公用分摊建筑面积是指每套
房地产专业基础知识完整版
房地产专业基础知识1.房地产房地产又称不动产,是房产和地产的总称;房产总是和地产联结为一体的,具有整体性和不可分割性;房产：是指房屋经济形态,在法律上有明确的权属关系,在不同的所有者与使用者之间可以进行出租、出售或作其它用途的房屋;地产：是指土地财产,在法律上有明确的权属关系,地产包括含地面及其上下空间,地产和土地的根本区别在也就是有无权属关系;2.房地产业是以土地和建筑物为经营对象,从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业;3.房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动;4.地产开发是将“生地”开发成可供使用的土地“熟地”;·生地：生地指的是已完成土地使用权批准手续指征收,没进行或部分进行基础设施配套开发和土地平整而未形成建设用地条件的土地；·熟地：熟地指的是已完成土地开发等基础设施建设具备“几通一平”,形成建设用地条件可以直接用于建设的土地；·毛地：毛地指的是已完成宗地内基础设施开发,但尚未完成宗地内房屋拆迁补偿安置的土地；·净地：净地指的是已完成宗地内基础设施开发和场地内拆迁、平整,土地权利单一的土地;一般而言,“生地”、“熟地”重点着眼于建设；而“毛地”、“净地”更多着眼于出让;至于区别可以比较基本概念体会;5.房地产产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权;具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利;6.土地类型及使用年限——居住用地70年；——工业用地50年；——教育、科技、文化卫生、体育用地50年；——商业、旅游、娱乐用地40年；——综合或其它用地50年；——另外,加油站、加气站用地为20年；土地使用年限届满后,该怎么办房屋一经购买并取得产权后,即作为业主个人所有的财产,并无居住年限的限制,担对该房屋所占用范围内的土地来说,因为土地除属于集体所有的外,均属于国家所有;业主所取得的为该土地的一定年限的使用权;一般住宅用地的土地使用时间为70年,自开发商取得该土地使用证书之日起计算;在该土地使用年限届满后,土地将由国家收回;业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下,继续使用该土地;7. 土地所有制现行全部土地实行的是社会主义土地公有制,分为全民所有制即国家所有和劳动群众集体制即集体所有两种形式;其中,城市市区的土地全部属于国家所有；农村和城市郊区的土地法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有；宅基地和自留地、自留山,属于集体所有；矿物、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源,属于国家所有,由法律规定属于集体所有,森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外;但地上建筑物既可以为国家所有,也可以为集体、单位和个人所有;因此,同一宗房地产,其土地与地上建筑物的所有权往往是不一致的;只有国有土地才能进行市场交易和开发;8. 三通一平是指地皮在发展基础上的水通、电通、路通,场地平整;七通一平是指上下水通、电通、路通、排污通、通讯通、煤气通、热力通,场地平整;9.土地使用权出让的形式·协议出让·招标出让·拍卖出让·行政划拨使用权有权出让的土地,必须是国有土地；集体所有的土地必须办理征用手续转化为国有土地后,才能转让;有偿出让的地块可以是生地也可以是熟地,还可以是连同地上建筑物及附属设施一并出让的土地;10.房地产市场一级市场、二级市场、三级市场;一级市场是指国家以土地所有者和管理者的身份,将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场;二级市场是指土地使用权出让后,由房地产经营者投资开发后,从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易;三级市场是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易;11.商品房是指具有经营资格的房地产开发公司包括外商投资企业通过出让方式取得后经营的住宅,均按市场价出售;其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、、材料差价等组成;它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产;福利商品房是指政府按住房制度改革方案免除房地产的地价,按房屋的成本造价售给企业或符合条件的职工,带有福利性质的房屋;微利商品房与福利房不同在于不免地价,并有略高于房地产成本的微利,这类房屋由市政府主管单位筹资建设,用来解决企业职工住宅困难户,价格由政府确定,实行优惠价格政策;经济适用房是面向中低收入家庭的普通住宅;自建房集资房是指各单位自筹资金或合资兴建房屋;产权由投资单位所有,一般自用为主,不得在市场上流通按规定已补交地价的除外;12. 期房是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房,即房地产开发商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止,所出售商品房称为期房;消费者在购买期房时应签商品房预售合同;楼花：一词最早源自香港是指未完工的物业即在建物业,另一说法即指未正式交付之前的商品房;13. 现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房,即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房,与消费者签订商品详尽买卖合同后,立即可以办理入住并取得产权证;14. 毛坯房房地产商交付屋内只有门框没有门,墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房;15. 成品房是指对墙面、天花、门套、地板实行基本装修,交房之后可以直接入住的房子;16. 房地产产权证是房屋土地权属凭证合二为一,是房地产权属的法律凭证;17.“五证”房地产开发商在房地产市场上销售商品房,必须具备一定的条件,并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续;其中“五证”、“两书”是最为重要的条件;国有土地使用证：是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金,获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证;建设用地规划许可证：是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认建设项目的位置和范围符合城市规划的法定凭证;通过“招、拍、挂”在出让前已经通过城市规划的标准;建设工程规划许可证：是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证;建设工程施工许可证建设工程开工证：是有关建设工程符合项目开工的条件,可以进入施工阶段的凭证;商品房销售预售许可证：是商品房进入市场的凭证;18.“两书”“一表”·住宅质量保证书·住宅使用说明书·竣工验收备案表19.商品房预售制度商品房预售制度是指开发商在建设中的房地产项目进行市场销售,由国土局制定的一项提前销售制度;只有取得了预售许可证才能销售;20. 商品房买卖合同是由省建设厅、省工商管理局统一监制,用以明确买卖双方权利和义务的协议,所有的商品房销售都须签订此合同;商品房买卖合同的主要内容包括当事人双方基本信息、商品房基本状况、价款及支付方式、商品房交付使用方式及条件、公共配套设施设备条款、面积差异的处理、产权登记的约定、违约责任等以及双方约定其他事项;21. 房地产抵押合同是明确房地产抵押贷款中双方当事人权利和义务关系由银行、业主、发展商三方签定的合同;22. 银行按揭是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为,业主先付一部分楼款,余款由银行代购房者支付,购房者的楼房所有权将抵押在银行,购房者将分期偿还银行的贷款及利息,这种方式称为银行按揭;23. 房地产转让是指房地产权人通过买卖、交换、赠与等形式将房地产转移给他人的法律行为;按现时有关规定,预售及现售的房地产均可转让,但必须到国土局办理转让手续,房地产公司不得给预购房者更改姓名;24.契税契税是指房屋所有权发生变更时,就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收;它是对房地产权变动征收的一种专门税种;交易手续费经济适用房减半契税的最新规定对个人购买家庭唯一住房家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同,面积为90平方米及以下的,按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按%的税率征收契税;对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税;购买非普通住房、二套以上住房,以及商业投资性房产商铺、办公写字楼、商务公寓等,均按照4%的税率征税;25.公共维修基金公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金;商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳;开封公共维修基金的征收标准：26.订金订金并非一个规范的法律概念,实际上它具有预付款的性质,是当事人的一种支付手段,并不具备担保性质;商品房交易中,如买家不履行合同义务,并不表示他丧失了请求返还订金的权利；反之,若发展商不履行义务亦不须双倍返还订金,但这并不意味着合同违约方无须承担违约责任;27.定金定金是指当事人约定由一方向对方给付的,作为债权担保的一定数额的货币,它属于一种法律上的担保方式,目的在于促使债务人履行债务,保障债权人的债权得以实现;根据我国有关法律法规的规定,定金应当以书面形式约定,当事人在定金合同中应约定交付定金的期限;定金合同从实际交付定金之日起生效,定金的数额由当事人约定,但不得超出合同标的额的20％;如果购房者交了定金之后改变注意决定不买,开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人,应当向购房者双倍返还定金;28.违约金违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定,应该付给对方的一定数量的货币;违约金是对违约方的一种经济制裁,具有惩罚性和补偿性,但主要体现惩罚性;只有当事人有违约行为且在主观上有过错,无论是否给对方造成损失,都要支付违约金;29. 房屋结构房屋建筑结构是指根据房屋的梁、柱、墙等主要承重构件的建筑材料划分类别;建筑结构有六种类别：1钢结构：承重的主要结构是用钢材料建造的,包括悬索结构;如钢铁厂房、大型体育场等鸟巢;2钢、钢筋混凝土结构：承重的主要结构是用钢、钢筋混凝土建造;如一幢房屋一部分采用钢制构架,一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造桥梁;3钢筋混凝土结构框架剪力墙结构/框架结构：承重的主要结构是用钢筋混凝土建造,包括薄壳结构,大模板现浇结构及使用滑升模板等先进施工方法施工的钢筋混凝土建造的;4砖混结构：以砖墙为5砖木结构：承重的主要结构是用砖、木材建造的,如一幢房屋是木屋架、砖墙、木柱建造;6其他结构：凡不属于上述结构的房屋建筑结构均归入此类;30. 复式住宅复式住宅在概念上是一层,但层高较普通的住宅高,可在局部掏出夹层,安排卧室或书房等内容,用楼梯联系上下;复式住宅实际上并不具备完整的两层空间,夹层在底层的投影面积只占底层面积的一部分;31.跃层住宅通常情况,跃层住宅是一套住宅占两个楼层,有内部楼梯联系上下层：一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间,最好有一间卧室,二层安排卧室、书房、卫生间等;复式在两层之间有视线上的交流和空间上的流通;而跃层住宅的上、下两层之间完全由楼板分隔,只通过楼梯联系,和复式住宅的空间是两种不同的类型;32. 错层住宅错层是指一户内楼面高度不一致,错开之处有楼梯联系;优点是和跃层一样能够动静分区,但因为没有完全分为两层,所以又有复式住宅丰富的空间感;可以利用错层住宅中不同的层高区分不同功能的房间;33. 阁楼暗楼一般是房屋建成后,因各种需要,利用房间内部空间上部搭建的楼层;34.开间、进深住宅设计中,住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离;因为是就一自然间的宽度而言,故又称开间;在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度;习惯上,我们把一个楼或房间的主要采光面称为开间或面宽,垂直的称为进深;35. 标准层标准层是指平面布置相同的住宅楼层;36. 层高层高是指住宅高度以“层”为单位计量,每一层的高度国家在设计上有要求,这个高度就叫层高;它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离;37.净高净高是指层高减去楼板厚度的净剩值;38.用地面积指城市规划行政主管部门确定的建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积;39.基底面积是指建筑物首层的建筑面积;和建筑密度有关40.建筑面积建筑面积是指建筑物各层水平平面面积的总和.也就是建筑物外墙勒脚以上各层水平投影面积的总和.建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用部位面积总建筑面积指小区内住宅、公共建筑、商业、人防地下室等面积的总和;41.公摊公摊,学术语;即公用分摊建筑面积,指每套单元依法应当分摊的公用建筑面积;在日常使用中,一般也简称或公摊;公用分摊建筑面积是指每套单元商品房依法应当分摊的公用建筑面积;公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有,购房人按照法律、法规的规定对其享有权利,承担责任;公摊范围1各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室,以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋;2套单元与公共建筑空间之的分隔墙,以及外墙包括山墙墙体水平投影面积的一半;42. 套内建筑面积也称实用面积,对应着使用率;套内建筑面积= 套内使用面积+ 套内墙体面积+阳台面积43. 套内使用面积在商品房销售中简称为使用面积;是指建筑物各层平面布置中可直接为生产或生活使用的净面积总和,不包括墙体、柱子等;44. 套内墙体面积商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体,有共用墙及非共用墙两种;共用墙包括各套之间的分隔墙,套与公用建筑空间投影面积的分隔以及外墙包括山墙;共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积,非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积;45. 商品房销售面积商品房销售面积也称住宅面积或住宅建筑面积,是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积套内建筑面积与应分摊公用建筑面积之和;商品房销售面积＝建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积＝套内使用面积包含阳台面积＋套内墙体面积＋分摊公用建筑面积46. 实用率/得房率实用率也称得房率,是套内建筑面积与住宅面积建筑面积之比,大于使用率;即：实用率＝套内建筑面积/套内使用面积＋套内墙体面积＋分摊的共有公用建筑面积;47. 使用率使用率是住宅套内使用面积和住宅面积建筑面积的比;即使用率＝套内使用面积/套内使用面积＋套内墙体面积＋分摊的共有公用建筑面积;58.容积率容积率是建筑总面积和建筑用地的比;49建筑密度覆盖率建筑密度等于建筑物底层占地面积与用地面积的比;50.绿化率绿化率等于绿化面积与用地面积之比;51. 销售率：指某一段时间内售出的房屋数百分比;52. 均价基价起价均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数,即得出每平方米的均价;基价也称为基础价,是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格;商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层、朝向差价后而得出;起价也叫起步价,是指某物业各楼层销售价格中的最低价格,即起价;53. 平面价差：平面方位不同,价格的差异;垂直价差楼层价差：不同楼层价格差异;议价空间：讨价还价的价格差异;54. 格局：单元内分割情况;55.开放式设计：无隔断设计、利于空间较广,如餐厅、厨房或客厅;56.玄关：玄关是入户门里一米至两米的过渡空间;它的主要功能是让人在进门之后稍做停留,有个换鞋、放雨伞的地方,同时也可以借助玄关对客厅的情况略做遮挡;57.阳台：指有雨遮有脚踏之面,没有挡风墙的突出建筑体外部分;58.外飘窗：突出于墙体的窗户,飘出去的尺寸在40—60CM左右;59.露台：指没有雨遮的,有脚踏的部分;60. 砖墙：用砖砌成的墙;61.外墙：指建筑物体表面;62.内墙：指建筑物内竖面;63.剪力墙：承受房屋重力的墙,不可以任意敲打;64. 动线：行走习惯路线;65. 厨具五大件：指洗涤池、料理台、吊柜、炉台、抽油烟机;66.卫浴三大件：指洗脸盆、浴盆、坐式马桶;67. 诉求客源：主要针对的客户层;68. SP：销售时促使客户购买的夸张语言动作或假语言动作;。
土木工程知识点-公用建筑面积分摊原则是什么？
土木工程知识点- 公用建筑面积分摊原则是什么？公用建筑面积分摊原则：1、商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。
分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。
2、为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。
多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。
各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。
3、公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。
可分摊的公用建筑面积：1、大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、交（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。
2、套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙），为墙体面积水面投影面积的一半。
不应计入的公用建筑空间：1、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。
2、售房单位自营、自用的房屋。
3、为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。
特别提示：其他购房人受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，应在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。
售房单位在预售商品房前，应向商品房预售管理部门提交预售商品房的面积测量报告。
预售商品房设计方案变更涉及预售房屋面积的，应重新提交面积测量报告。
售房单位在销（预）售商品房时，在销（预）售合同（含补充协议）中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。
建设项目部分竣工、售房单位申请对已竣工商品房销售面积进行计算，因分摊的部分公用建筑或参加分摊的其他商品房尚未竣工，需要以规划批准的建筑面积为依据的，要经国家房管部门同意，并需书面承诺：先按预售合同的约定，用先行计算的商品房销售面积，与购房人结算房价。
【名词解释】公用分摊面积
【名词解释】公用分摊面积袁华之律师团队何方公用分摊面积一、公用分摊面积的概念公用分摊建筑面积（简称公用分摊面积）是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。
买受人在购买商品房时，售房单位将公摊面积分摊给每户，计入每户的建筑面积中。
公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼买受人共有，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。
公用分摊面积与套内建筑面积共同构成了商品房建筑面积的组成部分。
二、公用分摊面积的范围根据相关法律法规规定，公用分摊面积的范围一般包括：1.各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋，以水平投影面积计算；2.套（单元）与公共建筑空间之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半[1]。
而部分公共建筑空间则通常不应被计入公用分摊面积，一般包括：1.仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间；2.售房单位自营、自用的房屋；3.为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理)用房等[2]。
三、公用建筑面积的分摊原则《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》并未对分摊原则作出明确规定，实践中一般根据地方行政规范来确定，以北京地区的分摊原则为例[3]，分摊原则通常包括以下几点：1.商品房公用面积的分摊以幢为单位。
分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内;2.为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊;为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊;3.公用建筑面积分摊后，虽不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。
四、公用分摊面积的计价规则与风险回避《商品房销售管理办法》规定，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价[4]；按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式[5]。
套内面积计算方法
建筑面积指建筑物的水平面积。
建筑面积计算公式为：建筑面积＝套内建筑面积+应分摊的公共建筑面积。
套内建筑面积＝套内的使用面积（厅、卧、厨、卫、储的净面积+墙体面积+阳台建筑面积）套内墙体面积＝1/2共用墙墙体投影面积或＝非共用墙墙体水平投影面积套内使用面积是套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积计算。
按照建设部《住宅建筑设计规范》的规定，套内使用面积的计算按房屋是否为住宅适用不同的计算规范。
其中，住宅的套内使用面积的计算方法为：１、套内使用面积包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等分户门内面积的总和；２、跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；３不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；４、内墙面装修厚度均计入使用面积。
？套内墙体面积如何计算？套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体。
商品房的套内墙体分为共用墙及非共用墙两种。
按照《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》的规定，商品房套内墙体面积的计算方法为：共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。
非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
？阳台建筑面积如何计算？按照《建筑面积计算规则》的规定，阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。
其中，封闭式阳台的建筑面积按其外围水平投影面积计算建筑面积；挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积。
？以套内建筑面积计价的房屋如何换算成以建筑面积计价？用房屋总价款除以房屋建筑面积就可以了。
比如，一套套内建筑面积为８０平方米、建筑面积为１００平方米的预售商品房总价为４０万元，那么，按套内建筑面积计价，它的销售单价为每平方米５０００元人民币；按建筑面积计价，它的销售单价为每平方米４０００元人民币。
？什么是公用建筑面积和分摊公用建筑面积？公用建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。
房屋公摊面积如何计算
房屋公摊面积如何计算？屋销售面积一般由套内建筑面积和公摊面积组成。
但因公摊面积计算起来比较复杂，所以也是房屋买卖中猫腻重重、纠纷不断的焦点。
本期置业专家将告诉买房人，公摊面积究竟包括哪些部分？如何计算？公摊面积多大才算合理？所谓公摊面积，是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。
对于公摊面积的处理，目前我国尚无明确法律法规出台，因公摊面积的不明确，使其成为房地产交易过程中争论的焦点。
读者张先生介绍，他和朋友马女士各买了一套建筑面积为73平方米和74平方米的高层住宅，但他到马女士家做客时发现，她家的房子虽说仅比他家的大1平方米，但是客厅和卧室却明显宽敞许多。
经检查发现，张先生家的公摊面积为21.9平方米，而马女士家的公摊面积为13.32平方米。
这样看来，在名义价格相同的情况下，实际价格却相差很多。
对普通的购房者而言，这是个不容忽视的问题，毕竟他们希望用有限的钱住上较大的房子。
长期以来，消费者习惯按建筑面积买房，而建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积，这就使某些不法开发商利用“公摊面积”这个合法外衣，在房屋销售过程中“不该摊的乱摊”。
但是，由于建筑面积计算的复杂性和专业性，购房者很难知道自己买的房子面积够不够，有没有被开发商兑水。
所以，很多购房者就这样吃了“哑巴亏”。
公摊面积如何区分？目前我国尚无法律对公摊面积加以约束，只有建设部的行政规章和地方政府的部门文件做出的原则性规定。
现在政策主要是根据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》执行。
依据《房产测量规范》可分摊的公用建筑面积即公摊面积为:1. 大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房;2. 每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，为墙体面积水面投影面积的一半。
房地产公摊面积
公摊问题一直是存在争议的地方，因为目前并没有法律规章等规定具体公摊具体多少，开发商是不能直接测算公摊面积，必须委托给测绘部门独立测算。
测绘部门向开发商出具测算报告后，开发商再告知购房者公摊比例是多少。
至于具体的测算标准和明细，开发商是否公开，国家没有硬性规定。
什么是公摊面积公摊面积，是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。
平时广告、售楼书中的楼价，均指每平方米“建筑面积”的价格，而“建筑面积” =套内建筑面积+公摊面积。
公摊面积包括哪些方面根据国家建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》以及《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》的相关规定，可分摊的公用建筑面积包括：1. 大堂、公共门厅、走廊、过道、公共厕所、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变(配)电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积。
2. 套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)墙体面积水平投影面积的一半。
以下面积不属于公摊《武汉市房产测绘实施细则》规定以下公用建筑面积不被分摊：1、独立使用的地下室、半地下室，及其中独立的车位、车库、仓库、杂物间等;作为机动车和非机动车集中停放的部位;层高在2.20米及其以上的结构转换层、栋内“空中花园”，架空层中用作公共休憩、绿化等公共开放空间的部分;地下室或半地下室设计为人防工程及中高层以上作为消防的避难层部分;设在一栋房屋中为多栋服务的设备用房和公共用房等。
这些不计入建筑面积。
2、对突出房屋墙面的构件、配件、装饰性的幕墙、台阶、无柱雨篷等，不计入建筑面积。
不过，如用这些材料作为房屋外墙，则全计入房屋建筑面积。
3、对凸出墙面的外飘窗，只要窗台高于楼地面，均不计入建筑面积。
商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则
商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则在购买商品房时，销售面积的计算方式以及公用建筑面积的分摊规则对购房者来说至关重要。
了解这些规则可以帮助购房者在选择商品房时做出明智的决策，避免一些潜在的风险。
商品房销售面积计算商品房销售面积是指购买商品房时实际计算出来的使用面积。
通常情况下，商品房销售面积包括套内建筑面积、套内公摊面积和套内外墙面积。
1.套内建筑面积：套内建筑面积是指购房者购买的实际使用面积，包括房间、走道、厨房、卫生间等属于私人使用部分的面积。
2.套内公摊面积：套内公摊面积是指商品房内共用部分的面积，如楼梯间、电梯间、大堂等。
3.套内外墙面积：套内外墙面积是指商品房外侧的墙体面积，不计入套内建筑面积。
购房者在购买商品房时，需要根据上述计算方式计算销售面积，确保自己了解购买商品房的实际使用面积，以便合理评估房屋的性价比。
公用建筑面积分摊规则在商品房中，一般都会存在一定的公用建筑面积，如大堂、楼梯间、电梯间等。
购房者在购买商品房时，不仅需要支付自己购买的套内建筑面积，还需要按一定比例分摊公用建筑面积的费用。
1.分摊比例：公用建筑面积的分摊比例一般由开发商根据相关规定确定，购房者按照该比例支付公用建筑面积的费用。
2.分摊方式：公用建筑面积的费用一般是按照购房者购买的套内建筑面积的比例来分摊的，购房者购买的套内建筑面积越大，分摊的费用也就越高。
购房者在购买商品房时，需要关注公用建筑面积的分摊规则，了解自己需要承担的费用，并在签订购房合同前对相关规定进行仔细阅读和理解，避免因为公用建筑面积的费用计算不清而造成纠纷。
综上所述，了解商品房销售面积的计算方式以及公用建筑面积的分摊规则对购房者来说至关重要。
购房者在购买商品房时，应当注重对相关规定的了解，以确保自身权益不受损害。
房屋公摊、建筑及使用面积计算方法三篇
房屋公摊、建筑及使用面积计算方法三篇篇一：房屋公摊面积、建筑面积及使用面积的计算方法高层塔楼的使用率是72-75%，高层板楼的使用率是78-80%，多层住宅的使用率约为85%左右。
所谓使用率是指房屋的套内使用面积与建筑面积之比，其中建筑面积等于套内建筑面积(套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积)与分摊的共有建筑面积之和。
套内使用面积是指实际的房屋利用面积，即，又称地毯面积；而套内面积一般是指套内建筑面积，是套内使用面积与套内分摊面积之和。
套内使用面积是如何计算的：1、室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层，按复合层内皮尺寸计算；2、烟囱、通凤道、各种管道竖井等均不计入使用面积。
3、非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积；4、住宅使用面积包括卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室、阳台、壁柜等5、套内使用面积系数：房屋按套（单元）计算面积时，使用面积系数为套内使用面积与套内建筑面积加按规定应分摊的公用建筑面积的比率（%）。
建筑面积怎么算，使用面积怎么算啊首先了解几个公式：建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积公摊面积＝建筑面积×公摊系数公摊系数＝建筑总公摊面积÷建筑总建筑面积套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台面积好了，解释一下上面的公式1、套内使用面积，有个形象的说法叫“地毯面积”，简单说，就是把你家所有面积全铺上地毯，能铺多少面积的地毯，就是多少的套内使用面积。
2、套内墙体面积，套内墙体面积包括户型内部的分隔墙（按照投影面积全部计算），两户之间的分隔墙（按照投影面积的一半计算），外墙（按照投影面积的一半计算）三个部分。
3、阳台面积，封闭阳台按照全部面积计算，不封闭阳台按照一半面积计算。
4、公摊面积，建筑内的楼电梯间、消防通道、为本楼服务的配电房、水泵房等附属设施用房、外墙水平投影面积的一半，这些全部计算为公摊面积。
武汉 公摊面积 计算规则
武汉公摊面积计算规则
公摊面积指的是整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。
根据不同的建筑类型和楼层高度，公摊面积的范围也会有所不同。
一般来说，普通多层住宅楼的公摊面积范围在10%-15%之间，带电梯的小高层住宅楼的公摊面积范围在15%-20%之间，高层住宅楼的公摊面积范围在20%-25%之间。
在武汉，公摊面积的计算公式为：公摊面积=公摊系数套内建筑面积。
其中，公摊系数=总公共分摊面积/(套内建筑面积总套数)，套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台面积。
对于多层房屋，国家明确规定7层以下房屋的公摊面积为7%-12%。
需要注意的是，在签订购房合同时，合同上会注明房屋的公摊系数范围和计算方式。
房屋面积以房地产交易权属登记中心测绘部的测绘结果为准，房产证上标注的面积也以此为准。
因此，购房者在购买房屋时应该了解清楚房屋的公摊面积和计算方式，以免发生不必要的纠纷。
房屋面积精度计算公式
房屋面积精度计算公式（最新版）目录1.房屋面积计算的重要性2.房屋面积计算公式3.房屋面积精度计算公式的应用4.注意事项正文房屋面积计算是房地产交易、租赁、抵押、装修等过程中非常重要的一个环节。
准确计算房屋面积，有助于保障各方权益，避免因面积问题引发的纠纷。
因此，了解房屋面积精度计算公式十分必要。
一、房屋面积计算公式房屋面积计算主要包括建筑面积、使用面积和公摊面积。
这三种面积的计算公式如下：1.建筑面积：指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m 以上（含 2.20）。
计算公式：建筑面积 = 房屋长度×房屋宽度2.使用面积：指房屋内部实际可供居住或使用的空间面积。
计算公式：使用面积 = 建筑面积 - 公摊面积3.公摊面积：指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。
计算公式：公摊面积 = 建筑面积×公摊系数二、房屋面积精度计算公式房屋面积精度计算是指对房屋面积测量结果的准确度进行评估。
精度计算公式如下：面积精度 =（测量面积 - 理论面积）/ 理论面积× 100%三、房屋面积精度计算公式的应用在实际应用中，房屋面积精度计算公式可以帮助我们判断测量结果是否合理，从而保证交易、租赁、抵押等过程的公平性。
四、注意事项1.计算房屋面积时，应严格按照公式进行，确保计算结果的准确性。
2.在进行房屋面积精度计算时，要注意单位的统一，避免因单位不一致导致计算结果出现偏差。
3.对于复杂的房屋结构，如复式、跃层等，应分别计算各层的面积，再进行总面积的计算。
分摊建筑面积是什么意思
分摊建筑面积是什么意思在房地产领域，分摊建筑面积是一个常见的名词，指的是将公共设施或者服务设施占据的面积按照一定的比例分摊到各个业主个人的住房建筑面积中。
这一概念通常出现在共管住宅、公寓楼等多户住宅的物业管理中。
为什么需要分摊建筑面积在一个多户住宅建筑中，通常会有一些公共区域或者设施，比如大堂、电梯、楼梯间、花园、健身房、游泳池等。
这些公共设施的建设和维护费用需要由所有的业主共同承担。
为了公平起见，开发商或者业主委员会会将这些费用按照一定的比例分摊到每个业主的住房建筑面积中。
如何计算分摊建筑面积分摊建筑面积的计算通常是比较简单的，主要是根据各业主的住房建筑面积来确定每个业主需要承担的分摊建筑面积。
具体的计算方法可能会因房地产项目的具体情况而有所不同，但一般会按照以下步骤进行：1.确定公共设施或服务设施占据的总建筑面积：首先需要确定整个建筑中公共设施或服务设施占据的总建筑面积。
2.确定每个业主的建筑面积：接着需要确定每个业主的住房建筑面积，这通常是在购买房产时就确定好的。
3.计算分摊系数：通过将公共设施或服务设施占据的总建筑面积除以整个建筑的总建筑面积，可以得到一个分摊系数。
4.计算分摊建筑面积：最后，将每个业主的建筑面积乘以分摊系数，就可以得到每个业主需要承担的分摊建筑面积。
为什么要关注分摊建筑面积理解和关注分摊建筑面积对于业主来说是十分重要的。
首先，分摊建筑面积直接影响着每个业主需要承担的公共设施或服务设施的费用。
如果分摊建筑面积计算不合理或者存在争议，可能会导致业主间的矛盾和纠纷。
其次，了解分摊建筑面积的概念可以帮助业主更好地规划自己的物业管理预算，确保自己不会因为公共设施的费用而承担过多的负担。
总的来说，分摊建筑面积是一个重要的房地产管理概念，了解和关注这一概念可以帮助业主更好地管理自己的房产，并维护良好的住户关系。
名词解释
熟悉南通：五县一市，面积，人口，GDP及人均GDP，历史背景，旅游景区，交通。
南通市面积8544平方千米，南通市区面积1692平方千米。
人口全市常住人口为730万人GDP 2015年GDP总值6100亿人均GDP83561元。
历史背景：五、六千年前，南通除如皋、海安西北部外，大部地区还是茫茫海域。
从汉代以后到公元11世纪，南通地区形成过程中，先后有扶海洲、胡逗洲、东布洲等沙洲与大陆连接，18～20世纪初，又有一批沙洲连上了大陆。
四次大规模的沙洲并接，南通境域基本形成。
汉代，在今如东一带有一块叫扶海洲的沙洲，南北朝时沙洲与扬州东部沙咀的并接是南通成陆史中的第一次沙洲连陆大并接。
这次大并接使扬泰砂咀(旧称蓼角嘴),向东延伸了50多公里,可达今如东县长沙以东。
当年这里是海陵县(今泰州市)东境。
南北朝时，南通市区一带有一块沙洲，称壶豆洲，后又称之为胡逗洲。
胡逗洲的东边还有南布洲、长沙、东社洲等沙洲。
胡逗洲先后与这些沙洲并接，不断扩大自己的范围。
公元10世纪初，胡逗洲与其西北边的如皋大陆并连，这是南通成陆史中沙洲连陆的第二次大并接，长江北岸延伸到今余西一带。
10世纪中期，后周在这里设立通州。
11世纪中期，东布洲的连陆是南通成陆史上的第三次沙洲大并接。
唐初到五代，长江口有东沙、西沙、东洲、布洲等沙洲，西沙又称顾俊沙。
东洲与布洲是五代初长江口的两个较大的沙洲。
东洲和布洲并接后称东布洲，东布洲与顾俊沙及一些小沙洲合称海门岛。
东布洲与大陆连接后，长江北岸砂咀扩展到现在的启东市的东部一带，古称宋蓼角嘴，现在南通市的东部范围大体形成。
元末到清初，通州东部江岸发生大规模坍塌。
17世纪末到18世纪初，从通州余西到余东一线以南的长江中，一个个沙洲纷纷出水。
18世纪中期建立海门直隶厅，此后，海门厅及其以东、以南的沙洲，逐步与通州大陆连接，这是南通成陆史上的第四次大并接。
19世纪末20世纪初，现代南通的境域形成。
旅游景点：现共有5A级景区一家，为：南通濠河风景区，4A级，南通濠河景区五家，分别为：狼山风景区、南通博物院苑、南通珠算博物馆、如皋水绘园、叠石桥家纺产业旅游区。
1.1房地产专业基础知识(一天)(偏产品)(2) (1)
h房地产专业基础知识1.【什么是房地产】：又称不动产，是指土地及定着在土地之上的建筑物、构筑物及其它附属物的总称。
2.【土地按开发程度分类】：未开发土地和已开发土地。
未开发土地是指农村用地，已开发土地是指城市用地。
3.【已开发土地分类】：生地和熟地4.【什么是生地】：是指必须经过土地再开发，如：拆迁、安置、补偿、市政建设5.【什么是熟地】：是指已具备房地产开发条件，立即可以开始建设。
6.【房地产市场按交易性质分类】：销售市场、租赁市场、抵押市场、使用权交换市场7.【房地产的土地交易市场按交易顺序分类】：一级市场：土地出让市场；二级市场：受让土地后的第一次转让；三级市场：通过转让获得的房地产再转让；四级市场：与房地产相关之抵押、保险、证券市场8.【房地产的所有权包括哪些权益】：占有权、使用权、收益权、处置权9.【国有土地使用证】：是证明土地使用者向国家支付使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。
10.【建设用地规划许可证】：是建设单位在向土地管理部门申请征用，划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。
11.【建设工程规划许可证】：是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。
12.【商品房销售（预售）许可证】：是市、县人民政府房地产管理部门允许房产开发企业销售商品房的批准性证件。
13.【房地产销售中所提及的五证以及发证机关】：1.《中华人民共和国国有土地使用证》发证机关：国家土地管理局2.《建设用地规划许可证》发证机关：北京市规划委员会3.《建设工程规划许可证》发证机关：北京市规划委员会4.《建筑工程施工许可证》发证机关：北京市建设委员会5.《商品房预/销售许可证》发证机关：北京市建设委员会14.【独栋别墅】：单楼独栋的别墅即是独栋别墅，这种别墅上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下前后左右都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。
公摊系数
关于公摊率和公摊系数的说明对于这两个概念还是有一部分人觉得难以区分。
以及许多购房者比较关心关于公摊率和公摊系数的相关国家规定，看是否有具体对此的约束。
首先，公摊率和公摊系数的计算方法是不同的，公摊系数＝公用建筑面积（即分摊面积）/套内建筑面积；公摊率＝公用建筑面积（即分摊面积）/建筑面积。
有了以上几个面积指数，就可以很容易的得出公摊系数和公摊率。
由于分摊面积是一定的，套内面积肯定小于建筑面积，所以，对同一主体而言，公摊系数是肯定大于公摊率的。
而现实是目前对于公摊国家没有明文规定，根据《商品房销售管理办法》规定：商品房公用面积的分摊以幢为单位，与相幢楼房不相连的公用面积不得分摊给本幢的住户。
可公摊的公共为本幢楼的大堂、公用门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵室、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房；套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半。
不应计入的公用建筑空间有：仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间；售房单位自营、自用的房屋；为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。
公摊面积的分摊方法：多层住宅需要先求出整幢房屋和共有建筑面积分摊系数，再按幢内的各套内建筑面积比例分摊。
多功能综合楼须先求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数，再按幢内各功能区内建筑面积比例分。
目前西安房地产市场上普通多层住宅楼，在没有地下设备用房、没有底层商铺的情况下，大部分的公摊系数在10%-15%之间；带电梯的小高层住宅，公摊系数在17%-20%之间；高层住宅公摊系数相对高一些。
在现实中，售楼员用公摊率的数据盗换公摊系数的概念是时有发生的，一种可能是售楼员自身对这两个概念就不熟悉，但这样的数据“盗用”最关键的应该还是用于“迷惑”购房者，因为这样使人感觉公摊较小。
国家公务员考试法律常识500题(一)
1.售楼广告上的内容，开发商应兑现吗？售楼广告和宣传资料仅仅是开发商为了吸引买房的人而做的一种宣传。
如果广告上的宣传内容没有写入合同中，即使将来这些宣传没有兑现，开发商一般也不会因此而承担责任。
如果开发商在这些材料上写得非常明确具体，内容确定，如“送多少钱的精装修”，“绿化面积达到多少平方米”等等，这些内容将对房屋价格以及购房人是否买房产生重大影响，即使这些内容没有写入合同，开发商也要兑现。
所以，一些重要的广告一定要保存好，如果将来发生纠纷，可以作为证据。
参考法条：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条2.房地产商承担虚假广告民事责任的必要条件有什么？（1）房地产商发布了虚假广告。
购房者要能够证明广告的内容是虚假的或者部分是虚假的，这种虚假是房地产商主观故意所为。
这是房地产商承担责任的前提。
（2）购房者是受到欺骗和误导。
购房者因为依赖（虚假）广告，对该广告承诺的内容抱有期望才购买房屋的，即受到了欺骗和误导。
如果购房者在购房前已知或应知广告内容虚假，或者购房者的购房行为与虚假广告无关，则不能认为是受到了欺骗和误导。
（3）购房者的合法权益受到了侵害。
购房者的合法权益受到实际发生的损害，这种损害包括财产的、金钱的、精神的。
（4）损害和虚假广告之间有因果关系。
也就是说，是虚假广告欺骗和误导了购房者，给购房者的权益造成了损害，即虚假广告与损害之间有因果关系。
参考法条：《广告法》第三十七条3.《认购书》一般包括哪些内容？《认购书》的内容包括：①房号及户型。
②房屋的建筑面积。
③房屋的价款及计算方式。
④签订正式购房的日期。
⑤在一方不履行的处理问题。
⑥开发商的预售许可证号。
⑦当事人双方基本情况。
参考法条: 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》、第一百一十五条《合同法》第一百一十五条4.什么是建筑面积？建筑面积包括两个部分：一部分是套内建筑面积，一部分是分摊的公用建筑面积。
商住公摊一般是多少
商住公摊⼀般是多少
如今，因为房价相对⽐较⾼昂，所以有关于房⼦的话题，也是很受⼤家的关注。
相信⼤家都知道买房⼦会牵涉到公摊⾯积的相关信息。
⽽商住房的公摊⼀般是多少呢？店铺⼩编为您整理了⼀些资料。
那么下⾯就让店铺⼩编带您了解⼀下吧!
⼀、商住公摊⼀般是多少
普通住宅分摊系数⼀般在0.18-0.25，⾼档社区的在0.25-0.35之间。
⽽商住两⽤房⼀般情况下会稍微更⾼⼀些，不过具体的分摊系数，各个楼盘还是有所不同。
希望⼤家能够以咨询开发商为准。
⼆、公摊⾯积是什么
公摊建筑⾯积是指由整栋楼的产权⼈共同所有的整栋楼公⽤部分的建筑⾯积。
包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共⽤房和管理⽤房的建筑⾯积，以⽔平投影⾯积计算。
公摊建筑⾯积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括⼭墙）以⽔平投影⾯积⼀半的建筑⾯积。
独⽴使⽤的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理⽤房，作为⼈防⼯程的地下室都不计⼊共有建筑⾯积。
公⽤分摊建筑⾯积是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公⽤建筑⾯积。
公⽤建筑⾯积和分摊的公⽤建筑⾯积的产权归整栋楼购房⼈共有，购房⼈按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。
这么看来呢，每个项⽬的商住房的公摊⾯积和公摊系数是有区别的，希望有需要的朋友还是可以咨询相关项⽬开发商以获取最准确的消息。
但如果您有更多的有关于公摊⾯积的其他相关问题，欢迎您向店铺的律师们进⾏咨询。
我们⼀定会⽤⼼为您解答的。
各种增加客户实际使用面积方法研究
各种增加客户实际使用面积方法研究一、相关概念1、套型建筑面积：（广州房价计算）套型建筑面积，即商品房建筑面积，也叫分户建筑面积，通常称建筑面积。
套型建筑面积=套内建筑面积+公摊面积2、套内建筑面积：（顺德房价计算）套内建筑面积是房屋按单元计算建筑面积，为单元门内范围建筑面积，通常称为实用面积或套内面积。
套内建筑面积=套内实用面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积3、公摊面积：公摊面积即分摊公用建筑面积，是指每套（单元）商品房依法应当分摊公用建筑面积。
公用建筑面积也叫共有建筑面积，是指由整栋楼产权人共同所有整栋公用部分建筑面积。
共有建筑面积内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整栋服务公共用房和管理用房建筑面积，以水平投影面积计算。
共有建筑面积还包括套与公共建筑空间之间分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半建筑面积。
独立使用地下室、车棚、车库、为多栋服务警卫室，管理用房，作为人防工程地下室都不计入共有建筑面积。
4、实用率（购房户型图）实用率即得房率。
实用率=套内建筑面积/ 套型建筑面积5、使用率使用率即套内使用面积系数使用率=套内使用面积/ 套型建筑面积6、容积率《民用建筑设计通则》GB 50352—2005：在一定范围内，建筑面积总和与用地面积比值。
（容积率主要反映用地开发强度，由城市规划确定。
通常“建筑面积总和”指地上部分建筑面积总和，“用地面积”指详细规划确定一定用地范围内面积；但国内有个别城市，根据当地具体情况，是以地上和地下建筑面积总和来计算。
地面架空层是否计人总建筑面积，按各地区规划行政主管部门规定办理。
）广州市要求是地下正负零以下车库和设备房不计入容积率面积，其余计入。
7、赠送面积所谓“赠送面积”指是钻“面积计算规范”空子，将可以不计入建筑面积套内平面面积，“赠送”给住宅买家。
“赠送面积”到底有什么意义呢？我们可以通过一个简单例子来理解：假定某块10万平方住宅用地，当地规划部门批出2.0容积率，则该地块建筑面积为20万平方。
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公用分摊建筑面积是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。
公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。
公摊范围
1、各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。
2、套（单元）与公共建筑空间之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
公摊计算
1、多层商品住宅楼，须先求出整幢房屋和共有建筑面积分摊系数，再按幢内的各套内建筑面积比例分摊。
2、多功能综合楼，须先求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数，再按幢内各功能区内建筑面积比例分摊。
共有建筑面积分摊计算的内容如有变化，应以建设部现行的有关文件规定为准。
一般来讲分摊面积是整栋楼的公用面积，当然房屋楼体的墙壁也在里面，带电梯的房子公摊相对大点。
各户分摊公用建筑面积的计算方法：其基本思路就是用各户套内面积按比例进行分摊：
第1步：计算分摊系数
分摊系数=需要分摊的公用面积之和/各套内建筑面积之和=（总建筑面积之和一各套内建筑面积之和）/各户套内建筑面积之和。
第2步：各套房的公用分摊面积=分摊系数×各套内建筑面积。
面积明细
这个公摊表要包括：
(1)将整幢建筑的建筑面积、套内建筑面积之和、不应分摊的建筑面积等基本数据告知购房人，以便购房人通过这些数据求出其他数据，以明确自身的权益;
(2)开发商也应将购房人应分摊的公有公共部位的面积总值及各构成项目的面积加以列明，以备购房人查验和监督。
除此之外，购房人有权自查或者聘请律师向设计单位、规划单位、测绘部门等机构查阅所购房产的相关文件，比如最终设计图纸或者最终设计方案、最终面积测量报告、各种数据的计算方式及其文件等等。
非公摊面积
1、从属于人防工程的地下室、半地下室。
2、供出租或出售的固定车位或专用车库。
3、幢外的用做公共休憩的设施或架空层。
共有建筑面积分摊原则为：产权双方有合法权属分割文件或协议的，按其文件或协议计算分摊；无权属分割文件或协议的，可按建筑面积比例进行计算分摊。
避免风险
新启用的《商品房买卖合同》中有附件标明了"公共部位与[3]公用房屋分摊建筑面积构成说明"，但只列明了应分摊的部位及其构成，具体数据仍不确定，所以仍然存在
着开发商让业主多摊的可能性。
这里我们总结了几招，提供给购房者参考。
第一招：索取公摊数据；
在签订购房合同时，让发展商出示有关计算公摊面积的数据，包括整幢建筑的建筑面积、套内建筑面积之和、不应分摊的建筑面积等基本数据，也可以要求发展商列明公摊公用建筑面积的具体项目以及各项目的面积，这样业主可以通过数据求出公摊面积，以明确自身的权益。
第二招：查阅有关资料；
业主们有权自查或者聘请律师向设计单位、规划单位、测绘部门等机构查阅所购房产的相关文件，比如最终设计图纸或者最终设计方案、最终面积测量报告、各种数据的计算方式及其文件等等。
第三招：在购房合同中约定公摊面积。
《商品房买卖合同》第三条和附录二中有关公共部位和公用房屋分摊建筑面积的条款，购房人应当在合同中约定公摊面积的数字，并在附件二"有关公共部分与公用房屋公摊建筑面积构成说明"中，详细约定公摊的具体部位、面积大小。
特别是有关共有建筑分摊部位变更的情况，约定得越详细，对购房者就越有利。
一旦发生纠纷，购房者就可以以合同约定来保障自己的利益。
万一真的发生了纠纷，唯一的选择就是诉之法律，避免浪费不必要的人力和精力。
当然，我们期望的是，随着法律的不断健全，政府监督力度的不断加强，发展商诚信意识的不断增强，普通购房者的权益能得到更好的保障。
公摊建筑面积分摊规则
《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》由建设部1995年9月8日建房1995【517】号发布，自1995年12月1日起开始施行[4]。
全文
第一条根据国家有关技术标准，制定《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）。
第二条本规则适用于商品房的销售和产权登记。
第三条商品房销售以建筑面积为面积计算单位。
建筑面积应按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。
第四条商品房整栋销售，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积扣除）。
第五条商品房按“套” 或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者听购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。
商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积
套内建筑面积的组成
第六条套内建筑面积由以下三部分组成：
1、套（单元）内的使用面积；
2、套内墙体面积；
3、阳台建筑面积。