最新现今房地产信托投资基金(REITs)基本运作模式探究
浅析当前中国房地产投资信托操作模式
当前中国房地产投资信托操作模式浅析引言随着中国经济的快速发展，房地产市场成为了一个重要的投资领域。
房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts，REITs）作为一种投资方式，近年来在中国得到了快速发展。
本文将对当前中国房地产投资信托的操作模式进行浅析。
1. 中国房地产投资信托的定义中国房地产投资信托是一种由资金管理公司设立，以房地产作为基础资产的信托产品。
投资者通过购买信托份额，可以间接参与房地产项目的投资与运作。
2. 中国房地产投资信托的操作模式中国房地产投资信托的操作模式可以分为以下几个步骤：2.1 资金募集与信托设立资金管理公司根据市场需求，发起房地产投资信托计划，并开始进行资金募集。
投资者通过购买信托份额，将自己的资金投入到信托计划中。
一旦达到一定的募集规模，信托计划将正式成立。
2.2 房地产项目选择与投资信托计划设有专业的投资团队，负责选择适合投资的房地产项目。
投资团队会进行严格的尽职调查和风险评估，确保选择的项目具有良好的投资价值和可持续发展潜力。
一旦确定投资目标，信托计划将以资金募集的方式，将资金投入到房地产项目中。
2.3 房地产运营与管理房地产投资信托不仅仅是投资，更注重房地产项目的运营与管理。
信托计划将委托专业的运营和管理团队，负责项目的日常运营，包括租赁管理、维护保养、财务管理等。
通过专业的管理，提升房地产项目的价值和收益。
2.4 收益分配与退出机制房地产投资信托的收益分配方式一般以现金分红的形式进行，投资者按照持有份额比例分享投资项目的收益。
同时，信托计划也设有退出机制，投资者可以在一定条件下，将自己的信托份额出售或赎回，实现资金的流动性。
2.5 风险管理与监管房地产投资信托面临着一定的风险，包括市场风险、运营风险等。
为了降低投资风险，信托计划设有专业的风险管理团队，负责监测和评估投资风险，并采取相应的风险控制措施。
同时，中国证监会等监管机构也加强对房地产投资信托的监管，确保市场的稳定和投资者的合法权益。
房地产信托投资基金(REITs)基本运作模式探究
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REITs的规模在短时间内得到迅速扩大。从美国看，其总市值从 1962年的4200万美元增长到2013年的5000亿美元，公开上市 交易的REITs数量从2个增加到193个。从澳大利亚看，其规模从 1991年的48亿澳元增长到2011年的1000亿澳元，其REITs的总资 产达到全球REITs总资产的10%（而股票市值仅占全球股票总市 值的2%），并在MSCI（摩根士丹利资本国际）指数中占到 13%的比重。 REITs的长期回报优于股票和债券。就美国而论，截至2013年一 季度，MSCI美国REITs指数2002年以来的累计收益达到 354.36%，而同期标普房地产开发商指数的累计收益为 156.88%。对于澳大利亚而言，REITs是澳大利亚近年来最成功 的地产投资板块。到2013年止的10年间，REITs的长期绝对收益 率达10.49%，超过同期的直接投资房地产（10.20%）、股票 （8.31%）和其他债券（6.68%）。从亚太市场看，REITs的回 报率也高于股市。亚太房地产协会的 2012年报告表明，所有发达市场（日本、新加坡及中国香港） 和其中一个新兴市场（中国台湾）的REITs市场回报均高于各自 的股票市场。
REITs与我国房地产信托主要区别
• • 一是投资属性不同。 REITs属于股权投资，其收入来源于出租收入或物业出售升值的收入。 我国房地产信托属于债权投资，其收入视信托计划的方案设置而定。 二是流通性不同。 REITs是标准化可流通的金融产品，能够在证券交易所上市流通，产品周期一般在 8~10年。 房地产信托计划是有200份合同限制的集合非标准化金融产品，尚无二级市场，不 能在证券交易所上市流通，产品周期一般为1~3年。 三是收入分配不同。 REITs需要把收入的大部分分配给投资者，比如美国要求把所得利润的90%以上分配 给投资者。 房地产信托计划对投资者的回报为信托计划方案中的协议回报。 四是运作方式不同。 REITs的运作方式是：负责提供资金并组建资产管理公司或经营团队进行投资运营。 房地产信托计划的运作方式是：提供资金，监管资金使用安全，或部分参与项目公 司运作获取回报。 五是税制安排不同。 REITs的税制优惠在于，免交公司所得税和资本利得税，分红后利润按适用税率交 纳所得税。 房地产信托计划目前没有专门的税制优惠安排。 此外，国内的房地产信托概念较为宽泛，可以是REITs模式，也可以是贷款信托、财产 权信托、受益权转让信托等。
房地产投资信托(REITs)研究
房地产投资信托（REITs）研究房地产投资信托（REITs）研究引言：房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts, REITs）作为一种特殊的金融工具，在全球范围内蓬勃发展。
自从1960年代美国首次引入REITs以来，这种投资方式已经在很多国家得到推广并得到广泛应用。
本文旨在对REITs进行深入研究，探讨其定义、种类、运作机制以及发展前景等方面的问题。
一、REITs的定义和基本特点REITs是指一种依法设立的信托资金集合，以房地产作为其主要投资标的的金融工具。
REITs的基本特点如下：1. 投资范围广泛：REITs不仅可以投资商业地产，还可以投资住宅地产、办公楼、工业用地等各类房地产。
2. 收益性稳定：REITs的收益主要来自于租金收入，通常由收益稳定的长期租约所支撑。
3. 流动性强：REITs可以在证券交易所上市交易，投资者可以通过买卖REITs份额来实现资金流动。
4. 税收优惠：REITs在一些国家可以享受免征公司所得税的待遇，这有助于提高投资回报率。
二、REITs的种类和运作模式根据运作模式的不同，REITs可以分为不同种类，常见的有股份式REITs和抵押式REITs。
1. 股份式REITs：股份式REITs是指通过募集资金发行股份，并将募集的资金投资于房地产的信托形式。
投资者购买股份即可成为REITs的受益人，享受该信托所产生的租金收入。
2. 抵押式REITs：抵押式REITs是指通过发行债券或其他金融工具募集资金，然后将这些资金贷款给房地产开发商，收取利息作为收益。
与股份式REITs相比，抵押式REITs的风险相对较高，但收益也较高。
三、REITs的优势和局限性1. 优势：（1）风险分散：REITs的投资组合通常包括多种不同类型的房地产资产，能够分散投资风险，提高投资回报的稳定性。
（2）流动性强：REITs可以在证券交易所上市交易，投资者可以随时买卖REITs份额，获得资金流动的灵活性。
探究我国房地产信托投资基金(REITs)运营模式
探究我国房地产信托投资基金(REITs)运营模式师瑞斌(东万共创(平潭)投资管理有限公司，北京100026)摘要：房地产信托投资是当前国际上的一种主流房地产市场交易模式，其对于增强房地产市场资本流通，扩大市场交易规模具有重要意义。
在这一方面，我国的发展则相对较晚，但却给了我国更多时间去研究国外的发展情况。
本文对房地产信托投资基金以及概念厘定进行了分析，进而结合国际上的REITs模式对我国在这一方面的发展提出了相关措施。
关键词：房地产信托；信托投资；房地产市场中图分类号：F293.3；F832.49文献识别码：A文章编号：2096-3157(2020)27-0072-03—、弓I言房地产作为一个重要的经济产业，对社会整体经济发展有着极大带动作用。
我国是一个人口基数十分庞大的国家，在近年来城市化建设进程不断推进的情况下，城市人口数量激增，这就使我国拥有庞大的房地产市场需求。
因此，我国改革开放之后的房地产事业发展极为迅猛，房地产更成为我国多年来国民经济持续增长的重要支撑点。
但在房地产业不断发展的同时，我国房地产业的发展模式也亟待进行优化完善。
在国际房地产投资市场上，信托投资是一个十分先进的投资形式，且在许多国家中证实了其对房地产金融市场发展的积极促进作用。
对此，在我国房地产市场的发展中，将这一投资形式引入房地产行业中，可以进一步健全我国房地产市场上的金融运作模式，刺激房地产市场的更高层次演进。
因此，在我国房地产业蓬勃发展的当下，加强信托投资基金(REITs)运营模式的研究就显得尤为关键。
二、房地产信托投资基金(REITs)概述就房地产投资而言，其本身具有较低的流动性，这在市场化运行过程中明显无法形成旺盛的市场活力。
而房地产信托投资基金(REITs)则为房地产投资提供了一种证券化的手段。
具体而言，房地产信托投资实际上就是利用公开发行股票、受益凭证等来募集投资者的资金，再通过专业化房地产投资或房产抵押贷款投资信托来将房地产投资证券化,使得房地产投资可以直接进入资本市场，进行各种证券资产形式的金融交易。
中国房地产投资信托基金(Reits)模式研究
募型Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 相比，在投资人范围、基础资产 的市场化定价 、流动性、交 易流程的透明性等方面均有所提升及改善 ，比较优势明显，从 以下方
面具体剖析 ： 从产 品性质层面：鹏华前海万科Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 受益于前海金融创新政策及
监管层 的大力支持 ，是在深期 ｌ 证券 交易所发行 的封 闭式混合型发起式
鹏华前海万科Ｐ Ｅｌ Ｔ ｓ 于２ ０ １ ５ 年６ 月２ ６ 日公开发行 ，７ 月６ 日成立 ，受
到了投 资人的关注与 资本市场的青睐 。作为我国首个公募Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ ，与私
其法律实体 可以是公司、信托 ，本质 上而 言，Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 可 以概括 为一种 特殊 目的公司或信托。 目前，全球Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 产品７ ０ ０ 余 只，总市值 约１ ． ５ 万 亿美元 ，其 中，美 国Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 规模最大，约 占 全球Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 的三分之二 。以 美 国Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 为例 ，一般情况下 ，Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 需满足以下基本条件 ：其一 ，必 须将 资产 的７ ５ ％ 投资于不动产、房地产抵押贷款 、其他Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 产 品的份 额 、政府证券或现金 ；其二 ，必须从基础资产的租金 收入 、抵押贷款
投资人 ，即优先级最低认购额度 ３ ０ ０ 万，劣后级最低认购额度ｉ ０ ０ 万、
抵押贷款 、房地产抵押支持证券及其他具备抵 押物 的债务工具 ，利息
收益为主要收入来源 。权益型Ｐ ＥＩ Ｔ ｓ 目 前 占主流地位 ，其过往长期 回报 良好、具备稳定 的市场价格 、对利率变化的表现更加稳定、以及更好
的流动性 。 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 的投资特性包括 ：第 一， 良好的业绩 回报 。根据Ｎ Ａ Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ 数 据，权益型Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 在截至２ ０ １ ０ 年 的３ ５ 年时 间里 ，提供了平均１ ４ ％ 的年化
REITs基本运营模式
一、 REITs概念REITs（Real Estate Investment Trusts）即：房地产投资信托基金。
从狭义上REITs是指直接以股权或债券形式将各类房地产证券化投资产品，实际是一种基于资产实体收益权凭证，通常会上市交易。
通俗地来讲，REITs是指投资人将资金以类债券投资形式，投入在由专业机构管理和全程担保不动产里，通过专业机构管理获得稳定高效回报。
REITs主要目是通过分红形式和投资者分享可预测、稳定房地产投资回报。
REITs从上世纪六十年代初开始在美国兴起，至今欧美及亚洲较发达国家和地区均设立了REITs。
在美国约有300个REITs，其总资产超过3000亿美元，近2/3在国家级股票交易所上市。
作为一种以房地产租赁收入来保障投资人长期权益权益型集合投资计划，需将绝大部分税前收入分配给投资者。
因此，REITs获得免交公司所得税和资本利得税优惠待遇。
一般根据投资形式不同，REITs可以分为权益型REITs，抵押贷款型REITs，以及混合型REITs。
简单来说，权益型REITs就是投资并直接拥有不动产产权，其收入主要来源于所持有不动产产生租金，这是REITs 主要类型，占90％以上；抵押型REITs不直接拥有不动产得产权，而是将资金投资于房地产贷款或贷款支持凭证(MBS)，其收入主要来源于贷款利息。
混合型REITs，既投资于不动产产权，也投资于房地产贷款。
大部分REITs在证券交易所上市，且公开交易，成为挂牌交易单位信托基金，为投资者提供相对稳定红利收入。
由于其收益特点，REITs得主要投资对象主要是有稳定收益经营性大型商业物业。
不同于一般信托产品，REITs具有鲜明特征。
它投资期限长，以成熟商业物业为主，资金来源多是公募形式，对投资对象（限制开发项目）有限制，甚至地域有限制，属于一种大众投资工具，监管严格。
每份REITs基金单位都代表对某个物业一定比例所有权，有固定资产作后盾，因而也较容易用于质押或担保融资，收购物业需要具备独立法人资格。
reits的运作方式 -回复
reits的运作方式-回复REITs的运作方式在过去几十年里，房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）已经成为许多投资者寻求房地产投资机会的首选。
REITs以其独特的运作方式和吸引力的收益，为投资者提供了一种通过投资房地产而无需直接购买物业的选择。
本文将一步一步回答REITs的运作方式。
第一步：成立REITsREITs成立的第一步是根据相应的监管机构要求，在法律上注册成为一家公司。
REITs必须遵守特定规定，包括拥有特定的资产组合、支付特定比例的税前利润给股东等。
一旦获得注册地的监管机构批准，REITs就可以开始筹集资金，购买物业和开始运营。
第二步：筹集资金REITs通常通过向公众募集资金来筹集运营资金。
这些公共募集资金是通过出售REITs的股份而获得的，类似于股票的投资。
投资者可以购买REITs 的股份，并成为REITs的股东之一。
第三步：投资物业一旦筹集到足够的资金，REITs将开始投资不同类型的房地产物业。
这些物业可以包括商业办公楼、购物中心、住宅物业、医疗机构等。
REITs还可以投资一些特殊类型的房地产，如酒店、仓储设施和学生公寓等。
投资物业的选择会根据REITs的投资策略和风险承受能力而定。
第四步：物业运营与租赁一旦REITs购买了物业，它们将负责物业的运营和管理。
这包括租赁空置的单位、收取房租、为租赁单位提供维护和保养等服务。
REITs通常雇佣专业的物业管理公司来协助管理和操作这些物业。
第五步：收益分配REITs的收入主要来自于物业的租金收入。
在扣除物业运营成本、管理费用和利息等费用后，剩余的收益将被分配给REITs的股东。
根据REITs的税务结构，股东可以通过股息或分红等形式获得这些收益。
REITs通常要求支付特定比例的税前利润给股东，以保持其REITs的地位。
第六步：市场交易REITs的股份通常可以在股票交易所上市交易，投资者可以通过买卖REITs 的股票来买卖REITs的投资组合。
房地产市场的房地产信托基金(REITs)投资
房地产市场的房地产信托基金（REITs）投资近年来，房地产信托基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）作为一种特殊的投资工具，在全球范围内得到了广泛的关注和应用。
REITs以其相对稳定的收益、高度流动性和透明度，吸引了众多投资者的注意。
本文将对房地产市场的房地产信托基金（REITs）投资进行分析与探讨。
一、REITs的概念和特点REITs是一种机构投资者管理的投资工具，主要投资于房地产相关的资产。
相较于直接投资房地产，REITs以证券化的方式，将不动产转化为流动的证券，让投资者通过购买股票、基金份额等方式进行投资。
REITs作为一种特殊的投资工具，具有以下几个主要特点：1. 收益稳定：REITs主要投资于稳定的租金收入资产，如商业物业、写字楼等。
这些资产通常会签订长期租约，保证了相对稳定的现金流入。
2. 流动性好：REITs在交易所上市，投资者可以通过买卖股票的方式快速进入或退出市场，相较于直接投资房地产，具有更高的流动性。
3. 高度透明：REITs作为证券化的投资工具，受到监管机构的监管，信息披露相对完善，投资者可以更清晰地了解到REITs所投资的具体资产和财务状况。
二、REITs在房地产市场中的作用1. 促进房地产市场健康发展：REITs的引入为房地产市场提供了新的投资渠道，吸引了更多的资金流入。
这些资金的引入不仅增加了市场流动性，还增加了对房地产项目的融资来源，推动了房地产市场的健康发展。
2. 分散风险：REITs投资于多个地理区域、不同类型的房地产项目，分散了投资风险。
投资者通过购买REITs股票或基金份额，可以间接投资于多个不动产项目，实现风险的有效分散。
3. 提供流动性：REITs的上市交易使得投资者可以随时买卖REITs股票或基金份额，提高了投资者的流动性。
相比于直接投资房地产项目，投资者可以更灵活地进行资金配置。
三、REITs投资的风险与挑战尽管REITs具有诸多优点，但是也存在一定的风险与挑战：1. 市场风险：REITs投资受到市场供需关系、宏观经济波动等因素的影响，市场风险较高。
reits的运作方式 -回复
reits的运作方式-回复REITs的运作方式引言：房地产投资信托基金(REITs)是一种投资工具，它允许个人投资者通过购买信托基金的股票来参与房地产市场的投资。
REITs的运作方式相对复杂，需要遵守特定的法规和规定。
本文将一步一步回答有关REITs的运作方式的问题，以帮助读者更好地了解这一领域。
第一步：公司组织REITs的运作是通过以公司形式组织的信托基金来实现的。
这些信托基金通常是作为一家公司成立的，通过向公众发行股票来融资。
这些公司通常由一个董事会和一支管理团队管理。
董事会负责制定公司政策和策略，而管理团队负责执行这些政策和策略。
第二步：资产选择REITs的主要目标是通过投资房地产来获得收益。
为了实现这一目标，REITs的管理团队会从不同类型的房地产资产中选择投资对象。
这些资产可以包括商业房地产、住宅房地产、工业房地产等。
选择合适的资产是REITs运作的关键环节。
第三步：投资和融资一旦REITs确定了投资目标和资产选择，它们就会开始将资金投入到房地产市场中。
REITs可以通过现金投资或借款来购买房地产。
通常，REITs 会通过向金融机构申请贷款来获取融资。
第四步：收益分配一旦REITs开始从房地产投资中获得收益，它们必须按照特定的规定将收益分配给股东。
根据美国的法规，REITs必须将至少90的收入分配给股东。
这些收入主要来自房地产租金、出售房地产所获得的利润以及其他投资收益。
第五步：股东权益REITs的股东享有特定的权益。
他们可以通过购买REITs的股票来成为REITs的股东。
除了从REITs的收益中获得分红之外，股东还有权利参与公司的决策和管理。
这些权益由公司章程和董事会规定，并通过股东投票来行使。
第六步：监管和合规性作为一种投资工具，REITs需要遵守特定的法规和规定。
在美国，REITs 必须遵守美国证券交易委员会(SEC)的规定，以保护投资者的权益。
另外，REITs还需要按照特定的会计准则和报告要求进行财务披露。
探究我国房地产投资信托基金发展模式
探究我国房地产投资信托基金发展模式房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）是一种以房地产作为资产支撑的投资工具，通常由资产管理公司发起成立，并由信托公司进行管理。
REITs的出现，为投资者提供了一个间接参与房地产市场的途径，也为房地产行业提供了新的融资渠道。
1. 房地产投资信托基金的发起人和管理人：在我国，发起人通常是一家专业的资产管理公司，具备一定的实力和经验，可以为投资者提供专业的资产管理服务。
管理人则是一家合格的信托公司，负责管理REITs的运作，包括信托资金的募集、投资组合的构建和管理、收益的分配等。
2. 信托资金募集：为了筹集资金，房地产投资信托基金通常在国内或境外资本市场发行基金份额。
发行方式可以包括公开募集和私募募集，对于公开募集的基金，通常需在证券交易所上市交易。
3. 投资组合构建：发起人和管理人根据基金的投资策略，选择适合的房地产项目作为投资标的。
投资标的可以包括商业地产、住宅地产、工业地产等不同类型的房地产资产。
投资组合应具备一定的风险分散性，以降低投资风险。
4. 收益分配：房地产投资信托基金的收益主要来自于所投资房地产项目的租金收入和资产升值。
根据基金合同的约定，收益往往以分红的形式返还给投资者。
收益分配可以按照固定比例进行，也可以根据基金的收益状况进行动态调整。
5. 退出机制：投资者参与房地产投资信托基金后，如果需要退出投资，通常可以通过以下几种方式实现：一是将基金份额进行转让，通过二级市场进行交易；二是等待基金到期后，接受基金的清算支付；三是在基金运作期间，基金管理人可以提供回购服务，回购投资者的基金份额。
房地产投资信托基金的发展模式在我国仍处于初级阶段，受到了监管政策的限制。
近年来，随着国家对于房地产金融市场的放开和规范，房地产投资信托基金的发展前景得到了广泛关注。
未来，我国可以借鉴发达国家的经验，进一步完善相关法律法规，完善资本市场的投资环境，促进房地产投资信托基金的健康发展，为投资者提供更多元化的投资选择，为房地产行业提供新的融资渠道。
我国房地产信托投资基金发展模式探析
我国房地产信托投资基金发展模式探析本文从研究我国房地产信托投资基金（REITs）发展模式入手，指出我国当前应首先发展契约型、封闭型、公募型的REITs，并提出了为REITs发展创造良好外部环境的具体对策和建议。
关键词：房地产信托投资基金REITs 房地产信托房地产从组织形式角度对REITs的发展类型做出选择（一）公司型REITs和契约型REITs公司型REITs和契约型REITs的最大区别在于两者成立的法律依据不一样。
契约型基金是指依据信托契约，通过发行受益凭证而组建的投资基金，它的法律基础是国家的信托法。
这类基金一般由基金管理公司、基金托管人及投资者三方当事人订立信托契约而成立。
契约型基金表现为基金的持有人(投资者)不是基金管理公司的股东。
而基金管理公司的股东可以在公司设立的时候以相对较少的资金投入，形成基金管理公司的股东对公司的经营管理有决策权、而基金的投资者对基金管理公司的决策没有“说话权”的局面。
由于内在利益的不一致，当出现利益冲突时，基金管理公司的董事会将面临着是维护基金管理公司利益，还是保护基金与基金持有人利益的艰难选择，无法实现独立、有效的基本目标。
公司型基金是依据《公司法》的要求成立，具有法人资格，它通过发行股票筹集资金，投资者通过购买股票而成为股东。
公司型基金在组织形式上与股份有限公司类似，基金公司资产为投资者所有，由股东选举董事会，再由董事会选聘基金管理公司，由基金管理公司负责管理基金业务。
因此公司型REITs的投资者的权力要比契约型REITs投资者的权利大得多，REITs投资人可以通过基金持有人大会对基金运作的重大事项行使发言权和表决权。
因而公司型REITs从治理结构上更有利于保障基金持有人的权益。
该形式是美国普遍的基金形式。
但是公司型REITs的出现，又会导致基金的控制权和所有权相分离，同时基金单位持有人(股东)和基金管理人等基金服务提供者利益往往不一致，从而导致基金在运作过程中出现多个利益主体，产生多重代理问题。
房地产信托投资基金(REITs)(二)2024
房地产信托投资基金(REITs)（二）引言概述：本文是《房地产信托投资基金(REITs)（二）》的文档，将深入探讨房地产信托投资基金(REITs)的相关内容。
本文将分为五个大点阐述，包括：房地产信托投资基金的定义与特点、REITs的类型、REITs的优势与风险、REITs的市场现状以及REITs的发展趋势。
通过对这些内容的讲解，读者可以全面了解REITs的相关知识。
正文内容：一、房地产信托投资基金的定义与特点1.1 什么是房地产信托投资基金？1.2 房地产信托投资基金的主要特点有哪些？1.3 REITs与传统房地产投资方式的区别是什么？二、REITs的类型2.1 根据房地产资产的种类，可以将REITs的类型分为哪几种？2.2 住宅类REITs的特点和投资策略是什么？2.3 商业类REITs的特点和投资策略是什么？2.4 工业类REITs的特点和投资策略是什么？2.5 医疗保健类REITs的特点和投资策略是什么？三、REITs的优势与风险3.1 什么是REITs的优势？3.2 REITs的风险主要有哪些？3.3 如何降低REITs投资的风险？3.4 REITs在投资组合中的作用是什么？3.5 REITs的收益与资本增长如何？四、REITs的市场现状4.1 全球房地产信托投资基金市场的规模如何？4.2 REITs在不同国家和地区的市场发展情况如何？4.3 REITs在投资市场中的地位和影响力如何？4.4 REITs的市场表现和投资者对其的态度如何？4.5 REITs市场存在的问题和挑战有哪些？五、REITs的发展趋势5.1 REITs的发展趋势有哪些？5.2 国际REITs市场的合作与竞争情况如何？5.3 技术创新对REITs的影响和未来发展趋势是什么？5.4 REITs的规模和种类是否会发生改变？5.5 REITs的发展对房地产市场的影响如何？总结：通过对房地产信托投资基金(REITs)的相关内容的分析和阐述，本文介绍了REITs的定义与特点、类型、优势与风险、市场现状以及未来发展趋势。
reits的运作方式
reits的运作方式
REITs的运作方式是指房地产投资信托基金的运作方式。
REITs是一种集合投资工具，通过集合投资者的资金购买、经营和管理房地产。
以下是REITs的主要运作方式：
1. 公开募集：REITs通常通过公开募集的方式获得资金，投资者可以通过证券市场购买REITs 的份额。
REITs的募集通常由投资银行或证券公司等机构担任承销商，负责销售和推广REITs。
2. 投资组合管理：REITs的管理团队会负责管理和运营所投资的房地产项目，包括租户招募、租金调整、维修维护等。
REITs的目标是通过专业的管理能力，为投资者提供稳定的收益并实现资本增值。
3. 收益分配：REITs会将净收益的一部分作为股息支付给投资者。
股息的分配通常会根据REITs的具体情况而定，但通常会保持稳定并具有一定的增长性。
4. 赎回和卖出：投资者可以根据自己的需求选择赎回或卖出所持有的REITs份额。
REITs 份额通常在证券市场交易，投资者可以在证券市场卖出份额，也可以选择赎回份额。
总的来说，REITs的运作方式是通过集合投资者的资金购买、经营和管理房地产，为投资者提供稳定的收益并实现资本增值。
1。
reits的运作方式 -回复
reits的运作方式-回复什么是REITs？REITs，全称为房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts），是一种特殊类型的投资公司，旨在为投资者提供房地产投资的机会。
REITs 通常投资于各种类型的房地产资产，包括住宅、商业、工业和办公等类别。
投资者可以通过购买REITs的股票来间接投资房地产市场，并分享投资所获得的收入和资本增长。
REITs的运作方式：1. 组建阶段：REITs的运作方式始于组建阶段。
一家公司或投资机构决定成立REITs，然后将其注册成为信托。
这个信托经营多个房地产投资，将其所有权分割成许多份额，以供投资者购买。
2. 上市与交易：完成组建后，REITs可以选择是否在证券交易所上市。
上市REITs可以通过交易所进行买卖，就像其他股票一样。
投资者可以通过证券经纪人或交易平台购买REITs股票。
3. 资产投资：REITs的主要运营模式是通过投资房地产资产来获得收入。
REITs管理团队负责购买、持有和管理房地产资产组合。
这些资产可以包括住宅、商业、工业和办公等不同类型的房地产。
4. 收入分配：根据税务法规定，大部分REITs的收入必须以股息的形式向股东分配，以保持其税务优势。
REITs通常将其收入的90％或更多分配给股东。
股东可以选择将这些股息收入现金支付或选择进行再投资。
5. 管理与监督：REITs由一家管理公司或团队负责日常运营，遵循特定规定和法规。
这些管理公司通常与REITs的投资者共同合作，以最大程度地提高投资回报和资本增长。
6. 定期报告与信息披露：作为上市公司，REITs必须遵守证券交易委员会（SEC）和其他监管机构的规定，及时向投资者披露与公司运营和财务状况相关的信息。
REITs还必须定期发布财务报告，使投资者能够进行充分的风险评估和决策。
7. 税务优势：REITs的另一个重要特征是其税务优势。
根据美国税法，经营合规的REITs 可以不用支付企业所得税，只需将大部分收入分配给股东进行个人所得税缴纳。
探究房地产信托投资基金(REITs)运营模式
金融观察Һ㊀探究房地产信托投资基金（ＲＥＩＴｓ）运营模式王㊀巧摘㊀要：目前，我国的ＲＥＩＴｓ在发展的过程当中受到了一些问题的制约，这些问题的存在使得我国的房地产信托投资基金在运行的时候与标准的ＲＥＩＴｓ存在着一定的差距㊂文章主要就房地产信托投资资金的运营模式进行检验的探讨与介绍㊂关键词：房地产信托投资资金；运营与发展一㊁ＲＥＩＴｓ概况房地产信托投资基金简称ＲＥＩＴｓ，这个基本的概念最初是源于１９世纪的美国㊂美国在１９６０年的时候颁布了国内的税收法典以及‘房地产投资信托法案“，这标志着ＲＥＩＴｓ正式在美国成立㊂现如今美国仍然是ＲＥＩＴｓ规模最大的一个国家，同时也成为一个世界性发展的典范㊂美国的房地产信托投资基金在发展的过程当中主要经历了两个阶段，一个是２０世纪９０年代的积累阶段，一个是２０世纪９０年代后的扩张阶段㊂而亚洲的房地产信托投资基金的研究是在２０世纪末以及２１世纪初才真正出现了一定的突破㊂最早出台关于这方面的立法的亚洲国家是新加坡㊂新加坡在１９９９年的５月推出了房地产信托投资基金，而日本是继新加坡之后第二个推出房地产信托投资基金的国家㊂在２００５年６月的时候，证监会正式发布了关于房地产信托投资基金守则的相关内容，撤销了房地产信托投资基金的海外限制，这有效地促进了房地产信托投资基金的发展㊂美国在１９６０年时推出了第一支ＲＥＩＴｓ产品，一直到现如今全球已经有２２个国家推出了该产品，并且已经有四个国家正在进行这方面的立法跟研究㊂全球ＲＥＩＴｓ的正在不断增长过程当中㊂在１９９０年的时候，全球的ＲＥＩＴｓ的市值大约为７０亿元左右，在２００２年之后，该基金呈现了一个飞跃式的发展，一直截止到２００９年９月的时候，全球的市值就已经超过了６０５０亿美元，美国是最早发展ＲＥＩＴｓ的，同时也是ＲＥＩＴｓ发展最好的一个国家㊂美国的ＲＥＩＴｓ市值能够达到大约３０００亿美元左右㊂排在美国之后，澳大利亚现在已经拥有了６４只ＲＥＩＴｓ，其市值也已经达到了７８０亿美元左右㊂处在第三位的是法国，法国拥有了４８家ＲＥＩＴｓ，法国的市值已经达到了７３０亿美元左右㊂从市场的成熟度来看的话，最早开始的是美国，同样美国也是发展得最为成熟的一个国家，其次就是澳大利亚㊂亚洲的部分国家现在仍然处于一个成长的过程当中，并未真正开发出一个特别成熟的市场㊂而中国内地则更是明显，甚至还没有出台相关的法律法规，我们还处在一个早期的探索阶段㊂二㊁ＲＥＩＴｓ的主要类型ＲＥＩＴｓ一般可以按照形式分类，也可以分成契约型㊁公司型㊂契约型还能够分成两种，一种是基金型，另外一种是单位型，按照投资人来分类，可以将其分成开发型㊁封闭型㊂如果按照资金的投向来分类的话，可以将其分为权益型㊁抵押型以及混合型等㊂ＲＥＩＴｓ的分类是比较复杂的，如果我们按照投资标地确定来分类的话，可以将其分成特定型和非特定型，按照模式分类，可以分成内部以及外部两种模式㊂伴随着ＲＥＩＴｓ的不断发展，尤其是该基金对于市场变化的一系列的适应，在美国又衍生出了一种新的品种，可以将其按照结构进行分类，分为伞形㊁双股以及纸夹结构等㊂ＲＥＩＴｓ在美国发展的过程当中是享受着税收方面的优惠的，具有明显的优惠政策来推动该基金的发展㊂相关的税法的演变决定着ＲＥＩＴｓ结构发展过程当中的一些主要的结构以及因素，所设立的基金享受着税收的优惠，主要包括三个条件，分别为收入分配投资的范围以及其具体的结构㊂在美国的发展当中的基金一般来说使用三种结构形式，分别为传统的结构㊁伞形结构以及下属合伙的结构㊂亚洲的基金发展与美国有着很大的不同，很明显在亚洲的各个国家以及各个地区都没有为ＲＥＩＴｓ设置任何的驱动性的税收政策，对于ＲＥＩＴｓ规范并不是通过税法的优惠而实现的，而是通过专项的立法对ＲＥＩＴｓ的结构以及收入分配等进行一个硬性的规定㊂在管理模式上面，亚洲的国家大多使用的是外部管理模式，也就是说在ＲＥＩＴｓ正式上市之后，交由托管机构进行专业的负责，这样能够保证其独立性跟专业性㊂在日本，比较典型的结构就是公司型的ＲＥＩＴｓ，上市交易等都属于公司型，它首先需要成立一个ＳＰＶ公司，发行募集投资者的资金，然后购买管理房地产，ＳＰＶ公司必须要负责自己公司的地产的经营㊂但是在现实生活当中，有许多公司都把经营和管理包给了第三方㊂基金会向投资者发行信托单位，然后用融资购买房地产或者是相关的产业㊂ＲＥＩＴｓ并没有独立的法人资格，所以说需要聘请专业的工作人员来帮忙管理，同时聘任房地产经营管理公司来购入相关的房产㊂三㊁我国的ＲＥＩＴｓ基本的运营模式（一）以外部管理模式作为主要模式，逐步的探索内部管理模式在前文提到过ＲＥＩＴｓ的管理模式可以分成两种，一种是外部管理，一种是内部管理㊂在外部管理模式想，一般来说，该基金属于信托形式来建立的，基金在上市之后以信托的形式交给专业的机构进行托管以及运营，并且形成更加独立的服务㊂募集资金主要是以物业为主，而物业的开发属于其外，上市只是提供了一个通道㊂在内部管理模式下，基金通常会以公司的形式设立，一般来说是按照一般意义的公司进行结构的整理，有专门的管理部门进行项目的开发以及孵化等工作，最终的目的是要以整体的公司上市作为主要的目标㊂当前我国的ＲＥＩＴｓ从立法到产品设计来说，大多都是以外部管理作为主要的运营模式的㊂从美国的ＲＥＩＴｓ的发展来看，１９６０年第一只基金推出发展初期受到了非常严格的限制，只允许公司拥有一定的房地产，但是不能够经营，这就是９５典型的外部管理㊂到了１９８６年，税收改革法案出台之后，才允许该基金拥有直接管理房地产项目，这之间经历了３０多年的发展㊂ＲＥＩＴｓ目前主要以成熟的商业为主，也是外部管理模式㊂一般来说，商业物业从最初的招商到最终的形成，至少需要３ ５年的时间，在此期间，投资者很难真正的保证收益，所以说ＲＥＩＴｓ一次也很难发行成功㊂我国的地产证券处于一个初级的阶段，把地产跟金融融合在一起，这样的模式并不是特别的成熟，而且相关的法规也比较缺乏㊂（二）以权益型ＲＥＩＴｓ的发展为先，逐步发展抵押ＲＥＩＴｓ，并且积极地完成创新权益型的基金以及抵押型的基金是按照募集资金的方向来进行划分的㊂权益型的资金是直接投资到房地产，然后直接以房地产的买卖作为收入进行利润的赚取，其投资价值主要是来自经营的收入㊂而抵押权型的则是指募集资金是中介的角色㊂通过贷款给厂商，然后赚取收益，有时也会向银行购买一些不动产来进行抵押受益，放于投资组合带给经营开发者㊂如果募集资金的时候其头像在这二者都有表现的话，那么可以将其称之为混合型㊂我国的ＲＥＩＴｓ在发展过程当中理应先优先发展权益型，主要是应该跟抵押型进行一定的比较，将权益型跟抵押型比较之后可以发现权益型的优势如下所示㊂第一，市场竞争的结果是权益性，无论是数量还是市值都有绝对的地位㊂从市场的历史数据来看，权益型都占主导位置㊂第二，权益型在不同的周期可以进行进取或者是保守的经营策略，能够有效地完成资产以及资金的转换，受到市场利率的影响是比较小的㊂第三，权益型的表现更加稳定，在经济条件比较困难的时候，比如，由次贷危机引起的全球危机期间，权益型基本上没有存在破产的情况，即便是市值跌幅也平均在５０％左右，跟市场的平均跌幅是相当的，但是抵押型的违约情况是相当普遍的㊂第四，早在２００３年的时候，证监会就已经公布了‘房地产投资信托基金守则“，在该守则当中明确了ＲＥＩＴｓ只能够是权益型的，这对于内地的发ＲＥＩＴｓ展来说也具有非常好的借鉴意义㊂四㊁结语综上所述，ＲＥＩＴｓ与我国当前的房地产信托存在着一定的差异㊂ＲＥＩＴｓ在美国以及澳大利亚发展得非常成熟，在亚洲市场该基金也正在快速成长中，按照现有的成长速度可以发现，在未来，该基金的回报率可能要优于股票以及证券㊂参考文献：［１］王庆德，闫妍．我国房地产信托投资基金税收制度的问题与建议［Ｊ］．税务研究，２０１７（８）：１０２－１０４．［２］刘标胜，刘芳雄．发展农田房地产投资信托基金Ｆ－ＲＥＩＴｓ的思考［Ｊ］．金融理论与实践，２０２０（１）：１０２－１０７．［３］王嘉茹．房地产投资信托基金风险问题研究［Ｊ］．现代营销（信息版），２０２０（４）：１６－１７．［４］赵丹青，李培琳．国内房地产投资信托基金研究可视化分析［Ｊ］．中国物价，２０２０（４）：６３－６６．［５］刘伟．房地产信托投资基金绩效评估及风险防控研究［Ｄ］．北京理工大学，２０１６．［６］陈亿豪．房地产投资信托基金ＲＥＩＴｓ的法律问题分析［Ｄ］．西南政法大学，２０１９．作者简介：王巧，河南弘钰投资管理有限公司㊂（上接第４８页）预算执行要做好相关的监督工作，对事务所各方面的数据进行深入的分析，尤其是一些没有按照规定执行的内容必须进行一定的分析，从内容从找到问题的所在和形成的原因，才能够更进一步的进行完善，调整出相应的预算规划，对后续事务所在发展过程中给予一定的支持㊂将预算工作与员工的考核结合在一起，和员工利益分不开时，就能够提高员工的预算工作效率㊂这种方式的运用能够提高员工的积极性，达到预期的运行效果㊂预算管理是保障事务所发展的重要条件，因此管理人员要认识到预算管理的重要性并且加以重视，严格要求工作人员遵守其规划，能够有效提高相关人员的综合素养，预防犯罪行为的发生㊂（四）合理化运用全面核算的编制程序以及方式合理的运用需要根据会计师事务所自身的特点来进行计划，如果是项目范围比较小的业务，相关部门就可以确定项目的预算；如果项目规模较大，就可以进行沟通和交流来确定项目的预算㊂结合自身的特点来编制出符合实际情况的预算计划，保证具有可实施性㊂当前，编制的方法多种多样，会计师事务在选择的过程中要根据其性质进行选择㊂五㊁结语根据综上所述可以得知，会计师事务所要提高其专业能力，适应我国社会主义经济发展，就需要扩大企业的规模㊂将目光放得更加长远，不能只停留在简单的规划业务水平，加强内部管理是事务所协调的基本保障㊂可以先从应用全面预算管理开始下手，再逐步到应用人力资源会计等，能够有效强化内部管理㊂会计师事务所应用只有做到统一标准才能够进行全面发展，解决前进路上的绊脚石，为社会提供有保障的服务㊂参考文献：［１］佟成生，李扣庆，钱毓益，等．‘管理会计基本指引“在企业中的应用研究：基于管理会计要素的调查证据［Ｊ］．财政研究，２０１７（５）：１００－１１３．［２］沙秀娟，王满，钟芳，等，王艺璇．价值链视角下的管理会计工具重要性研究：基于中国企业的问卷调查与分析［Ｊ］．会计研究，２０１７（４）：６６－７２，９６．［３］诸波，李余．基于价值创造的企业管理会计应用体系构建与实施［Ｊ］．会计研究，２０１７（６）：１１－１６，９６．［４］朱学义，朱亮锋．管理会计价值增值目标的实践：以淮海控股集团民营企业为例［Ｊ］．管理评论，２０１７，２９（９）：２６２－２７２．［５］冯巧根．改革开放４０年的中国管理会计：导入㊁变迁与发展［Ｊ］．会计研究，２０１８（８）：１２－２０．［６］冷继波，杨舒惠． 互联网＋ 背景下业财融合管理会计框架研究［Ｊ］．会计之友，２０１９（１２）：１９－２３．作者简介：朱晓鹏，中汇会计师事务所（特殊普通合伙）㊂０６。
探究我国房地产投资信托基金发展模式
探究我国房地产投资信托基金发展模式房地产投资信托基金是指通过信托公司设立的、以房地产投资为主要目标的开放式证券投资基金。
在我国，房地产投资信托基金发展迅速，成为房地产投资的重要渠道之一。
本文将从国际经验借鉴、行业发展现状和模式优化等方面探究我国房地产投资信托基金的发展模式。
一、国际经验借鉴1. 美国房地产投资信托基金的模式：美国房地产投资信托基金是最早发展起来的，其模式以REITs（房地产投资信托）为主。
REITs通过募集大量资金组建投资组合，并以租金收益或资产折价为主要投资回报方式。
REITs还可以通过发行股票或债券来筹集资金，提高流动性。
在我国，可以借鉴REITs的资金募集和流动性特点，同时加强对房地产项目的管理和监管。
2. 日本房地产投资信托基金的模式：日本房地产投资信托基金主要通过资产证券化的方式发展，即将不动产转化为金融产品，通过发行债券或股票来募集资金。
这种方式可以降低房地产项目的融资成本，提高项目的可持续性和流动性。
在我国，可以借鉴资产证券化的方式，加强房地产项目的融资方式创新。
二、行业发展现状1. 市场规模扩大：我国房地产投资信托基金市场规模逐年扩大，已成为信托业务的重要组成部分。
根据数据显示，截至2021年底，我国房地产投资信托基金市场规模已达到数千亿元。
未来，随着房地产市场的发展和金融市场的深化，房地产投资信托基金市场规模有望进一步扩大。
2. 投资领域多元化：随着房地产市场的调控政策的不断出台和执行，房地产投资信托基金也在不断调整和创新投资领域。
除了传统的商业地产和住宅地产外，还逐渐涉及到工业地产、文化产业、旅游地产等领域。
这种多元化的投资领域有利于降低投资风险，提高整个行业的可持续发展性。
三、模式优化1. 加强市场准入和监管：房地产投资信托基金市场应加强市场准入和监管，规范市场秩序，防范金融风险。
应加强对基金管理人和信托公司的准入审核，完善相关法律法规和监管制度，提高市场的透明度和规范性。
房地产市场中的房地产投资信托(REITs)
房地产市场中的房地产投资信托（REITs）在当前的房地产市场中，房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）作为一种新的投资工具逐渐受到投资者的关注。
REITs作为一种特殊的信托结构，在房地产市场中发挥着重要的作用，不仅为投资者提供了多样化的投资机会，同时也促进了房地产市场的稳定发展。
本文将对REITs的定义、特点以及其在房地产市场中的作用进行探讨。
一、REITs的定义和发展房地产投资信托（REITs）是指一种以收购、经营、管理和销售不动产为主要对象，由法定信托负责运作的证券化投资工具。
REITs在上世纪60年代首次出现，并经过逐步的发展和完善，已成为世界各国房地产市场中的重要组成部分。
REITs的主要特点包括：规模化、专业化的资本运作，可流通、可分割、可比较的股份，分散风险、灵活便捷的投资方式等。
通过向投资者发行股份，并将募集到的资金投资于不动产的运营、开发、租赁等业务中，REITs实现了房地产资产的规模化配置、投资组合的多样化，为投资者提供了较高的流动性和较低的投资门槛。
二、REITs的种类和运作模式根据不同的运作方式和投资对象，REITs可以分为不同的种类。
主要包括：1.权益型REITs：主要通过持有、管理房地产物业来获取租金收益并提供资本增值，通常会以股权的形式在证券交易所上市。
权益型REITs的投资回报主要来自于租金收入和资本增值。
2.抵押贷款型REITs：主要通过向房地产开发商以及个人和企业借款，再通过出售资产支持证券（Asset Backed Securities，简称ABS）向投资者进行融资。
抵押贷款型REITs的投资回报主要来自于贷款利息和出售ABS所获得的收益。
3.混合型REITs：是指同时具备权益型REITs和抵押贷款型REITs 特征的投资信托，既包含持有物业获得租金收益和提供资本增值的特点，又包含出借资金获得贷款利息和资产支持证券收益的特点。
房地产投资信托基金模式研究
房地产投资信托基金模式研究随着中国经济不断发展，房地产市场逐渐成为投资领域的重要方向。
而房地产投资信托基金（REITs）作为一种重要的房地产投资工具，已经成为众多投资者的首选。
本文将对房地产投资信托基金模式进行研究，探讨其优势、不足以及未来发展趋势。
一、房地产投资信托基金模式房地产投资信托基金是指向投资者提供稳定收益的一种投资工具。
其主要以商业地产为基础，通过筹集资金在各类地产项目中进行投资。
基金经理负责基金的管理、监督和分配利润等工作。
同时，REITs还可以分为上市的公开募集基金和非上市的私募基金两种。
二、REITs的优势1、分散资产风险：由于REITs投资多个地产项目，因此可以降低单个项目的风险。
即使某个项目出现问题，也不会对整个基金产生过大的影响。
2、灵活性：由于REITs是可以直接买卖的，因此投资者可以很灵活地根据市场需求调整自己的持仓。
3、门槛低：REITs通常有较低的投资门槛，并且可以通过各种渠道进行购买。
这降低了投资者的门槛，提高了市场的流动性。
4、高收益：相对于其他类型的投资，REITs在收益方面表现稳定，且通常比较高。
三、REITs的不足1、相对高的费用：与其他投资工具相比，REITs的费用通常会高一些。
这是因为REITs需要支付管理费用以及基金经理的收益。
2、收益受宏观经济影响：REITs是受整个宏观经济环境影响比较大的投资工具，因此如果经济环境出现问题，REITs的收益也会受到影响。
3、流动性较低：相对其他投资工具而言，REITs的流动性较低。
一些投资者可能需要等待较长时间才能够得到回报。
四、REITs的未来发展趋势1、多元化投资：REITs未来的发展将会更加多元化，涉及范围也将更加广泛。
一些REITs已经开始涉足住宅、医疗、教育等多种领域。
2、大规模化：未来，REITs可能会更侧重于大规模的投资，以确保收益稳定性。
3、数字化投资：随着科技的不断发展，REITs的投资也将更加数字化。
reits的运作方式 -回复
reits的运作方式-回复REITs的运作方式是指房地产投资信托基金（REITs）在金融市场中的运作流程和机制。
房地产投资信托基金是一种通过集合资金投资于房地产资产的投资工具，旨在为投资者提供房地产市场的收益和多样化的投资选择。
以下是对REITs运作方式的详细解释。
第一步：设立REITsREITs的设立可以由各种机构或公司完成。
通常情况下，REITs由一家专门化的房地产投资公司或信托公司创建。
该公司将面向投资者发行股票，以吸收资金投资于不动产市场。
在设立过程中，该公司必须遵守特定的法律和监管要求，包括注册并获得监管机构的批准。
第二步：投资组合的创建一旦REITs设立完成并获得投资者的资金，REITs就会开始构建自己的投资组合。
投资组合包括各种类型的房地产资产，如商业地产、办公楼、住宅、工业物业等。
通过投资多种类型的资产，REITs可以实现多样化和分散风险的目标。
投资组合的创建需要详细的市场研究和尽职调查，以确保选择最具潜力和回报的资产。
第三步：租金收入和资本增值REITs的主要收入来源于租金收入和资产的增值。
一旦投资组合中的房地产开始出租，REITs将获得租金收入。
租金收入可以通过长期租赁合同确保持续和稳定的现金流。
此外，长期房地产市场的增值也为REITs带来了资本增值收益。
随着时间的推移，房地产市场的升值可能会提高REITs的净资产价值。
第四步：分配收益给投资者REITs必须遵守特定的法规，其中之一是分配大部分收入给投资者。
根据法律规定，REITs必须分配至少90的收入给股东。
这样做的目的是确保投资者可以获得REITs的收益，并吸引更多的投资者参与。
收益通常以现金形式向股东支付，也可以选择以股票或其他形式分配。
第五步：交易和市场流动性REITs与其他金融产品一样，可以在交易所上市和交易。
这为投资者提供了流动性和灵活性，可以在任何时候将REITs的股票买入或卖出。
REITs 的股票价格会受到市场供需和投资者对REITs未来表现的期望影响。
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现今房地产信托投资基金（REITs）基本运作模式探究2014.5.14阅读提示：目前，一系列的问题正制约着中国REITs的发展：一是基础资产问题，二是税收环境障碍，三是登记权属障碍，四是监管障碍。
近日，中信证券推出中信启航专项资产管理计划。
它是我国REITs模式的重要探索，已经具备了REITs的一些产品特征，但与标准的REITs尚有一定差距。
REITs与我国当前的房地产信托在投资属性、流通性、收入分配、运作方式、税制安排等方面存在差异。
REITs在美国和澳大利亚已经高度成熟，亚洲市场正在快速成长。
其成长速度很快，长期回报优于股票和债券。
目前，一系列的问题正制约着中国REITs的发展：一是基础资产问题，二是税收环境障碍，三是登记权属障碍，四是监管障碍。
一、中信启航专项资产管理计划是真正的REITs吗？近日，中信证券推出的中信启航专项资产管理计划被认为是国内首单REITs （RealEstateInvestmentTrusts，房地产投资信托基金）产品，这是中信证券利用自有资源的创新举措。
虽然此项资管计划已经具备REITs的一些产品特征，但与标准的REITs仍有一定差距。
中信启航专项资产管理计划已经具备REITs的一些产品特征。
一是投资标的为收益类房地产（其投资标的为北京中信证券大厦及深圳中信证券大厦）。
二是收入来自于不动产租金（其收入来源为上述两座大厦的租金收益）。
三是资产结构中有75%以上是房地产资产或房地产抵押、现金和政府证券（其资产结构为100%的房地产资产）。
可以说，中信启航专项资产管理计划是我国REITs模式的重要探索。
但中信起航专项资产管理计划与标准的REITs仍有一定差距。
其中，比较重要的差距在于：一是没有统一的交易市场，没法公开上市，缺乏流动性。
二是没有满足REITs的股权结构要求。
从其投资门槛和募集资金的总额判断，该计划的投资者最多为50个，而标准REITs要求至少有100个股东（其中前5大股东不能超过50%，即5/50法则）。
三是没有满足REITs的收益分配要求。
其设定了固定的投资回报率，而标准REITs要求每年将其应纳税收入的大部分分配给股东。
二、REITs的基本特征及其与我国房地产信托的区别REITs是一种采取公司或者商业信托的组织形式，集合多个投资者的资金，收购并持有收益类房地产（例如公寓、购物中心、写字楼、旅馆和仓储中心等），并享受税收优惠的投资活动。
其收益来源主要是租金收入和资产增值。
REITs起源于规避法律限制的金融创新，是美国《国内税收法典》的产物，其必须满足在组织结构、股权结构、资产结构、收入结构和分配结构等5方面的法定要求：一是组织结构，必须采取公司、商业信托或者协会（association）的组织形式，不属于金融机构和保险公司。
二是股权结构，至少有100个股东，其中前5大股东不能超过50%（即5/50法则）。
三是资产结构，至少75%的资产是房地产资产或房地产抵押、现金和政府证券。
四是收入结构，至少90%总收入来自于不动产租金，不动产贷款利息收入、不动产、其它信托的股权，或其它不动产上的共有权买卖的利得；五是分配结构，每年至少将其应纳税收入的90%分配给股东。
REITs与我国当前的房地产信托主要有如下区别：一是投资属性不同。
REITs属于股权投资，其收入来源于出租收入或物业出售升值的收入。
我国房地产信托属于债权投资，其收入视信托计划的方案设置而定。
二是流通性不同。
REITs是标准化可流通的金融产品，能够在证券交易所上市流通，产品周期一般在8~10年。
目前国内的房地产信托计划是有200份合同限制的集合非标准化金融产品，尚无二级市场，不能在证券交易所上市流通，产品周期一般为1~3年。
三是收入分配不同。
REITs需要把收入的大部分分配给投资者，比如美国要求把所得利润的90%以上分配给投资者。
国内的房地产信托计划对投资者的回报为信托计划方案中的协议回报。
四是运作方式不同。
REITs的运作方式是：负责提供资金并组建资产管理公司或经营团队进行投资运营。
国内的房地产信托计划的运作方式是：提供资金，监管资金使用安全，或部分参与项目公司运作获取回报。
五是税制安排不同。
REITs的税制优惠在于，免交公司所得税和资本利得税，分红后利润按适用税率交纳所得税。
国内的房地产信托计划目前没有专门的税制优惠安排。
此外，国内的房地产信托概念较为宽泛，可以是REITs模式，也可以是贷款信托、财产权信托、受益权转让信托等。
三、REITs的国际现状纵观美国、澳大利亚、日本、新加坡、韩国等发达国家，REITs市场无不取得了巨大发展。
REITs在美国和澳大利亚已经高度成熟，亚洲市场正在快速成长。
REITs1960年诞生于美国，1971年登陆澳大利亚，2001年开始在亚洲出现（最早始于日本）。
目前，REITs占全球上市房地产市值份额的45%。
美国、澳大利亚及日本为全球领先的REITs 市场，其市场份额分别为55%、10%和6%。
亚洲有138只REITs，总市值超过1180亿美元，占全球REITs市场的12%。
REITs的规模在短时间内得到迅速扩大。
从美国看，其总市值从1962年的4200万美元增长到2013年的5000亿美元，公开上市交易的REITs数量从2个增加到193个。
从澳大利亚看，其规模从1991年的48亿澳元增长到2011年的1000亿澳元，其REITs的总资产达到全球REITs总资产的10%（而股票市值仅占全球股票总市值的2%），并在MSCI（摩根士丹利资本国际）指数中占到13%的比重。
REITs的长期回报优于股票和债券。
就美国而论，截至2013年一季度，MSCI美国REITs指数2002年以来的累计收益达到354.36%，而同期标普房地产开发商指数的累计收益为156.88%。
对于澳大利亚而言，REITs是澳大利亚近年来最成功的地产投资板块。
到2013年止的10年间，REITs的长期绝对收益率达10.49%，超过同期的直接投资房地产（10.20%）、股票（8.31%）和其他债券（6.68%）。
从亚太市场看，REITs的回报率也高于股市。
亚太房地产协会的2012年报告表明，所有发达市场（日本、新加坡及中国香港）和其中一个新兴市场（中国台湾）的REITs市场回报均高于各自的股票市场。
四、当前中国发展REITs尚存的问题REITs具有风险分散、收益较高和可持续性等优点，能满足中国巨大的不动产和基础设施的证券化需求，是未来中国房地产金融的重要发展方向之一。
但是，目前仍有一系列的问题制约着中国REITs的发展。
一是基础资产问题。
没有高品质的物业，就没有真正低风险的REITs。
目前，国内高品质物业并不多见：国内大部分物业，一方面硬件条件不足、维护成本过高，另一方面后期运营管理差导致租户质量低下或产权分散混乱。
二是税收环境障碍。
在我国现行税收制度下，国际上通行的REITs收益率标准（7%～8%的水平）难以得到满足。
按现行税制，我国商业地产的租金收入需缴5.5%的营业税和一定比例的房产税（商业地产的房产税率：依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%），之后还要交25%的所得税。
粗略估算，最终实得只有租金的60%～70%。
这也就意味着，在相关的免税政策没有出台之前，REITs很难得到规模化发展。
三是登记权属障碍。
信托登记权属问题是制约REITs产品能否在证券市场流通的关键。
如果可以确定信托产品的权属，则其市场流通也不再是问题。
但是由于我国尚没有具体的登记制度，所以确定信托产品权属尚有一定难度。
四是监管障碍。
按照中国金融业分业监管的原则，信托公司由银监会而非证监会监管。
在这种情况下，作为信托基金的REITs只能在银行间市场流通，则其募集资金有限，且个人投资者和相当多的机构投资者不能参与，难以体现REITs的规模和流通价值。
作者：唐时达中国农行战略规划部转自：信托人古代感动中国十大人物一、周瑜：历史长河中的不灭星光【获奖名片】坚守信念为国捐躯【评价】1.谈笑间，羽扇轻摇，破敌百万;沙场上，征袍染红，血战南郡。
他用短暂的一生，诠释忠诚与智慧。
2.国家危难，他力排众议，强据曹魏，尽显名士风采；赤壁阵前，他泰然自若，拔剑相迎，破百万曹军。
他短暂的一生确如高山般让人仰止!【颁奖词】权力的巅峰，他触手可及;忠诚的信条，他永生不忘。
他火烧赤壁，血战南郡，以自己短暂的生命，成就他人的王者霸业。
一颗忠心，东吴元老，他深谋远虑，助吴天下三分。
何谓贤谋，何谓良帅，何谓能臣，公瑾是也。
【事迹】周瑜出身士族，早年与孙策是挚友。
他尽心辅佐孙策，为孙策东渡江东立下汗马功劳。
孙策死后，周瑜又效力孙权。
建安七年，曹操下书责令孙权送其子为人质，众大臣犹豫再三不能决断。
周瑜力挽狂澜，分析利弊，最终说服群臣。
周瑜对孙氏忠贞不二。
他拒绝了曹操派人的游说，态度坚决。
建安十三年，曹操挥军三十万会猎江东。
周瑜英勇不惧，说服众人，与曹决一死战。
面对三十万曹军，周瑜展现的是一位真正的英雄拥有的豪迈。
一句“操直送死”，一计“火烧曹军”，一场“赤壁之战”，成就了他的辉煌。
这场大火使曹元气大伤，奠定了三分天下的局面。
熊熊的火焰是周瑜爱国的心火，是他誓死效忠的赤子之心。
赤壁之战后，他为了扩张东吴的势力，主张攻打南郡，在那场战争里他失去了生命，但他在赤壁船头傲立的风姿，依然让人仰望。
他将一生都奉献于东吴霸业，直到最后一刻都不曾倒下。
二、屈原：赤子之心的汨罗英魂【获奖名片】浊世清莲【评价】1.“宁溘死以流亡兮，余不忍为此态也”。
在有些人看来，处世不必过于认真，世道清明，可以出来为官;世道浑浊，可以与世浮沉。
然而你宁可投江而死，也不愿使清白之身，蒙受世俗尘埃。
2.眼看自己一度兴旺的国家已经无望，虽有心报国，却无力回天。
你本可以出走他国，却最终因爱恋国土，于悲愤交加中自沉于汨罗江，殉了自己的理想。
怎能不让人叹惋?【颁奖词】是您，使内外交困的楚国一度出现国富民强、诸侯威震的局面;是您，虽屡遭疏远流放，赤子之心却始终不渝。
“路漫漫其修远兮，吾将上下而求索”，直到无能为力，您纵身一跃汨罗江，以身来殉美政理想!【事迹】战国时楚国人。
我国最早的大诗人，名平，字原。
他学识渊博，主张彰明法度，举贤授能，联合齐国，抗击强秦。
在同反动派斗争中受诬陷而丢官离职。
顷襄王时被放逐，但因此却更加接近人民的生活，对黑暗现实十分不满。
后因楚国的日益腐败，首都郢亦被秦兵攻破，他既无力挽救楚国的危亡，又深感政治理想无法实现，遂投汨罗江而死。
屈原的著作有《离骚》、《九章》等，这些著作文字华美，体现了他的人生理想和政治追求。
他看清了贵族的虚伪、昏庸与腐朽，看清了奸臣排斥贤才的行为，看清了社会的种种不仁……他的主张，体现了他对楚国国事的深切忧念以及为理想而献身的伟大精神。