2020年4月广州房地产市场报告(20200507)

2
目录——
一、行业宏观环境 二、广州城建动态 三、广州土地市场 四、广州新建商品房市场 五、后市研判
3
一、行业宏观环境
4
金融环境：逆周期调控力度大幅增强，央行降准、降息双管齐下
➢ 降准：4月3日，央行宣布年内第三次降准，此次定向降准释放长期资金约4000亿元。 ➢ 降息：4月20日，新一期LPR报价创新低，1年期LPR下调至20个基点至3.85%，5年期以上LPR下
楼市调控
部分城市针对住宅需求端的松绑政策继续闯关失败，楼市调控 的 红线仍不能随意被突破，同时央行严管资金违规流入楼市。
整体市场
疫情影响减弱，70个大中城市房价微涨但总体较稳定；其中深圳 楼市表现火热，而广州仍筑底回调。
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二、广州城建动态
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2020年4月广州城建规划概述——
优化城市规划——
黄埔区中新广州知识城国际科技创新合作示范区设计及控规环评公 示，定位为全球人工智能的技术摇篮，规划4条轨道线路。
2020年4月广州房地产市场报告
战略研究中心 2020.05.07
2020年4月广州楼市概述——
商住用地——
4月成交面积： 115.7万㎡ 平均楼面地价：12,407元/㎡
降准、降息双管齐下，调控总基调仍偏紧
在国内外双重压力下，逆周期调控力度大幅增强，央行降准、降息双管齐下，信贷供给 总量增长明显。
4.75% 4.75% 4.65%
4.50% 4.25% 4.20% 4.20% 4.15% 4.15% 4.15%
4.00%
4.05% 4.05% 3.85%
3.50%
1年期
5年期以上
5 数据来源：中国人民银行
金融环境：货币供应量同比增速创近2年新高， 信贷供给总量增长明显、结构优化
➢ 2020年3月末，广义货币(M2)余额为208.09万亿元，同比增长10.1%，增速分别比上月末和上 年 同期高1.3个和1.5个百分点。
38
38
21
0%
城市
北京 天津 上海 南京 无锡 杭州 合肥 福州 厦门 济南 郑州 武汉 广州 深圳 成都
新建住宅
同比(%) 环比(%)
104.1
100
100.1
99.9
102.4
100.1
103.3
100.2
109
100.5
105.4
101.3
102.3
100.1
104
100.4
103.5
100
M2余额（万亿元）
M2同比增速
企（事）业单位贷款新增量（万亿元）
住户贷款新增量（万亿元）
220
12.0%
3.50
10.10%
210
10.0%
3.00
200
2.50
8.0%
190
2.00
180
6.0%
1.50
170
4.0%
1.00
160
2.0%
0.50
150
140
0.0%
0.00
-0.50
-1.00
6 数据来源：中国人民银行
4条 穗深城轨、地铁14号线知识城支线、主城 轨道 区有轨电车环线和环湖有轨观光线
总 一带
体 规
一核
划 四区
依托环九龙湖打造“环湖商业文化服务带” 依托地铁14号线知识城支线知识城站打造“金融商务核心” 环湖活力区、生态宜居区、科研创新区、综合发展区
中原点评：未来5-10年内，示范区预计将引入投资500亿元，重点引进生物医药、新材料、先进制造业、智慧 城市、专业服务和新一代信息技术等产业，将促进中新知识城的产业持续高效聚集。
（规划）等多个产业片区。
广州智慧城市产业园（广龙地块）规划
功能 定位
智慧城市产业为主导的临空创新、产城融 合示范园区，以及北部重镇（钟落潭镇）
核心区公共服务中心
产业 方向
挖掘“智慧+”业态，以智慧应急、智慧医 疗、智慧教育、智慧交通、智慧物流、智
慧环保等智慧城市产业为主导
发展
建立智慧城市产业生态链
目标
推进城市更新——
增城新塘镇群星片区控制性详细规划（草案）征询意见公示，定位 为新塘现代商贸中心，规划范围为2.14平方公里，人口9.6万人。
番禺区蔡边一村改造范围控规调整批前公示，规划总用地面积197公 顷，定位为番禺南北都市发展走廊上的总部创智园。
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黄埔中新广州知识城国际科技创新合作示范区设计及控规环评公示， 定位为全球人工智能的技术摇篮，规划4条轨道线路。
住宅市场：4月，全市一手住宅供应104万㎡、同比增42%，签约63.8万、同比减20%； 市场回暖速度放缓，加上供应放量，各区域去化期普遍提升。
同比：-20%
后市研判：短期内仍难全面复苏，市场分化格局将加剧
4月末库存：812万㎡ 去化期：12.1个月
调控总基调仍未有放松迹象，但部分库存压力大的区域/片区有望进一步放宽人才政策； 短期内整体成交量仍难恢复至往年中等水平，其中，因供应上行而配套落位偏慢，番 禺、白云北、花都湖等部分片区去化压力将加剧。
部分城市针对住宅需求端出台松绑政策但继续闯关失败，调控总基调仍偏紧；落户政策 门槛将进一步放宽，以广深为核心的珠三角城市群或率先实现社保互认。
一手住宅——
土拍热度有所回升，住宅市场回暖放缓
4月供应面积：104万㎡ 同比：+42%
4月签约面积：63.8万㎡
土地市场：4月，全市商品房用地新挂牌282.2万㎡、成交234.5万㎡，同比分别增 246%、231%；部分宅地高溢价成交，主要为企业适时增储或获取旧改门票。
100.1
95.9
100
96.6
99.4
97.7
100
99.1
99.8
109.7
101.6
101.8
100.7
9 数据来源：国家统计局（武汉一二手住宅均无成交，销售价格视为没有变动）
2020年4月宏观市场小结——
宏观环境
在国内外双重压力下，逆周期调控力度大幅增强，央行降准、降息 双管齐下，货币供应量增速创近2年新高，信贷供给总量增长明显。
7
43134 5
88 9 4225 3
10 12 17 21 16 15 23 22
70%
60%
50% 40% 30% 20% 10%
45 56 62 58 56 60 56 46 44 50 50 57 52
55 58 61 63 65 67 64 65 63 59 58 57 65 67 67 63 60 55 53 50 44 50 47
2020年以来典型城市落户新政
城市 天津
发布/实施 日期
落户新政主要内容
2020年天津居住证积分落户不设总量限制； 2020.3.30 调低积分落户分值，增加“租房居住”指
标内容等
苏州
2020.3.20/ 2020.5.1
全日制本科可直接落户，大专在苏州就业 并缴纳半年社保即可落户
无锡
2020.4.10
降准1个百分点
对农村信用社、农村商业银行、 农村合作银行、村镇银行和仅在 省级行政区域内经营的城市商业 银行定向下调存款准备金率1个
百分点
2020.3.16
2020.4.15 2020.5.15
5500亿元 4000亿元
贷款市场报价利率（LPR）走势
5.00% 4.85% 4.85% 4.85%
4.80% 4.80% 4.80%
➢ 3月单月企（事）业单位贷款新增量为2.05万亿元，同比环比分别大增92%、81%，一季度累计 新增量为6.04万亿元、同比增长35%，为季度最高水平；3月单月住户贷款新增量为0.99万亿 元、同比增长11%，一季度累计新增量为1.21万亿元、同比减少33%。
2018年至今M2余额及增速走势
2018年至今公司与住户贷款新增量
➢ 4个一线城市一手住宅售价环比涨0.2%（上月为持平）、涨幅比1月份回落0.2个百分点，二手住 宅环比涨0.5%、涨幅比上月扩大0.3个百分点；其中深圳楼市表现火热，而广州仍筑底回调。
2017年以来70大中城市新建商品住宅房价环比变动
2020年3月份15个热点城市商品住宅销售价格变动对比表
2017年1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
打造临空创新示范园区
服务 设施
优化范围内居住建筑面积86.6万㎡，规划居 住人口2.7万人，共设置公共服务设施130
处，包括三甲医院、中学1所、幼儿园5所
用地优化
指标 二类居住用地 商业/商务用地 其他商务用地
优化范围总用地面积147公顷，总建筑面积249.4万㎡
数量（宗） 用地面积（公顷）
容积率
建筑面积（万㎡）
目标 定位
全球人工智能的技术摇篮、粤港澳创新 走 廊典范高地、广州市人工智能产业引 擎
规模 人口
总用地面积约3.46平方公里，规划居住人 口约3.89万人，就业人口约为4.97万人
中新广州知识城国际科技创新合作示范区控规
产业 战略性新兴产业，以吸引投资项目和企业
方向
在中新广州知识城设立总部
配套 1所36班的完全中学，1所45班的九年一贯制 规划 学校，1所12班幼儿园和1所9班制幼儿园
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广州智慧城市产业园（广龙地块）规划获批，定位为智慧城市产业为 主导的临空创新、产城融合园区，新增三甲医院、中学等配套。
➢ 广州智慧城市产业园（广龙地块）控制性详细规划通过市政府审批并公布实施。项目紧邻地铁十四号线一期钟落潭站，周
边已有综保区（南区）（2016年一期已完成移交）、健康服务片区（在建）、职业教育片区（部分现状）、医药研发片区
调10个基点至4.65%。
宣布 日期
降准 类型
2020年以来降准明细
降准内容
实施 日期
释放 资金
2020.1.1
全面 降准
下调金融机构存款准备金率0.5 个 百分点(不含财务公司、金融租赁公
司 和汽车金融公司)
2020.1.6
8000亿元
2020.3.13 2020.4.3
定向 降准
定向 降准
对达到考核标准的银行定向降准 0.5至1个百分点，此外对符合条 件的股份制商业银行再额外定向
2020年4月典型城市房地产政策调整措施
7
落户政策：超大、特大城市落户门槛将进一步放宽， 以广深为核心的珠三角城市群或率先实现社保互认
➢ 4月9日，国务院发布《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》，其中明确提到 推动超大、特大城市调整完善积分落户政策，探索推动在长三角、珠三角等城市群率先实现户 籍准入年限同城化累计互认。
广州智慧城市产业园（广龙地块）规划获批，定位为智慧城市产业 为主导的临空创新、产城融合园区，新增三甲医院、中学等配套。
加快交通建设——
新塘站综合交通枢纽一体化工程设计招标，总投资15.6亿元，规划新 增接驳3条地铁路线，预计到2030年日均发送旅客7.5万人次。
白云站综合交通枢纽一体化建设工程环评公示，将新建3条道路连接 三大高速，年内动工，预计2022年完工。
全日制本科可直接落户，大专在无锡就业 并缴纳社保即可落户
浙江
2020.4.28/ 2020.5.1
人才公寓、酒店式公寓可设集体户， 取消父母投靠落户年龄限制等
8
整体市场：疫情影响减弱，70个大中城市房价微涨但总体较稳定
➢ 3月份，随着国内疫情防控形势持续向好，生产生活秩序加快恢复，因疫情积压的住房需求呈 现出逐步释放的势头，70个大中城市房地产市场价格出现微涨，但总体较为稳定；
2018年1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
2019年1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
2020年1月 2月 3月
上涨 持平 下降
100% 90% 80%
11 8 7 9 6 9 20
18 17
14 10
7
13 10 10 22
9
26.85
3.0-3.4
86.62
1
1.02
3.5
3.56
12
19.53
3.5-4.0
74.03
中原点评：近几年白云区“多点开花”式布局发展，但目前推进效果较为一般。而本次规划涉及到的钟落潭 健康产业城目前仅医药生产部分产业初具雏形，其他方面发展尚未跟上，片区未来发展仍需时。
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新塘站综合交通枢纽一体化工程设计招标，总投资15.6亿元， 规划新增接驳3条地铁路线，预计到2030年日均发送旅客7.5万人次。
楼市调控：调控总基调仍偏紧，央行严管资金违规流入楼市
➢ 除兰州的商业地产首付比例下调政策暂被放行外，其余城市针对住宅需求端的松绑政策继续闯 关失败，楼市调控的红线仍不能随意被突破。
➢ 此外，当前金融流动性宽松的大背景下，个别城市通过违规使用资金的炒作投资之风高涨，监 管部门的表态体现了继续严管资金流向，以免对实体经济再度起到挤压效果。
97.8
99.6
100.5
99.8
109.5
100
101.7
99.5
105.2
100.5
110.5
100.5
二手住宅
同比(%) 环比(来自百度文库)
99.3
100.2
97.7
99.5
101.6
100.3
104.6
100.2
109.3
100.5
103.1
100.7
103.1
100.2
102.7
99.8
104.1