房地产估价理论与方法：成本法及其运用考试资料.doc

房地产估价理论与方法：成本法及其运用考试资料 考试时间：120分钟 考试总分：100分

遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。 1、单项选择题 只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，都可以采用（ ）估价。A.比较法 B.区位法 C.实物法 D.成本法 本题答案：D 本题解析：暂无解析 2、单项选择题 某钢混结构厂房的耐用年限为60年，占用的土地是10年前通过出让方式取得的使用期限为50年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为2年。土地使用权出让合同约定土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为（ ）。A.70.00％ B.83.33％ C.84.00％ D.86.67％ 本题答案：B 本题解析：剩余使用年限=40年建筑物已经使用年限=8年成新率=40/48=83.33％ 3、判断题 现在的住宅时兴”三大、一小、一多”式住宅，即客厅、卧室、卫生间大，厨

姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________

--------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------

房小，壁橱多。（）

本题答案：错

本题解析：暂无解析

4、判断题

建筑物的经济折旧是建筑物因功能性落后所导致的价值贬损。（）

本题答案：错

本题解析：外部折旧也称为经济折旧，是指建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损。

5、判断题

如果在长期内没有自由竞争，商品本身不可以大量重复生产，价格就不会等于成本加平均利润。（）

本题答案：错

本题解析：暂无解析

6、判断题

建筑物的经济寿命早于或与土地使用期限一起结束的，应根据土地剩余使用期限确定收益期限。（）

本题答案：错

本题解析：非住宅建筑物的经济寿命早于土地使用期限而结束的，应按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧。

7、单项选择题

运用成本法估价，最直接要懂得（）。A.房地产市场状况

B.房地产价格构成

C.房地产的可比实例

D.房地产的社会关系

本题答案：B

本题解析：暂无解析

8、判断题

为便于投资利息的测算，销售费用应当区分为销售之前发生的费用与销售同时发生的费用。（）

本题答案：对

本题解析：为便于投资利息的测算，销售费用应当区分为销售之前发生的费用

与销售同时发生的费用。

9、单项选择题

重置价格在通常情况下比重建价格（）。A.要高

B.要高得多

C.要低

D.要低得多

本题答案：C

本题解析：暂无解析

10、单项选择题

某写字楼的土地取得成本8000万元，建设成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6％，销售利润率为16％。该写字楼的价值为（）万元。A.17087.20

B.18699.20

C.19666.40

D.20666.67

本题答案：D

本题解析：8000+6000+800+600+720+X*6%+X*16%=X

11、多项选择题

价格等于“成本加平均利润率”是在长时期内平均来看的，并且需要具备（）的条件。A.房地产开发成本等于平均利润

B.房地产开发成本大于平均利润

C.房地产开发成本小于平均利润

D.自由竞争

E.该种商品本身可以大量重复生产

本题答案：D, E

本题解析：暂无解析

12、判断题

求取房地的重新购建价格，可以采用类似于评估新建房地价格的成本法来求取。（）

本题答案：对

本题解析：暂无解析

13、多项选择题

下列关于重新购建价格的说法中，正确的有（）。A.重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出

B.重新购建价格是在价值时点的价格

C.重新购建价格是客观的价格

D.建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格

E.土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格

本题答案：B, C, D

本题解析：暂无解析

14、多项选择题

基本完好房的成新度可以是（）。A.五成

B.六成

C.七成

D.八成

E.九成

本题答案：B, C

本题解析：一般损坏房是五、四成，完好房是十、九、八成，基本完好房是七成和六成。

15、单项选择题

某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元／㎡，正常开发成本为1500元／㎡，管理费用为前两项的5％，投资利息占直接成本的5％，销售费用为100元／㎡，销售税费为300元/㎡，直接成本利润率为6％，则开发后地价为（）元／㎡。A.1840

B.2840

C.3000

D.3300

本题答案：D

本题解析：开发完成后的地价＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润＝（1000＋1500）×（1＋6％＋5%＋5%）＋100＋300＝3300（元／㎡）。

16、单项选择题

经济折旧又称外部性折旧，是指（）的各种不利因素所造成的其价值损失。

A.建筑物本身

B.建筑物本身以外的

C.建筑物的市场变化

D.建筑物的价格

本题答案：B

本题解析：暂无解析

17、单项选择题

某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120㎡，单位建筑面积的重置价格为800元／㎡，建筑物残值率6％，年折旧率2.2％，计算该建筑物的现值是（）元。A.76800

B.79104

C.80118

D.81562

本题答案：B

本题解析：d＝D／C，年折旧额D＝C×d＝120×800×2.2％＝2112（元）；折旧总额Et＝D×t＝2112×8＝16896（元）；建筑物现值V＝C－Et＝

120×800－16896＝79104（元）。

18、单项选择题

某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12％，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为（）万元。A.1838.00

B.1844.55

C.1845.87

D.1850.00

本题答案：B

本题解析：2000－150－0.8÷12％×[1－1÷（1＋12％）15]＝1844.55（万元）。

19、问答题

某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使权