各地房价涨幅趋缓的情况下，哈尔滨市房地产价格却呈现出加速上涨的态势，2008年，哈尔滨市住宅平均销售价格为3793.36元/每平方米，同比增长24.23%，位居黑龙江省首列，房地产业的非理性发展，势必会造成投资结构失衡和严重的经济泡沫，从而影响整个黑龙江省经济的健康稳健发展。本文以哈尔滨市房地产市场为例，选取多个泡沫指标体系来测度哈尔滨市房地产市场是否存在泡沫。

一、房地产泡沫与房地产泡沫测度

所谓房地产泡沫是指由房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础价值的持续不断的上涨。具体来讲，房地产泡沫是一种持续上涨的价格运动，是指房地产价格高出市场基础价值的那部分。市场定价出现脱离市场基础价值的高估是房地产泡沫的本质，这种高估也是价格迅速回落的原动力。目前学术界对于房地产泡沫测度主要采取直接测度和间接测度两种方法，由于直接测度法不易操作且数据较难获取，本文将采取间接测度法，即通过指标比较来判断哈尔滨市房地产市场是否存在泡沫。

二、哈尔滨市房地产泡沫实证分析

本文主要从房地产投资，价格，资金来源和周期四个方面进行分析，分别选取房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重，房屋施工面积与房屋竣工面积比值，房价收入比，房价增长率/GDP增长率，房地产贷款增长率与贷款总额增长率的比值，商品房销售面积增长率等多个泡沫测度指标，来评价哈尔滨市房地产市场是否存在泡沫。

（一）房地产投资分析

1、房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重（见表1）

房地产开发投资总额与全社会固定资产投资总额比值指标反映房地产开发在国民经济中的投资结构是否合理，它是衡量房地产业发展持久性，稳定性的重要指标。1998-2009年哈尔滨市房地产开发投资占全社会固定资产投资比重从1998年的20.3%稳步上升到2001年的

26.9%，达到近12年的比值最高峰，其后几年虽一直处于下降趋势，截至2009年其比值为14.7%，仍远远高于10%的临界点。由此我们发现，哈尔滨市在房地产投资方面出现过热情况，房地产行业占用了社会大量的资金。

2、房屋施工面积与房屋竣工面积比值（见表2）

房屋施工面积与竣工面积比值是一个反映房地产市场供应情况的重要指标。运用这种测量指标，通常认为：比值为3.0±0.5属于正常范围，当它小于2.5时，被视为供应短缺，当它大于3.5时，则认为未来供应量将会增大，一般以3.2作为发出泡沫预警的信号。2004-2007年哈尔滨市房屋施工面积与竣工面积比值低于或略高于2.5，说明哈尔滨市房地产市场需求旺盛，供应稍短缺。然而在2008年，该比值突越至3.45，并以上涨趋势于2009年增加到3.63，远远超过3.2这一警戒线，可见哈尔滨市房地产投资热度不断升温，未来商品房的供应量将放大，且出现房地产泡沫的可能性也将增大。

（二）房地产价格分析

1、房价收入比（见表3）

房价收入比是指每套住房平均价格与家庭平均年收入的比值，主要衡量一个国家居民的房价承受能力。该比值越高，意味着房地产市场蕴涵泡沫的可能性越大或房地产泡沫越严重。国际上公认的房价收入比合理范围为3-6，国内部分学者认为，我国由于特殊的住房体制、隐性收入高及需求长期压抑等原因，房价收入比合理范围可能要大一点，目前在5-8倍间属于正常。哈尔滨市房价收入比虽然从2005年开始持续三年呈下降趋势，其平均值为7.13，然而在2008年，其比值突然上涨为7.7，紧紧接近于8这一警戒线，意味着哈尔滨市房地产市场存在着潜在的泡沫危机。

2、房价增长率/GDP增长率

房价增长率/GDP增长率能够衡量房地产业的扩张程度，动态的监测房地产泡沫化趋势，显示了房地产业与实体经济的偏离程度，该指标值越大，表明房地产泡沫的程度就越大。从表3中得出的哈尔滨市2004-2008年房价增长率/GDP增长率比值可以看出，在2008年以前，该比值均低于1，表明此时哈尔滨市房地产业正处于健康运行，毫无泡沫可言。然而在2008年，该比值突跃至1.37，虽然离存在较严重地产泡沫时的指标值2还有段距离，但此时哈尔滨市房价增长速度已超过GDP增长速度，孕育着一定程度的泡沫风险。

（三）房地产资金来源分析

房地产贷款增长率/贷款总额增长率这个指标是用来衡量房地产业对银行资金的依赖程度，它一方面可以反映房地产贷款与其他贷款相比是否过大，另一方面可以反映银行贷款向房地产贷款的集中度。在计算该指标的时候我们选用房地产开发资金来源中的国内贷款增长率来反映房地产贷款增长率，同时选用金融机构贷款余额的增长率来反映贷款总额的增长率。哈尔滨市2004-2008年的房地产贷款增长率与贷款总额增长率之比如表4所示。

根据国际标准，房地产贷款增长率/贷款总额增长率比值在1-3左右为宜，过高表示银行资金过度向房地产市场集中，泡沫形成的机率较大。从表4可以看出，除了2008年其余几年房地产贷款余额的增长率都高于金融机构贷款余额的增长率，2004-2005年其比例还在正常范围之内，然而在2006年，其比值竟高达8.1，2007年其绝对值也超过3，2008年其比值过小与银行由于金融危机而收紧银根有关。这说明哈尔滨市房地产业的发展过多地依赖于银行资金支持，这样容易导致因资金过多流入房地产业而引发投机行为，所以应该提高警惕，严防泡沫的进一步扩大。

（四）房地产周期分析

房地产业属于固定资产投资的范畴，同其他行业的发展一样，房地产业的发展也具有周期性。如图1所示，哈尔滨市房地产市场在1999-2009年经历了一次完整的房地产周期波动，即2000-2005年，从2005年开始，哈尔滨市商品房销售面积逐步下跌，且由于2008年遭受金融危机的影响，跌至近11年的历史最低峰，但2009年却又突然回升，可见新一轮的房地产周期波动即将产生，并预计这一周期将于2011年完成。

哈尔滨市目前正处于房地产周期的复苏与增长时期，其特征表现为交易量回升，且房价成持续上涨趋势，因

此政府应采取相关措施，进一步控制房价的大幅上涨。