“房地一体”原则在农房权属纠纷案件中的适用

“房地一体”原则在农房权属纠纷案件中的适用

房地一体”原则在农房权属纠纷案件中的适用作者：赵玉东

当前，我国农村家庭成员之间为争夺拆迁利益引发的农房权属纠纷日益增多。基于房屋与土地的高度附和性，房屋所有权与土地使用权的主体应当一致，此为“房地一体”原则。但在我国农村地区，宅基地使用权人原则上仅限于本村村民，而农房所有权的主体可能因继承、共建、买卖、赠与等行为发生变动，宅基地使用权人与农房所有权人具有较大的“非一体”倾向。在处理农房权属纠纷过程中贯彻“房地一体”原则，应当将地权作为确定房权的基础，通过灵活适用共有财产的分割方式来保障相关权利人的利益，以实现化解纠纷、维护秩序的目的。

宅基地使用权人的认定

宅基地使用权以户为单位进行登记，登记在权利证书上的通常是户主的名字，同时会标明申请登记时该户的人口数。因此说，宅基地使用权人是一个农村家庭的全体成员，而非仅限于登记于权利证书的户主。家庭成员可因添丁而增加，也可因死亡或分户而减少，因此宅基地使用权

人的范围也会发生相应的变化。在农村，有生子养老的观念，即父母通常会和某个儿子居住在一起，两个家庭同享一个宅基地，但宅基地通常登记在父母名下。此时，应将两个家庭作为一户来看待，所有家庭成员均为宅基地使用权人。父母死亡后，与其共同生活的儿子一家虽无登记仍享有宅基地使用权。现实中还可能存在几世同堂的情况，认定标准与上相同。由于管理制度不尽完善，宅基地使用人未办理宅基地使用权登记的情况大量存在，这给法院确定地权归属带来困难。此时，宅基地使用人负有证明其享有合法宅基地使用权的举证义务，法院在必要时还可通过调查走访的形式予以核实确认。

家庭共有房屋的认定

成年子女与父母生活一段时间后，因出嫁或分家立户搬出祖宅，而后又以对祖宅建造有贡献为由起诉父母主张分割房产。此时，子女一般均已不符合获得宅基地使用权的条件。根据我国《物权法》第九十五条的规定，共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。家庭共有是共同共有的一种重要情形。一般说来，家庭共有财产应当具有以下几方面特征：一是共有人只限于对家庭财产的形成作出过贡献的家庭成员；二是在共同生活期间取得；三是以维持家庭成员共同生活为目的；四是以家庭共同生活关系的存在为前提。成年子女在与父母共同生活期间获得劳

动收入后虽将收入交给父母管理，但如果已用于个人生活或教育消费的，则应认定其对此期间家庭的房产建造没有贡献，不符合取得家庭共有财产的条件。如确有贡献，但父母在分家时为其另行建造了房产或提供了其他补偿的（如提供了分家费或嫁妆等），也不宜再对父母的房产进行分割。确因有贡献需要补偿的，可在对房屋进行估价基础上按适当比例进行货币补偿。

实践中，存在外嫁女出嫁后户口未迁移，在他处未取得居住条件，以对父母建房有贡献为由要求分割房屋以满足居住需要的案件。笔者认为，此类案件也需分情况处理。如其仍为本村集体经济组织成员的，可以按其贡献取得相应间数的农房以满足其居住需要；如其已加入其他集体经济组织的，其居住问题应通过其所加入的村集体解决；如其已转为城镇居民户口的，可通过申请保障房等方式解决居住问题，不支持其要求分割农房的主张。

房屋翻建后的物权效力

根据我国《物权法》第三十条的规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”。房屋翻建一般包括两个步骤，一是拆除原房，二是在原址建造新房。根据《物权法》的规定，拆除原房的行为成就时发生物权消灭的效力，建造房屋的行为成就时又发生设立新物权的效力。实践中大量存在尚未析产或

继承分割的共有房屋被某一权利人翻建并长期占有使用而其他共有人一直未提出异议的情况，对该行为性质和法律效果的认定有很大争议，大概有三种主张：一是认定为共建共有，二是视为赠与，三是按侵权处理。共建共有的观点很难成立。笔者支持按侵权处理的观点：第一，建房人对其他共有人放弃权利与进行赠与的事实负有举证责任，否则认定其行为未经其他共有人的同意而形成侵权；第二，因原房屋已不复存在，故侵权人仅负有损害赔偿之责，因其他共有人并无取得宅基地使用权的资格，故赔偿应以原房屋的价值为限；第三，赔偿主张受诉讼时效的限制，且因房屋属于极其重要的家庭财产，其他共有人应对不知道侵权事实的存在承担举证责任，否则推定其知道或应当知道。

需要注意的是，我国《物权法》规定只有“合法建造”才能取得房屋所有权。那么，侵犯共有人利益的翻建行为是否属于“合法建造”，翻建人能否因此取得新房屋的所有权呢？根据“房地一体”原则，建房人应当取得相应的宅基地使用权，宅基地使用权人在符合规划的情况下建造房屋即为合法。侵犯共有人利益的拆除行为，不应当影响建造行为的合法性。反过来，不享有宅基地使用权的人在未取得宅基地使用权人同意的情况下翻建房屋便不能认定为“合法建造”，新建房屋应归宅基地使用权人所有，由宅基地使用权人给予

建房人适当补偿。宅基地使用权人也可以以建房人违法用地为由要求建造人拆除房屋，恢复原状。

宅基地使用权人签订房屋拆迁补偿协议的效力认定

农房所有权的取得和变动多数通过非法律行为，且缺乏登记公示制度。因此，在对房屋所有权处分过程中难免发生权属争议。如在拆迁过程中，拆迁人只与登记的宅基地使用权人签订拆迁协议，并推定房屋归该使用人所有。但房屋的实际所有权情况可能并非如此。因此，实践中大量出现房屋共有人要求法院确认房屋拆迁补偿协议无效的案件。此类案件涉及拆迁秩序的稳定和房屋共有权人的利益保护等问题，如何把握关系重大。笔者认为，在认定拆迁补偿协议无效的问题上应采取慎之又慎的态度，以避免不必要的拆迁成本。第一，在拆迁过程中，拆迁人应负谨慎的审查义务，但应限定为形式审查，将通过法院审理才能认定的复杂物权关系交由拆迁人审查认定实属强人所难。第二，根据“房地一体”原则及目前农房所有权登记制度不尽完善的状况，在无其他相反证据的情况下，拆迁人有理由根据宅基地使用权的登记情况推定农房所有权的主体。第三，其他共有人虽对房屋享有权利，但依据“房地一体”原则，其并不能实际取得房屋所有权，其可以向占用人行使货币补偿的分配权，而不是必须通过主张合同无效的方式维护权益。