2019年对于绵阳房价的分析及预测

2019年对于绵阳房价的分析及预测

作者：刘一鸣

来源：《中国房地产业·上旬》2020年第03期

【摘要】绵阳市，凭借着持续增长的各级产业和独一无二的环境优势，绵阳是当之无愧的四川省第二大城市。作为继成都市之后蓬勃发展的都市，绵阳市不仅在经济上持续跟紧，其房价也随之水涨船高，在2014至2019 年五年时间里，绵阳市的房价虽有小幅度波动，但仍是在上升趋势。为了了解绵阳市未来的房价走向，我们从过去几年的数据、相关政策和其他因素中分析出影响房价的原因。

【关键词】绵阳房价;房价趋势;房价分析

1、绵阳房地产现状分析

1.1绵阳市所处特殊环境

2018年的统计数据显示，绵阳市的GDP已经达到了2303亿元，位居四川省城市排名第二，仅次于省会城市成都。如今绵阳市的经济持续发展，不断学习成都的发展道路，正常情况下绵阳也会复现成都所经历的问题，然而两个城市的侧重点不同，所以其所面临的情况会有所不同。

单论生活环境，绵阳市的大部分地区都非常适合居住，这是其他城市所不能比拟的方面。绵阳市位于四川盆地西北部，气候宜人，一年四季温差小，绿化覆盖已经达到40%。绵阳四面环山、三江穿流，景色怡人。

绵阳作为国家批准建设的唯一科技城，人口素质高，高学历人口比例全国靠前，并且教育产业先进，对新人口的培养很有前途。绵阳的发展已经初具一线城市风格，交通便利，四通八达。

综上，绵阳作为一个蓬勃发展的新星城市，正在不断涌入新的人口，地产方面的需求也在不断扩大，对于房产价格的分析与预测显得格外重要。

1.2绵阳市房地产市场现状

时至2019年，绵阳市平均房价已经达到了7638元/㎡，对比2014年的房价数据，同比增长达到了66.4%，对比2018年的数据，房价却几乎不变。可以说经历了与全国其他城市一起极速增长的过程之后，绵阳的房价上升速度逐步放缓，此时房价的下一步变化需要综合政府的调控政策和其他因素分析。目前绵阳市的常住人口达到540余万人，2018年数据显示，绵阳市商品房面积新增589万㎡，同比增长6.1%，这说明房地产需求量仍处于一个上升趋势。

2、影响房价走势的因素

2.1政府对于房价调控的政策

上文已经说过，绵阳市的房价相对去年并没有较大的变化，那么短期内走势的变化就会很大程度上受到政府对本市房地产的政策调控。政府对于房价的调控一般有限购、限售、限贷等方法，现在的绵阳市对于房地产并的发展并没有强制的限制，但是随着绵阳房地产规模的不断扩大，这些政策的出现知识迟早问题。同样影响房价的还有国家的宏观调控，比如使用更为宽松的货币政策，调低利率，则房价会随之上涨，如果提高利率，则房价会下降。房地产税也是一个大的因素，如果税率提高，则房产作为商品的流动性会随着下降，房价也会下降，相反，如果地产税下降，房价上升。

2.2房地产市场的供给和需求

随着省政府对绵阳的政策扶持和绵阳市本身的特殊发展优势，绵阳市的经济会不断提升，人们对于房产的需求肯定也会愈发强烈，抛开作为刚需的自住房，隨着经济发展，人均收入提高，人们大多选择将钱投入地产市场，将房产作为商品存在。所以，只要政府提高土地供应量，那么地产的数量自然会增加，对应的房价也会走低，如果土地供应量减少，那么房价便会走强。

2.3人口素质和收入水平

作为一个教育强势的城市，绵阳受过高等教育的人口高于国家水平线，同时不断发展的经济也给了这些人才发挥的空间。总体来说绵阳市民的收入也在不断提升，对于房产的需求也会增强。

2.4市场自身的预期

人们对房价走势的预期通常会反映到媒体上，从而更多人知道并接受预测，形成正循环，所以房地产市场本身也可以控调房价。当预期房价下降，人们通常不会下手;而预期房价上升，购买者便会增多。

3、对未来房价走势的预期

3.1政府对于地产行业的调控政策会让房价处于经济环境下较为稳定的区间

由于房价的短期波动受政策影响较大，所以对短期预测来说，应该结合市政府所提出的政策综合分析，如果房地产市场低迷，调控政策会偏宽松，以达到刺激房地产市场的效果，反之房价如果快速上涨，政策会偏于更为严格的调控政策。

3.2在人口数量的增长上，房价会上涨

绵阳市的人口正在不断从其他地区涌入，同时国家二胎政策放开，不管是从长远还是近期来看，绵阳市的常住人口都是上涨的，人们对于房地产的刚需会增加，人口的增长会对房价的上涨起正面作用。

3.3在居民的收入水平上，房价会上涨

随着城市的快速发展，人均收入也在持续上涨，同时房产的供给跟不上经济发展的速度，数量达不到需求，所以房价也会随着上涨。

3.4在房地产市场的供给上，房价会上涨

因为城市的快速发展，市区内供给给地产开发商的土地也不断减少，如果想要使开发面积增加，势必要考虑到老旧建筑的拆迁，这也无形中为房地产开发增加了更高的成本，所以市民要想购买房产，也必须承担开发所带来的成本。

3.5在市场预期下，房价会保持较为稳定的情况

市场预期是根据以往的数据进行预测，其短期效应较为明显，但对长期预测参考性不强。综合上述几点，在2019年的绵阳发展情况下，结合针对房地产的政策、房地产供给和需求的

数量、人口数量、人均收入等因素，同时市场预期不会下降，未来三年内绵阳市的房价会持续上升，并且会随着经济的发展被刺激，整体上呈现上涨的趋势。

4、对于房价变化所出现的问题及建议

4.1人口数量对于房价波动的影响

经济越发达，城市现代化越先进的城市必定会吸引更多的人口流入，同时二胎的放开将不可避免的迎来下一次人口增长热潮，这些新增的人口会刺激房地产市场的正向发展，绵阳市原本不小的人口基数将再次扩大，对于房产的需求会愈演愈烈，所以，促进人口的合理增长，控制人口的增长速率，积极调查研究二胎政策，调整人口的落户结构将是政府对房产市场调控的必要手段。正确控制人口数量，调整人口结构，对于控制房价良好导向有很大的帮助。

4.2房地产政策的调控需要加强

目前绵阳市对房产的政策偏于宽松，导致政府对于房价的调控能力偏弱，没有完全发挥出政策对于房地产行业的导向作用，市政府应当建立起更高效更正确的调控手段，在货币政策、房产税收、政策干预等方面投入更多的精力，防止房价的上升过快或不断下跌，充分发挥出政策对房地产行业的调控作用，防止房价朝不正常的方向发展，维护房地产的持续稳定开发。

4.3房价的不断上涨将影响低收入人群的生活水平

虽然绵阳市的人均收入持续上涨，生活水平提高，然而两极分化也更加严重，有房的人想要购买更多的房产，可刚需人群却对着高昂的房价望而却步，低收入人群的收入提升被房价的上涨远远甩开，其对于房产的购买力不断减少，他们对于住房的基本需求得不到满足，将会引起许多严重的社会问题，使城市的经济发展滞后。对于这些问题，政府应该调整针对低收入人群的住房保障制度，增加共有产权房的数量，提高经济适用房和低价房在房产市场中的比例，适当供给更多的土地用以开发，提供更多的居住空间。同时提出对于低收入人群购房的优惠政策，譬如享受低息贷款，调低首付比例等手段，让低收入人群也能满足住房刚需。

总结：

目前的国家大环境下，房地产是每一个城市经济发展所不能避免考虑的方面，要想经济政策稳步发展，必须要先手将房地产市场稳定下来，绵阳作为一个快速发展上升的大城市，应比其他城市更先考虑发展道路上房地产市场可能出现的问题，思考面临这些问题时所必要的手段，使房地产经济沿着预想的道路发展。

参考文献：

[1]秦春艳，金旭.绵阳市经济增长与人力资本适配性分析[J].时代金融，2019年11期.