地下车库的出售与出租的问题有哪些

对地下车库的权属问题，争议是很大的。实际中要区分情况，分别看待：

1、如果地下车库是合法建筑，在没有违反其他法律强制性规定的情况下，购房合同对此有约定的就依约定确权。

2、如果地下车库已算进公摊面积，则由分担这些公摊面积的业主所共有

3、没有列入公摊面积的，产权归开发商所有

4、但须对外开放，业主享有优先购买和租用权。

5、至于地上停车位是谁都不可以出售的

【业主】被用作人防工程的地下停车库是否可以被出售

【开发商】是出租使用权，不是出售

【人防办】人防工程不可买卖，但可以出租其使用权

根据相关法律规定，所有城市区的新建民用建筑，都要按规定修建战时可用于掩蔽人员和物资的防空地下室。现在大部分高层住宅小区内都建有人防工程，这类人防工程都不能进行产权登记，秉承“谁投资、谁使用，谁受益、谁管理”的原则，由人防工程的投资单位进行平时的使用、维护和管理。人防工程建设完成后，需要经过人防部门组织的验收并办理人防工程平时使用证，方可投入使用，但前提是不能破坏人防设施的防护功能。

地下车库的出售与出租的问题有哪些

(一)地下车库的建筑面积未分摊，开发商单独取得车库产权。

在此情况下，关于开发商对地下车库的处分问题，上海市房地局于今年初发布的《关于地下车库预售申请及许可证发放等有关问题的操作口径》一文作了明确规定：“商品房项目附属的地下车库应优先满足本地块范围内房地产权利人购买、租赁。取得预售许可证的地下车库，在预售期间仅可预售给本地块范围内的商品房预购人”。

由此可见，地下车库只能预售给本地块范围内的商品房预购人。对地下车库的出售，则仅规定优先满足本地块范围内的购买人，并未禁止出售给小区以外的购买人。似乎是在小区无人购买时，可以出售给小区以外的购买人。值得一提的是，在实践操作中，房地产交易中心(登记处)对车库产权不单独发产权证，而是在房屋产权证上作相应注记，所以小区外的业主购买车库后，会陷入无法办理甚至不予办理车库产权登记的窘境。基于此，笔者呼吁有关部门应尽早出台相应规定解决这一问题，使车库出售行为更规范，更具可操作性。

至于此种情形下，开发商是否可将车库向社会开放经营停车业务问题，从上述规定来看，似乎也未禁止。实践中，小区业主均对发展商将车库对外经营持否定态度，因为担心小区的安宁、安全会受到影响。笔者则认为，既然开发商拥有车库单独产权，即可对车库自由行使收益、处分权，房屋可对外出租，地下车库缘何不能对外开放呢?不过，确实存在一个物业公司如何管理的问题。

(二)地下车库作为共有部位，建筑面积已进行了分摊。

此种情况下，车库归该车库所在的整幢房屋的全体业主共有。因此，开发商显然无权向任何人(包括本小区内业主与小区外的其他人)出售车位，但物业公司可以就地下车库的车位提供停车服务。至于是否可向社会开放，笔者认为在小区业委会成立前(前期物业管理阶段)，首先应满足本小区业主的停车需求。在此前提下，本着充分利用资源的原则，缓解社会停车难应是值得提倡的。在业委会成立后，应由业委会按法定程序作出相关决定。无论是业委会成立前，还是后，停车费收入在扣除必要的车库管理成本后应纳入维修基金中，并专款专用。

(三)地下车库属“人防工程”

如地下车库属“人防工程”，则开发商不得出售车库的产权。根据“平战结合”的原则，在和平时期，开发商可出租车位提供停车服务。同时根据“谁投资、谁收益”原则，此种情形下的停车费收入应归投资人，即开发商所有。

能影响房屋及其附属设施的结构和功能。车库不是绝对必要的附属设施，没有地下车并不影响房屋具备基本的使用功能，一个业主对特定车位拥有所有权，也并不会影响其他业主停车。

2、权利归属安排有利于业主利益平衡和降低管理成本。地下车库的使用或一次购买车位或分期支付租金，不使用者则不需要为此支付任何费用，就是一种利益分配得当并且管理成本很低的做法。

3、法律技术上操作起来比较容易。地下车库可以运用划线标号的方式使其区别为独立的标的物，并且可以运用占有或登记的方法予以公示。综上，小区的地下车库是可以作为有独立所有权的房产买卖的。在小区的地下车库可以作为独立所有权标的物的情况下，如何认定其归属？具体应看开发商在销售房屋时是否将地下车库计入公摊。如果计入公摊，则地下车库的所有权应当归全体业主，如果没有计入，那么地下车库所有权应归开发商所有。

开发商可否强买强卖商品房住宅小区的地下车库？

地下车库究竟是归小区全体业主共有还是归开发商所有一直是个争论的热点问题，从而引发的诉讼纠纷案例在现实生活中也很多。近期北京市朝阳区*花园业主陈女士将小区开发商及物业公司告上法院，认为地下车库属于小区全体业主共有，因此讨要小区地下车库租金收益，朝阳区人民法院一审驳回程女士的诉讼请求。许多业主对此均不理解。

作为商品房业主曾经希望我国《物权法》能将这一问题明确化，但《物权法》出台后却让他们大失所望。《物权法》只明确了地表上公共空间的车位属于业主共有，地下车库（位）的归属却给开发商和业主留下一个可以约定的空间，即建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。从立法目的分析，并不禁止开发商以出售、附赠或者出租等方式处分地下车库（位）。开发商是否有权做出上述处分行为应根据地下车库的功能、投资等进行划分，不能一概而论。

一、国家享有小区地下空间的人防工程所有权，使用权归投资者所有。投资者出售人

防部分车库（位）使用权时，使用权人不享有车库（位）的产权。

商品住宅小区地下人防工程均属于结合地面民用建筑修建的防空地下室。在规划阶段，由人防管理部门根据住宅小区建设规模批准人防工程建筑面积，开发商必须按批准文件修建人防工程。人防工程属于国防资产，按《国防法》第37条的规定国防资产归国家所有，因此结建的人防工程所有权应归国家所有。关于人防工程的使用权，《人民防空工程平时开发利用管理办法》第3条规定，人民防空工程平时开发利用应当坚持有偿使用、用管结合的原则，平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。

那么谁是人防工程的实际投资者呢？现实中，小区业主很难查清购房款中是否包含人防工程的投资，因此业主主张对人防工程使用权时，因无法收集相关的证据，必然面临举证不能的后果。作为购房业主在接受开发商的确定的商品房单价后，只能通过公摊面积确定是否享有人防面积的共有权利，按照《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第9条规定，人防工程面积不计入公用建筑面积，因此也就基本否定了业主对人防工程的投资，人防工程的投资人便成为开发商了。事实上开发商是否单独对人防工程投资，因现行法律法规及行政监管规定的不完善，建设成本控制主体是开发商，因此人防工程投资对业主来说是个谜。

二、开发商在满足地下空间对环境、安全和设施运行、维护等方面的使用功能，并保

证出入口设计与地面建设相协调前提下，对非人防部分地下车库（位）建筑面积享有自主

决定权。开发商投资建设的车库（位）可以通过出售、附赠或者出租等方式处分。

建设部颁布的《城市地下空间开发利用管理规定》明确地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。同时《大连市规划建筑设计有关规定》也明确凡是居住建筑配建的地下(半地下)停车库，未超出按1辆车位／户(每车位按30平方米计)配置的地下(半地下)停车面积的部分，其建筑面积不参与该地块容积率计算，因此从政策上鼓励开发商建设地下车库（位）。