第一课：房地产基础知识2详解

五证两书：
绿化面积：
指小区内集中绿化带、小公园、住宅间集中种植花木、草地、假山、 花架、水榭、水池，以及公共活动场所等为小区所有居住人员共同使用权的绿化 面积的总和。
绿化率：
是指绿化面积在整体项目占地面积中的比值。
住宅的开间：
就是住宅的宽度。
住宅的进深：
住宅的层高:
就是指住宅的实际长度。
是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房 屋的高度。
地产 ：
是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下 空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。
房地产 ：
是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑 物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。
土地的使用年限：
凡与省市规划国土签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国 家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、 体育用地五十年；商业、旅游、娱乐、停车场用地四十年；综合用地或者其他用 地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。
承建商（施工单位）：
负责房地产项目工程建设的施工单位。通常有一、二、三3个等级的资质评定。
物业管理商：
在房地产项目建成后对其进行全权管理的单位。目前我国的物业管理普遍处于薄弱环 节，整体水平偏低，当然也有万科、中海等一些优秀的物业公司。通常也有一、二、
三3个等级的资质评定。
房产：
是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和 使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。
房地产基础知识
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房地产的定义
房地产是指土地、建筑及其地上附着物，包括物质实体和依托于物质 实体上的权益。这里的三个关键词是“土地”、“建筑”、“权益”。 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上 又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。 在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使 用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。
套内面积：
套内使用面积、墙体面积与阳台建筑面积之和。即该套建筑面积减去公 摊面积之差。
公摊面积：
指住宅楼内为方便住户出入，保障住户的正常生活和交往而设置的公共 走廊、楼梯、电梯间、水箱间、供电房等所占面积的总和。销售中通常 按一定比例分摊给每一位住户。
实用率（得房率）：
套内面积/建筑面积，即得房率。多层住宅一般为80%以上；高层住宅 一般为75%以上；临街独立式商铺一般为80%以上；大型商场内商铺一 般为50%以上；写字楼一般为60%左右。
住宅的净高： 商铺的净高：
是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。
地板到消防喷淋头的距离。
建筑面积：
指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积。建筑面积包括房屋的可用面 积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积及其他公摊面积等。
使用面积：
指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。住宅销售中一般 不为客户计算使用面积和使用率。
通常为发展商策划销售新楼盘项目的是一手中介，以店铺方式经营、主要销售二
手楼盘的是二手中介，当然两者是可以交叉的。熟悉当地市场中各家代理公司的 优势领域，对于我们同样相当重要。如我们熟知的中原地产、美联地产、世联地 产、合富辉煌等代理公司在不同地区都有自己的业务侧重点。对代理商通常也有 一、二、三3个等级的资质评定。
特殊目的房地产：包括政府机关办公楼、学校、教堂、寺庙、墓地等
按市场性质划分
出售的房地产 出租的房地产 营业的房地产 自用的房地产
其他
有的房地产既可出售也可出租、营业：如商店、餐馆 有的房地产既可自用也可出租、出售：如住宅 有的房地产只能自用：如学校
发展商（开发商）： 指组织建设房地产项目的房地产公司。作为房地产业内人士，了解并熟悉一定数 量的开发商企业是相当必要的，尤其是全国知名的品牌企业（如万科、中海、合 生创展、富力集团、恒大集团、顺驰、绿地等）。对发展商通常有一、二、三3 个等级的资质评定。 代理商（销售公司）： 指专业策划销售房地产项目的房地产中介机构。代理公司业务有一手和二手之分。
房地产的类型
按用途划分
居住房地产：包括普通住宅、高级公寓、别墅等 商业房地产：包括商务办公楼（写字楼）、旅馆（宾馆、饭店、招待所、旅 店等）、商店（商场、购物中心、铺面等）、餐馆、影剧院等 旅游房地产：包括公园、风景名胜、历史古迹、沙滩等休闲场所 工பைடு நூலகம்房地产：包括厂房、仓库等
农业房地产：包括农场、林场、牧场、果园等
套内阳台建筑面积：
套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其 中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的 一半计算建筑面积
居住单元：
是指一个单元里有几户。俗称：一梯两户、一梯四户等。
户型：
是指一套住宅由多少卧厅、厨、卫组成。俗称：一室一厅、二室一厅、四 室二厅二卫等。
商品房：
有合法产权，购买后能领取《房屋所有权证》或《房地产证》的住宅。业主有 自由买卖、转让、租赁的权利。
现房：
楼宇建筑已全部完成，购买后即可交付使用的商品房，通常客户交付部分房
款后即可入住。
准现房：
楼宇建设尚未完工，但外墙等已完成，正在进行室内设施完善，不能马上 入住的商品房。
期房：
处于施工阶段，离交楼时间还比较久的商品房。
项目总用地 :
是包括住宅、商业总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用地、庭 院、绿化用地的总和。
住宅总用地：
指低层、多层、中高层、高层等所有住宅用地面积的总和。
公建总用地：
指小区内部公共建筑占地面积的总和。
道路、广场用地：
指小区内主次干道、支道、人行道、绿化带中间宽度大于1.5米 的步行道及停车、回车广场和有铺砌地面的场地面积之和。
封顶：
项目完成最高一层土建施工工作，准备进行外墙施工。通常封顶对一个项
目建设而言具有重要意义。
房地产建筑形态
低 层：1—3F的建筑称为低层建筑(无电梯) 多 层：7F以下的建筑称为多层建筑(无电梯) 小高层：7—11F的建筑称为小高层 高 层：12—30F的建筑称为高层 超高层：30F以上的建筑称为超高层