告业主书

告啟福中华社区业主书

啟福中华小区的业主们：

从2013年初开始一部分业主装修并入陆续入住啟福中华社区。截止目前，祈福中华社区业主已近3000多户（其中部分租住户），面对这样大的居民集聚区，啟福中华物业公司缺乏管理经验，不作为，在物业管理过程中存在的问题日益突出。近几年，物业公司与业主之间不断发生的矛盾已经成为社会关注的焦点，因业主的合法权益诉求迟迟得不到合理的解决，导致业主大规模西三环道路上拉条幅堵塞交通；部分业主因停车权力被剥夺致使在党的十九大召开前后，业主车辆多次封堵社区大门，导致啟福大道道路交通瘫痪。这几起事件在社会上造成极其恶劣的影响。为此，上级政府部门针对业主多次投诉，约谈，下达要求整改通知书。然而，啓福中华物业欺上瞒下，置若罔闻，不作为，致使存在的问题迟迟得不到解决。为此，作为业主应该觉醒行动起来，共同来保护我们自己的家园，来保障业主自己的合法权益不受侵犯。

目前，啟福中华社区存在的若干问题

1、业主“房产证”至今未办理。根据2010年啟福物业公司与业主签订的合同条款，房款缴纳后，为业主办理个人房产证。至今业主房产证仍未到手，期间啟福中华物业领导与工作人员搪塞推诿，今年推明年，现已过去了七年多，房产证何时能到业主手里成了遥遥无期的未知数，

2、多层住房“地下室”久拖不分配。“地下室”与房产证一样分配难以上青天，害的居住在多层楼房的业主，暂时无用或杂物无处存放，楼梯、楼门前任意放置。

3、当我们的业主兴高采烈陆续搬进啟福中华社区新家时，多么渴望有一个温暖的家，然而物业入住供暖的承诺一次次使业主的希望化为泡影，时至今日已经5年多，暖气何时能用上，冬天不再冰冷。目前，业主的心已经被年年寒冷的冬天冻得麻木，但又无助无奈。

4、业主无知情、监督权利

自2013年下半年业主陆续入住啟福中华社区以来，物业只顾收取或催收物业费，仅仅提供一些简单物业服务。而业主最为关注和重要业主所缴纳的物业服务收费的收支与使用情况，也从没有按有关规定“每年不少于一次向业主大会或者全体业主公布物业服务资金的收支与使用情况”，至今已5年多，严重侵犯和剥夺了业主的知情权、监督权。

5、盘剥业主的受益权

啟福中华物业利用业主房屋公摊面积的房屋进行对外出租，把本该归还业主收益的租赁费据为己有，迄今5年多，长期严重侵犯业主的受益权，诸如啟福中华内外房屋租赁费（1#--4#楼高层住房的地上一层是该高层全体业主的公摊面积，是计入房屋售价的，每位业主买房时均分摊房屋单价中）、小区内的部分商户租金（如：23#楼超市等等，也是计入本楼的公摊面积的）、地上停车占用费、地下室租金、小商贩收取的费用、电梯间广告费、

多层楼广告费等等。还有一些业主未知的收费、使用从未向业主公示或公开。

6、广告收益长期被物业侵占

啟福中华社区高层11栋楼，共28单元，共计56部电梯，若按每个电梯广告费1000-1500元/年，一年广告费用5.6—8.4万元；多层楼房16栋楼，共计49单元，六层/单元，1块广告/层，大约284块广告，若按300元/块，广告费约5.9万元。根据《物权法》相关规定，电梯和楼梯的公摊面积属于全体业主，任何未经业主大会同意的利用电梯做广告的行为均构成违法。按照《河南省物业管理条例》第三十八条规定：未经业主大会同意，物业服务企业不得擅自利用或者擅自允许他人利用共用部位、共用设施设备进行广告、宣传、经营等活动，擅自设置或者擅自允许他人设置营业摊点。第六十三条规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益归全体业主所有。此外，物业还应定期对该项收益进行公示。然而这些费用啟福中华物业从未公示过，怎么使用，去向哪里业主不得而知。

7、物业管理服务水平与收取物业费严重不对称

按目前物业收费标准：高层1.15元/平方米/月，多层0.5元/

平方米/月，每年收取的物业费用也在450万元左右，地上停车费收取50多万元，还有其他的收费，啓福中华物业每年收取的各种费用在500多万元。然而业主却得不到相应的服务质量与服务水平：房产证没有，暖气没有，监督和收益权等等权利得不到保证；绿化不到位；配套设施不完善；安全设施不齐备；环境杂乱无章；废品收购堆放点

等等，导致现在的物业管理所提供的服务质量差、水平低。没有物业费组成细目和实际开支情况，失去监督性，问题多、矛盾大，业主不满意，这些差距致使业主权益受到严重的伤害。

8、物业管理素质欠佳

啟福中华物业人员流动性大、素质参差不一，致使物业服务工作不到位，不按规范操作。保安工作形式大于实质，作用没有真正发挥，门岗人员不少，形象面子多，该管的不管，态度蛮横恶劣；治安巡查流于形式，设施安全不到位；管理人员数量不少，专业素质低；重对人的防患，轻对物的安全监护，业主的车辆划伤，电池丢失等时有发生。

9、剥夺业主停车权利

随着家庭私家车的增多，小区现有地上停车位规划设计不能完全满足所有业主的停车需求，使得小区车位越来越紧张。2017年以来业主多次找物业办理地上停车一事，物业人员给予的答复是：2015

年8月就已全部停办小区内地上停车卡。

此解释有绝对性和剥夺权利性的强盗逻辑，难道2015年8月后有车的业主就永远被完全剥夺了享受地上停车的权利了吗？公平性、合理性何在？根据《中华人民共和国物权法》第七十四条之规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

13、社区管理混乱。

社区临街门面房租赁监督管理失职，各自为政、私搭乱建、乱停乱放，脏乱差，仿佛是骡马大会或菜市场；小区内小商小贩，推车的，摆摊的，汽车商铺（面包车商铺），卖菜卖水果的，买饭吃饭的，买杂货的，烟熏火燎，叫卖声，吆喝声声不断，一派“繁荣”景象；部分高层和多层住房开门做生意的，卖核桃花生的、美发美容，辅导培训，医疗门诊，饭店，家庭棋牌室，户外麻将桌，更有甚进行赌博。这一切仿若进入了农贸集市，搅扰的业主不得安宁。

14、社区安全隐患多。业主单元入口可视对讲系统，一开始就不能使用，仅是个摆设；楼道内堆放杂物，停放自行车；小区大门外人随意进出，没有外来人员进入登记制度，院内拉车的，摆摊的小商小贩，发放广告人员出入楼道，广告满楼比比皆是，物业公司只顾收租金、而忽视环境与卫生，生态环境遭到人为破坏，严重影响业主的正常生活与出行宠物狗满园遛弯，粪便随地可见，宠物乘坐电梯；。院内公共区域乱停乱放电动车或自行车、各式废旧车辆，货架任意放置；14、其他问题

一是存在问题堆积，解决滞后且不合理；二是业主户室前期开发商遗留问题，欠账多，门窗、水电暖管路损坏多；三是维修不及时，不达标，业主报修问题一推再推，维修质量差；四是公共设施配套不齐，较为陈旧，路灯残缺不全，绿化带树木残缺，草坪践踏裸露，路灯景观灯损坏严重；五是规划不科学，杂乱五章；