控制性详细规划论文

浅议控制性详细规划

摘要：控制性详细规划是城市、镇人民政府城乡规划主管部门根据城市、镇总体规划的要求，用以控制建设用地性质、使用强度和空间环境的规划。

关键词：控制性详细规划

1 控制性详细规划产生的背景

1.1 城市建设方面的要求

1.1.1 土地使用制度改革提出新问题。土地由无偿使用变为有偿使用，要求规划与之相适应，应满足土地招投标出让的管理及技术要求。

1.1.2 建设方式与投资渠道变化带来新要求。土地的投资者由单一的城市政府变为国家、集体、个人及企业等多方，出现了投资渠道的多样化和利益主体的多元化。投资者对城市的开发和建设各有不同的要求，城市开发建设的方式也多种多样，零星建设、无序建设和盲目建设等自行分散建设方式影响城市的合理布局和城市

面貌的完整性。

1.1.3 城市经济、产业等结构的大调整所提出的新要求。产业结构的调整，必然引起城市土地配置和城市空间形态的变化。对此，城市规划应该加以积极的引导，并在方法、理念上做出相应的对策。

1.2 规划管理方面的要求

1.2.1 土地管理的观念与方法的转变。控制性详细规划根据区位的不同，采用不同的控制要求，合理确定土地价格；在行政调节

之外，要依靠经济、法律、技术并用的调节手段来实现城市规划的意图。

1.2.2 房地产开发的管理方式的转变。对土地的投放引入市场机制，采用投标的方式，由中标者进行开发，并对房地产开发活动采取来自政府有效的规划干预，形成了对房地产开发的支持、引导、制约并用的管理模式。

1.2.3 新形势下对规划设计工作的要求。①城市规划要适应规划管理工作的要求。市场经济条件下的规划管理工作，不仅比计划经济时工作量大，而且更艰巨复杂，对规划决策的科学性和管理的效率提出了更高的要求，包括用地控制指标、环境容量控制指标、建筑形态控制指标、交通控制内容、城市设计引导及控制要求、配套设施体制等控制要求。为城市每一块土地租让提供招议标底条件与管理准则，并有利于对修建性详细规划的管理，为具体建设项目提供规划设计条件，可以较好地满足新形势下规划管理的要求。②要求规划具有弹性。首先对土地进行地块的划分，对不同地块提出了详细的开发控制指标，同时提供了一定弹性范围，比如规划地区用地性质的兼容性及相互替代、用地控制指标的变化幅度等。③要求下一层次规划符合总体规划的意图。控制性详细规划作为总体规划和修建性详细规划两者之间有效的过渡与衔接，起到深化前者和控制后者的作用，确保规划体系的完善和连续。④要求具体体现城市设计构想。对区域的建筑形象进行控制，以便取得地段整体协调的效果，并能有效地指导修建性详细规划的编制。

2 控制性详细规划的特点

控制性详细规划是经市政府批准的城市某一具体地段开发建设所必须遵守的规划管理和建设条例，是城市政策的载体，具有地方行政法规性质；它又是该地段详细的土地使用控制规划和空间结构布局引导性规划，它深化了总体规划、分区规划的意图，把土地使用性质、各项配套的公共服务设施、市政公用设施具体落实到每一块开发建设的地块上。它又把各项重要的规划设计要素抽象成明确的指标和设计要求，以作为下一步修建性详细规划、建筑设计和建筑管理的依据。同时，它也便于规划部门向开发建设部门提供招标条件及技术经济指标，有利于开发建设单位土地有偿使用和分块经营建设的需要。控制性详细规划的一大优点就是以“定性、定量、定位”为特征，便于规划管理和法规化，它要求图纸、数据、文字说明、具体、明确，从内容来看，并不是越多越好，也不是规定越细越好。作为控制性详细规划，要给以后的修建性详规和建筑设计留有充分创造发挥的余地，因此，要有一定的弹性和灵活性。有的控制性详规，规划师先作了一个形态规划，做得很细，然后根据这个规划方案，把地块划得很小，每个地块都规定了许多指标，把每条路都规定死了。这样的控制性详规会令接下去做的修建性详规一点灵活性也没有，更谈不上创作。特别是当修建任务略有改动时，原来的控制性详规又会变成“墙上挂挂”的东西。因此，作为控制性详规应更多地考虑宏观效果，有关城市设计的内容的要求，还是多用原则性的文字引导比较相宜。控制性详细规划主要通过指标、

图则与文本三者，构成一个完整的规划控制体系。其中，指标具有“定性、定量”的功能，提供了管理的依据。图则的功能是定位，它表明地块的位置与边界，表达道路及其它市政设施的规划控制意图，并可直观地显示部分指标，其中用地功能划分图与道路规划图、工程管线规划图是最重要的。为更清楚地说明规划意图，用地布局图以及其它种示意图都可作为辅助性的图纸纳入图则中。文本的作用主要有四个方面：①定性控制；②提出在一定范围内普遍的统一要求；③对指标和图则进行强调与补充；④对管理与实施的具体过程进行指导。

3 控制指标体系

3.1 控制指标分类

控制指标可根据不同的标准进行不同的划分。①根据其重要程度可作如下划分：必要控制指标、选择使用的指标、说明性指标和派生指标；②根据控制的强度可分为：指令性指标和引导性指标。

3.2 主要控制指标的确定

3.2.1 用地性质。控制性详细规划中某项用地性质的确定主要根据

城市总体规划和分区规划中用地功能的划分来确定。但在确定用地性

质时，也应考虑到兼容性。建筑用地的兼容性是控制性详细规划中一个

很重要的内容，它体现了规划的弹性，为管理实施中的变化留

有余地。

3.2.2 建筑形体。有关建筑形体的重要控制指标是容积率、建筑密度、建筑高度。其设置的出发点各有不同：建筑密度着重于平面二维的环境需求，保证一定的旷地、绿地；建筑高度则着重第三维的环境及景观要求；容积率比前两者更综合、内涵更丰富，它通过对建筑面积的限定，与土地开发强度相关联，影响到房地产经营开发的效益，而且直接影响整个过程。容积率是城市用地的地块上允许修建的总建筑面积与地块面积之比值。一般以正值的常数来表示。容积率是西方国家（主要是美国）从本世纪初推行城市土地区划管理制度中所采用的一项重要指标，它是表述地块开发强度的一项重要指标。影响容积率的主要因素大致有以下几个方面：地块的使用性质、地块区位、地块的基础设施条件、地块的空间环境条件和地块的土地出让价格。在具体确定某一地块容积率时，要综合考虑以上几个主要因素，确定一个合理的指标范围。在确定指标范围时，主要要遵循两个原则：①要考虑经济上的可行性：在城市土地有偿使用的情况下，地价成为土地开发者初始投资中一项极为重要的成本内容，地价的高低变化引起他们对土地使用强度的不同要求。②要考虑环境容量和社会效益：由于房地产开发公司对最大利润的追求，势必造成土地的超强度的使用，从而影响到社会效益、环境效益的发挥，因此，控制性详细规划的指标应是规划干预与城市经济效益共同作用的结果。

3.2.3 居住人口。该指标一般是根据某个时期的居住水平，与