某经营性公墓建设-可行性研究报告

XXXXXXXX生态公墓建设可行性研究报告XXXX生态公墓（XXXX）有限公司（暂定）2011年7月目录第一章总论··1一、项目概况··1二、项目承办单位概况··2三、编制依据及研究容··2四、主要技术经济指标··3五、主要问题与建议··5第二章项目建设背景及必要性··6一、项目建设背景··6二、项目建设的必要性及意义··7第三章需求分析及服务规模与标准··9一、需求分析··9二、项目服务规模与建设标准··10第四章项目选址及建设条件··11一、项目选址··11二、建设条件··11第五章总体规划案··15一、规划设计依据··15二、服务宗旨与目标··15三、总体规划要求··15四、场外交通运输流量组织··16五、场区竖向及总平面布置要求··17六、项目总体功能布局··18第六章工程案··20一、工程容（围）与规模··20二、主体建筑工程案··20三、公用辅助工程··22四、主要设备（设施）购置案··30五、主要建（构）物及设备工程量统计··31 第七章消防··33一、主要设计依据··33二、建筑消防··33三、火灾自动报警系统··35第八章节能··37一、编制依据··37二、建筑节能目标··37三、建筑节能要求··38四、电气节能要求··38五、空调通风节能要求··39六、节水措施··39第九章环境保护··41一、项目场址环境现状··41二、环境影响分析与防治措施··41三、环境保护设施及投资··44四、环境影响评价··44第十章劳动安全卫生··45一、主要职业危害因素··45二、安全生产··45三、卫生··46第十一章项目组织与劳动定员··47一、项目组织··47二、劳动定员··47第十二章项目实施进度··48一、建设工期··48二、项目实施进度安排··48三、项目实施进度表··48第十三章投资估算与资金筹措··50一、投资估算··50二、项目资金筹措式与来源··55第十四章项目招标案··56一、招标依据··56二、主要招标计划及招标基本情况··56 第十五章效益分析··58一、财务评价··58二、社会效益··61第十六章结论与建议··62一、主要结论··62二、建议··62附表：1、投资计划与资金筹措表2、资产负债表3、损益表4、现金流量表5、固定资产还本付息6、主要经济指标表第一章总论一、项目概况1．项目名称：XXXXXXXX生态公墓建设项目2．建设性质：新建3．工程地点：省市XXXX县XXXX4．项目主管单位：XXXX县民政局5．项目承办单位：XXXX生态公墓（XXXX）有限公司注册资本：10000万元6．项目负责人：段占伟联系：7．项目实施期限：3年（2011年7月～2013年7月）8．项目建设规模与容：该项目规划服务规模：该项目规划总用地面积66000平米，通过项目的实施，建各类墓穴200000个，使项目最高服务能力达到20000个/年。

项目工程建设容如下：(1)建设办公服务楼10000平米（办公服务楼、车库、骨灰寄存楼）。

(2)公用辅助工程（道路18000平米、停车场10000平米、园林绿化29744平米、各类给水管道12275米、排水管道12830米、电力电信排管13400米等）。

公墓规划绿化面积占总面积的50%。

（3）共建各类墓穴200000个、骨灰塔二座、壁葬式骨灰墙一座、骨灰寄存楼一座，共计安葬骨灰250000盒及业务管理办公楼一幢等。

9．项目总投资与资金筹措：总投资70000万元，分二到三期开发10．效益分析简述：吸引投资3.5亿元，可产生年产值20亿经济效益面，该项目建成后年均实现服务收入9800万元，完全能够维持项目的正常运营。

社会效益面，项目建设是贯彻落实我国殡葬改革工作的需要，是XXXX县“物质文明和精神文明”建设的重要容，有利于进一步促进项目区全面实行火葬，节约土地，优化环境，提倡文明、节俭办丧事等。

二、项目承办单位概况项目承办单位XXXX生态公墓（XXXX）有限公司为XXXX有限公司全资子公司，成立于2011年8月，公司注册资本10000万元人民币。

XXXX有限公司是项目主体公司母公司，由其具体负责项目的建设与运营。

三、编制依据及研究容1．编制依据(1)民政部办公厅关于印发《殡仪馆等级标准（试行）》、《殡仪馆等级评定办法》的通知（民办发[1990]10号）；(2)《殡仪馆建筑设计规》（FGJ124-1999）；(3)《XXXX县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；(4)《XXXX县人口与计划生育“十一五”发展规划》（2006～2010年）；(5)《XXXX县城市总体规划》、《赤诚县土地利用总体规划》；(6)“项目选址意见书、用地预审意见书、项目环境影响报告表”等；(7)《投资项目可行性研究指南》；(8)其他行业标准、规、规程等资料；(9)其它调研资料。

2．主要研究容本报告从调查分析XXXX殡葬发展现状和区位环境、旅游资源等综合考虑入手，对项目建设规模预测分析，对工程的必要性及意义、项目建设条件、建设规模及容、总体布局、建设案、环境影响、实施进度、组织机构、投资估算、资金筹措等问题作了论证，对项目建设的经济效益、社会效益进行初步评价。

四、主要技术经济指标项目主要技术经济指标见表1-1。

主要技术经济指标一览表五、主要问题与建议1．问题(1)项目定位有一定难度，尽管规划设计工作已经完成，其定位也就相应确定，但在实施过程中仍需要根据具体情况不断完善。

(2)项目时间较紧，建设资金能否按时到位将直接影响项目实施进度。

（3）项目对于销售收入较为敏感，建设完成后销售情况将会影响投资回收期。

2．建议(1)在下阶段工作中应进一步优化、优选设计案，节省投资。

(2)加快项目融资步伐，开辟多渠道融资途径，加大政府投资力度。

(3)在建设过程中，多种渠道加大公墓销售推广的力度，尤其是在北京地区。

（4）建立专门的车队，用于北京市区的客户接送。

第二章项目建设背景及必要性一、项目建设背景XXXXXXXX生态公墓项目既是为全社会服务的窗口，同时也是社会主义精神文明建设的一个阵地。

其功能是，使人们在殡仪活动中的悲伤得到慰藉、情感得以抒发、哀思有所寄托，倡导文明、健康、进步的殡仪活动，起到移风易俗和引导合理消费的作用，同时对集约、节约用地和保护生态环境等具有重要实现意义。

与此同时，可依托与北京的天然距离优势，有效发掘当地的旅游资源，将项目开发与环境保护、旅游开发、经济建设有机结合起来。

二、项目建设的必要性及意义加强公墓建设与管理，提供多元化的骨灰处理式，满足不同层次的消费者的需求，可以起到引导殡葬消费的作用。

随着社会的发展和人们生活质量的提高，人们对公墓的需求也越来越高，搞好公墓建设正是满足社会发展的需要。

1．项目建设是支持和配合发展战略的需要。

北京市不再审批新的公墓用地，面临巨大的刚性需求。

北京市民政局对公墓墓穴20年的租赁价标准定为城近郊区是1500元/平米、远郊区县是1000元/平米，但加上附属建筑后墓地出售时就远远高于这个价格。

八达岭陵园价格最便宜的成型墓单价是9600元，贵的成型墓单价是6.6万元；福田公墓最便宜的价格是3.5万元，贵的价格达20万元。

因此，随着北京人口老龄化趋势越来越明显，对于公墓的需求将日益增长，而北京市目前已停止公墓用地审批，北京市民将越来越多的将公墓用地向北京市边地区延伸。

北京市属15家公墓最便宜的一档墓地价格公墓名称价格面积八宝山人民公墓 1.9万元 0.5平米万安公墓 7.8万元 1平米福田公墓 3.2万元 0.5平米太子峪陵园 1.76万元 0.55平米金山陵园 2.681万元 0.6平米通惠陵园 1.18万元 1平米八达岭人民公墓 7200元 0.5平米温泉陵园 2.18万元 0.8平米陵园 1.68万元 0.7平米天慈墓园 1.69万元 1平米宝云岭墓园 5800元 0.5平米万佛华侨陵园 1.88万元 0.6平米长青园骨灰林 7130元 1平米外侨公墓 1.7万元 1平米注：实际价格以各公墓公布为准。

2．项目建设是服从城市整体规划，特别是城市经营规模扩战略发展的需要。

随着高速公路的开通，高速铁路的开工建设，XXXX县区位优势日益突显，县域经济近年来发展迅速，尤其是旅游业的迅猛发展，城区居民人口逐年增加，特别是随着人口老龄化的到来，XXXX县殡仪馆现有的服务规模，无论在数量还是在质量面都已不能满足全县殡葬需求。

该项目通过规划设计，并按三级馆标准进行建设，从而提升服务能力和质量，不仅为推进全县丧葬改革工作发挥重要作用，同时，也为XXXX县城市规模做大做强提供配套条件。

3．项目建设是当地“两个文明”建设的重要容。

经营性公墓项目是为全社会服务的一个部门，是社会进步的产物，是随着生产力发展而发展的。

殡仪馆在我国又是殡葬改革的载体，是社会主义精神文明的一个阵地，起到移风易俗，升华人们的思想的作用，使整个丧葬过程成为文明、健康、进步的活动。

因此，该项目的建设都要按着这个要求，使其达到应有的功能。

4．推进和加快经营性公墓正规化建设是计划经济向市场经济转换的需要。

在计划经济体制下，殡葬事业是独家经营的；在市场经济条件下，这种局面必然会被平等竞争、共同拥有的市场所打破，要想占领和巩固这个市场就必须向人们提供满意的殡葬服务，而搞好经营性公墓的建设是做好服务的前提。