房地产开发企业纳税评估汇总
国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知(国税发[2005]82号)
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【发布单位】国家税务总局【发布文号】国税发[2005]82号【发布日期】2005-05-18【生效日期】2005-05-18【失效日期】【所属类别】政策参考【文件来源】国家税务总局国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知(国税发[2005]82号)各省、自治区、直辖市和计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局，扬州税务进修学院，局内各单位：?随着我国房地产业的快速发展，房地产税收收入大幅增长，已成为我国财政收入的重要来源，房地产税收的宏观调控作用日益重要。
但是房地产税收涉及的税种多，征管的难度大，税源控管存在较多漏洞。
为了提高房地产税收管理的科学化、精细化水平，进一步发挥税收的调控职能，促进房地产业的健康发展，有必要在现行管理体制下落实各项管理要求的同时，通过整合现有征管资源，实现信息共享，加强部门协调配合，搞好各征管环节连接，进一步加强房地产税收管理，即实施一体化管理。
现将有关事项及要求通知如下：?一、房地产税收一体化管理的总体目标和要求。
以契税管理先缴纳税款，后办理产权证书（简称“先税后证”）为把手，以信息共享、数据比对为依托，以优化服务、方便纳税人为宗旨，通过部门配合、环节控制，实现房地产业诸税种间的有机衔接，不断提高征管质量和效率。
?目前，在土地使用权的出让和房地产开发、转让、保有诸环节分别征收营业税及城市维护建设税和教育费附加（以下简称营业税及附加）、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税（以下统称所得税）、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、印花税、耕地占用税、契税等税种。
虽然各税种的纳税人、计税依据等税制要素不尽相同，但是税收征管所依据的基础信息大致相同。
各级税务机关和征收契税的财政机关（以下统称征收机关），要加强申报管理，积极争取房地产管理等部门的配合与支持，充分掌握各税种征管所依据的基础信息；要加强征收机关之间的沟通协调，准确、快捷地传递信息，逐步实现各管理部门之间、各税种之间的信息共享，提高税源监控水平；同时要简化办税程序，优化纳税服务，方便纳税人。
行业纳税评估模型及案例汇编精选
3311粗铜冶炼行业纳税评估模型2
3316有色金属压延加工行业纳税评估模型2
3411金属结构制造业纳税评估模型2
3500通用设备制造业纳税评估模型2
3541泵加工纳税评估模型2
3544摩托车缸体铸造业纳税评估模型2
3551轴承制造行业纳税评估模型案例2
3576包装机械行业纳税评估模型2
1、美国的纳税评估判别系统
美国国内收入局(IRS)下属各级检查部负责纳税申报资料准确性、真实性的评判工作，首先由西弗吉尼亚州的计算中心自动对申报资料分类，然后通过筛选过程(Tax Return Selection Processes)去核实纳税人是否正确，并以此估算其税款。具体由5种常用方法：
（1）判别函数系统(Discriminant Function System，DIF)：此为计算机实现的模型系统，通过对历史数据的分析，选出最可能有不遵从行为的纳税人。
0810铁矿采选业纳税评估模型2
0810氧化球团冶炼行业评估模型2
0910常用有色金属矿采选业纳税评估模型2
1010土砂石开采行业纳税评估模型2
1310谷物磨制行业纳税评估指导手册2
1331食用植物油加工行业纳税评估模型2
1370脱水蔬菜加工业纳税评估模型2
1391淀粉及淀粉制品制造业纳纳税评估模型2
1410焙烤食品制造业评估模型2
1440液体乳及乳制品制造业评估模型2
1450罐头制造业纳税评估模型2
1521白酒制造业纳税评估模型2
1522啤酒制造业纳税评估模型2
1524葡萄酒制造业纳税评估模型2
1530软饮料制造业纳税评估模型2
1532罐装饮用水制造行业纳税评估模型2
某房地产估价事务所纳税评估案例
乐税智库文档财税文集策划 乐税网某房地产估价事务所纳税评估案例【标 签】企业所得税,房地产估价事务所,纳税评估【业务主题】企业所得税【来 源】 企业基本情况 新建县某房地产估价事务所是于2001年6月成立的股份合作企业，投资者为某房地产开发公司及69名个人股东，出资比例分别为61.8%和38.2%，主要经营房地产价格评估、房地产咨询服务，2006年销售收入126万元，缴纳地税6.8万元，为新建县地税局中介服务行业的税源大户 数据对比发现疑点 评估人员按照市局对行业实施专项纳税评估的要求，采取人机结合的办法，依托信息化平台数据，采集某房地产估价事务所利的企业数据信息，深入对比分析，发现存在以下疑点： （一）企业12月份损益表申报的06年1-12月商品销售收入为126.4万元，利润总额为91.7万元，净利润为61.4万元。
根据企业2005年度汇算清缴资料，评估人员计算出该企业2005年度企业所得税税负率为33.02%（本年企业所得税额/本度利润总额=95046.28/287805.76×100%），而企业2006年度的企业所税税负率为0，可能存在未按期缴纳企业所得税的问题。
（二）企业2006年度利润率为72.53%（利润总额/主营业务收入=917006.82/1264165），而预警值，即同行业利润率仅为39.7%，其利润率较同行业偏高，可能存在收入成本费用不配比的问题。
（三）从企业2005、2006年度资产负债表、损益表中发现，企业2005年度未分配利润增加额为5.2万元，2006年度未分配利润增加额为28.2万元，增长数额较大，而69名股东共分红为2.48万元，可能存在企业没有全额代扣代缴个人所得税以及新增资本公积金没有缴纳印花税的问题。
二次约谈企业自查 针对以上疑点，评估人员立即向该房地产评估事务所下发了《纳税评估约谈通知书》，同该企业主办会计进行了约谈，企业主办会计就评估通知约谈有关问题解释，承认业务不熟，不太清楚企业要预缴企业所得税，以为是一年缴纳一次。
房地产开发企业少列收入虚增成本企业所得税评估案例
被迫交出账簿
Xx市国税局评估人员讨论认为，该企业办公楼仅仅财务室失火且烧毁账簿，而其它房间未受损失的可能性不大，经报市局批准，决定参照同地段楼盘销售价格，对该企业采取惩罚性核定征收措施核定税款。在税务部门强大的压力下， 2011年7月23日，该企业被迫交出账簿，评估人员对其纳税情况进行了全面核查。
第一部分
(三)甲方供材 在建筑工程合同条款中，房地产公司被称作甲方，建筑公司称作乙方。习惯上，对于合同条款规定主要材料由房地产公司采购的方式，称作甲方供材。
第二部分
案件来源
一
一、案件来源
专项评估
二、纳税人基本情况
工商注册、税务登记情况
（一）
企业经营情况
（二）
（一）工商注册、税务登记情况
业务招待费
135
120
20.76
其他期间费用
97.65
86.40
50
主营业务税金及附加
646.09
708.79
660
应纳税所得额
18.51
125.65
-1418.07
应纳所得税款
6.11
41.47
0
已纳所得税款
6.11
41.47
0
（一）案头分析准备
财务费用分析
（３）现场核查 违章建筑收租金
为了解楼盘建设情况，评估人员来到了项目所在地进行现场核查，意外的发现，有一座商务楼居然比施工图多出了一层。经了解，2010年初该楼层已出租给某广告公司作为办公场所，但是账面并未体现该部分租金收入。在铁证面前，金海岸公司不得不承认了将违章建筑出租，收取租金400万元未申报纳税的违法事实。
纳税评估工作总结6篇
纳税评估工作总结6篇篇1================一、引言纳税评估作为税务管理的重要环节，对于提高税收征管效率、促进企业守法经营具有重大意义。
本年度，在上级部门的正确领导和广大同事的共同努力下，我所在的纳税评估小组顺利完成了各项工作任务，取得了显著成效。
本报告将对此进行详细的总结和分析。
二、工作内容概述1. 企业纳税情况分析：对所辖企业的纳税情况进行了全面梳理和分析，包括企业规模、经营状况、财务状况等。
2. 税收政策宣传：积极向企业宣传税收政策和法律法规，提高企业对税收政策的认知度。
3. 纳税评估指标体系建设：结合实际情况，优化和完善了纳税评估指标体系。
4. 专项评估工作：针对特定行业和领域进行了专项评估，及时发现和纠正了一些企业存在的税收问题。
5. 评估结果反馈：及时向企业反馈评估结果，指导企业规范纳税行为。
三、重点成果1. 纳税评估体系的完善：经过多次实践和总结，我们逐步优化和完善了纳税评估体系，提高了评估的准确性和效率。
2. 税收政策的普及：通过各种渠道，积极宣传税收政策和法律法规，提高了企业的纳税意识和政策认知度。
3. 专项评估成果显著：针对特定行业和领域的专项评估，发现了一些企业存在的税收问题，并及时进行了纠正。
4. 评估结果的有效反馈：及时向企业反馈评估结果，指导企业规范纳税行为，得到了企业的认可和好评。
四、遇到的问题和解决方案1. 问题：部分企业对新税收政策理解不足，导致纳税行为不规范。
解决方案：加强税收政策的宣传和培训，提高企业对税收政策的认知度和理解度。
2. 问题：纳税评估工作中存在信息不对称现象，影响了评估的准确性和效率。
解决方案：加强信息化建设，完善信息共享机制，提高信息采集和处理的效率。
3. 问题：部分企业的财务报表存在不真实情况，给评估工作带来困难。
解决方案：加强与相关部门的协作，共同打击虚假报表行为，确保评估数据的准确性。
五、自我评估/反思在过去的一年中，我们团队在纳税评估工作中取得了一定的成绩，但也存在一些不足和需要改进的地方。
房地产企业会计核算和税务处理大全
房地产企业会计核算和税务处理大全一、房地产涉及的税种：房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣的个人所得税等。
（一）营业税：税率5%。
（二）城市维护建设税A)计税依据是按实际缴纳的增值税税额计算缴纳。
税率分别为7%（城区）、5%（郊区）、1%（农村）。
计算公式:应纳税额=营业税×税率。
（三）教育费附加计税依据是按实际缴纳增值税的税额计算缴纳,附加税率为3%。
计算公式:应交教育费附加额=营业税×3%。
（四）印花税：1、财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同，适用税率为千分之一；2、加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货运运输合同、产权转移书据，税率为万分之五；3、购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同，税率为万分之三；4、借款合同，税率为万分之零点五；5、对记录资金的帐薄，按“实收资本”和“资金公积”总额的万分之五贴花；6、营业帐薄、权利、许可证照，按件定额贴花五元。
（五）个人所得税：工资、薪金不含税收入适用税率表级数应纳税所得额(不含税) 税率(%) 速算扣除数(元)1、不超过500元的部分5 02、超过500元至2000元的部分10 253、超过2000元至5000元的部分15 1254、超过5000元至20000元的部分20 3755、超过20000元至40000元的部分25 13756、超过40000元至60000元的部分30 33757、超过60000元至80000元的部分35 63758、超过80000元至100000元的部分40 103759、超过100000元的部分45 15375计算公式：应纳个人所得税税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数应纳税额=工资薪金收入-2000-“三险一金”（六）所得税1、所得税的征收方式有两种：查帐征收和核定征收。
2、如果属于核定征收的，按收入计算缴纳所得税。
福建省地方税务局关于印发《企业所得税分类管理实施办法(试行)》的通知
福建省地方税务局关于印发《企业所得税分类管理实施办法(试行)》的通知文章属性•【制定机关】福建省地方税务局•【公布日期】2009.03.04•【字号】闽地税发[2009]52号•【施行日期】2009.01.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】企业所得税正文福建省地方税务局关于印发《企业所得税分类管理实施办法（试行）》的通知（闽地税发〔2009〕52号）各市、县（区）地税局，省、各设区市地税局直属分局、稽查局，福州、厦门、泉州、漳州市地税局外税分局，泉州、南平市地税局征收分局：现将《企业所得税分类管理实施办法（试行）》印发给你们，请结合实际贯彻执行。
各级地税机关在执行中如有问题，请及时向省地税局（税管二处）反映。
二ＯＯ九年三月四日企业所得税分类管理实施办法（试行）第一章总则第一条为全面贯彻落实科学发展观，加强和深化企业所得税管理，根据《中华人民共和国企业所得税法》及实施条例、《国家税务总局关于加强企业所得税管理的意见》，结合我省实际，制定本实施办法。
第二条企业所得税分类管理是指在属地管理的基础上，将企业按一定方法进行分类，并根据企业类别特点，合理配置征管力量，突出类别管理重点，实施类别专业管理。
第三条企业所得税分类管理的目标：建立“管理对象明细、管理重点突出、管理方法有效、管理手段先进、管理人员适应”的企业所得税征管机制，增强税源监控能力，优化纳税服务，降低税收成本，全面提高管理质量和效率。
第四条企业所得税分类管理的基本要求：分类科学、重点突出、管理到位、服务优化。
第五条依托信息化实施企业所得税分类管理，就是各级地税机关应依托信息化管理手段，不断扩充征管系统信息资料，并加以充分利用，为分类管理提供强有力的保障。
第六条本规定适用于我省各级地税机关企业所得税的监控管理工作。
第二章分类办法第七条根据企业所得税纳税人的收入规模、行业特点、企业类型等将企业所得税纳税人按以下方法进行分类管理。
房地产企业纳税评估案例
案例概述
• 本案例以某房地产企业为例，介绍纳税评估的过程、方法 和结果，以期为房地产企业规范纳税行为、防范涉税风险
收入类指标
01
收入确认原则
评估过程
税务部门对该公司的投资项目、股权结构、资金流向等进 行了全面梳理和分析，同时对公司的税收政策和合规情况 进行了审查。
评估结果
经过评估，税务部门发现该公司存在未按规定申报缴纳土 地增值税、企业所得税等税种的问题，依法进行了处罚。
案例分析
该案例表明，对于涉及多个投资项目和税收政策的房地产 投资公司，税务部门应加强对其税收合规情况的审查，确 保其依法申报和缴纳税款。
成本结构分析
分析房地产企业的成本结 构是否合理，是否存在异 常的成本波动。
关联交易成本
检查房地产企业是否存在 与关联方之间的异常交易， 如高价销售、低价购买等。
资产类指标
资产质量评估
评估房地产企业的资产质量，是 否存在不良资产、闲置资产等问
题。
资产减值准备
检查房地产企业是否按照会计准则 和税法规定计提了足够的资产减值 准备。
加强政策宣传和解读
加大对房地产企业税收政策的宣传和解读力度，帮助企业更好地理 解和遵守相关税收法律法规。
促进双方互信合作
通过有效的沟通和合作，增进双方互信，共同推动房地产企业纳税评 估工作的顺利开展。
THANKS
感谢观看
案例分析
该案例表明，房地产中介公司作为提供中介服务 的机构，涉及的税种较为复杂，税务部门应加强 对其税收合规情况的监督和检查，确保其依法履 行代扣代缴义务。
综合纳税评估指标表
当期所得税申报进货净额：来源于《外商投资企业和外国企业所得税年度申报表（A02）营业成本（支出）明细表》第29行次“本期进货净额”的“企业依法申报金额”
参考值
该指标值应趋近于1
当该指标值偏离正常值幅度较大时，应分析其产生差异的原因
本年进项税额：来源于《增值税申报表》（适用于一般纳税人）第12栏次：“一般货物及劳务”中的“进项税额”的“本年累计”金额及第12栏次：“即征即退货物及劳务”中的“进项税额”的“本年累计”金额的合计数。
购买商品接受劳务支付的现金：来源于现金流量表第6行次“购买商品接受劳务支付的现金”的金额
参考值
该指标值一般情况下为企业适用的增值税税率
当期应纳税额：来源于增值税纳税申报表（适用于增值税一般纳税认）第19栏次“应纳税额”一般货物及劳务列“本年累计”与即征即退货物及劳务“本年累计”金额的合计数。
当期销售额：来源于增值税纳税申报表（适用于增值税一般纳税认）第1栏次按适用税率征税货物及劳务销售额”中：“一般货物及劳务”的“本年累计”与“即征即退货物及劳务”的“本年累计”与第5栏次按简易征收办法征税货物销售额中：“一般货物及劳务”的“本年累计”与“即征即退货物及劳务”的“本年累计”与第7栏次免、抵、退办法出口货物销售额中“一般货物及劳务”的“本年累计”与第8栏次免税货物及劳务销售额中“一般货物及劳务”的“本年累计”金额的合计数。
16
销售毛利变动率
（本期销售毛利率－基期销售毛利率）×100％
参考值
该指标值低于正常值幅度较大时，应作为重点评估对象。
17
增值税应纳税额变动率与销售毛利变动率的弹性系数
纳税评估工作总结
纳税评估工作总结(总24页) -本页仅作为预览文档封面，使用时请删除本页-纳税评估工作总结纳税评估工作总结2016年以来，我局根据《江西省地方税务局纳税评估管理办法》及绩效考核要求，将纳税评估工作作为一项征管工作的重点工作来抓，对进一步强化税源管理、提高税收征管质量、降低税收风险、减少税款流失、促进纳税人对税法遵从起了积极的作用。
截止到2016年底，共评估企业653户(次)，共评估补征税款万元，实现了“以评促改、以评促管、以评促查、以评促收”的工作目标。
按季向省局报送评估案例，其中《江西XX工程有限公司纳税评估案例》等五起案例被评为全省地税系统优秀纳税评估案例。
现将我局纳税评估工作情况汇报如下：一、2016年度纳税评估工作主要做法(一)加强领导,提高认识。
纳税评估工作作为地税机关对纳税人履行纳税义务情况进行事中监控的一种手段，对税收征管尤其是税源管理和改善征纳关系具有十分重要的意义。
近年来，我局结合工作实际，成立了由分管领导亲自抓，职能科室具体抓，层层抓落实的责任体系。
为确保纳税评估工作落到实处，各地还精心挑选一批懂业务、分析能力强、工作有技巧、责任心强、想做事、能做事的干部充实到税收管理员队伍中来，为纳税评估工作提供了组织保障。
(二)强化培训，提高评估人员素质纳税评估工作好坏直接关系到评估操作的规范性、评估认定的政策性、评估收入的效率性和评估过程的廉洁性。
针对这一性质，我局采取了集中学习、业余自学、工作交流等多种方式，开展新税收政策、评估知识学习,认真贯彻落实总局和省局相关税收政策和纳税评估文件精神。
一是抓好了评估人员的业务培训。
分期分批对《纳税评估操作实务》、《新会计准则与现行税法的差异比较和应用》、《新企业所得税法解析》等知识进行了有针对性的培训;二是做好了评估工作交流。
为进一步开拓视野、促进交流、推动纳税评估工作深入开展，市局将07年度我市入选省局优秀案例库的7篇案例编辑成刊，共印制150册，分发至机关各业务科室、各县(市、区)局，市局各直属单位。
建筑业、房地产业专项纳税评估案例
乐税智库文档财税文集策划 乐税网建筑业、房地产业专项纳税评估案例【标 签】建筑业,专项纳税评估【业务主题】企业所得税【来 源】一、确定对象2005年5月份，我们分局根据区局布置开展专项纳税评估工作。
通过对辖区中的建筑行业纳税户的建筑项目跟踪管理和税收缴纳情况，两者进行信息比对，从中发现数据中的异常。
某建筑工程有限公司是辖区内几家规模较大的建筑企业之一。
其主营市政工程、土石方工程、给排水工程和建筑工程施工等。
企业所得税由国税征收。
二、评估分析我们经查询税收征管信息系统、发票购领数、项目管理系统、2004年和2005年1-5月纳税人申报资料。
并对此进行调查、分析，发现该企业在纳税问题上存在以下疑点：（一）、通过建筑业项目登记，我们发现该企业在2004年1月开工的某工程，于2004年10月8日进行工程决算，决算书总价6172528.8元（其中600000元分包给其他单位），企业将6000000元作营业收入，企业当期申报数为6000000元,存在少交营业税的疑点。
（二）、企业税源数据库中自有房产原值5892305.23元，土地使用面积8530平方米，企业2004年申报缴纳房产税41005.22元，土地使用税4001元，存在少缴房产税和土地使用税的疑点。
（三）、企业为建筑企业，其印花税实行核定征收，其核定率为建筑安装合同为收入的100%，税率为万分之三。
根据企业的申报情况，2004年1—12月，企业的收入额为12213061.99元，计算应纳印花税为3663.92元，同期企业入库印花税为3152.46元，企业有少缴印花税的嫌疑。
三、询问查实针对以上的三点疑问，我们对企业发出了约谈通知书，要求企业对我们发现的纳税疑问解释说明。
通过与企业负责人及财务负责人的谈话得知，对涉及工程决算的收入，因为当时企业财务人员进行人事变动，企业2004年10月是新会计作纳税申报，因为以前会计按照6000000元已经计入营业收入，故企业的新会计就按6000000元作为当期的收入申报营业税及其他地方税。
房地产企业纳税评估-房地产企业纳税评估
（一）纳税评估指标
1、通用指标 A、主营业务收入所得税负担率 主营业务收入所得税负担率＝应纳所得税额÷
主营业务收入×100% B、主营业务利润所得税负担率 主营业务利润所得税负担率＝应纳所得税额÷
主营业务利润×100% C、主营业务收入成本率 主营业务收入成本率＝主营业务成本÷主营业
务收入×100%
分配开发间接费用（“开发间接费用”转入“开发成本”） 分配或预提配套设施开发费（计入“开发成本”）
计算并结转已完开发产品实际成本（转入“开发产品”）
将开发产品实际成本转出（转入“主营业务成本”）
四、房地产企业最新税收政策解读
关注： （一）房地产企业所得税征管政策之变化： 国税发[2009]31号 （二）新营业税暂行条例及其实施细则 国务院540号令、财政部第52号令 （三）关于房地产开发企业土地增值税清算
（二）纳税评估的重点
1、预收账款不按规定申报纳税。房地产开发 企业常常将开发产品的预售收入挂在“其 他应付款”、“应付帐款”等往来帐户上 ，不按照规定申报纳税。
2、故意拖延将预收款转为销售收入的时间。
3、视同销售行为不按规定申报纳税。房地产开发
企业将开发产品转作固定资产或（新31号文取消了）用于捐赠、赞助 、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换 取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，不按规定确认收入
关注2008
年初的国税
函
[2008]299
号文
3、实务操作更加简便易行
（1） 税收政策与会计准则更加趋同 ①非货币性交易 ： 接受土地使用权的开发方确认土地使用权成本的 方法
②借款费用
③开发产品转资计提折旧有限制：开发产品转为 自用的，实际使用时间累计未超过12个月又销售 的，不得在税前扣除折旧费用。
企业所得税处理之——房地产企业所得税政策
详细列明房地产企业的各项收入，确保无遗 漏、无错误。
正确计算应纳税所得额
根据收入、成本费用等数据准确计算应纳税 所得额。
合理确认成本费用
按照税法规定确认成本费用，注意与财务会 计的差异调整。
填报附表和附报资料
根据税务机关要求填报相关附表和附报资料 ，确保申报完整。
税务检查与风险防范
房地产项目销售阶段税务处理
销售收入确认时点与金额
确认时点
房地产销售收入的确认时点一般为签订销售合同并交付房屋 时。对于采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同 或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付 款的，在实际付款日确认收入的实现。
确认金额
销售收入确认金额应等于销售合同或协议约定的总价款，包 括现金、实物、有价证券和其他经济利益。对于合同或协议 约定的销售价款与实际销售价款不一致的情况，应按照实际 销售价款确认收入。
05
房地产企业所得税汇算清缴工作 要点
汇算清缴时间节点把握
确定汇算清缴年度
明确需要进行企业所得税汇算清缴的年度，确保按时进行申报。
了解汇算清缴时间
熟悉汇算清缴的时间节点，包括申报、缴纳税款等，避免错过重 要时限。
延期申报与审批
如遇特殊情况需延期申报，应提前向税务机关申请并获得批准。
申报表填报注意事项
房地产企业所得税是指对房地产企业 生产经营所得和其他所得征收的一种 税。
随着我国房地产市场的快速发展，房 地产企业所得税政策也在不断调整和 完善，以适应市场变化和经济发展需 要。
政策目的与意义
促进房地产市场健康发展
增加财政收入
通过征收企业所得税，可以引导房地 产企业合理开发、经营土地和房屋， 防止过度投机和浪费资源。
房地产企业尾盘清算及竣工时间结转点纳税评估
房地产企业尾盘清算及竣工时间结转点纳税评估1.背景介绍随着房地产市场的快速发展，房地产企业在尾盘清算和竣工时间结转点纳税环节面临着一系列的挑战和问题。
为了保障企业合法权益、规范纳税行为，本文将对尾盘清算和竣工时间结转点纳税进行评估和分析。
2.尾盘清算评估2.1 清算目标尾盘清算是指房地产企业将项目最后一批未售出的房产进行处理。
在进行清算过程中，企业需要评估未售出房产的市场价值，寻找合适的销售渠道，以达到最大化价值的目标。
2.2 清算流程尾盘清算的流程主要包括市场调研、定价策略、销售推广、协议签订和交割等环节。
在清算过程中，企业需要充分考虑市场需求、竞争对手情况，以及项目特点等因素，制定合理的清算策略。
2.3 纳税问题在尾盘清算中，企业需要面对相关的纳税问题。
例如，未售出房产的价值确认及计税基础、清算所得的计算、税费的支付等。
在进行清算前，企业需要明确相关法律法规和税务政策，确保纳税合规。
3.竣工时间结转点纳税评估3.1 结转点定义竣工时间结转点是指项目建设完工后，房地产企业将该项目纳入固定资产，按照相关规定进行折旧计提和纳税的时间点。
3.2 纳税问题在竣工时间结转点纳税中，企业需要关注项目的实际完工情况、折旧期限的确定以及税收政策的变动等因素。
合理确定竣工时间结转点，可以有效规避潜在的税务风险，并合理安排企业税务负担。
4.评估方法和建议4.1 评估方法针对尾盘清算和竣工时间结转点纳税问题，可以采用定性和定量相结合的评估方法。
通过收集市场数据、研究相关政策法规、了解企业自身情况等途径，进行全面综合的评估和分析。
4.2 建议- 定期关注房地产市场和税收政策的动态，及时调整清算和结转策略。
- 建立健全的纳税档案和清算记录，确保纳税合规和信息可追溯。
- 寻求专业的税务咨询和审计服务，在评估过程中获取专业意见和建议。
5.总结房地产企业在尾盘清算和竣工时间结转点纳税过程中面临一系列的挑战和问题。
通过对尾盘清算和竣工时间结转点纳税进行评估和分析，可以帮助企业合理规避风险，确保纳税合规，并最大化企业价值。
纳税评估报告
纳税评估报告一、引言纳税评估是税务机关对纳税人纳税申报情况进行审核、分析和评估的重要手段，旨在加强税收征管，提高纳税遵从度，保障国家税收收入。
本报告将对_____（纳税人名称）的纳税情况进行评估，分析其可能存在的纳税风险，并提出相应的建议。
二、纳税人基本情况（一）纳税人登记信息纳税人名称：＿____纳税人识别号：＿____注册地址：＿____法定代表人：＿____经营范围：＿____（二）纳税申报情况该纳税人主要涉及的税种包括增值税、企业所得税、个人所得税等。
在评估期间，其纳税申报数据如下：增值税：＿____（申报销售额、销项税额、进项税额、应纳税额等）企业所得税：＿____（申报收入、成本、费用、应纳税所得额、应纳税额等）个人所得税：＿____（申报人数、应纳税所得额、应纳税额等）三、财务数据分析（一）资产负债表分析1、流动资产：＿____（分析货币资金、应收账款、存货等项目的变动情况及合理性）2、固定资产：＿____（分析固定资产的原值、折旧、净值等情况）3、负债：＿____（分析短期借款、应付账款、长期借款等项目的金额及变化原因）4、所有者权益：＿____（分析实收资本、资本公积、盈余公积、未分配利润等项目的变动情况）（二）利润表分析1、营业收入：＿____（分析营业收入的构成、增长趋势及与同行业的比较）2、营业成本：＿____（分析营业成本的构成、变动趋势及合理性）3、期间费用：＿____（分析销售费用、管理费用、财务费用的明细项目及变动情况）4、利润：＿____（分析利润总额、净利润的形成过程及变动原因）四、纳税评估指标分析（一）税负率分析1、增值税税负率：＿____（计算实际税负率，并与同行业平均税负率进行比较，分析差异原因）2、企业所得税税负率：＿____（计算实际税负率，并与同行业平均税负率进行比较，分析差异原因）（二）销售毛利率分析销售毛利率：＿____（计算销售毛利率，并与同行业平均水平进行比较，分析其合理性）（三）费用率分析1、销售费用率：＿____（计算销售费用率，并分析其变动趋势及合理性）2、管理费用率：＿____（计算管理费用率，并分析其变动趋势及合理性）3、财务费用率：＿____（计算财务费用率，并分析其变动趋势及合理性）（四）资产负债率分析资产负债率：＿____（计算资产负债率，并分析其是否处于合理水平）（五）存货周转率分析存货周转率：＿____（计算存货周转率，并与同行业平均水平进行比较，分析存货管理效率）（六）应收账款周转率分析应收账款周转率：＿____（计算应收账款周转率，并与同行业平均水平进行比较，分析应收账款回收情况）五、纳税疑点分析（一）增值税方面1、进项税额抵扣异常：＿____（分析可能存在的不符合抵扣规定的进项税额）2、销售收入确认不及时：＿____（分析是否存在延迟确认销售收入的情况）3、视同销售行为未申报纳税：＿____（分析是否存在视同销售行为未申报纳税的情况）（二）企业所得税方面1、成本费用列支不合规：＿____（分析可能存在的超标准列支成本费用的情况）2、资产折旧和摊销不符合规定：＿____（分析固定资产、无形资产等资产的折旧和摊销是否符合税法规定）3、税收优惠政策未正确享受：＿____（分析是否存在应享受而未享受税收优惠政策的情况）（三）个人所得税方面1、工资薪金所得未足额代扣代缴：＿____（分析是否存在少代扣代缴个人所得税的情况）2、劳务报酬所得未申报纳税：＿____（分析是否存在支付劳务报酬未代扣代缴个人所得税的情况）六、实地核查情况（一）生产经营场所核查对纳税人的生产经营场所进行实地查看，了解其生产经营规模、工艺流程、设备设施等情况。
116房产税——房产税纳税评估参考手册
116、房产税房产税纳税评估参考手册目录第一篇纳税评估简介 (3)1.1政策要点 (3)1.2征管现状 (3)1.3评估作用 (3)1.4评估成效 (3)第二篇纳税评估方法 (5)2.1比较分析法 (5)2.2 比率分析法 (7)第三篇案例分析 (8)房产税纳税评估案例 (8)第一篇纳税评估简介1.1政策要点房产税以房屋为课税对象，按房价或出租租金收入征收的一种税，房产税由产权所有人缴纳。
产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。
产权出典的，由承典人缴纳。
产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代替人或者使用人缴纳。
房产税由房产所在地的税务机关征收。
房产不在一地的纳税人，应按房产的座落地点，分别向房产所在地的税务机关缴纳房产税。
1.2征管现状1、征收情况复杂，难度大。
既有房产自用及出租的，又有“先租后售”、“售后包租”、“投资联营”、“融资租赁”“无租使用”、“免税单位出租房产”、“以支付修理费抵交租金”等情况的，另有房屋在未办理竣工手续前已实际使用、将已建好可以使用的房屋在“在建工程”科目中长期挂帐，未及时转入“固定资产”科目核算和房产开发企业将商品房在出售前已自用或出租的，同时还有相当一部分企业注册地与房屋所在地不一致，致使征收机关难以全面掌握企业房产的实际情况。
2、税源相对较小，容易忽视。
房产税相对于增值税、营业税、企业所得税等税源来说比较小，容易被忽视。
3、房产税的征收模式不一致。
既有专业管理所统一征收，又有税源管理所各自征收，两种征收模式各有利弊，前一种征收模式专业化程度比较高，征管力量相对集中，但是对企业整体情况了解不够，可能会造成征收盲点。
后一种征收模式对于企业的情况掌握的更加的全面细致，但是事务性的工作较多，精力相对分散，容易造成对小税源的忽视，可能会造成漏征漏管的情况。
1.3评估作用由于上述房产税征收情况的复杂性，现有的征管手段已经落后于形势发展的需要，而纳税评估工作原则上在纳税申报到期之后进行，是一种事后管理的工作，是对纳税人申报、生产经营、财务核算情况及其他信息进行收集、审核、评析、评估，寻找申报错误和分析具有普遍性、规律性的申报问题以及对纳税人纳税情况的真实性、准确性进行综合评定，及时纠正和处理纳税人纳税行为中的错误，实现对纳税人整体、实时地监控，是一种即时的对纳税人、扣缴义务人进行监督，是为适应市场多样性，经济全球化、多元化而产生的新型的税收征管模式，是税源监控的有效手段。
房地产纳税评估26项指标测试
房地产纳税评估26项指标测试一、地产评估特征：1、由于地产项目企业多采取项目公司的特点，传统评估指标失效。
（例如：销售收入变动率无意义）2、地产税收政策繁杂，因此地产评估必须建立在对地产特性政策熟悉的基础上。
3、地产评估涉及项目很多，最好能标准化、模块化，形成规定动作和自选动作相结合的体系。
二、收入方面（四个收入类型）（一）销售收入1、未完工开发产品收入2、未完工开发产品收入结转为实际销售收入3、完工开发产品销售收入（二）预租及租金收入（财税【2010】121号）（三）视同销售收入（四）股权转让及股息红利三、成本费用方面（成本、费用、税金、损失）1、地产企业七大计税成本扣除步骤2、一些具体项目的扣除解读四、土地使用税时间1、土地使用税的开始缴纳时间：财税【2006】186号文件：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
2、土地使用税停止缴纳的时间：财税【2008】152号文件：纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。
五、26项评估测试指标1、企业综合税收贡献率测试（预警值：低于8%）企业综合税收贡献率=(营业税+城建税+教育费附加+土增税+企业所得税) ÷本期收入×100%2、售房收入营业税测试A、测算缴纳营业税=已售面积（来源于房管局网站×均价×5%B、理论缴纳数据=（预收账款期末数－预收账款期初数＋本期营业收入）×5%C、实际缴纳营业税第一，若B ＜A，则可能备案房屋销售收入未记账，或者计入“其他应付款”科目，从而少缴营业税。
实际是销售面积比对；第二，若C ＜B，则可能虽然计入预收账款或者营业收入，但是未按照规定缴纳营业税。
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十三（房地产企业专期）》问题四，对该问题解释为：
“应以房产交付给买受人并取得索取销售款项凭据的当天
作为应税行为发生的时间。取得索取销售款项凭据的当
天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者
更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司;
（二）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况
下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；
（三）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业
持有（财税〔2016〕140 号第八条）。
但实务中可能出现支付的差额扣除的土地价款的票据有瑕
《营业税改征增值税试点实施办法》第二十七条规定情形
的，没有按照固定资产、无形资产或者不动产的净值计算
不得抵扣的进项税额。
2、房地产企业“营改增”纳税评估：土地价款的扣除问
题
“营改增”后，房地产开发企业中的一般纳税人销售其
开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除
外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向
疵或者没有按规定扣除土地价款，如出让金票据抬头与公
司名称不符，可能为股东缴纳的价款；票据为省级以下财
政部门监制；票据为收据；相关的配套费用、接受投资的
土地使用权等纳入扣除的范围等，这些按政策规定都不能
扣除。
3、房地产企业“营改增”纳税评估：增值税纳税义务发
生时间确认问题
销售自行开发的房地产项目纳税义务发生时间，国家税务
务、居民日常服务和娱乐服务纳入了抵扣的范围； 五是接受贷款服务向贷款方支付的全部利息以及利息性质
的费用以及与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续
费、咨询费等纳入了抵扣的范围；
六是非正常损失的购进货物、以及相关的劳务、设计服
务、建筑服务、交通运输服务没有从当期进项税额中转
出；
七是已抵扣进项税额的固定资产、无形资产、不动产发生
房地产企业“营改增”纳税评估问题汇集
1、房地产企业“营改增”纳税评估：未按政策规定抵扣进
项税额问
一是发生新建、新购不动产或者不动产在建工程，取得的
增值税扣税凭证未按规定分两年抵扣，而是于取得当月一
次性申报抵扣；
二是兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增
值税的房地产项目，与简易计税方式、免征增值税的房地
产项目有关的外购项目发生的进项税额，以及专用于简易
计税方式、免征增值税的固定资产、无形资产（其他权益
性资产除外）、不动产发生的进项税额全部纳入到一般计
税项目可以抵扣的范围，没有按照房地产项目建设规模为
依据计算房地产项目应分摊的进项税额，或通过迟计、早
计不同项目销售额而人为调整进项税额应转出额，造成一
般计税项目多抵进项税额；
三是为集体福利或者个人消费而购进的货物、加工修理修
配劳务、服务、无形资产和不动产纳入了抵扣的范围。如
员工食堂和宿舍用的水电暖气、煤气、以职工个人名义开
具的通讯费、为员工购买的人身保险等。
四是购进的机票、船票、车票等旅客运输服务、餐饮服
2016 年 12 月份（税款所属期）起按照现行规定计算扣除”
（国家税务总局公告 2016 年第 86 号第一条）。
增值税纳税评估中，对房地产开发企业中的一般纳税人计
算销售额扣除土地价款审核时需要注意以下几点：
1、允许扣除的向政府部门支付的土地价款必须是直接向
政府购买的土地，款项必须直接支付给政府、土地管理部
时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销
售额时扣除”（财税【2016】140 号第七条）。“房地产开发企业向政府部门支付的土地价款，以及向其他单位或个
人支付的拆迁补偿费用，按照财税【2016】140 号文件第
七、八条规定，允许在计算销售额时扣除但未扣除的，从
门或受政府委托收取土地价款的单位，且需取得省级以上
（含省级）财政部门监（印）制的合法有效的财政票据
（国家税务总局公告 2016 年第 18 号第五条、第六条）。
2、纳税人向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用允许在
计算销售额时扣除时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和
取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的
十条至第十二条；小规模纳税人，第十九至第二十一条）
相关规定在取得预收款的次月纳税申报期依照 3%的预征率
向主管国税机关预缴税款。
房地产开发企业销售自行开发的房地产项目纳税义务发生
时间的规定，涉及到房地产开发企业增值税的清算。在实
践中该如何把握，各试点地区国税局解释并不完全相同。
总局公告 2016 年第 18 号第十四条、第十五条以及第二十二
条明确规定，不管是小规模纳税人销售自行开发的房地产
项目，还是一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一
般计税方法计税的或者适用简易计税方法计税的，均应按
照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税【2016】36
号）第四十五条纳税义务发生时间的规定。 按照国家税务总局公告 2016 年第 18 号（一般纳税人，第
政府部门支付的土地价款后的余额为销售额”（《营业税
改征增值税试点有关事项的规定》（财税【2016】36 号）
第一条第（三）项第 10 点）。“向政府部门支付的土地价
款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿
费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。在取得土地
材料（财税〔2016〕140 号第七条）。
3、房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联
合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公
司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项
目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地
价款。 （一）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变