商业物业租金水平以及业态规划共50页文档

《商业公司物业“统一管理、统一规划、统一经营”设想》《商业公司物业“统一管理、统一规划、统一经营”设

××公司物业“统一管理、统一规划、统一经营”的设想根据上海××商业股份有限公司（以下简称“××公司”）“2+5”发展战略规划及赋予商业房产经营部的职能，在梳理现有系统内商业物业的基础上，我们将逐步推进现有商业物业实行并落实“统一管理、统一规划、统一经营”的经营思路。

以统一管理为先导、掌控物业经营导向，以统一规划为切入口，推进租赁业态优化，以统一经营为试点，实现连锁化租赁，全力促进商业房产资源组合最优化和获取经济收益最大化。

一、统一管理1、进一步完善区域化管理自08年起，××公司对商业资产划分成若干管理区域，并进行区域内企业整合，实施资产重组。

截止11月底，区域化管理已成雏形，初步形成了三林、沿江、高桥、川沙等区域化管理模式，未来将进一步完善该管理模式，使之更加有效运行。

2、租赁和动拆迁等事宜实现报批与备案制根据今年制订的《上海浦东商业股份有限公司商业房产租赁管理暂行办法》（以下简称《租赁管理办法》），目前，××公司系统内的商业房产租赁、动拆迁及改扩建等相关经营行为已开始实行报批与备案制，未来将逐步完善并进一步落实《租赁管理办法》的要求。

●规范成员企业租赁行为；●着重对客户信誉、租赁期限、合同文本等细节进行把关；●及时跟踪成员企业动拆迁行为（动迁谈判、清场、资金用途等细节）；●有效把关成员企业项目改建行为，对中标单位资质、改建资金、工程审计等进行审核。

3、建立优质客户资源库根据目前××公司系统内租户经营业绩、市场影响力、品牌知名度、经营业态等情况，并结合××公司对商业物业经营的整体设想和要求，2010年着手梳理分析目前700余户承租户，合理区分重点客户和普通客户，建立优质客户资源库，吸引潜在优质客户，累积并丰富优质客户资源库。

建库方法：引进推介，现有客户比较筛选，成员企业推荐审定；数据库内容：主要包括客户所需租赁面积，经营业态，租金水平，水电煤配套要求等详细信息。

商业街物业管理方案

商业街物业管理方案商铺是指从事具体商业行为的物业。

按其经营方式主要为单体经营，集中管理的模式，对商业街商铺进行统一管理，是目前开辟商普遍推行的一种方法，管理的好，对哺育区域商业中心和商业品牌有重要影响。

对于开辟商来说，开辟、销售商铺是前提，但惟独开发、销售是不够的，还必须成立专门的商业管理公司对商铺进行管理，才干长久发展。

目前国内商铺购买者有不少是依靠收取租金，归还银行商铺按揭贷款，在这种情况下，开辟商对商铺的管理更为重要。

如果商铺商业管理不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能归还按揭贷款，最终风险还是要落到开辟商的头上。

1.0 商铺物业管理理念商铺是有计划的商业会萃 ,对商铺进行“统一管理 , 分散经营”是商铺区别于其他房地产的核心特点。

“统一管理”，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开辟商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。

“分散经营”，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，商铺的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。

1.1. 商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。

为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商铺销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。

在法律上确定商铺管理公司的管理地位。

1.1.1 “统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。

“品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才干进入。

审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书(合用于批发代理商)、品牌代理委托书(合用于专卖代理商)、税务登记证、法人授权委托书等。

“完善的租约管理”指：签定租约、合同关键条款必须进入。

租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比如：承租户的经营业态是受到整个商铺的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可(业主委员会成立之前，经开辟商认可)；营业时间的确定；承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理；为整个商铺促销承担的义务；承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制；投保范围事宜；是否统一的收银等1.1.2 “统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。

社区商铺的商业业态和规划设计(店铺管理)

由于杭州前几年开发的楼盘中，大多没有完善的社区配套规划。

商业物业大多采取出售的方式。

由于业权归业主所有，所以经营比较混乱，商铺业态也比较杂乱，大部分是“被动填充”，还有一些楼盘交付了两三年，商铺至今还空置着。

随着政策环境的变化和社区商业开发模式的更新换代，像shoppingmall等大商铺才有的先租后售模式开始成为越来越多社区商业开发商的选择。

社区商铺采取只租不售或先租后售的模式，有利于统一招商，能使配套在短时间内成熟起来，从而促进项目住宅部分的销售；另外，持有一定的固定资产，每年能获取固定的回报，这也是规避开发风险的需要。

“国家逐步对商业地产进行严控，良好地段的商业用地供应越发稀缺，从而促使目前能取得土地的开发商更有想法自行持有物业，享受长远租金收益。

”攻略营销机构负责人祝军华认为，在杭州房地产行业发展一个阶段之后，目前已经产生了大量颇具实力的本土开发商，他们已经有能力持有物业，因此可能会更多考虑只租不售。

从中小商铺投资者的角度来看，他们也越来越理性，对于购物中心式的产权商铺也开始警惕，商铺的销售难度加大，使得企图借助商铺散售快速套现的想法再也难以实现，所以中小商铺投资者的成熟亦推动了只租不售的发展。

调查显示，目前已经推出和将推出的底层商铺中，开发商直接持有、只租不售的小区越来越多。

位于钱塘江南岸的顺发·佳境天城、六合·天寓、银色港湾等楼盘开发商也纷纷表示只租不售。

同时，为了吸引品牌业态进入，开发商通常会给予一定的免租期，进驻时间越早，免租期越长。

红石·中央花苑的社区商业街70％物业只租不售。

红石房产总经理助理祁国英表示：“只租不售让我们对小区的商业业态有了很好的控制，对重点商户和主力商家考虑优先分配位置，给予一定的优惠条件，有条件的话在建设中就按照要求进行了部分功能的改造。

”同时，杭城还有的楼盘推出可租可售。

比如广宇房产开发的河滨公寓，一期社区商铺共1.4万平方米左右，其中地下1万多平方米租给了乐购超市，租期为15年；地上有部分租给必胜客，租期10年，部分被隔成小铺出售。

物业会所的定位与经营管理

物业会所的定位与经营管理随着社会的发展和人们生活水平的提高，物业会所在我们的生活中扮演着越来越重要的角色。

作为居住小区的配套设施，物业会所提供了丰富的娱乐、休闲、健身等服务，为居民的生活增添了色彩。

然而，如何准确定位并有效经营管理物业会所，以充分发挥其作用，已成为我们需要和探讨的问题。

一、物业会所的定位1、目标客户群体的定位在物业会所的规划阶段，首先需要明确目标客户群体。

根据小区的档次、规模、地理位置等因素，确定会所的服务对象，以便更好地满足他们的需求。

一般来说，物业会所的目标客户群体可以包括业主、租户、周边居民等。

2、服务内容的定位根据目标客户群体的需求，物业会所可以提供多种服务，如健身房、游泳池、儿童游乐场、电影院等。

在规划阶段，需要对这些服务进行筛选和整合，以符合目标客户群体的需求。

同时，还需要服务内容的创新和更新，以满足客户的不同需求。

3、价格的定位价格是物业会所经营中一个非常重要的因素。

在制定价格策略时，需要考虑成本、竞争对手的定价、目标客户群体的消费能力等因素。

合理的价格定位能够吸引更多的客户，提高会所的知名度和收益。

二、物业会所的经营管理1、强化服务意识物业会所作为一种服务性行业，需要强化员工的服务意识。

通过培训和学习，提高员工的服务技能和服务态度，使其能够为客户提供优质的服务。

同时，还需要建立有效的激励机制，鼓励员工积极投入工作，提高服务质量。

2、做好营销工作物业会所需要充分利用各种渠道进行宣传和推广，以提高知名度和服务销售量。

可以通过网络营销、短信营销、社区活动等方式，向目标客户宣传会所的服务和优势。

同时，还可以通过客户反馈和评价，了解客户需求和意见，进一步改进服务。

3、注重成本控制物业会所的经营成本较高，因此需要注重成本控制。

在采购设备、原材料等方面要尽量降低成本，同时在日常经营中要减少浪费和不必要的开支。

只有控制好成本，才能保证物业会所的盈利空间。

4、持续改进和创新随着市场的变化和客户需求的不断变化，物业会所需要持续改进和创新。

商业业态规划及商家需求

商业业态规划及商家需求1一、商业业态规划目标1、商业是本项目一期，是项目“启动区”，商业业态的合理规划，将影响项目启动的速度及力度，是项目成功关键。

2、商业业态规划合理，有助于商业成功开发、一战成名，能为项目后续的写字楼、酒店、公寓开发积累品牌知名度。

3、商业业态规划合理，才能有效提高招商、销售的速度，实现回款，为二期开发提供资金支持。

二、商业业态规划、打造方向经开区及区域周边的配套商业，中高档、特色、休闲、娱乐商业。

1、据市场调查显示，区域内较缺乏的商业有：品牌中餐、超市/便利店、中式快餐、高档茶楼、星级宾馆、品牌西餐、商务会所、健身中心等。

2、本案商业主要消费客群为：项目办公和居住人群，工业园区的商务接待和聚会，园区产业工人，周边居住2人群，川师大部分师生。

企业食堂、校园餐厅、小卖部、社区底商等能满足他们基本商业需求，但区域缺乏中高档餐饮、休闲娱乐类的集中消费商业。

3、本案并不处于高档消费区或者城市人口集中区域，不适合打造纯粹的高消费或中低端市民消费商业。

因此，建议本案打造中高档特色商业，以特色和中高档次吸引目标客群前来消费。

三、商业业态规划，平面布局及分区建议1、主要按照裙楼商业和街区商业两大部分来进行规划。

2、裙楼商业面积较大，主要以中大型商家为主，如：大型餐饮、会议中心、酒店配套商业、银行等。

3、街区商业多为独栋商业，以特色性、中高档、餐饮休闲娱乐商业为主。

4、会所主要规划为园区企业的交流展示平台、企业高层的私密聚会场所和会客厅。

3四、各规划商业业态对产品的需求（上图从左向右、从集中商业向街区商业，分类归纳）。

（一）裙楼商业：1-2层，大型餐饮，如狮子楼、大蓉和等类型；3层，会议中心。

1、大型餐饮·普遍要求42、案例：狮子楼56（二）酒店裙楼商业：1层，酒店大堂、精品店（如服装、化妆品等）。

2、3层，酒店配套商业，如水吧、健身中心、棋牌室、美容美发室、餐厅等。

➢备注：酒店及其大堂、裙楼配套商业的详细建筑要求，待未来酒店经营方式确定后，由酒店方或者酒店管理公司提供。

济南商业发展、租金水平

同住宅、写字楼市场相比，济南商业物业市场的供应增长量较低，但其增幅逐渐平稳，规模与分布更趋理性化。
从供应结构看，大型物业供应占的比重较大，如03—04年度，共有明珠世纪广场、万达商业广场、济北国际物流中心、嘉汇环球广场、国际风情街、南方精品服饰城等十多个大型商业广场投入市场，总建面积达48万平方米，因此，大型商铺和仓储式超市是供应量的市场主力。中型商铺、小型商铺（或店铺）的供应量较平稳，主要位于中、小型商业街和新建或在建的住宅小区，尤其是一些大规模的住宅小区。除此之外，还有一些重新定位或重新装修的商场上市，如济南百货大楼以改建成为好又省女饰城。
3、经四路商业区济南传统商业区，以人民商场、大观园、地下人防商城为代表，人民商场、大观园均为大型百货，洋快餐（肯德基、麦当劳、米力乃、开
心汤姆）、风味小吃、大观影院、中国影院、保龄球、游艺厅点缀其中，人流量较大。以中低档消费为主，服装、鞋业、日用品为主要消费品。
4、花园路商业区花园路中段道路改造工程的完成带动了该区域商业的发展，在这里拥有济南市区最大的酒吧一条街、洪楼教堂、山东大学东校区，历史文化的沉淀及现代时尚潮流的涌入，为该区域增添了独有的文化休闲特色。经一路延长线道路改造工程的实施，联动济南东、西两大传统商业区；大润发超市、国美电器及其它品牌店的成功进驻，必将迅速带动该区域商业的快速发展。 5、北园大街商业带北园大街商业带是家居、建材类专业市场的聚集地，餐饮、娱乐业均较发达，新国道超市，银座购物广场北园店、国美电器北园店、新一佳超市的聚集，使得这一区域商业业态更为多样。随着北园立交的建成通车，该区域交通环境进一步改善，商业前景广阔。根据济南商业发展现状形成七大综合性商圈及四个主要的专业性商圈，以下为几个商圈的对比情况：

2024年物业出租方案范文

2024年物业出租方案范文尊敬的客户：感谢您选择我们公司作为您物业出租的合作伙伴。

为了满足您的需求，我们制定了以下详细的物业出租方案，希望能为您提供全面的服务。

一、项目背景及介绍本项目位于2024年新建成的高端住宅区，地理位置优越，交通便利，周边配套设施齐全。

项目总建筑面积为XXX平方米，拥有多种户型的精装修公寓和商铺空间出租。

二、物业出租方案1. 公寓出租方案本项目共有A、B、C三栋公寓楼，每栋楼共有XX层，每层有XX个公寓单元，总计可提供XXX套公寓出租。

公寓户型多样化，包括一室、两室、三室等不同房型，满足不同租客的需求。

公寓出租价格根据户型和楼层的不同而有所区别，具体价格如下：一室户型：XX元/月（含物业费）两室户型：XX元/月（含物业费）三室户型：XX元/月（含物业费）公寓装修精美，配备现代家居家电和家具，房间布局合理，阳光充足，给租客提供舒适的居住环境。

2. 商铺出租方案本项目设有一层的商业空间，总计可提供XXX平方米的商铺出租。

商铺区位优越，临近主干道，客流量大，适合各类商业运营。

商铺出租价格根据面积和位置的不同而有所区别，具体价格请与我们的工作人员联系。

商铺空间装修豪华，配备基础装修，可根据租户需求进行差异化装修，满足不同行业的商业运营需求。

三、服务与支持1. 全程代理服务：我们将负责整个出租过程的物业交接、合同签订、租金收取等工作，并提供相关法律咨询和租赁协议模板。

2. 安全保障：项目配备专业的安全监控设施，全天候保障租客的安全。

3. 售后服务：我们将提供全天候的客服热线，及时解决租客在居住过程中的问题和需求。

4. 专业物业管理：我们将负责公共区域的物业管理，包括楼道、电梯、大堂等公共设施的维护和清洁。

四、合作方式与联系方式我们欢迎各类企事业单位、个人投资者或中介机构与我们展开合作。

合作方式可以是长期合作，也可以是短期合作。

如有任何疑问或需要了解更多关于本项目的信息，请随时与我们联系。

商业业态规划建议

仓库，宿舍
1 2
3 4
？经营商铺
？
综合形商业商铺
有许多商家比较注重多大型商业的看重，对城区的发展有长远的卓绝视野。在一些楼盘边上购买一些商铺作为餐饮，娱乐的商铺作为出租经营，直接吸引整个楼盘的人气。
大板商业内商铺
这样的商业体系需要大规模的引资，可直接把人流涌进整个小区周边，直接带动整个楼盘的发展。可是由于大规模的商业需要占到大面积的土地，基本
3、现代百货和大型综合超市比较适合作为主流业态引进，但二者之间存在竞争关系，要注意它们的错位经营；
4、采用产权清晰、便于日后管理的步行业态，即使引进现代百货或综超作为核心店，也必须考虑采用适合进行产权分割的办法，将项目化整为零进行销售，确保回笼开发资金；
5、大中型综合超市能够有效地形成商气，对确保项目运营成功有利，但其要求租金相对较低，容易形成 “租售”矛盾；
2、请问你购买商铺的主要目的是什么；
出租（47%）自行经营（53%）
3、在选择商铺时你会考虑哪些因素
在购买商铺的过程中，地段、价格以及楼盘的升值潜力都给楼盘商业将来的销售做为很好的铺垫。本案所处的位置刚好利于本案今后的销售给予很大的帮助。本卷调查结果如下图：
物业管理
5%
交通便利
9% 环境
升值潜
7%
力楼盘知名度
25%
3%
投资发展规则
3% 地段
价格
20%
23%
发展商实力 5%
4、请问你购买商铺会选择什么样的价位
从以上图表可以看出，许多购买人群对儋州本市商铺价位选择将会是在均价8500元-9500元/平米左右，从而基本看出购买人群对商铺价位的了解。
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主要商业业态租金制定标准及参考方案

1 / 6主要商业业态租金制定标准及参考方案（餐饮＼娱乐＼文化＼服装＼家电类）在商业地产里面，租金的制定应该是一个复杂的体系，但是至今所见的研究理论不多（主要是我没有找到相关资料），因此希望在租金制定的理论体系里面拉出来一个分支也就是餐饮、娱乐来讨论一下。

理论上来说一个购物中心租金体系的制定要通过很多种方法去综合平衡，动态的静态的、理论的实际的等等，希望更多的做过这一块工作的兄弟们参与讨论。

1、横向比较——>根据同类型、同地区、同地段类似项目的租金水% Y2 R [% D* t.g平（一楼多少、二楼多少），然后得出一个整体的租金水平，然后在根据不同的业态租金承受水平去推算。

这个是根据市场的客观现状得出的租金水平，一般是应该是比较客观的。

1 ^'@: O5 V- M/ L. h, @4 Y3 @* G存在问题：没有完全两个相同的项目；不管是地段、物业的档次、商业规划、业态规划、招商运作等都不一样。

2、回报率倒推——>根据物业的开发成本，设定一个基本的回报& G/ ]: P) Z, n: o3 X b: \, H:率（如8%），去推算整体的租金水平；然后根据楼层租金差去计算各层的租金水平。

这个方法一般是财务部比较喜欢使用的办法，有些大型超市是根据自己的投资回收期反推。

- A! g! J9 ~# y! c存在的问题：市场能够承受的租金水平是动态的，这个分析模式是静态分析；市场租金承受水平和投资之间不是充分条件和必要条件之间的关系。

3、细分业态推算——>百货、超市、餐饮、娱乐、散铺在特定的城市或区域一般都有自己的租金计算方式和承受范围，根据自己项目的特点和商业规划，分别计算2 / 6各个业态的租金，然后得出一套租金计算体系。

这个是我现在正在企图使用的办法之一。

' U3 F! f* p3 m6 ?; ^+存在问题：涉及的细节问题太多，不好把握。

同一个业态存在位置不同、需求面积不同、品牌价值不同、租赁楼层不同等诸多不易控制的问题。

北京市商业物业租金情况参考分析

北京市商业物业租金情况参考分析全球经济衰退及本地经济发展减速，致使北京商业物业市场在2009年历经整体下滑。

大量零售商中止扩张计划，部分发展商推迟新项目的竣工和开业日期。

北京中高端购物中心平均租金水平下跌，在中央和地方政府经济刺激政策，以及本地稳步增长的消费力的共同支撑下，商铺物业市场在2009年下半年停止恶化，并渐见稳定，下半年市场空置率小幅下降和第四季度末平均租金轻微上涨，可见一斑。

到2010年，商业物业的租金已经企稳并稳定上升。

部分购物中心业主为了争取项目在年内开业，对目标租户提供较低的租金，以加快招商工作，因此拉低了整体租金。

从商圈看，商务中心区和燕莎-三里屯商圈的租金仍在下降，西单商圈的租金在上升，而王府井和中关村商圈则保持平稳。

2009年第三季度，北京优质购物中心的首层租金报价达到每天每平方米30.1元，环比下降2.8%，低于上季度5.4%的降幅。

随着一些新的国际品牌的出现和新项目的陆续开业，北京商铺市场在本季度总体活跃度略有回升。

西单商圈中大悦城仍然保持优势地位，人行天桥的铺设也使整个商圈人流输送更加便利。

CBD商圈部分项目经营不善，租金水平略受影响。

朝阳门悠唐开业、丰联也有部分品牌调整，租金水平暂时稳定。

中关村商圈的潜力日渐突显，成为众多新晋品牌的角逐场。

1. 北京市商业物业各业态租金分析1) 服装类从服装类业态方面来看，承受5元/平米 /天以下的商户占到27.5%，能承受租金为5-8元/平米/天的商户占到60%，能承受租金为8-10元/平米/天的商户占总量的10%，可接受租金在10元/平米/天的商户仅占2.5%。

可以看出，经营服装类的商户可接纳的租金范围较广，但普遍集中于2—5元/平米/天的租金范围内，能承受高租金的服装类商户较少。

经历过经济危机的商业动荡期，商业业主为扭转市场萧条局面，大部分采用了降低物业租金的方法，以吸引商户投资。

大多数服装品牌零售商打算在今年开新店，制订了相应的发展计划，商户的投资信心正在逐步恢复。

商业物业管理提升方案

商业物业管理提升方案一、概述商业物业管理是指对商业用途的物业进行合理规划、租赁、经营和维护的管理工作。

在当今竞争激烈的市场环境下，商业物业管理需要不断提升和创新，以满足市场需求和提高收益。

本文将讨论商业物业管理的提升方案，包括提升服务质量、优化运营流程、引入新技术、提高资产价值等方面的具体措施。

二、提升服务质量1. 建立完善的客户服务体系商业物业管理需要为客户提供优质的服务，满足他们的需求。

因此，建立完善的客户服务体系至关重要。

首先，可以通过建立客户服务热线、网络平台等方式提供多渠道的咨询和投诉渠道，以及及时有效地回应客户的需求和反馈。

其次，可以通过培训物业管理团队，提高他们的服务意识和沟通能力，以更好地与客户沟通和处理问题。

2. 加强安全管理商业物业管理需要建立完善的安全管理机制，确保物业的安全。

可以通过安装监控摄像、门禁设备等措施加强安全防范。

同时，加强消防设施的维护和管理，定期组织演练，提高应急处理能力。

3. 提升环境卫生管理商业物业需要保持良好的环境卫生，因此需要加强环境卫生管理。

可以通过增加保洁人员数量、加强日常清洁工作等方式提升环境卫生水平。

4. 定期维护和更新设施商业物业需要定期维护设施和设备，以确保设施的正常运转和服务质量。

可以制定设施维护计划，定期检查设施状况，及时维修和更新设备。

三、优化运营流程1. 提高运营效率商业物业管理需要提高运营效率，降低成本。

可以通过优化人员配置、提高管理效率等方式提高整体运营效率。

可以考虑引入信息化管理系统，提高管理的精细度和效率。

2. 推行差异化服务商业物业需要根据不同客户的需求，提供差异化的服务。

可以通过了解客户需求，提供定制化服务，以满足客户的不同需求。

3. 加强合作伙伴关系商业物业管理需要与合作伙伴建立良好的合作关系，实现资源共享，提高整体经营效率。

可以通过与商户、供应商、物业服务公司等建立合作关系，实现互利共赢。

四、引入新技术1. 物业管理信息系统物业管理信息系统可以帮助商业物业管理实现信息化管理，提高管理效率。

商业市场定位及业态规划

未来商业供应中，商业单体建筑面积在15万平方米以上的商业项目有14个，
对于发展商而言，商业地产与普通地产的开发是不能同日而语的。其操作难度明显高于普通住宅地产。然而，就一个成功的商业地产项目来说，准确合理的市场定位又是诸多因素中的重中之重。市场定位是项目前期工作的重点，准确的定位可以赋予项目独特鲜明的个性。决定某个项目商业部分达到理想的市场定位的因素包括：
o 商圈界定
o 目标消费者情况
o 市场发展空间
o 零售商的需求
o 商业部分的规模和这个项目项目整体的定位
2、商圈界定某个项目商业商圈界定：第一商圈 – 一个项目内的写字楼和居住人群，预计第一商圈人口可达到万人。
第二商圈 – 项目所在地区及周边的写字楼和居住人口。预计商圈人口约有万人。
第三商圈 - 北京的大部分地区，即如图所示。预计商圈人口约有万人。分析各个商圈的特征，找出共性
由此可见，一个商业地产项目从立项建设到开始经营，涉及到建筑规划、市场定位、主题定位、装饰装潢、商品布局、商铺间隔、宣传推广、招商销售以至商场的经营管理等诸多方面的内容，而市场定位这个环节是非常重要的。
第二部分：商业业态规划及目标定位
商业业态规划及目标定位：
一、商业业态的分类：
商业业态是指零售企业为满足不同的消费需求而形成的不同的经营形态。
二。商业业态规划的重要性
为什么要规划商业业态我们在做商业地产顾问的过程中，经常有开发商问我们同样一个问题：“商业业态一定要规划吗？”这样的疑问。
1、人们普遍看到，这几年随着房地产市场的持续热销（一些问题项目另当别论），做为商铺投资十分抢手。因此时常对商业地产的需求十分强烈，发展商的底商销售非常好。还有新的居住区产生后，由于商业配套不完善，居民需求无法满足，从而造成市场局部空缺。

商业租赁模式

商业租赁模式⼀直以来，商业地产的租⾦制定都是关注的焦点。

对于业内⼈⼠来说，如何制定恰到好处的租⾦⽅案，既是⼀个难点，⼜是项⽬推进过程中⾄关重要的⼀环。

赢商⽹特从租⾦价格定位、租⾦调研报告的⽅向与⽅法、租⾦测算⽅法以及知名项⽬租⾦明细四⼤⽅⾯做实操⼲货分享。

后期我们还将针对主要商业业态承租⽔平、租⾦落位策略以及如何提⾼租⾦回报率等问题进⾏深⼊剖析，敬请关注。

⼀、如何做好租⾦价格定位？1、商业项⽬的三种租⾦⽅式商业项⽬的租⾦⽅式主要分为纯租⾦、纯扣点以及租⾦加扣点这三种形式。

⼀个商业项⽬的经营能否成功，经营寿命能否持久，在很⼤程度上都取决于租⾦⽅式的选择。

在各⾏各业的商业业态上，对于不同的业态在租⾦⽅式的选取⽅⾯也存在着很⼤的差异，例如：服装类业态在运营⽅式上存在纯租⾦、纯扣点、租⾦加扣点的这三种形式；⽽⽣活服务、娱乐休闲类则采⽤纯租⾦的租⾦⽅式。

因此，不同的业态商户会选取不同的租⾦⽅式，⽽不同的租⾦⽅式也适合不同的商业业态。

不同业态对于运营⽅式有不同的偏好。

即使是同⼀个业态，不同的品牌也会根据⾃⾝的发展⽔平制定不同的运营制度，从⽽使品牌可以扩⼤市场份额，提升知名度，获得更多的利润。

2、如何进⾏租⾦定位？要做好租⾦定位，最关键的是考虑本地区及本商圈商业发展⽔平。

⾸先，商圈业态分布不是均衡的。

其次，商圈内租⾦分布也不是完全呈某种线性关系，同⼀条街道不同业态租⾦迥异。

承租者的承租⼼理价位主要取决于⼏个因素。

⼀是区位因素；⼆是预期经营状态。

案例1：苏州五彩国际⼴场业态布局及租⾦定位⽅案租⾦定制思路①区域租⾦⽔平：项⽬1.5公⾥范围内商业租⾦价格；②类⽐项⽬：根据项⽬定位，参考类⽐项⽬；③⾏业租⾦承受能⼒：结合不同类别的商业最⾼租⾦承受⼒、⽇招商经验，对租⾦价格进⾏合理把控；④项⽬地理位置、发展前景：项⽬是否⾯临重⼤利好变化，如交通、城市规划等。

主要商务⽅案①主⼒商家：对主⼒店，品牌形象较好商家，采取低条件租赁，如装修补贴等⽅式或联营扣点降低商户进驻风险；对规划业态中部分较聚⼈⽓业态，如美⾷⼴场可⾃营。

决定商铺经营成败棋局：业态规划

物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

居住物业是指具备居住功能、供人们生活居住的建筑，包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等；当然也包括与之相配套的共用设施、设备和公共场地。

物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。

下面一起看下为大家整理的物业管理制度文章。

决定商铺经营成败的棋局--业态规划在商业地产发展日趋成熟的今天，业态规划的重要性正逐渐凸现，合理的业态规划将是商铺成功运营的一个基本保证。

投资者可以根据商铺前期的业态规划，来判断其以后的经营效益。

因此，业态规划成为商铺经营整个棋局中最重要的一步。

1.商铺的业态规划将实现“四赢”目标。

2.业态规划的三大功能：促进业态平衡、形成良好形象、便于商业管理。

3.业态规划的方向：功能和比例。

4.商铺业态规划的决定因素：城市的消费力和购物者的消费习惯。

业态规划——从“双赢”到“四赢”商业地产不同于住宅地产，其最主要区别在于住宅地产开发商是将其产品直接销售给最终客户，而商业地产开发商的产品是以租售的方式直接或间接（部分通过小商业地产投资商）提供给最终客户，其价值是通过商业地产的长期运营来实现的。

商业地产尤其是规模相对较大的商铺，其牵涉到的利益面相对住宅等传统地产项目而言更为广泛，其中包括：开发商、业主、经营商家、目标消费群等最基本的四个方面，仅仅一个“双赢”远远不能够满足各利益主体的要求，而必须向着“四赢”的目标挺进，才能够更好地促进商铺自身的发展。

“四赢”的具体内容包括：1.发展商通过租售结合实现自身效益的最大化；2.业主通过所投资的商业物业的增值和租金回报取得投资收益；3.商家通过入场经营取得经营利润；4.消费者在消费中得到体验和一定的满足。

以上几点构成了商铺最基本的“四赢”格局，这四个方面既相互独立又有一定的内在联系，任何一个想要真正取得成功的商铺都必须满足这一基本格局的要求，而合理的业态规划正是使“四赢”局面实现的前提条件。

商业街区业态规划方案(两篇)2024

商业街区业态规划方案引言：商业街区的发展是城市经济繁荣和社会发展的关键因素之一。

在商业街区中，不同的业态规划对于吸引顾客、促进消费和提升街区形象至关重要。

本文将根据商业街区业态规划方案（二）的要求，对相关内容进行详细阐述。

概述：一、市场调研与分析：1.1 了解目标人群：通过市场调研和分析，明确目标人群的特征和消费需求，包括年龄段、职业、收入水平等因素，为业态规划提供依据。

1.2 街区差异化：通过分析竞争对手的业态布局和核心竞争力，确定街区的差异化特色，吸引目标人群选择本街区进行消费。

1.3 潜在机会与威胁：对商业环境、消费趋势和政策法规进行全面分析，确定商业街区的潜在机会和威胁，为业态规划提供参考。

1.4 投资回报分析：通过对不同业态的投资回报率进行评估，确定商业街区在不同业态上的投资比例，以确保商业街区的可持续发展。

二、商业街区业态规划：2.1 商业街区定位：根据市场调研结果和商业街区的差异化特色，明确定位商业街区的核心定位，例如时尚、休闲娱乐、文化创意等。

2.2 业态组合：根据目标人群需求和商业街区定位，确定合适的业态组合，包括零售、餐饮、娱乐、服务等，以满足不同消费者的需求。

2.3 租赁策略：制定租赁策略，吸引有潜力和品牌影响力的商家入驻，提升整个街区的形象和吸引力。

2.4 空间布局：进行细致的空间布局规划，使各业态之间互相补充，形成合理的商业街区格局，提升消费者的购物体验。

2.5 环境设计与管理：设计街区的环境风格和氛围，与业态规划相匹配，同时制定环境管理措施，确保街区的干净整洁和安全有序。

三、品牌营销与推广：3.1 品牌定位：根据商业街区的核心定位和业态组合，明确街区的品牌形象和定位，以建立独特的品牌风格。

3.2 营销策略：制定多元化的营销策略，包括线上线下相结合的推广活动、街区活动和合作营销等，以吸引更多的消费者。

3.3 合作品牌与活动：与知名品牌和本地机构的合作，举办特色活动和推广活动，增加商业街区的曝光度和知名度。

武汉市商圈部分项目租金水平&业态调查

江汉路—万达商业广场
江汉路—新民众乐园
司门口—假日乐园
司门口—户部巷
徐东—销品贸
租金价格：（全包价）
-1F: 沃尔玛外租区： 800 元 \ M²
1F:350---750\ M² ,均价：500元\ M²
,均价：300元\ M² 4F:240---350\ M² 5F:180---240\ M² ,均价：200元\ M² ，库博桌球会联营 6F: 均价 70 元 \ M²
内街（临楚河段）租售状态租金已满租 100-350元\M²
入驻品牌
星巴克、湖锦、杜莎夫人蜡像馆、HM、 C&A、ZARA旗舰店、苏荷酒吧等
外街于2011年6月24日开盘，此次开盘未公开，仅对部分客户群体。价格在 5—6万/㎡。目前一期已全部售罄。
内街整体招商，目前已经满租。包含了3座大型酒楼，此外则是沿河的小型商铺、小型餐饮、旅游休闲、酒吧等等，高度不超过3层。
知名品牌
产权状况售价
租金
汉街物业持有方式：主要模式为只租不售，仅南侧临马路的小商铺对外出售,90%只租不售
租金水平：餐饮业态：180元/M² /月服装：240-300元/ M² /月水吧及其他配套：
/月万达广场汉街项目 450元/元/ M² 出租方式：整栋出租，截止目前，全部租出
外街（一期J2，J4段）开盘时间销售价格套数面积段主力面积去化率 2011.6.24 5—6万/㎡ 58套 100—400㎡ 200㎡ 100%
和平大道—福星惠誉水岸国际福星惠誉水岸国际商铺销售，一楼均价38000元/ M²，面积200-300 M²。2-3楼商铺，面积70-200， M² 商铺层高4.5米，面宽8.4米，进深10米，均价 26000元/ M²。租金价格： 1F:80元/ M² 2F:60元/M² 水岸国际位于武昌友谊大道隧道口(沙湖车管所对面)，总建筑面积120万方，8栋独立商业建筑(1—5层)。 3F:50元/M² 4F:40元/M² 5F:30元/M² 注：空调自装、得房率70%，物管费10商业广场 2.江汉路新民众乐园 7.菱角湖万达广场 8.万达广场汉街项目 9.菱角湖万达广场 10.西北湖花园道 11.和平大道—福星惠誉水岸国际

商业综合体业态布局与动线规划要点.docx

/ XX：学习篇：商业综合体业态布局与动线规划要点摘要：对于规模庞大、业态众多的商业综合体来说，业态布局和动线规划非常复杂。

本文先对商业业态进行了归类分析，进而阐述了业态布局的一般性原则及四个要点：合理分区、增强互动、引导客流和顺应流程。

动线规划不仅能够引导商业综合体内外人流、车流、物流的有序流动，更是提升商业品质和价值的关键手段，这主要依赖合理的客流动线规划。

本文通过解析大量案例，提出了“有机疏解”和“分类引导”等客流动线规划的一般规律，并归纳出方位感、均好性、连续性、舒适性和尺度感等客流动线设计的要点。

最后，本文展望了商业综合体规划设计的未来趋势。

商业建筑是与人们生活最为密切的公共建筑之一，按规模形态层级可分为商铺及商铺集合形成的带状商业街、单体百货楼或专业商场、购物中心、商业综合体、城市综合体。

《中国购物中心发展及预测报告－》中将购物中心定义为“单体形态的或，即以零售、餐饮、娱乐、休闲、服务为完整功能的综合性商业设施”。

其实在欧美商业发展较早的国家，购物中心是指以零售为主要业/态的大型商业项目，是专卖店、百货店、超市等的集合，可能配备一点餐饮，但只是辅助性功能。

而近年来，特别是在亚洲新兴市场，出现了很多包含零售、餐饮、娱乐、休闲健身、教育文化等多种业态在内的大型商业项目，零售占比往往只有左右，我们将其称为商业综合体，以便与购物中心加以区分。

如果一栋大型建筑除商业以外，还带有办公、公寓、酒店、住宅等物业类型，我们称为城市综合体，但其商业部分是功能和流线最为复杂的部分。

近年来，我国商业项目建设量迅速膨胀，很多开发商纷纷转型商业地产，动辄十万平方米量级的项目开建，体量庞大，功能复杂，投资巨大，风险极高。

我们常常看到有些商业人气旺盛，经营火爆，而有的则冷冷清清，生意惨淡，甚至在一个商圈紧邻的两个项目，经营效果都差别巨大。

业内有句话叫“隔街死”，形容马路两边商业经营状况的差异，还有一句话叫“一步差三成”，点透了商铺的位置虽然只差一点儿，但营业额却差距很大的现实。

汝城商业步行街业态分析及项目概念规划报告

汝城商业步行街业态分析及项目概念规划报告HDCE凯黄资浩第一章：项目环境研究第一节：汝城总体概况简述第二节：商用物业的结构和特征（一）城市的商业物业结构（二）汝城的商业结构概述第三节：汝城商业经营业态分析(一) 汝城主要商业街道概况(二)突出个案分析(三)汝城商业主体街道总体业态分析第四节：商业现状研判结论及本案策略性规划原则第二章：项目背景及概念定位阐释第一节：项目区位解析第二节：项目操作背景概述HDCE第三节：项目概念定位阐析第三章：项目规划及项目商业业态阐释第一节：项目发展规划总思路(一)项目地盘解析(二)本案规划策略(三)规划设计的要点(四)建筑设计要点建议(五)户型及面积设计的建议(六)环境、景观的建议(七)工程管线、道路交通的规划建议(八)物业管理、社区服务要点(九)装修设计建议第二节：总规概述HDCE第三节：商业产品规划示意第四节：人流导向及动线设计第五节：业态规划(一)粗规划(二)细规划(三)精规划HDCE第一章：项目环境研究第一节：汝城总体概况简述●汝城县共有人口37.5万人，其中县城人口4万人左右●做为国家重点扶贫县，经济体量相对较低，地区生产总值在30亿元左右，但经济增长速度快、潜力大●城镇与农村经济生产能力与家庭收入两级化严重●汝城地处三省中心、三城边缘，其经济环境具有典型的“自己自足”特征●汝城县现以省道S324和国道G108为主要对外道路，呈东西向、南北向穿境而过。

受交通环境影响，汝城县对周边乡镇具有一定程度的商业辐射能力●2013年，汝城将实现高速公路过境（现已开工建设），高速公路的架通无疑是汝城腾飞的机遇，城（镇）市经济将得以较显著的进步，但对农村经济提升影响力有限，汝城的城镇与乡村两极分化仍然严重，仅能在一定程度上得到缓解，但农村经济的些微发展，也将对整个县城经济提供重大推动力●经前期市场研判，汝城的商业规模略为落后于其城市经济规模，在未来对其商业规模提升有一定量的需求，特别是城中区域，以满足购物需求的商业将成为主力商业需求第二节：商用物业的结构和特征（一）城市的商业物业结构HDCE人们习惯上将商用物业叫商铺或商业房，商用物业的功能多样化，既有满足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能，又能满足商家经营、商务活动、市民投资等需要的经济功能。

北京望京区域办公及商业物业市场分析报告综述

教育设施
• 幼儿园：望京目前幼儿园有八所，民办的有六所、公立的有两所，基本上均分布在花家地和南湖地区附近； • 小学：六所，大多分布在花家地地区； • 中学：五所，重点中学较多，由八十中、陈经伦中学、首师大望京分校； • 高教：十一所高教学校，集中在京顺路西侧和望京新城附近； • 培训类学校：十一所，集中在望京北小河望京西园附近。
望京区域办公及商业物业市场分析报告
望京区域办公及商业物业市场分析报告
目录
望京区域整体概况望京区域办公物业市场情况及分析望京区域商业物业市场情况及分析综述
2019年4月
第2页
思源顾问
望京区域办公及商业物业市场分析报告
望京区域整体概况
区域交通概况
区域规划概况
区域产业发展概况
区域综合服务设施概况
茶吧＼酒吧等休闲娱乐场所比较成旧，且数量少不够规模，很多街道属于空白，有极大发展空间
美发
本区域健身中心３家，保健中心３家，娱乐中心３家，音像店２家，咖啡店，茶馆２家，美容美发３家，网吧１家，冲洗店２家咖啡店，茶馆，快餐等面积可大可小，一般在１００平米以上，周围环境较好，位于繁华街区．健身需求面积１０００－３０００平米
2019年4月
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ห้องสมุดไป่ตู้
望京区域办公及商业物业市场分析报告
体育设施
望京目前仅有一个望京体育公园，总占地面积25000平方米、绿化面积为70％。园内建有篮球场、排球场、旱冰场、儿童游乐场等。另外，望京有12个体育健身俱乐部。运动种类很多、齐全，网球、乒乓球、游泳池、排球、跳操、健美操、器械、美容美发、足疗、保健、跑步机、自行车、街舞、瑜珈、跆拳道、踏板操、形体训练等。