房地产市场需求影响因素分析

房地产市场需求影响因素分析

王友明 航天科工集团第三研究院

摘 要 房地产需求是指消费者在各种可能的价格下,对房地产产品愿意并且能够购买的数量。需求曲线的变动必然会引起房地产价格的变动。从经济学原理可知,一般情况下价格主要是由供求关系决定的,因此本文从市场需求影响因素进行探讨其对房地产价格的影响。

关键词 房地产价格 供给 需求 因素 由于住房价格既有一般商品特点却又有特殊性,虽然房地产价格也是随着供求关系的变化由市场竞争形成的,但由于住房不能脱离土地而存在,而城市土地供给是有限的,特别是住房建设周期相对较长,这就导致了在短期内住房价格供给弹性较小,因此需求对房地产价格的影响非常大。

一、人均可支配收入对需求的影响

随着经济的快速发展,我国居民可支配收入也呈现出逐年增长的趋势。据国家统计局的数据显示,2007年我国全年农村和城镇居民的人均可支配收入分别为4140元和13786元,扣除价格上涨因素,分别比2006年增长9.5%和12.2%;2008年全年农村和城镇居民的人均可支配收入分别为4761元和15781元,分别实际上涨8.0%和8.4%。一方面收入的增长使更多的消费者对住房产生了需求,同时另一方面也使消费者对住房的要求和质量上有所提升。当人们的收入达到一定水平后,根据马斯洛的 需求层次理论 ,随着人们收入水平的不断提高,使其对住房的要求也会随之发生变化。 居者有其屋 已不再能满足人们的心理需要,取而代之的是对住房的质量、大小、结构、环境、交通条件、舒适程度、

建筑风格等方面提出了更高层次的需求。

图1 1997-2009年城镇居民人均可支配收入

从图1看出我国城镇居民可支配收入呈逐年增长的趋势,收入的提高对房地产需求有直接影响和间接影响,直接影响主要表现在对住宅的需求上,基本上是正相关关系,间接影响主要表现在收入水平的提高会促进产业发展进而扩大对生产性房地产的需求。我国的人均GDP 已超过1000美元,已经步入中等收入国家行列,人民生活水平不断提高。很明显,随着消费者收入水平的提高,我国的房地产需求量会不断增大。

二、城市化水平的快速发展对需求的影响

城市化水平的提高意味着城镇居民的增加,因此对城镇的住宅提出了更多的要求。根据帅友良的计算,2003年至2020年期间,城镇新增人口对住宅提出了5O .3亿平方米的需求,其中农转非人口提出的需求是24.0亿平方米。另一方面,城市化过程中的旧城改造和城市更新项目也将有效带动房地产需求。因为城市更新,城市需要进行大量的房屋拆迁工作,一部分居民 被迫 去买房或租房。如果考虑到农民进城打工,并在城市安家落户的情况,我国实际的城市化率还应更高一些。

从表2中可以看出,伴随着经济的持续发展与工业化进程的不断推进,我国正处于城市化进程加快发展的阶段,1987年我国城镇人口占总人口的17.92%,1995年占了29.04%,到2008年我国城镇人口已经占总人口的45.70%,几乎快要近一半,我国城市化率以每年0.93个百分点的速度不断推进。我国城市化的速度每年都在稳步上升,城市化率的提高必然会引发大规模的居住需求。由于我国城市化进程还将会持续较长的一段历史时期,所以从城市化的角度来看,我国房地产市场需求也会持续扩大。表2 1995-2008年全国人口统计数 单位:万人

年份总人数城镇人口

人口数比重%乡村人口

人口数比重%19951211213517429.048594770.9619961223893730430.488508569.5219971236263944931.918417768.0919981247614160833.358315366.6519991257864374834.788203865.2220001267434590636.228083763.7820011276274806437.667956362.3420021284535021239.097824160.9120031292275237640.537685159.4720041299885428341.767570558.2420051307565621242.997454457.0120061314485770643.907374256.1020071321295937944.947275055.062008

132802

60667

45.70

72135

54.30

数据来源:中国统计年鉴2008

三、房地产的投机需求

消费者的预期就是对未来房地产市场前景和房地产价格的估计、

预测。房地产的需求者对未来的预期将直接影响对房地产的需求,同时对房地产价格的影响也具有举足轻重的作用,是房地产业健康发展的重要因素。由于房地产不同于一般商品,当价格上升时,人们预期今后价格还要上升,投资性房地产就会增加,房地产持有人惜售,供给量反而减少,这样就进一步刺激了房价的上涨。在价格下跌时,人们预期价格还要下跌,市场上投资性房地产的需求就会减少,更多的投资型购买者就会持币观望,持有人纷纷抛售房产,造成恐慌性价格下跌,这时

无人肯接手买入而需求量减少,这样就加剧了价格的下跌。一般来说,消费者个体对房地产未来的预期各不相同,而且可能因为从众心理而趋向一致,造成未来需求的提前透支。受国际金融危机的影响,我国股市经历了大幅波动,再加上我国债券基金等投资渠道的缺失及房地产投资收益率的居高不下造成我国目前大量的房地产投机行为。由于我国社会保障体系的滞后,国内居民对医疗、教育、养老等保障缺乏信心,对未来生活的不确定性深感担忧;而储蓄利率低、通货膨胀压力大、物价上涨过快等因素,使得很多居民将可居可租可售的房地产投资作为一种重要的资产保值增值手段。不可否认,适量的房地产投机行为有利与整个行业的发展,实际上投机对房地产的发展做出了贡献。但过度的房地产投机行为对房地产行业的危害是非常大的,投机行为造成了公众对房价上升的预期,促使房地产需求的虚高,从而会导致房地产泡沫的产生。

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