知名物业管理公司工程项目部运作管理手册

当前文档修改密码：8362839某知名物业治理公司工程部运作手册第一节治理范围总体：工程部负责项目有：(1)对所有设备的日常运行治理。

(2)对建筑物及所有机电设备的维护保养。

(3)对楼宇未尽人之处提出整改方案。

(4)对客户的装修工程方案审核，对施工进行监督治理。

(5)对客户进行有偿服务。

(6)为物业治理提供一切有关工程询问。

一、强电专业1．负责整个楼宇变配电系统的日常运行、治理。

2．负责整个楼宇变配电系统的维修保养工作。

3．负责空调、冷水机组等动力电源、电机、操纵柜的维修保养。

4．负责给排水专业所有动力电源、电机、操纵柜的维修保养。

5．负责楼宇公共区域的照明维修。

6．负责楼宇临时供电的安排和打算。

7．负责提供节约电力的打算方案，并经批准后实施。

8．对系统不完善的地点提出整改方案，并经批准后实施。

9．负责电梯的维修、保养。

10．负责卷帘门的维修、保养。

11．为客户提供有偿服务。

二、空调专业1．负责楼宇整个空调、采暖、通风系统的日常运行、治理2．负责楼宇整个空调、采暖通风系统的维修保养。

3．负责空调、采暖、通风系统中，电机和操纵柜的巡视工作，发觉问题后及时报告电气维修班处理。

4．改善空调、采暖、通风系统的设计，使楼宇有一个良好舒适环境，同时最大限度节约能源。

5．为业主、客户提供有偿服务。

三、给排水专业1．负责楼宇的供水系统、排水系统、消防给水系统、喷洒系统、雨淋系统的运行、维修、保养和故障检修。

2．负责楼宇所有卫生洁具的维修保养。

3．负责楼宇内所有机械的维修，如：手推车等。

4．负责水箱、水池及污水井、雨水井、化粪池等清理。

5．负责生活水水质处理。

6．为业主、租户提供有偿服务。

四、土建专业1．负责楼宇内公共范围的天花、玻璃窗、墙、门等所有项目的修理、调整。

2．负责建筑结构方面的问题，例如渗漏、裂缝等修、整改。

3．负责公共范围内和物业公司的家具维修。

4．负责安排一些小五金件的维修和调整。

5．负责一些临时性的任务。

6．为业主、客户提供有偿服务。

五、弱电系统1．负责公共应急广播系统、保安监控系统、综合布线系统、电话系统、有线电视系统、楼宇自控系统、消防自动报警系统的正常运行和维修、保养。

2．负责向业主、客户提供有偿服务。

第二节工程部人员结构第三节工程部岗位职责一、总工程师1.在总经理的领导下，制定打算，执行有关工程和能源治理的方针、原则、打算、规定和制度。

2.依照公司要求为楼宇所有系统和设备建立并保持有一个全面的维修、保养打算。

3.建立工程设备的运行和操作程序，确保工程设备的正常运行。

4.全面负责工程方面的节支运行，依照楼宇运行要求预备和调整工程部运行预算，并严格操纵工程运行和维修费用。

5.跟踪、操纵所有水、电、煤气、热力等能源消耗，分析消耗缘故，担出整改方法，最大限度地节约能源。

6.负责工程部职职员作成绩的评估，并按有关规定给予奖惩。

7.负责建立健全部门培训打算，保证工程部职员掌握必须的专业技术和技能。

8.负责及时向总经理上交所有有关报告及报表。

9.认可签收部门所有文件、发票。

10.制定和执行紧急情况做出反应的打算。

11.建立工程部各岗位责任并检查落实。

12.始终把安全和消防放在第一位。

13.协调与客户的关系。

14.负责按要求对专业主管、领班工作业绩进行考核。

15.负责进行工作及人员调配。

16.分析项目报价单，组织讨论决定，对完成项目进行检查、评估和验收。

17.治理职员纪律，解决职员争吵。

18.和有关部门一起为工程部选择面试新职员。

20.督促制定工程报表。

21.巡视、检查工程设备、设施运行情况，组织有效的生产治理和技术治理，阅读审察各类技术报表和工作日记二、专业主管1.在总工程师领导下，主管本专业的全面工作，确保所管辖设备处在优良的技术状态下安全运行。

2.编制或审定本专业所负责设备的年、季、月、周检修打算，建定相应的维修记录档案，并监督实施。

3.熟练掌握本班组内管辖的设备设施的运行、维修和保养4.每天检查设备运行情况和工作现场。

5.批阅运行、值班、交接班记录，及时发觉问题并采取相应措施。

6.每月定期巡检所辖设备设施的维修保养落实情况，并书面报告总工程师7.认真完成周报告、月报告8.检查下属的工作纪律，发觉不良，及时纠正。

9.严格要求职员按操作规程作业，遵守劳动安全的法规、法令。

10.对所有请修单位按轻重缓急分类，合理安排维修。

11.严格操纵维修材料的出库及去向，努力降低成本及能耗。

12.安排下属职员的班次，监督检查劳动纪律。

13.负责请购本专业的备品备件。

14.负责与其它班组或部门的协调合作。

15.负责本专业项目改造的打算、预算和报价。

16.负责本专业职员的培训、督导、考核、评估。

17.完成总工程师交给的其它工作。

18.书面制定本专业所有设备的安全运行规则和程序，并永久性在设备操作处和工作间明显展示。

三、领班A.强电领班岗位责任：1.强电运行维修领班必须认真清晰了解总体供配电情况，所辖设备的性能及操纵范围。

2.熟练掌握各配电设备、操纵柜、照明柜及发电机的操作、维修、运行规程。

3.须严格执行公司及部门所制定的各项规章制度及各项规程。

4.强电运行维修领班必须服从专业主管的领导，听从专业主管的指挥。

在布置工作时，要首先考虑消防安全和劳动爱护。

5.每天检查各班运行记录，并对所有记录数据及内容负责。

6.必须每天巡视所有变配电室及变配电系统，并及时处理变配电系统设备的故障，保证本系统正常运行，对巡查记录负责。

7.必须对强电运行人职员作时刻内的一切行为负责。

8.强电领班必须定期培训所属职员之操作技能，并由专业主管进行考核，9.强电领班必须认真听取上级电站之运行指令，并应立即汇报专业主管，在得到专业主管命令，并办理有关手续后方可执行操作。

10.必须带领本班人员严格执行本专业主管所制定的维护保养打算，并认真做好相应保养记录。

11.必须每天巡查配电室以外的所有配电设备一次，并随时处理各类故障，并对巡检记录负责。

12.必须定期（每3个月一次）培训所属职员的维修技能，并由专业主管进行考核，13.正确治理安排维修单，对未能按规定完成的维修单要有缘故，上报专业主管后，交文员经行登记。

B.弱电领班岗位责任：1.弱电维修领班必须清晰了解消防报警系统、消防联动系统、楼宇自控系统、保安监控系统、电话系统、综合布线系统、有线电视系统之配置、运行及设备状态等情况。

2.必须熟练掌握各弱电系统的操作、运行、维修保养规程。

3.必须严格执行公司及部门所制定的各项规章制度及各项规程，以身作则。

4.必须每天检查各弱电系统运行记录、巡检记录，并对所有记录数据及内容负责。

必须每天巡视所有弱电系统一遍，并及时处理各类故障，保证各系统运行正常。

5.必须对所属弱电维修人职员作时刻内之一切行为负责。

6.必须定期（每3个月一次）培训所属职员之操作、维修、保养技能，并由专业主管进行考核。

7.所有弱电系统的维修保养，必须在领班的带领下，严格按照专业主管所制定的维修保养打算进行，并认真做好相应保养记录。

如需停机保养时，必须提早三天通知总工程师，以便做好相应安排。

8.弱电维修领班必须服从专业主管的领导及指挥。

9.在布置工作时，要首先考虑消防安全和劳动爱护。

10.正确治理安排维修单，对未能按规定完成的维修单要有缘故，上报专业主管后交文员登记。

四、文员1.负责翻译、中英文打印，各类文件的复印及收发。

各种文件、资料、材料的存档，文具用品的分发。

2.对楼宇全部图纸、资料分类保管、编排目录、日常借阅和确保完整无损，每年核对补缺。

3.负责采购单的报批、跟踪、存档及现金报销、支票申请。

4.负责工程部布告栏的定期公布、更换，确保所有信息及时转达到职员。

5.负责会议记录，整理会议纪要并打印、发送。

6.对各部门或客人来工程部联系工作人员要热情接待。

7.迅速、热情应答来往电话，详细记录所有信息。

8.负责工程部考勤记录和整理，上报有关部门。

9.为总工程师收集过去24小时的报表和其它报表。

10.建立备品部件和易损件的清单，并按要求执行最高、最低储备标准，当储备接近或达到最低标准时，及时提出申请购买打算单。

11.严格执行物品验收入库制度和领料单制度，做好备品备件和公用工具的治理制度。

12.做好仓库的帐、卡、物等治理工作，要求帐、卡、物必须相符，物品堆放整齐清洁。

13.每月必须对库存情况进行一次清查盘点，对盘亏、盘盈情况及时向有关上级汇报。

14.按时、按质地完成每月财务要求的备品、备件、材料消耗和库存情况等的报表。

15.易燃、易爆、有毒物品必须单独储放。

室内禁止一切烟火，必须每天去巡查二次。

16.负责工程部工服的发放、整理。

17.完成领导交给的其它工作。

五、技工通则：1.服从指挥，严格遵守各项操作规程及各项规章制度。

2.把安全消防意识贯彻到工作中。

3.无专门缘故或理由，请修单不得积压，做好维修记录。

4.服务中做到客户至上，微笑服务。

5.做好运行记录，认真履行值班制度。

6.爱护工具，不得人为损坏工具。

7.认真学习本专业的各项技术，熟练掌握各种设备的开闭方法和性能，掌握专业技能。

8.加强责任心，在工作中要时刻注意各种设备的工作状态是否正常，不论是本专依旧其它专业，及时处理及时报告。

9.保持机房、休息室及工作场所的卫生。

10.未经专业主管许可，不得私自更改、调整、移动线路、管路设备。

A.值班电工岗位责任1.值班人员必须清晰了解供电系统情况，所辖设备的性能及操纵范围。

熟练掌握各配电设备及发电机的运行、操作、维修规程。

必须服从领班及专业主管的领导和指挥。

2.认真进行交接班工作，交班人员必须认真讲解本班工作情况，并认真做好交接班记录。

接班人员必须清晰了解上一班工作内容，认真查看交接班记录。

交接班记录必须由值班电工本人签字，不得代签。

3.认真清点工具，保持良好工作状态，工具使用完毕后，必须擦拭洁净，放回原处。

4.按时、按数抄录各类计量仪表，不得伪造数据。

5.按时认真检查所辖各类设备，并认真做好检查记录，不得伪造检查结果。

6.所有记录必须做到字迹工整、清晰、全面，记录单据必须保持清洁完整，不得损毁。

7.各类高、低压操作必须按照电工操作规程进行，以保证人身及设备安全。

8.负责保持配电室内所有供电设备功能正常，各配电柜、开关、仪表等如有损坏，须立即修复，如需停电处理，须立即报告领班或专业主管，获得批准后方可进行。

9.必须保持配电室、值班室及所辖设备的清洁，每班两次清洁地面、窗台、门窗、设备表面等所有产生积尘之处。

依照上级安排，定期清洁设备内部。

值班室内与工作有关之物品必须摆放整齐，不得存放与工作无关之物品，配电室内严禁存放杂物。

10.值班人员不得在值班室、配电室及其它机房会见客人，须坚守岗位，不得擅自离岗、串岗，需临时离岗时，必须报告领班或专业主管离岗缘故、去向及时刻，获得批准后方可离岗。