地下车库的出售与出租的问题有哪些
房地产企业车库车位地下停车场争议如何化解
房地产企业车库、车位、地下停车场、售楼部、样板房争议如何化解？一、地上/地下停车位基本规定:物权法第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要.业主买一赠一非业主，单独计税。
建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
（非道路）占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
如合同明确约定内容为所有权：如果在商品房买卖合同中约定：专门的停车位由开发商投资建设，处置收益归开发商所有.如果是出售所有权，按照转让不动产处理，需要计算营业税和预征土地增值税、企业所得税。
（人防工程只允许出租）二、开发商到底有没有权利对人防车位收取20年的租金？人防工程是开发商出资修建的，人防办可以和他签订协议，把平时的使用权给开发商来支配和处理，最长的使用期是20年。
我国《人民防空法》规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有，但国家可以在战时征用人防工程.”因此人防工程车位的投资人究竟是谁成了问题的关键.如果在建筑规划时,地下人防车位建设成本包含在总面积之中，业主实际上支付了人防工程的建造费用，则业主应当是所有权人。
小区里建的这个空间，这是利用业主的土地共有权利，由业主拿钱来建的，应该是人防办和开发商签订的合同是无效的。
应该有业主委员会的参与.资料显示：北京市从2009年开始，人防工程累计为社会提供了6.9万个停车位。
北京市民防局相关负责人接受媒体采访时曾表示：人防工程停车费要根据北京市物业管理有关规定来定价,不能随意在费用上拔高。
北京华展公寓业主，将开发商—-北京北辰创新高科技有限公司(下称北辰创新)告上了法院.北京的紫金长安家园、永泰园、玉阜嘉园等小区也存在类似的问题。
实践判例：天津赵某认为,地下车库应当为全体业主共有，开发商无权出售车位，由此提起诉讼要求开发商为自己提供车位。
法院经审理认为,依据物权法，地下车库的归属应由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定。
关于地下车库的法律问题 2
关于地下车库的归属权问题
随着汽车成为人们日常生活的必需品，人们对地下车库的需求与日俱增，由于相关法律法规的缺失，有关地下车库的归属权问题也成为大家关注和争论的热点。
对于地下车库的归属权问题，要分两种不同情况：有产权证的和无产权证的。
（一）有产权证的
若开发商在规划报建时，已明确建地下车库，且在此后办理了相应车库产权证的，则地下车库当然属于开发商所有，开发商可以出售或出租给业主。
（二）无产权证的
若开发商未规则建设地下车库，则当然无法办理地下车库产权证。
此时的地下车库归属权问题也应分为两种不同情况：
（1）人防工程
根据国家政策，开发商在建设商品房时，应当依法依规建设人防工程，通常人防工程建在待建商品房的地表下，从而出现了开发商利用人防工程自行规划为地下车库，再出售或出租给业主的情况。
此时，车库的归属权问题，应如何判断呢？我认为此时的车库应属开发商所有，因为根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。
”因此按人防工程要求建设的地下车库，其所有权归开发商，开发商当然可以出租车库（因无产权证而不可出售）。
（2）非人防工程
在现实中还存在着大量既非规划建造（无产权证）又非人防工程的地下车库，对这类地下车库应根据其面积是否已公摊给业主来加以评判。
如果地下车库已作为公摊面积被业主予以分摊，则地下车库的产权应属于所有业主共有，因为此时的地下车库虽系开发商所建造，但因分摊而被业主所购买，因而应归全体业主所有。
如果地下车库未作为公摊面积被业主予以分摊，按照民法所确定的“谁投资谁收益”的原则，当然属开发商所有。
房地产车位销售百问百答
名都车位百问1、车位售价多少？有什么优惠？付款方式？答：咱们小区周边新城区，建业十八城13万，常绿林溪美地13万，银基一次性车位12万，价格是集团总部根据周边市场价格定的，咱们小区价格应该也差不多，确定后第一时间给您说,付款方式为一次性。
2、地下车库分为几层？答：高端社区都是采用人车分流方式的。
恒大名都社区采用人车分流，地上行车对老人和小孩也会带来一定的安全隐患，而且会产生污染与噪音。
我们的地下车库位于地下负一层，行车方便。
既能够让小区业主的日常生活需求得到满足，又不影响小区的居家环境。
3、车位何时开盘，开盘方式是什么？答：我们本次的车位销售等价格出来后开始认筹，认筹后我们会安排两次开盘，您最好早点下手，抢占先机，本月我们推出一期最后一批次的最后100个车位，下个月我们推出名都二期车位（二期位置在7-10#楼栋和11-14#楼中间）。
4、整个项目地下停车场是否相通？答：地下停车场整体可以连通。
规划了3个车库出入口，充分保证您停车的便利性。
5、小区内有几个车库出入口？位置在哪里？答：规划了3个车库出入口，分别于1#和2#之间、7#和5#之间、10#和6#之间、各设置一个车库出入口。
6、是否有产权，使用年限多久？答：根据平顶山市政相关部门规定，平顶山市所有车位都没有产权，只有使用权，使用权年限与房屋产权年限同期。
7、同一个业主可以购买多个车位吗？答：可以，这也是为什么我们及时通知的原因，一个筹号只能购买一个车位，如果您家里有2到3辆车的话要多认几个号。
现在交通越来越便利，家家户户都离不开汽车，而我们项目的车位配比不是很高，所以我们的车位只出售给恒大业主，尽量满足停车需求，但是现在很多家里拥有多辆汽车，不论现在家里有几辆车，都需要购买车位，而且需要在我们开盘的时候购买，后期想买的时候发现却是买不到了。
8、地下车库是否与住宅电梯直接相通？答：是，为了方便客户停车回家，我们地下车库全面连通，可由地下乘坐电梯直达楼上。
地下车库的出售与出租问题
You don't have that many viewers, don't be so tired.悉心整理助您一臂（页眉可删）地下车库的出售与出租问题地下车库的建筑面积未分摊，开发商单独取得车库产权。
在此情况下，关于开发商对地下车库的处分问题，商品房项目附属的地下车库应优先满足本地块范围内房地产权利人购买、租赁。
取得预售许可证的地下车库，在预售期间仅可预售给本地块范围内的商品房预购人。
如今，很多小区都有地下车库，但随着私家车的增加，很多地下车库供不应求。
于是，生活中围绕地下车库的出售与出租的纠纷层出不穷。
究竟地下车库的出售与出租纠纷该如何解决呢？下面就让为您简单介绍一下。
地下车库的出售与出租的问题有哪些(一)地下车库的建筑面积未分摊，开发商单独取得车库产权。
在此情况下，关于开发商对地下车库的处分问题，上海市房地局于今年初发布的《关于地下车库预售申请及许可证发放等有关问题的操作口径》一文作了明确规定：“商品房项目附属的地下车库应优先满足本地块范围内房地产权利人购买、租赁。
取得预售许可证的地下车库，在预售期间仅可预售给本地块范围内的商品房预购人”。
由此可见，地下车库只能预售给本地块范围内的商品房预购人。
对地下车库的出售，则仅规定优先满足本地块范围内的购买人，并未禁止出售给小区以外的购买人。
似乎是在小区无人购买时，可以出售给小区以外的购买人。
值得一提的是，在实践操作中，房地产交易中心(登记处)对车库产权不单独发产权证，而是在房屋产权证上作相应注记，所以小区外的业主购买车库后，会陷入无法办理甚至不予办理车库产权登记的窘境。
基于此，笔者呼吁有关部门应尽早出台相应规定解决这一问题，使车库出售行为更规范，更具可操作性。
至于此种情形下，开发商是否可将车库向社会开放经营停车业务问题，从上述规定来看，似乎也未禁止。
实践中，小区业主均对发展商将车库对外经营持否定态度，因为担心小区的安宁、安全会受到影响。
地下车位有没有所有权以及地下车位有权出售吗
地下车位有没有所有权以及地下车位有权出售吗地下停车位有吗?1、法律分析：通常情况下，停车位是不带产权的，车位一般可以分为以下几种情况：如果购房时地下车位面积已经列入公摊面积被分摊，这类地下车位办不了产权证，属于全体小区业主所有，开发商无权销售，更无权转让。
2、经有权机构批准建设的地下停车位，可以根据土地用途和合同约定办理不动产权证，属于商住性质办理地下停车位产权，需由开发主体申请办理房产总登记后才可办理一手分户登记，使用年限根据所在土地产权用途确定。
3、法律分析：车位没有产权。
一般停车位产权年限为40年。
使用年限是根据不同的土地性质来决定。
在一般情形下，车位并没有产权证。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
4、地下停车位可以办理产权证。
根据相关规定，地下停车位一律实行有偿、有限期使用。
住宅用地的地下停车位和房产一样，一般不超过70年，商业、旅游、娱乐用地不超过40年，任何单位和个人不得擅自改变人防工程的使用用途。
有，地下车位一般都是有产权的，地下停车库如果不是人防工程改建，同时又不计入小区公摊面积，一般都能办理产权证。
如果地下车库是开发商自己掏钱建设的，他就有权进行出售或出租。
地下车位有产权，但有的没有产权。
有产权的车位产权年限为70年，无产权车位的使用年限为20年。
有产权的车位可交易产权，确立产权人对车位的所有权，使用权、继承权等，也可依法转让、出租、抵押及以其他方式进行处分。
并不是地下车位都没有产权，没有产权的地下车位都是人防车位，产权归人防办所有只对外提供使用权，所以对于一般居民来说就会被理解成没有产权。
地下室车位是归开发商所有还是业主1、此时开发商并不是业主，地下车位的所有权归全体业主共有。
开发商无权决定地下车位如何使用。
2、那么就归开发商所有，意味着开发商有权出售；②若是停车场算入公摊，就属于小区业主所有，小区业主可以使用；③若是停车场由人防工程改建，则属于国家，不得出售。
小区车位如何进行出租或出售
小区车位如何进行出租或出售
一、明确车位产权
在考虑出租或出售小区车位之前，首先需要明确自己的车位产权。
检查车位的购买合同、产权证等相关文件，确保自己拥有车位的合法产权，包括产权年限、产权性质等方面。
二、确定出售或出租方式
根据个人情况和市场行情，确定是出售还是出租车位。
如果自己有长期稳定的收入来源，且不需要资金流转，可以考虑长期出租；如果需要快速回笼资金，或者需要更稳定的投资回报，可以考虑出售。
三、确定价格
在确定车位价格时，需要考虑市场行情、车位位置、面积、配套设施等多个因素。
可以通过市场调研、咨询专业人士等方式，了解同类型车位的售价和租金水平，从而确定合理的价格。
四、签订合同
在签订合同之前，需要仔细阅读合同条款，确保合同内容明确、合法、规范。
合同中应包括双方基本信息、车位具体情况、交易方式、价格及支付方式、交付时间及标准等内容。
同时，要注意合同中是否存在霸王条款、不公平条款等。
五、交付车位
在交付车位时，需要确保车位干净整洁，设施完备。
如果需要进行维修或更新设施等，应及时处理。
同时，要确保交付时与承租人或购买人进行现场确认，避免后续纠纷。
六、后续管理
在车位出租或出售之后，需要进行后续管理。
包括定期巡查、维修保养、处理投诉等方面。
同时，需要注意与承租人或购买人保持良好的沟通，及时了解他们的需求和反馈，以提高客户满意度。
审理开发商出售小区地下车库(车位)案件的几个疑难问题
定 京城 公 司应在 ２０ ０ ５年 １ ２月 ３ １日前 将 经验 收
合格 的 商品房 交付 杜某 使用 。 京城 公 司 向杜 某 后 出具 不 动产 销售 通用 发 票 ， 包含 房款 及 地 下车 位 价 款 。经 查 ， 所购 地 下车 位位 于 该楼 地 下人 防 工
程 范 围 内。２ ０ ０ ６年 １月 ９日， 杜某 在 公 司提供 的
京 城 公 司 无权 出卖 ， 因此 ， 认 定双 方 签 订 的购 应
买 相关 设施 协议 无 效 。 二 审法 院经 审理 认 为 ， 争地 下 车位 虽 系 人 诉 防工程 ， 根据 《 但 中华人 民共和 国人 民防空法》（ 以
下简称 《 防空 法》 相 关 规 定 ， 民 防空 工 程 平 时 ） 人
、
问题 的提 出
案 例一 ：
２０ ０ ５年 ４月 ，杜 某 与 京 城 公 司签 订 预 售 商 品房买 卖合 同。 同 日， 双方 还 签订 了购 买相 关设 施协 议 ， 定杜 某 可购 小 区 内地下 车 位一 个 。约 约
由投 资 者使 用 管理 ， 益 归投 资者 所 有 。京 城 公 收 司 是 诉 争人 防工 程 的投 资 者 ，有 投 资 收益 的权
宣丝ｆ鎏堡 ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ！ ！
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审理开发商出售小区地下车库 （ 车位） 案件的几个疑难问题
王忠 北京 市房 地产法 学 会常 务理 事 侯 琛 娟 北 京市 人 民检 察 院第 一 分院
《 权 法》 ７ 物 第 ４条规 定 了住 宅 小 区 车位 、 车 库 的归 属及 利用 规 则 。但 是 ， 物权 法》 《 的实施 并 没有起 到 完全 定分 止争 的 效果 。 理论 界 有关 小区 地 下车 库 （ 车位 ） 其 是 结 建 人 防 工程 归属 的争 尤 议一 直存 在 ， 法 实践 上也 存在 着 裁判 各 异 的案 司 例 。本文 试 以两 个 小区 地下 车库 、 车位 的真 实 案 例 为研 究对象 ， 此 问题 进 行探 讨 ， 对 以期对 《 权 物
小区车位“只售不租”合法吗？专家：《民法典》规定“应当首先满足业主的需要”
小区车位“只售不租”合法吗？专家：《民法典》规定“应当首先满足业主的需要”展开全文地下车库车位“只售不租”，租赁车主将一律被“踢走”，这桩车位售卖纠纷发生在松江区荣乐西路758弄新理想花园小区。
今年3月起，新理想花园地下车位的产权方宣布，称在租赁到期后，不再向小区业主提供车位租赁。
公告一发布，引得许多业主抱怨连连，“这不是在强买强卖吗？”那么有关产权单位对小区车位“只售不租”究竟合法吗？业主们能否继续租赁地下车位？记者就此展开调查。
182个车位“只售不租”业主陈女士表示，小区21号和100号地下车库的产权方是上海佳管物业管理有限公司，4月中旬，佳管物业委托了第三方公司销售车位。
陈女士说，现在地下车库车位变成了“只售不租”，地面车位又几乎饱和，停车难问题凸显，这样的做法完全在“逼迫”业主购买车位，令人难以接受。
网上公开信息显示，新理想花园的开发商名为上海天圆方房地产开发有限公司，上海佳管物业有限公司100%控股这家开发商。
通俗点说，两家公司实际上算是“一家人”。
近日，记者以业主身份致电地下车库销售方。
一位销售人员回答，新理想花园的产权车位售卖价在12万元左右，产权70年，现在已经启动销售。
对方还说，业主如有质疑，可以到销售点查看车位产权证等相关资料。
记者又联系到服务小区的上海翔禧物业管理有限公司。
翔禧物业相关负责人说明，佳管物业的确是小区地下车库的产权单位，此次共售卖182个停车位。
但对于业主不满的“只售不租”，小区物业方认为，产权单位有权售卖自己名下的车位，所以无从指责。
图说：地下车库产权单位为“佳管物业” 居民供图应当首先满足业主需要北京市京大(上海)律师事务所律师程治国告诉记者，上海佳管物业管理有限公司作为所有权人，有权以出售、附赠或者出租方式处分车位，但宣布不再对业主租赁车位很可能将承担法律责任。
他指出，根据《中华人民共和国民法典》第二百七十六条，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
地下车库(位)流转的法律问题
地下车库（位）流转的法律问题作者：陈安琪来源：《中国房地产》2012年第08期《物权法》颁布以来，关于地下车库（位）的权利归属和流转抵押的争议就持续存在，实践中问题也层出不穷。
一个主要的原因是，《物权法》第74条过于简单和概括，缺乏可操作性。
因此，对《物权法》第74条进行规范的解释，对于今后实践中解决地下车库（位）的流转问题将大有助益。
一、地下车库（位）的法律性质与归属（一）地下车库（位）的法律性质实践中，小区车库、车位主要有如下几种类型：1.地面车位，即《物权法》第74条第3款所规定的“占用小区共有道路或其他场地用于停放汽车的车位”，一般是直接设置于地面、以划线分割方式标明，属于业主共有；2.首层架空层停车位和屋顶平台车位，这些车位依附于楼房形成，或者将楼房的首层以墙、柱等架空，或者将屋顶平台直接进行改造并利用升降梯作业。
由于首层架空层和屋顶平台均不计入建筑面积，这些车库的权属依附于计算容积率的住宅单元，理应由全体业主共有；3.独立车库，即在高档住宅小区内独立建造的四周以墙壁和库门与外界空间隔离的具有专用性的停车位，属于相应业主专有；4.地下车库中划分的车位，即利用小区地下空间建造的停车位，内部以划线分割方式标明。
地下车库又分为利用人防工程进行改造而成的车位、车库以及在建设用地规划许可证中载明的、以地下车库报批的车库两种。
本文所讨论的地下车库（位）仅指后者，即规划用于停放汽车的地下车库、车位。
关于地下车库（位）的法律性质，理论上存在建筑物区分所有权专有部分、小区附属设施、建筑的添附物及从物等几种不同的看法。
对于这几种认识，笔者的观点是：首先，在我国的立法背景下1，地下车库明显不具有构造上的独立性，不可能构成建筑物专有部分；其次，添附指的是不同所有权主体的物相结合而不可分离，而房屋与车库并非分属不同物权人而结合、不可分离的情形，而且学界对不动产与不动产的添附是否可能尚存争议；最后，从物指的是并非主物的成分，时常辅助主物的效用，而与主物同属一人的物。
关于地下车库的产权归属问题
关于地下车库的产权归属问题民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权。
开发商在立项设计时就将其作为小区配套设施，该类车库所有权属于全体业主共有，只能仅限用于对小区业主出租，而不能出售。
车库作为房屋配套设施而建设的，承租人在购买公房时也未进行分摊，其所有人还是属于原来的出资建造人。
现实生活中，关于地下车库的产权归属有一些争议，地下车库的产权归属没有一定定论。
那么地下车库的产权到底归属于谁?相信这是大家都很关心的问题。
法律中对地下车库产权归属作了一些规定，下面结合建筑物区分所有权制度来分析地下车库的产权归属问题。
目前而言，地下车库分为三类：一是按建设用地规划许可证载明的规划用途建造的车库，二是由开发商利用建筑物的地下空间改造而成的车库，三是利用人防工程改造的车库。
第一种情形下，地下车库单独由开放商投资建造，其享有所有权;第三种情形下，依据《中华人民共和国人民防空法》规定，人防工程遵循“谁投资、谁使用、谁收益”原则，开发商经过有关部门审核将人防工程建成地下车库，它只享有使用权，国家享有所有权。
实践中，争议最大的是第二种情形，开发商开发楼盘向购房者出售，车库是否附随房屋一同转让的问题，特别是双方在房屋买卖合同中无约定或没有明确约定的，业主、开发商各执一词，分别主张所有权，出现率车库产权不清的复杂情况。
结合建筑物区分所有权制度分析地下车库的产权归属。
建筑物区分所有权，系指根据使用功能，将一栋建筑物从结构上区分为由各个所有人独立使用的专用部分和由多个所有人共同使用的共用部分。
假设地下车库是建筑物区分所有权的专有部分，形成专有权，其权利归属于区分所有权人;假设地下车库是建筑物区分所有权的共有部分，形成共有权或依据约定数个区分所有人享有的排他性、独占性的专有使用权。
地下车库属于专有部分，则再进一步区分是开放商还是业主享有所有权;地下车库属于共有部分，则断定业主对地下车库享有排他性的权利，开发商不是所有权者。
民法典小区地下停车位出售合法吗
民法典⼩区地下停车位出售合法吗买上⼀套房是很多⼈奋⽃N年的⾟勤结果，房拿到后，车位问题也随之⽽来，有的⼩区停车位只租不卖，有的⾼价叫卖。
那么随意被开发商和物业租售的⼩区地下停车位到底合不合法?接下来由店铺的⼩编为⼤家整理了⼀些关于⼩区地下停车位出售合法吗等相关知识，欢迎⼤家阅读!民法典⼩区地下停车位出售合法吗1、根据我国《民法典》（2021.1.1⽣效）规定，建筑区划内，规划⽤于停放汽车的车位、车库应当⾸先满⾜业主需要。
建筑区划内，规划⽤于停放汽车的车位、车库的归属，由当事⼈通过出售、附赠或出租等⽅式约定。
2、因此，建筑区划内规划⽤于停放汽车的车位、车库⽤来买卖是没问题的，关键是看合同对车位如何约定。
当初购房合同上写的“按1∶1.8的⽐例分配车位”是有偿的还是⽆偿的，要依合同的具体情况解释。
3、⾄于具体价格，原则上应当由双⽅当事⼈协商来确定。
开发商应当依据诚信原则，以市场价为依据。
有产权证的地下车位能买卖。
⾸先要看开发商是否有权销售车位给你，以下情况车位属全体业主所有，开发商⽆权出售(即你⽆地下车位产权)(1)开发商在计算公摊⾯积时已把地下车库建筑⾯积计算在内;(2)把建造地下车库的成本核算在住宅开发成本内;(3)⼩区在规划时已经明确车库作为公共配套设施的功能。
(此条⼗分重要!)否则业主最后拿到⼿的只是⼀纸合同，⽽不是产权证。
(有的开发商在签车位合同的时候会申明车位不能买卖。
他们不会与业主签买卖合同，只签租赁合同。
可是，他们在合同中并不向消费者声明“租赁期限超过20年后将不受法律保护”。
)如停车位经登记并取得产权证书，则可依法转让、出租、抵押及以其他⽅式进⾏处分。
⼩区车位⼤体上有三种，有产权车位，⼈防车位，⽆产权车位。
第⼀种最简单，产权在谁名下就是谁的。
第⼆种最常见，产权属于政府，但是开发商可以对其进⾏经营管理(法律规定谁投资谁管理使⽤，但是开发商投资还是业主投资有争议)。
根据《中华⼈民共和国⼈民防空法》第五条规定：“⼈民防空⼯程平时由投资者使⽤管理，收益归投资者所有。
浅析住宅小区地下车库的法律归属问题
浅析住宅小区地下车库的法律归属问题xxxx律师事务所文/xxxx律师近年来，房地产开发公司、物业管理公司和业主之间，对于有关地下车库停车位的买卖、租赁、使用、收费问题上纠纷不断。
学者、专家、法律人士对此亦各执己见。
而长期以来，由于我国物权立法的缺位，社会忽视对公民私有财产的保护，对于住宅小区地下车库的产权归属问题在法律规定上也比较模糊，通过笔者对相关法律的研究和具体实务的操作，谨以此文对住宅小区地下车库的产权归属问题谈几点看法。
首先，建筑物是否具有独立性，是讨论住宅小区地下车库的产权归属问题的前提。
而什么是判断建筑物独立性的标准？这固然应以交易观念为准，而实务上对此则另以是否具有“独立之经济上目的”、“独立为交易及使用之客体”、“构造上及使用上之独立性”等等作为判断标准。
再说“建筑物区分所有权”。
建筑物区分所有权是当代民法一项重要的不动产物权形式，其涵义是指不特定多数的所有人共同拥有一栋建筑的不同部分时，各个所有人对其在构造上和使用上具有独立性的建筑物部分（专有部分）所享有的所有权和对全体或部分所有人共同使用的建筑部分（共有部分）所享有的共有权，以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的社员权（成员权）的总称。
而对于住宅小区地下车库如何区分所有权，理论上存在许多不同的认识。
一、有关地下车库的产权归属问题存在不同的认识。
地下车库是对地下空间资源的利用，和地表上某独立单元房间是对地上空间资源利用一样，都具有使用面积和建筑面积，在建造时都需要额外投资。
地下车库是相对独立的建筑物，它是一种特定的、独立的物，不能以其它物代替，而且在空间上能够个别地、单独地存在。
因此，虽然确定地下车库的所有权的归属尚无法律明文规定，但它具有专有使用权是不容置疑的。
目前关于地下车库的归属问题存在以下不同的看法。
第一种观点认为，住宅小区地下车库的产权由开发商与购房者在房地产买卖合同中约定，确定其产权归属，没有约定或约定不明时，推定其产权属于购房者共有。
住宅小区地下车库(位)的所有权与使用权归属探究
住宅小区地下车库（位）的所有权与使用权归属探究青岛市房地产交易中心韩松江摘要商品房住宅小区的地下车库的归属，是业主与开发商的一大矛盾焦点，也是物权法讨论的热点问题,本论文依据物权法的理论对住宅小区地下车库(位)的所有权与使用权归属做了深入的分析，得出了自己的观点。
关键字所有权使用权配套设施房地一致物权一、问题的提出商品房住宅小区地下车库（位）的产权归属问题，历来是业主与开发商之间的一大矛盾焦点。
而将小区地下车库(位）单独出售，则是开发商普遍的做法。
现《物权法》已由第十届全国人大第五次会议通过，《物权法》对住宅小区内的地下车库（位)做出了相关的规定。
但由于理解的偏差，对住宅小区内地下车库（位）的权益之争还没有结束，对于住宅小区内地下车库（位）的归属问题，仍然需要我们理性地思考和研究.二、车库的几种类型根据车库的建筑构造与主体建筑物有无联系分,可分为利用主体建筑物的地下室兴建的车库，利用人防工程修建的地下车库和独立修建的地下车库三种。
根据地下车库空间利用形式分,一种是由数个地下开敞的车位组成的统一的大空间；第二种是由封闭的独立使用空间形成的单一家庭小车库。
三、住宅小区内地下车库的所有权1.住宅小区内的地下车库是否具备物权法上不动产所有权之物的自然属性？地下车库是对地下空间资源的利用.和地表上独立建筑物对地上空间资源利用一样，具有使用面积和建筑面积。
无论是利用主体建筑地下室修建的地下车库还是单独修建的地下车库，都是相对独立的建筑物。
它是一种特定的、独立的物，不能以其它物代替，在空间上和使用功能上能够单独地存在。
因此从自然属性上讲地下车库具有作为不动产所有权客体的物的特性。
地下车库的车位由于其缺乏独立的顶盖和永固性的围护结构，无法将其与其他空间区别开来，其使用功能的实现也需借助其他空间才能完成，因此其不具有独立的物的自然属性.2。
住宅小区内的地下车库是否具备不动产所有权登记的法律条件？毫无疑问，住宅小区内的地下车库是依法建设的。
住宅小区地下车库车位权属争议及租售问题
住宅小区地下车库车位权属争议及租售问题一、关于住宅小区地下车库车位的权属争议民用住宅小区地下车库、车位权属之争及其租售问题，在《物权法》颁布前，就是一个社会公众特别是相关利益群体长期争论不休的热点问题。
《物权法》颁布后，对该问题的争论不仅没有停止，甚至连《物权法》也被部分群众和学者戴上“产权规定不明晰”、“相关法律法规缺位”等帽子。
如果今后该问题仍不能得到正确认识，那么随着我国城市化进程的加快，普通百姓收入水平的不断提髙，私家车数量的激增，不仅车库、车位供不应求现象会更加突出，而且关于民用住宅小区地下车库、车位权属及其租售问题的争议，也会愈演愈烈，乃至严重影响社会安定。
所谓人防车库，是指在民用住宅小区内结合人防工程修建的地下车库，平时是车库，战时依我国《人民防空法》（下称《人防法》）的规定是“可用于防空的地下室”。
目前，车库、车位所有权纠纷最多且媒体报导争议成讼的，就是这种形式的车库及其库内的车位。
针对该问题的争论，大致可以归纳为以下几种观点：民用住宅小区人防车库、车位所有权应当归国家所有；民用住宅小区人防车库、车位所有权应当归本小区全体业主所有；民用住宅小区人防车库、车位所有权应当归本小区开发商所有；政府应对业主所购车位颁发产权证书，以确保业主利益不受侵犯。
前三个问题实质为一个，就是民用住宅小区人防车库、车位所有权应当归谁所有的问题。
持民用住宅小区人防车库（必然含车位）所有权应当归国家所有观点的群体，主要是参与争议和诉讼的地方政府中主管人防工程的行政机关和部分法律、法学界人士。
从媒体报道相关案件其诉讼理由和发表文章看，主要主张是：1.民用住宅小区人防工程是归国家监管的重要的战备设施；2.国家对民用住宅小区人防工程的建设、征地等给予了政策允许范围内的优惠和适当的税收减免，这种优惠和减免的费用应当算是国家对民用住宅小区人防工程的投资。
从互联网上可以查到的诉讼结果看，未见人民法院支持此类主张，判决理由是国家不是民用住宅小区人防车库的直接投资人；所诉政策优惠和税收减免，只能算是间接投资或国家对民间投资人防工程的鼓励。
小区地下车库归谁有该谁管
⼩区地下车库归谁有该谁管近年来，各类物业纠纷层出不穷。
《物权法》确⽴建筑物区分所有权概念后，地下车库既可为建设单位“专有”，也可由全体业主“共有”，相关问题进⼀步复杂化，有关地下车库的物业纠纷不断发⽣，或关于权属或关于收益。
[案例]某⼩区依法成⽴业委会后，签下新物业，炒掉⽼物业。
新⽼物业交接过程中摩擦不断，其中重要⼀点为：⽼物业拒绝移交⼩区地下车库。
⽼物业认为，该地下车库属于开发商所有，⽽⾮⼩区业主共有，且其依据合同约定取得了对该地下车库的经营管理权，故⼩区业主没有权利要求其交出地下车库。
业委会遂诉⾄法院。
法院经两审终审依法判令⽼物业将地下车库移交业委会进⾏管理，同时强调，在移交物业管理权后，并不影响其基于开发商的委托就尚⼩区地下车库能由开发商专有吗未出售的车位进⾏出租、经营的权利。
依据《物权法》，⼩区内可划分为专有区域和共有区域，但《物权法》仅对业主专有区域进⾏了特别表述，对车位、车库的归属问题表述不明确，尤其是归属界定不清晰，导致理解差异。
好在最⾼⼈民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应⽤法律若⼲问题的解释》中，对⼩区内房屋、车位、摊位等特定空间的权属界定做出了统⼀解释，即只要符合三个条件，房屋、车位和摊位等特定区域便可成为“专有部分”：⼀是要有构造上的独⽴性，能够明确区分；⼆是要具有利⽤上的独⽴性，可以排他使⽤；三是要能够登记成为特定业主所有权的客体。
由此看来，地下车库，只要能够符合以上三点，即可为开发商“专有”。
那么，⼩区地⾯车库、车位的权属问题⼜如何呢根据实际⽣活情况，地⾯车位、车库主要有以下⼏种表现形式：⼀是在⼩区道路旁或者相邻两幢楼之间，⽤⾦属护栏或在地上划上⼏条线，隔离出空地⽤于停车，并编上号码以⽰区分的路边划线停车位；⼆是在⼩区内的空地上开辟的专供停车使⽤的停车场所，不依附于⼩区道路⽽存在，可独⽴加以利⽤，如地⾯停车场、地⾯车库；三是将建筑物地⾯⼀层架空⽽设置的停车位。
小区内地下车库的所有权与使用归属是怎么规定的
小区内地下车库的所有权与使用归属是怎么规定的在很多小区内，停车位都是比较稀缺的。
很多业主也会为了停车位而产生纠纷。
那么，小区内地下车库的所有权与使用归属是怎么规定的？业主怎么才能取得地下停车位的归属呢？一、问题的提出开发商历来将住宅小区的地下车库单独出售，但购买者很少有领导产权证的，多年来，人们很少对此进行追问。
今年11月12日南京鼓楼区法院的一纸判决牵动了商品房买卖双方的神经。
现将该案例简述如下：星汉城市花园是南京一个高档住宅小区，开发商于1998年9月申报该项目时，南京市规划局以《建筑工程规划设计要点通知书》要求，其规划建筑应按机动车0.2车位/户，非机动车2车位/户配建停车库。
小区建成后，3幢楼下建有连片整体地下车库，共有59个机动车泊位。
2001年7月南京市国土资源局在发给开发商的国有土地使用权证上明确记载："使用权面积"和"其中分摊面积"都是7697.6平方米。
开发商在销售时曾承诺：小区配建地下车库供业主停车。
但业主们入住后却发现只有购买车位才能取得停车权。
开发商以至少8万元的单价卖掉了其中的37个，其余车位则被小区物管公司以每月250元的租金租了出去。
为此，业主将开发商诉之法院，要求开发商将地下车库交还全体业主。
开发商则坚持认为其对地下车库拥有产权。
2003年11月，法院开庭审理后认为，根据规范设计要求，车库应交付建筑物的所有人共同使用。
同时，根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，星汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权即为该小区业主享有，因此，开发商不再享有该土地上建筑物的所有权和支配权。
其次，根据《江苏省商品房价格管理规定》，附属公共配套设施费是商品房成本的构成部分，未经物价部门批准，任何单位和个人不得擅自增加或变更。
由于被告并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此，车库作为公共配套设施所发生的费用已经计入商品房成本的事实应予认定，被告再行销售的行为有违诚实信用原则。
地下车库的产权问题
车库（位）权属情况比较复杂，既有可以销售的车位又有不可以销售的：一．车库（位）是否可销售的唯一标准是能否办理产权证（或有无预售许可证）。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条规定“未依法登记领取权属证书的不得转让”，因此若不能办理产权，车库（位）买卖合同是不受法律保护的――买到手的也只是一张白纸。
《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过二十年。
超过二十年的，超过部分无效。
”消费者租赁车库（位）（就是所谓的销售使用权），最长期限也只有20年，凡是销售使用权超过20年并且不向消费者声明20年后不受法律保护的，都是欺诈行为。
二．几乎每个小区都有属于全体业主的共有车位（库），目前主要分为以下几种情况：1．敞开式的地上车位——属于全体业主主要通过划线确定每个车位的具体位置，由于小区的土地使用权归全体业主，因此开发商无权出售敞开式地上车位。
如根据《北京市居住小区机动车停车管理办法》第七条：“凡利用业主共用场地施划的停车位，任何单位和个人不得出售。
”这类车位可以由业主大会授权业委会委托物业租给业主使用，扣除必要费用后归入小区维修资金。
2．三面有护围的地上车库（位）——可办产权，可销售若开发商在当初规划时，明确了这类车库（位）有独立的用地面积和建筑面积，则开发商有权出售。
如根据<<北京巿关于室内机动车停车位销售、测绘、产权登记的有关通知>>，产权证可以单独核发也可以和购买商品房合同合并核发房屋所有权证。
3．地下车位（库）建筑面积未分摊——可办产权可销售，但是无约定的话就属于全体业主如果地下车位（库）建筑面积未分摊，且开发商单独取得车库产权的（不能办产权的当然还是禁止销售属于全体业主的），则开发商可以对购房人出售产权，但地下车库只能预售给本小区范围内的商品房预购人。
如按照《北京市城市房屋管理办法》第十三条规定：“按照国家和本市规定可以单独转让的地下停车库等附属建筑物、构筑物不随同转让的，应当在房地产转让合同中载明；没有载明的，视为一并转让。
法律专家解答有关小区停车位归属权的问题
法律专家解答有关小区停车位归属权的问题来源：中国消费者报责任编辑：迟焕霞近年来，因停车位问题，业主与小区物业服务企业之间发生纠纷的情况越来越多。
在《物权法》及新修订的《物业管理条例》10月1日实施后，不少人对于小区停车位的相关问题仍旧认识模糊，各地出现了不少与此相关的司法诉讼。
《物权法》是如何界定小区停车位权属的，实际生活中如何适用相关条款；《物权法》对地面停车位权属的界定，是否有利于明确停车收益的归属；在小区停车出现纠纷，业主能否要求赔偿，业主与物业服务企业在签订停车合同过程中要注意哪些方面问题……结合以上问题，本报组织了这组报道，请有关专家对小区停车位的相关问题做一次梳理，以使消费者在维权时更加心中有数。
因停车位问题，业主与小区物业服务企业之间的纠纷时有发生，《物权法》和新修订的《物业管理条例》实施后，大多业主都对此寄予希望。
现实生活中，不少人依然对小区停车位的相关法律问题弄不明白，为了使消费者在维权时心中有数，记者采访了北京市天元律师事务所专职律师朱晓东和对外经济贸易大学法学院副教授徐海燕，请他们就小区停车位的一些问题进行解答。
小区停车位该归谁■提示：要识别小区内停车位是靠约定还是靠法律确定的，首先应了解小区规划中哪些地点设置了停车位，然后看购房合同或停车位租售合同来确定归属朱晓东认为，《物权法》规定了两种确定停车位权属的方式，即：根据约定确定和根据法律确定。
根据约定确定，《物权法》第74条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。
根据法律确定，《物权法》第74条规定，“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。
因此，业主要识别小区内停车位是靠约定还是靠法律确定的，首先应该了解小区规划中哪些地点设置了停车位，然后针对这些停车位，看自己与开发商之间的售房合同或者关于车位租售合同来确定其归属。
如果小区规划中没有设置停车位，后来设置了停车位，而且是在小区业主共有的场地或道路上设置的，其权属应归业主共有，即使开发商或物业服务企业对这些停车位进行租售或赠予，也是违法和无效的。
地下车库销售及出租房产税如何缴纳
问：我单位司下属⼀家房地产企业建造了⼀个⾃有⾮⼈防车库，⾯积1000平⽅，分割为20平⽅⼀个的车位对外出售，各车位之间⽆建筑物分割，仅仅是在地⾯上划线进⾏区分，今年11⽉销售300平⽅，对外出租100平⽅，待销售⾯积600平⽅，假设每平⽅建造成本1000元，已出租部分租⾦⽉收⼊10000元，请问房产税如何计算缴纳？ 答：根据《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税[2005]181号）的规定：⼀、凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地⾯以下的建筑、地下⼈防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。
上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋⾯和维护结构，能够遮风避⾬，可供⼈们在其中⽣产、经营、⼯作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。
⼆、⾃⽤的地下建筑，按以下⽅式计税：1．⼯业⽤途房产，以房屋原价的50-60%作为应税房产原值。
应纳房产税的税额＝应税房产原值×[1-（10%-30%]×1.2%. 2．商业和其他⽤途房产，以房屋原价的70-80%作为应税房产原值。
应纳房产税的税额＝应税房产原值×[1-（10%-30%）]×1.2%.房屋原价折算为应税房产原值的具体⽐例，由各省、⾃治区、直辖市和计划单列市财政和地⽅税务部门在上述幅度内⾃⾏确定。
3．对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为⼀个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
三、出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
根据《中华⼈民共和国房产税暂⾏条例》⽂件的规定：第三条房产出租的，以房产租⾦收⼊为房产税的计税依据。
第四条房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为 1.2%；依照房产租⾦收⼊计算缴纳的，税率为12%.根据《国家税务总局关于印发（试⾏稿）的通知》的规定：（六）租赁业租赁业，是指在约定的时间内将场地、房屋、物品、设备或设施等转让他⼈使⽤的业务。
人防工程的出租和出售怎么界定
人防工程的出租和出售怎么界定随着家用汽车保有量的急剧上升，停车难日益成为老百姓不得不面对的头疼问题。
位于地下的人防停车场，一方面在缓解停车难中发挥着重要作用，一方面作为不可再生的稀缺资源也不可避免地成为一个权利争议的焦点。
人防工程的出租和出售问题主要在于平时用作停车位的人民防空工程。
近年来，针对人防车位涉嫌违法出售、变相出售或长期租赁行为的投诉呈增多趋势。
那么，人防工程的出租和出售怎么界定？对于涉嫌违法出售或长期租赁人防车位行为如何处置呢？下面以江苏省为例来看一看。
1相关法律规定《江苏省实施<中华人民共和国人民防空法>办法》第十五条第四款规定：依法按照国家和省规定的比例结合城市新建民用建筑修建的防空地下室，任何单位和个人不得出售。
《合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。
超过二十年的，超过部分无效。
2013年5月1日起施行的《江苏省物业管理条例》第六十六条第二款规定，物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠。
第八十九条规定，违反本条例第六十六条第二款规定，将平时用作停车位的人民防空工程不向全体业主开放、出租停车位的租赁期限超过三年或者将停车位出售、附赠的，由县级以上民防行政主管部门责令限期改正，没收违法所得；逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下罚款。
2哪些人防工程不能出售？人防工程不能出售不是一概而论。
人防工程有的可出售，有的不可出售，要看项目具体建设情况。
必建人防工程不能出售，超建人防工程可以出售。
根据江苏省实施人民防空法办法第十五条第四款规定，依法按照国家和省规定的比例结合城市新建民用建筑修建的防空地下室（简称必建人防工程），任何单位和个人不得出售。
法规明确此类人防工程不得出售即无法转让所有权，此类人防工程用作车库（车位），房产部门也不予核发产权证。
但超过国家和省规定的比例结合城市新建民用建筑修建的防空地下室（简称超建人防工程），可以出售，房产部门负责核发产权证，产权年限与地面建筑相同。
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对地下车库的权属问题，争议是很大的。
实际中要区分情况，分别看待：
1、如果地下车库是合法建筑，在没有违反其他法律强制性规定的情况下，购房合同对此有约定的就依约定确权。
2、如果地下车库已算进公摊面积，则由分担这些公摊面积的业主所共有
3、没有列入公摊面积的，产权归开发商所有
4、但须对外开放，业主享有优先购买和租用权。
5、至于地上停车位是谁都不可以出售的
【业主】被用作人防工程的地下停车库是否可以被出售
【开发商】是出租使用权，不是出售
【人防办】人防工程不可买卖，但可以出租其使用权
根据相关法律规定，所有城市区的新建民用建筑，都要按规定修建战时可用于掩蔽人员和物资的防空地下室。
现在大部分高层住宅小区内都建有人防工程，这类人防工程都不能进行产权登记，秉承“谁投资、谁使用，谁受益、谁管理”的原则，由人防工程的投资单位进行平时的使用、维护和管理。
人防工程建设完成后，需要经过人防部门组织的验收并办理人防工程平时使用证，方可投入使用，但前提是不能破坏人防设施的防护功能。
地下车库的出售与出租的问题有哪些
(一)地下车库的建筑面积未分摊，开发商单独取得车库产权。
在此情况下，关于开发商对地下车库的处分问题，上海市房地局于今年初发布的《关于地下车库预售申请及许可证发放等有关问题的操作口径》一文作了明确规定：“商品房项目附属的地下车库应优先满足本地块范围内房地产权利人购买、租赁。
取得预售许可证的地下车库，在预售期间仅可预售给本地块范围内的商品房预购人”。
由此可见，地下车库只能预售给本地块范围内的商品房预购人。
对地下车库的出售，则仅规定优先满足本地块范围内的购买人，并未禁止出售给小区以外的购买人。
似乎是在小区无人购买时，可以出售给小区以外的购买人。
值得一提的是，在实践操作中，房地产交易中心(登记处)对车库产权不单独发产权证，而是在房屋产权证上作相应注记，所以小区外的业主购买车库后，会陷入无法办理甚至不予办理车库产权登记的窘境。
基于此，笔者呼吁有关部门应尽早出台相应规定解决这一问题，使车库出售行为更规范，更具可操作性。
至于此种情形下，开发商是否可将车库向社会开放经营停车业务问题，从上述规定来看，似乎也未禁止。
实践中，小区业主均对发展商将车库对外经营持否定态度，因为担心小区的安宁、安全会受到影响。
笔者则认为，既然开发商拥有车库单独产权，即可对车库自由行使收益、处分权，房屋可对外出租，地下车库缘何不能对外开放呢?不过，确实存在一个物业公司如何管理的问题。
(二)地下车库作为共有部位，建筑面积已进行了分摊。
此种情况下，车库归该车库所在的整幢房屋的全体业主共有。
因此，开发商显然无权向任何人(包括本小区内业主与小区外的其他人)出售车位，但物业公司可以就地下车库的车位提供停车服务。
至于是否可向社会开放，笔者认为在小区业委会成立前(前期物业管理阶段)，首先应满足本小区业主的停车需求。
在此前提下，本着充分利用资源的原则，缓解社会停车难应是值得提倡的。
在业委会成立后，应由业委会按法定程序作出相关决定。
无论是业委会成立前，还是后，停车费收入在扣除必要的车库管理成本后应纳入维修基金中，并专款专用。
(三)地下车库属“人防工程”
如地下车库属“人防工程”，则开发商不得出售车库的产权。
根据“平战结合”的原则，在和平时期，开发商可出租车位提供停车服务。
同时根据“谁投资、谁收益”原则，此种情形下的停车费收入应归投资人，即开发商所有。
能影响房屋及其附属设施的结构和功能。
车库不是绝对必要的附属设施，没有地下车并不影响房屋具备基本的使用功能，一个业主对特定车位拥有所有权，也并不会影响其他业主停车。
2、权利归属安排有利于业主利益平衡和降低管理成本。
地下车库的使用或一次购买车位或分期支付租金，不使用者则不需要为此支付任何费用，就是一种利益分配得当并且管理成本很低的做法。
3、法律技术上操作起来比较容易。
地下车库可以运用划线标号的方式使其区别为独立的标的物，并且可以运用占有或登记的方法予以公示。
综上，小区的地下车库是可以作为有独立所有权的房产买卖的。
在小区的地下车库可以作为独立所有权标的物的情况下，如何认定其归属？具体应看开发商在销售房屋时是否将地下车库计入公摊。
如果计入公摊，则地下车库的所有权应当归全体业主，如果没有计入，那么地下车库所有权应归开发商所有。
开发商可否强买强卖商品房住宅小区的地下车库？
地下车库究竟是归小区全体业主共有还是归开发商所有一直是个争论的热点问题，从而引发的诉讼纠纷案例在现实生活中也很多。
近期北京市朝阳区*花园业主陈女士将小区开发商及物业公司告上法院，认为地下车库属于小区全体业主共有，因此讨要小区地下车库租金收益，朝阳区人民法院一审驳回程女士的诉讼请求。
许多业主对此均不理解。
作为商品房业主曾经希望我国《物权法》能将这一问题明确化，但《物权法》出台后却让他们大失所望。
《物权法》只明确了地表上公共空间的车位属于业主共有，地下车库（位）的归属却给开发商和业主留下一个可以约定的空间，即建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
从立法目的分析，并不禁止开发商以出售、附赠或者出租等方式处分地下车库（位）。
开发商是否有权做出上述处分行为应根据地下车库的功能、投资等进行划分，不能一概而论。
一、国家享有小区地下空间的人防工程所有权，使用权归投资者所有。
投资者出售人
防部分车库（位）使用权时，使用权人不享有车库（位）的产权。
商品住宅小区地下人防工程均属于结合地面民用建筑修建的防空地下室。
在规划阶段，由人防管理部门根据住宅小区建设规模批准人防工程建筑面积，开发商必须按批准文件修建人防工程。
人防工程属于国防资产，按《国防法》第37条的规定国防资产归国家所有，因此结建的人防工程所有权应归国家所有。
关于人防工程的使用权，《人民防空工程平时开发利用管理办法》第3条规定，人民防空工程平时开发利用应当坚持有偿使用、用管结合的原则，平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。
那么谁是人防工程的实际投资者呢？现实中，小区业主很难查清购房款中是否包含人防工程的投资，因此业主主张对人防工程使用权时，因无法收集相关的证据，必然面临举证不能的后果。
作为购房业主在接受开发商的确定的商品房单价后，只能通过公摊面积确定是否享有人防面积的共有权利，按照《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第9条规定，人防工程面积不计入公用建筑面积，因此也就基本否定了业主对人防工程的投资，人防工程的投资人便成为开发商了。
事实上开发商是否单独对人防工程投资，因现行法律法规及行政监管规定的不完善，建设成本控制主体是开发商，因此人防工程投资对业主来说是个谜。
二、开发商在满足地下空间对环境、安全和设施运行、维护等方面的使用功能，并保
证出入口设计与地面建设相协调前提下，对非人防部分地下车库（位）建筑面积享有自主
决定权。
开发商投资建设的车库（位）可以通过出售、附赠或者出租等方式处分。
建设部颁布的《城市地下空间开发利用管理规定》明确地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。
同时《大连市规划建筑设计有关规定》也明确凡是居住建筑配建的地下(半地下)停车库，未超出按1辆车位／户(每车位按30平方米计)配置的地下(半地下)停车面积的部分，其建筑面积不参与该地块容积率计算，因此从政策上鼓励开发商建设地下车库（位）。
所谓容积率，是小区总建筑面积与该地块土地使用面积的比值，地下车库面积如不参与该地块容积率计算的话，地下车库的建筑面积不参与小区业主分摊的国有土地使用权面积，其结构和利用上具有一定的独立性，因此不属于法定业主共用建筑面积。
同时商品房销售面积及产权确认面积均应依据《房屋面积测绘成果报告》，而该报告是根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》做出的，该规则也明确了凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。
因此，对于开发商单独投资建设的地下车库（位），商品房业主对此将不享有共同共有的权利。
但如果地下车库成本已经计入到购房者的房价中，结论将是相反的。
谁投资地下车库对业主来说是个谜。
综上，尽管2008年7月1日实施的《房屋登记办法》已经做出规定，房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，业主可以查询地下车库（位）是否为全体业主共有部分，但本人认为应对开发商投资的地下车库（位）单独履行报建手续，单独设立产权登记，并通过完善相关立法设立地下车库投资监管办法，以区分小区业主投资建筑物、设施、设备和开发商投资地下车库（位），使产权界定明晰，这是破解商品住宅小区地下车库权属之谜的根本。
近期一些地方尝试做出管理规定来避免地下车库权属争议，如2008年10月7日,厦门公布一项关于停车位的新措施,建设单位需凭地下人防车位建设成本未摊入商品房销售价承诺书等相关文件,地下车位才可买卖。
虽然该规定操作上有待完善，但毕竟向前迈进了一步。