吴江市规划管理技术规定实施细则

江苏省城市规划管理技术规定

--吴江市实施细则之“指标核定规则”征求意见稿

1总则

1.1为规范我市规划管理审批行为，统一执行标准，根据国家和省相关规定，结合我市规划管理实际，制定本规划管理实施细则。1.2本细则是与《江苏省城市规划管理技术规定（2004年版）》相配套的规范性文件，适用于我市范围内的新建、扩建和改建工程，不适用于私有住房建设工程。

1.3自发文之日起,成交的经营性用地按规则执行；之前成交的按原规定执行。

2建筑面积

2.1核定建设工程建筑面积应严格按照国标GB/T50353-2005《建筑工程建筑面积计算规范》执行。

2.2建筑面积指标应分列计容积率建筑面积和不计容积率建筑面积。

3规划容积率

3.1容积率指标应精确到小数点后两位数。

3.2在核定建筑容积率指标时，以下情形可不计入：

3.2.1两个或两个以上边长不封闭、顶部用透光顶盖遮盖并且对公众开放的活动空间。

3.2.2结构顶板高出室外地坪基准标高不大于1.5米的地下室和半地下室。

3.2.3自然坡地建筑，按坡度方向，以建筑外墙边的最高和最低室外地坪的连线为基准，建筑楼层顶板高出该基准线不大于1.5米的平面范围。

3.2.4住宅建筑在两个自然层高度范围内没有顶盖的露台。

3.2.5窗台面抬高200mm以上的飘窗或层高不大于2.2米（含2.2米）的落地飘窗。

3.2.6建筑内消防部门确认的避难层；层高不大于2.2米（含2.2米）的设备层。

3.3在核定建筑容积率指标时，以下情形应计入：

3.3.1建筑外墙保温层所占的建筑面积。

3.3.2满足以下条件的阳台和空中花园，按其水平投影面积的

1/2计入容积率：阳台，进深尺寸不大于2米；空中花园，每户只设置一处且每处面积不大于10平方米。超出以上规定的，超出部分的水平投影面积应全额计入容积率。

3.3.3结构顶板高出室外地坪基准标高大于1.5米（不含1.5米）的地下室和半地下室，全计入容积率。

3.3.4自然坡地建筑，按坡度方向，以建筑外墙边的最高和最低室外地坪的连线为基准，建筑楼层顶板高出该基准线1.5~2.2米的平面范围，按其水平投影面积的1/2计入容积率。建筑楼层顶板高出该基准线大于2.2米的平面范围，按其水平投影面积计入容积率。

3.3.5建筑(工业建筑除外)层高在5.5~8.5米之间的部分建筑面积乘以2系数计入容积率，以上按每增加3m为增加系数1；但不包括局部设置（开洞率小于楼层建筑面积的50%）的门厅、中庭等共享空间。

3.3.6汽车库高度必须达到2.2米，且不得高于3米，应计算全面积，并计入容积率。

3.3.7坡屋顶内空间，顶板下表面与楼面的净高2.1米以上部分面积，不管设计利用与否，均计建筑面积，且计入容积率；净高在

1.2米至

2.1米的部位应计1/2面积，且计入容积率；净高不足1.2米的部位不应计算面积。

3.3.8地面架空层建筑面积计算参照国标GB/T50353-2005之

3.0.6执行,并计入容积率。

3.3.9独立的垃圾房、燃气调压站房、防汛泵房、配电房等市政配套建筑。

4建筑高度

4.1平屋顶建筑，建筑高度为室外地坪基准标高至实体女儿墙顶的垂直高度。

5建筑密度

5.1底层架空的以围护结构（柱）外围水平面积计入建筑密度。5.2在核定建筑密度指标时以下情形可不计入：

5.2.1顶板覆土不少于0.6米且结构顶板高出室外地坪基准标高不大于1.5米的地下室和半地下室。

5.2.2亭、廊等景观小品建筑。

5.2.3地下通道出入口顶盖。

5.2.4附属于建筑上的雨篷、挑檐。构架。

6绿地率

6.1在核定绿地率指标时，采用植草砖等生态措施的场地、停车位等不计入绿地率。

7建筑退界距离

7.1建筑后退用地红线距离以建筑物地面以上最突出的外墙（含柱）边线计算。

7.2建筑后退用地红线3米以内的地上、地下空间范围，不得外伸或外挑任何建（构）筑物。特殊地段，规划设计条件中有另行规定的除外；相邻用地单位间有特别协议的除外。

7.3建筑后退用地红线大于3米的地上、地下空间范围，在满足消防、交通和施工安全要求的前提下，可以外伸或出挑符合以下条件的建（构）筑物。

7.3.1顶板覆土不少于0.6米的地下室，且地下室顶板标高不得超过周边道路中心标高。

7.3.2高差不大于0.6米、进深不大于2米的踏步和坡道。

7.3.3建筑上出挑的雨篷、屋檐、构架和开敞阳台。

7.3.4没有顶盖且实体护栏高度不大于0.6米的地下室坡道、踏步和风井。

7.3.5门卫房、垃圾房、燃气调压站房、泵房、独立配电房等小型附属建筑。

8建筑间距

8.1在满足日照和消防要求的前提下，以下建（构）筑物可不计入建筑间距：

8.1.1结构顶板高出室外地坪基准标高不大于1.5米的地下室和半地下室。

8.1.2建筑上出挑的雨篷、构架和开敞阳台。

8.2地面立体机械停车位应按建筑的标准控制与其他建筑的日照和最小间距。

8.3局部相连的住宅建筑如不能同时满足以下要求，应作为不同建筑单体来控制建筑最小间距：相连的建筑使用性质相同；除共有的地下

室和裙房外，相连的层数不少于较低建筑其余楼层的1/2；应有实际功能性（非装饰性）连通；满足日照和消防要求。

9术语释义

9.1室外地坪基准标高：规划设计要点中规定的场地内道路中心标高；没有规定的，以基地相邻的主要城市道路的平均标高为基准，但不得低于当地的防洪标准。

9.2建筑层数：建筑地面正负零以上的自然层数，包括架空层；阁楼层、顶层楼梯间、电梯间及水箱间等附属用房可不记入。

9.3会所：在规划报批时不得使用该称谓，应明确是物业用房、社区用房还是商业配套用房。

9.4公寓式酒店：属于酒店，应满足酒店建筑的相关要求。

9.5酒店式公寓：属于住宅，应满足住宅建筑的相关要求。