住宅项目定价方法

住宅项目定价方案

概述

在住宅项目定价实践中，其定价方法较多，其中主要有以下几种方式，本方案重点分析的是实用性较强的类比量化定价法

1、成本加成定价法：它指的是在项目单位成本的基础上加上一定比例的目标利润作为项

目的单位售价，其公式为P=C×(1+ η)[1], 但这种定价方法仅仅考虑成本与企业的目标利润，而不考虑需求和市场竞争状况，其结果是住宅要么卖不出去要么企业不能获取较大的利润；

2、差别定价法：它指房地产开发商经常根据顾客、房屋形式或形象、时间、地点的差异

来制定不同的价格；差别定价是房地产开发商按两种或两种以上的价格来销售住

宅，而这些价格不一定完全反映成本费用上的差异，这种定价方法没有很好地反映市场需求和行业竞争状况，特别是根据顾客差异、房屋形象差异来定价更像是一种

促销手段；

3、竞争定价法：它指的是以竞争对手的价格作为基础的定价方法，这种方法它考虑了市

场需求和行业竞争状况，在房地产竞争激烈的今天，其住宅的需求弹性较小和供大于求的情况下，为了不破坏整个市场价格的平衡，这是一种较常采用的定价方法，但这种方法仅从竞争对手价格这一单一指标进行考虑，这样就显得过于笼统，没有很好地按区域、住宅物业形态等因素进行市场细分，故在项目定价实际应用中将会

遇到障碍。

此外，还有尾数定价法，这种定价方法使得消费者感觉到开发商是在认真定价，让消费者有占到便宜的感觉。整数定价法主要对高档住宅，如别墅，其目的是为了体现消费者身份和地位。在本案中，主要分析一种能够运用于房地产开发企业

中实际可操作的定价方法，它其实是对竞争定价法的一种深化和延伸。在这里，姑

且称之为类比量化定价法。

二、类比量化定价法该定价方法指的是对住宅价格有影响的主要因素按其影响因素的不同分别确定

权重，并对其中的每一单个因素根据其优劣赋予不同的分值，然后选择与本项目类似的项目进行类比后分别一一赋予分值，其次根据权重乘以相应分值求和得出各项目的总分，再次通过所得出的各项目的总分与已知项目的均价按最小二乘法建立函数关系式得出拟售住宅项目的均价，最后根据位置、楼层、景观、朝向等进行价格调整确定出每一单元的拟售价格。

该方法其优越性在于将其定价影响因素进行了量化，而赋予的分值又仅仅是通过调查对比得出，而不是采取专家打分法使得分值的随意性和波动性都比较大，而且充分考虑了市场需求和行业竞争状况。

三、影响因素、指标及其分值的确定

笔者共列出了12 个主要影响因素，分别是位置、价格、配套、交通、物业管理、周边环境（景观、污染）、城市规划、楼盘规模、建筑风格及立面、户型、发展商品牌和实力、广告，其分值分别为1、2、3、4、5。分值越大，表示等次越高，详见下表1。

表1 住宅项目影响因素、指标与分值[2]

四、权重的确定

运用价值工程中的0～9 评分法来确定权重，当然也可以用层次分析法或者经验值法来确定权重，其计算过程见表2

表2 住宅项目影响因素权重计算表（0～9 评分法）[3]

五、项目均价的确定

通过表2 确定的各影响因素的权重和拟售项目及类比项目所赋予的分值，由公式得出各项目的总分，其中n 表示项目影响因素的项数，Wi 表示权重，Fi 表示分值，其计算如表3。

表3 类比量化定价法计算表

然后根据表3 得出的数据，运用最小二乘法建立回归方程，即P=a+bS[4]，其中P为项目均

价，S为项目得分，确定参数a和b 后，代入拟售项目的得分，即可得拟售项目的均价。

六、住宅项目各单元定价上述定价只是制定出一个小区或一栋楼的基准平均价格，而对具体的某一

单元而言，由于位置、层高、区位、朝向、景观、户型等的不同，对购房者来说，就有着不同的效

用。所以需将各单元分别定价，以不同的价格来体现效用的高低。

1、项目位置价格调整系数项目位置价格调整系数是指在一个小区中，根据各栋楼宇的位置、

坐向、临街状况、楼间距、与小区花园、公共配套服务设施的距离等来综合调整价格系数。如南北

朝向、较大的楼间距、临近配套设施、外观漂亮的楼宇的价格就会相对高些，如表4 所示。

表4 项目位置价格调整系数表

备注：

其中m、k 一般在5％以内，如果位置差异特别大，可取更大的系数，

但一般不超过15％2、项目楼层价格调整系数

项目楼层价格调整系数是指根据居民的生活习惯、楼层高低所体现的通风采

光、视野等差异来调整的楼宇价格。在我国，如果是六层多层住宅，一般是一、

六层较便宜、二、五楼层居中，三、四层最贵；而对高层住宅，一般是越高越贵

针对不同楼层其价格调整系数见表5

表5 项目楼层价格调整系数表[5]

备注：

（1）、m=k/N，其中k 为不同楼层系数之最大值，一般取10％～15；

（2）、如果有另楼遮挡本楼，则在另楼的最高层处上下，本楼的楼层系数会有

一个较大的跳跃。

根据项目位置价格调整系数和项目楼层价格调整系数，利用公式类比量化法的楼宇均价×（1+项目位置价格调整系数）×（1+项目楼层价格调整系数）得出各栋楼各层的均价，笔者将此价格称之为楼层均价。

3、项目水平价格调整系数

（1）、项目区位价格调整系数

区位价格调整系数指的是那种靠近电梯、过道的单元由于易受噪音干扰、而

此位置单元不如远离电梯、过道的单元所形成的价格调整系数，一般此价格调整

系数上下不要超过1％。

（2）、户型价格调整系数

户型价格调整系数是指从它的功能分区是否合理， 采光通风如何， 是否有暗 房，是否有恰当的面积配合比等方面来进行价格调整的系数。 其价格调整系数一 般不要超过 3％。 （3）、单元朝向价格调整系数

单元朝向价格调整系数是指根据单元的朝向、 采光、平面不局、 消费习惯等 而进行的价格调整系数。 朝向通常是指客厅的朝向， 根据朝向的不同， 其价格调 整系数见表 6。

表 6 单元朝向价格调整系数表

4）景观价格调整系数

景观对于住宅购买者而言，常具有决定性的影响力，对那种能够临望公园、 水景、山景、自然或人造的景观单元，通常相对没有景观的单元而言，价格要高 出许多。故景观价格调整系数就是指由于不同单元的景观差异所造成的价格调整

系数。其价格调整系数一般不要超过 15％，对多面景观也最多不要超过 20％。

综合项目的区位价格调整系数、 户型价格调整系数、 单元朝向价格调整系数、 景观价格调整系数得出项目水平价格调整系数，如表 7 所示。

表 7 项目水平价格调整系数表