南京地铁上盖物业开发咨询模式调研报告

关于地铁5号线光华门站上盖物业

代建方式的请示

集团领导：

为落实集团董事会决议精神，我司对南京市房地产项目代建方式进行了调研，形成报告和建议如下：

一、房地产项目代建的主要方式

1、小股操盘方式

代建方与业主方共同投资项目。代建方一般不作为第一大股东，股权比例30%左右，由代建方全权经营管理项目，其他投资人无论是否控股，均不干预项目具体经营管理，但拥有项目开发中的投资决策权、监督权、建议权和知情权。

代建方委派项目总经理并组建全建制的操盘团队，总经理以目标责任制的形式对股东会、董事会负责。项目整体开发计划拟订后，上报股东会或董事会审批确定或修订，由总经理全权负责具体实施。

代建团队提供包含前期环节管理、营销环节管理、建设与交付环节管理以及物业管理等内容的服务，代建方先按照总销售额一定比例收取委托开发服务费用，然后按照股权比例进行收益分配。

根据股权比例共担风险，共享收益，但分配比例与持股比例不一定相同，代建方可与其他投资人签订协议，按照项目经营结果和收益情况，设立浮动的分配方案。

2、委托代建（操盘手）方式

业主方作为委托方，提供土地及项目开发资金，拥有项目开发中的投资决策权、监督权、建议权和知情权。代建方受业主委托可提供项目全过程开发管理、品牌加持及后期物业管理等服务，实现经营目标，获得相应的操盘收益。在部分项目上，代建方也有通过自有资金或信用担保的形式，向项目提供债权性质的资金的行为。

代建方委派项目总经理及全建制的操盘团队。总经理负责与业主方项目代表对接，牵头制定项目整体开发计划，由总经理和操盘团队具体实施，并定期向业主方汇报经营动态。业主方一般只决策项目重大经营事项，重点参与成本、采购、财务等环节，不干预具体的操盘管理。

代建团队提供包含市场调研、产品策划和定位、设计管理、品牌加持、营销服务管理、建设与交付管理及物业管理等内容的服务，委托开发服务费用按项目总销售额一定比例收取，并与合同约定的经营考核目标挂钩，设置激励和处罚条款。

3、咨询服务方式

代建方不直接参与项目具体经营管理，仅针对业主方委托的部分需求提供咨询服务，如设计咨询、报批报建程序咨询、精装修和景观工程咨询、绿建技术服务咨询、共享房产公司战略合作企业集中采购价格等，服务费用按服务项目面

积核算收取，项目经营工作仍由业主方自主负责。

除此之外，业主方还可以选择增加营销管理服务，以更好地兑现产品的商业价值，营销服务管理一般按照总销售金额的3%另外计取费用。

二、以上三种代建方式优缺点分析

1、小股操盘方式

优点：项目风险最低，利于项目核算，可利用社会资本和优秀房地产开发企业的经验优势，强强联合，获得最大收益。

缺点：一是股权转让或者增资扩股手续时间长，需履行评估、报批及挂牌程序，造成资金成本增大。二是大股东（国有资本）决策流程和民营资本操作的差异化、合规化问题会带来后期审计风险。

2、委托代建（操盘手）方式

优点：（1）代建方负责项目全过程开发管理，可最大程度利用代建方成熟的工程、营销管理经验，降低管理风险，全面提升项目开发品质；（2）可借助开发商品牌（如朗诗、金基、保利）市场认可度，实现本项目销售价值最大化。

缺点：（1）费用成本较大，根据调查情况，目前各房地产企业全过程代建服务报价大体相当，约为项目总销售额5%左右（根据本项目预测，约2300万元）；（2）同样具有国有资本决策流程和民营资本操作的差异化、合规化的后期审计

风险；（3）代建方只提供服务，并不承担项目运作的风险和责任。

3、咨询服务方式

优点：（1）既可利用代建方技术和管理优势满足本项目开发品质要求，又可结合实际情况灵活选择技术管理服务外的服务内容（如营销管理服务等）；（2）节约开发建设成本，相比于上述第二种方式预计可节约成本70%以上（约700万元左右）。

缺点：服务管理内容有限，代建方不承担主要责任，大部分工作仍然需要业主方承担。

三、关于项目代建方式选择的相关建议

（一）本项目特点分析

1、项目体量小。光华门站上盖物业的项目用地总面积为7031平方米，容积率为1.2，其中地上面积为8437平方米，地下面积为10500平方米，社区配套为411平方米。与其他房产开发项目相比较体量较小。

2、项目前期规划定位较为明确。我司邀请保利、金基、朗诗等公司相关专家召开了专家会，专家一致认为：本项目主要户型为120—140平方米户型，定位为中高端，主要面向刚需及刚需改善型人群，此定位较为合理。

3、销售压力小。本项目住宅总面积约为7012平方米，商业等服务设施为923平方米，住宅总套数为52套，总住宅套数较小，相对去化周期较快，销售压力较小。

4、品牌加持溢价有限。根据南京市现有的房地产限价政策，品牌附加价值对项目的营收影响有限。

5、因南京市今年新政对地下商业分割销售的限制，造成项目货值有所减少，项目整体的利润下降。

（二）我司现有管理团队特点分析

经过几年的实践和积累，资源公司培养了有一定能力的工程项目管理团队，具有较强的地铁工程建设管理以及一定的商业综合体工程建设管理经验，但对于以住宅为主的项目的开发尚属新兵行列，对住宅项目的开发中的政策把控、设

计管理、报批报建、精装修和景观工程定位和质量管控、共享房产公司战略合作企业集中采购成本控制、财务税务等方面缺乏相关专业经验，需由相关房产开发公司提供咨询服务，以供借鉴学习。

（三）项目代建方式的选择建议

根据以上特点，我司建议对光华门站上盖物业项目的

代建采用咨询服务方式，有针对性的对设计管理、报批报建、精装修和景观工程质量管控、成本控制、财务税务咨

询等内容提出服务需求，寻找老师，以提高项目工作效

率，弥补开发经验的不足，降低项目运作风险，确保项目

收益。预计咨询费用约每平方米800元，总计约700万

元。

当否，请批示。

资源公司

2020年3月