房地产开发费用计算扣除

房地产开发费用计算扣除

根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（三）款规定，财务费用中的利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。具体理解如下：

1与据实扣除和限额扣除不同，采用开发费用（财务费用、管理费用、销售费用）在土地增值税中计算扣除的方法，对开发费用的实际发生额并无考量。即：当房地产开发项目实际发生的开发费用小于（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×10%时，在进行土地增值税清算时，仍可以按照（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×10%的金额进行扣除。

2据实扣除和计算扣除政策仅能择其一，不能同时适用。即：开发商既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用“利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内扣除”和“（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内扣除”这两种办法。

3计算扣除的方法是将开发费用打包处理的方法，不再区分财务费用、管理费用和销售费用，所以当财务费用中借款利率高于商业银行同类同期贷款利率时，理论上是可以扣除的。

案例分析

某房地产开发企业A于20X7年1月1日向信托公司取得借款1亿元，年利率为10%，借款期限为3年（可提供信托公司证明）。20X8年1月1日，该公司又向股东和员工借款共计4亿元，年利率为12%。20X8年12月项目开发并销售完毕，A公司依法办理土地增值税清算：营业成本12亿元（全部为房地产销售成本，其中含取得土地使用权支付金额2亿元、资本化利息0.68亿元），管理费用1000万元，销售费用2000万元，财务费用10万元。A公司选择采用开发费用计算扣除的方法进行土地增值税清算（已知两项借款，商业银行同类同期贷款利率均为8%）

分析：

①A公司会计核算时将借款利息资本化，在采用房地产开发费用计算扣除时，应将资本化利息从会计核算的营业成本中剔除。即：开发费用计算扣除依据为：120000-6800＝113200万元；

②A公司采用房地产开发费用计算扣除的方法时，房地产开发费用可以扣除的金额为113200×10%＝11320万元；

③A公司将资本化利息计入“开发费用——财务费用”后，实际发生的开发费用为1000+2000+10+6800＝9810万元<计算扣除金额；

④按照商业银行同类同期贷款利率计算，A公司若采用商业银行融资，其需要支付的利息为10000×8%×2+40000×8%＝4800万元；

结论：

因A公司选择采用开发费用计算扣除的方法，其借款利息不受商业银行同类同期贷款利率限制，同时该公司实际发生的开发费用少于计算扣除金额时，仍可按计算扣除金额进行扣除。所以A公司可予扣除的开发费用为11320万元。