住宅层数设置与确定

住宅层数设置与确定

一、住宅层数与造价的关系

仅从住宅建筑的经济角度考虑，应该说多层住宅具有降低造价和使用费用、节约用地的优点。据资料分析，多层住宅楼层层数与造价关系如下。

1～30F住宅，根据建筑结构、设备综合、规范要求等大体可以划分为以下几个层数段：

1～6F：仅从住宅建筑的经济角度考虑，应该说多层住宅具有降低造价和使用费用、节约用地的优点。据资料分析，多层住宅楼层层数与造价关系如下。

将一层住宅造价定为100，则二层为84.72，三层为78.51，四层为74.98，五层为73.65，六层为72.37。因此，可得出结论，六层以内住宅的层数越多，造价越低，且相邻层次间造价差值也越小，多层住宅以采用5～6层为好。

7～11F：11层及11层以下单元式住宅可不设封闭楼梯间，但开向楼梯间的户门应为乙级防火门，且梯间应靠外墙，并应直接天然采光和自然通风。

12～18F：12层以上不应少于2台，其中宜配置一台可容纳担架的电梯。

19～30F：19层及19层以上的单元式住宅应设防烟楼梯间。

结论：在确定的各范围段内，（例如确定的层数段为12～18F,如果规范都满足的情况下，采取18F比较合适）层数越高则越经济、单方造价成本越低、获利越大。

在砖混建筑中，8层比6层节约，但要增加电梯成本。在底框6跃7建筑中，如果楼板现浇，则异形框架柱结构优于砖混结构。在中高层、高层建筑中，结构造价因风荷载、抗震、消防、施工等因素，随高度增加而增加，这个平衡点要经过很专业的计算。

二、建筑高度与成本控制的关系

民用住宅按层数划分为多层建筑住宅（4～6层）、中高层住宅（7～9层）、高层住宅（10层以上）。

居住建筑按层数分类

1．N=1-3层为低层住宅，如别墅；

2．N=4-6层为多层住宅，如排屋；

3．N=7-9层为中高层住宅，中高层还是归属多层；

4．N≥10层为高层，10层是多层与高层的分界层数；（住1.0.3）

5．N≤11层俗称小高层，含第12层跃层，归属高层建筑。

居住建筑以层数划分多层与高层：

（1）N≤9层为多层。（包括底层设置商业服务网点的住宅），执行“建

筑设计防火规范”；（建1.0.3）

（2）N≥10层为高层（包括首层设置商业网点的住宅），执行“高层

民用建筑设计防火规范”（高1.0.3）

居住建筑以层数划分高层一二类：

（1）N≥19层为一类，（含高级住宅）；

（2）N=10~18层为二类普通住宅。（高3.0.1）

毫无疑问，建筑工程造价是随着层数增加而提高的。但是当建筑层数增加时，单位建筑面积所分摊的土地费用及外部流通空间费用将有所降低，从而使建筑物单位面积成本发生变化。其中多层住宅具有降低工程成本和使用费用以及节约用地以合理利用空间等优点。众所周知，在多层建筑中层数越多越经济，即六层最经济。当住宅超过七层，就要增加电梯费用，需要较多的交通空间（过道、走廊要加宽）和补充设备（供水设备和供电设备等）。特别是高层住宅，要经受较强的风力荷载，需要提高结构强度，改变结构形式，从而使工程造价大幅度上升。对于地皮特别昂贵的地区，为了降低土地费用，提高建筑密度，中、高层住宅是比较经济的选择。

概括地讲，建筑物层数（高度）对造价的影响，因建筑类型、形式和结构不同而不同。理论上如果增加一个楼层不影响建筑物的结构形式，单位建筑面积的成本可能会降低。但是当建筑物超过一定层数时，结构形式就要改变，单位成本通常又会增加。建筑物越高，电梯及楼梯的造价将有提高趋势，建筑物的维修费用也将增加，但是采暖费用有可能下降。所以在项目总体规划允许高度范围内，项目决策人掌握降低开发成本的临界点是非常关健的。

以下从三个与建筑高度有关的方面总结其与成本之间的关系

（一）从建筑消防要求上讲

普通民宅层数的临界点为6层、9层、12层、18层；其高度的临界点为24米、32米、50米。

6层以下的砖混结构（无商业网点）或高度24米以下（无商业网点）的民宅没有特殊的消防要求，不需要加设电梯和楼梯，所以在总体规划允许高度范围内，尽量选择接近临界点高度的层数。

6层以下或高度24米以下的带商业网点的均有消防要求，所以商业网点的层数取高舍低。

7～9层或24米至32米的民宅消防标准为一个档次；13～18层以上或32米至50米的民宅消防标准为一个档次；以此类推标准依次提高，在此范围内层数的确定应选择接近临界点高度的层数。

十二层及以上的高层住宅，每栋楼设置电梯不应少于两台，其中宜配置一台可容纳担架的电梯（《住宅设计规范》GB 50096-1999（2003年版）。十二层至十八层的单元式住宅应设封闭楼梯间。

应设消防电梯（技9.2.2）

（1）H＞24m一类公共建筑；

（2）N≥10层塔式住宅；

（3）H＞32m的二类公建；

（4）N≥12层的单元式、通廊式住宅；

（5）N=12~18层的单元式住宅，当设一个安全出口时。

（6）住宅的消防电梯可与客梯合用。（技9.1.5）

（7）H≥32m有电梯的高层厂房，每个防火分区内应设一台消防电

梯（可与客梯兼用）（建3.5.6）；高架塔架，人/层≤2人时及丁戊类

厂房局部高度＞32m，S/层≤50m2时可不设。

（8）H＞32m高层库房（建4.2.11）

6.3.1.1 一类公共建筑。

6.3.1.2 塔式住宅。

6.3.1.3 十二层及十二层以上的单元式住宅和通廊式住宅。

6.3.2 高层建筑消防电梯的设置数量应符合下列规定：

6.3.2.1 当每层建筑面积不大于1500m2时，应设1台。

6.3.2.2 当大于1500m2但不大于4500m2时，应设2台。

6.3.2.3 当大于4500m2时，应设3台。

6.3.2.4 消防电梯可与客梯或工作电梯兼用，但应符合消防电梯的要求。

建筑防火设计中几个重要高度值

1．24m。多层与高层的分界高度

（1）H≤24m的民用建筑，不含住宅和单层公共建筑为多层民用建筑；特殊厂房、仓库除外。（建1.0.3）

民用住宅高层：十层及十层以上的居住建筑（包括首层设置商业服务网点的住宅）；

（2）H＞24m的公共建筑，不含高度超过24m的体育馆、会堂、剧院等公建，为高层民用建筑。（高1.0.3）

（3）H≤24m与高层相连的附属建筑为裙房。（高2.0.1）

（4）多层民用建筑执行“建设设计防火规范”；高层民用建筑及其裙房执行“高层民用建筑设计防火规范”。

a．裙房应设封闭楼梯间。（高6.2.2）

b．如果相连的多层面积较大，可以采用防火墙与高层完全（或部分）隔开方式特殊处理。

c．在高度或层数上有争议时，需经主管部门论证确定。

2．32m。二类高层中设置封闭楼梯间或防烟楼梯间以及设置消防电梯的分界高度